拖拉机厂项目定位案(第一稿）.doc

48公元顾问.邢台拖拉机厂项目专案拖拉机厂项目市场定位与可行性分析（第一稿）公元顾问机构2006-8-4基本篇一、 项目基本情况及主要经济技术指标1、 项目地块主要情况该地块位于桥东区，新华路和团结大街交口处东南角，新华路以东、凤麟街以西、团结大街以南，紧邻两大城市主干道，由七宗地块组成，总占地面积325亩，规划中的卫生街东西贯穿而过，因而被分割成南北两大块，最大一块有223亩。交通：与汽车站和火车站相邻，既不受干扰，又可以方便出入。公交：23路、28路、2路、15路、30路。医疗：市重点医院人民医院、和平医院、眼科医院、第一医院、县医药公司、口腔医院。教育：顺德路小学、铁路中学、市九中、市三中、市第一幼儿园等 配套：市政府、证券交易部、邢州大酒店、烟草大厦、国贸大厦、粮贸大厦等单位环伺周边购物：顺德路商业街、绿缘超市、顺德路小商品市场等2、 项目立地区域-桥东区概况桥东区是邢台市两个辖区之一，邢台市委、市政府、军区分区及邢台县委、县政府驻地在区内，是邢台市的政治、经济、文化中心。东与邢台县祝村、东汪镇接壤，北同邢台县豫让桥办事处毗连，南依沙河市，西沿京广铁路与桥西区为邻。全区地势平坦，总面积31平方公里，区政府驻地凤凰街10号,现辖2个乡，4个街道办事处，13个村民委员会，34个村改社区居民委员会，53个社区居民委员会。总人口225872人，其中非农业人口210909人。 桥东区是邢台的老城区，可称为“古邢台”，有着悠久的历史。如今的邢台正向着现代化城市发展，桥东这个老城区，已成为邢台市政治、经贸、文化中心。邢台市委、市政府及军分区都位于区内。区内有大型商场6家，综合性批发市场3个，大型建材批发市场2个，大型花卉市场2个，市属大中型企业30余家，影剧院及大型综合性娱乐场所10家，邢台市高新技术开发区亦在桥东区。区内交通便利，邢台火车站和邢台长途汽车站均位于区内闹市，京广、邢济、邢德等公路干线在区内交汇，邢台市南、北、东四个出口均在桥东区。桥东区作为邢台市的老城区，经过几十年的发展，这里市政配套齐全，生活便利。项目拥有全市最成熟的社区环境，各种配套设施一应俱全。学校、医院、银行、菜场、邮局、购物商厦云集，交通更是四通八达，为居家、办公提供了非常便利的条件。随着城市整体发展，桥东区凭着优良的地理位置将承担起城市形象重塑的重任。经历了几十年的发展，无论周边设施还是人文环境，都发生很大变化，一些老房被拆除，一个个小区和精品住宅不断涌现，星级酒店、大型交易市场均定址其中，在市政支持下，扩建道路、架设立交桥，这一系列措施都给该地区打下了一定基础。居住人口不断上升，在建项目不断增多，现在的桥东区将会重新成为邢台市房地产业的一个投资亮点。因此，本项目中在初期策划，工程进度及质量、入市形象及时间上把好关，做好充分准备，在目前地产形势较佳的前提下必能获得满意的成果。二、 宏观市场环境分析1、 邢台市概况： 邢台市位于河北省南部，地处北纬37.0，东经114.5，西依太行，北接石家庄，南临邯郸，东与山东毗邻，总面积1.25万平方公里，人口660万。地势西高东低，是太行山隆起与华北平原沉降区之间的过渡带。大致以京广铁路为界，东部地区为山前洪积冲积平原，地势开阔平坦，土质肥沃；西部为侵蚀剥蚀地形，山脉、丘陵、盆地相间，地表形态差异大。属暖温带大陆性气候。 邢台市地理位置优越，交通便捷，境内京广铁路、京九铁路、京深高速、308和107国道贯穿南北，沟通东西，还有冀南惟一的航空港邢台飞机场。改革开放以来，邢台市工业经济得到了迅猛发展，已形成以煤炭、电力、机械工业为主，钢铁、纺织、轻工、建材、化工、食品、皮革、制革、电子仪器等工业相应发展的工业城市，为河北省和华北地区的重要能源基地之一。 2、 基本经济技术指标及发展状况 今年一季度邢台市工业经济运行质量明显提高，项目建设增势强劲，全部工业增加值完成47.7亿元，同比增长12.3入统工业增加值、利税、利润均实现较大幅度增长，入统工业增加值完成23.5亿元，同比增长15民营经济也异军突起：个体私营经济摊点达到11万多户，从业人员80余万人。2004年，个体私营经济占全市国内生产总值的比重达60%以上，上缴税金12亿多元。整体状况是经济活跃，市场物流畅通。3、 国家土地和房地产政策环境： （1） 土地政策：2006年中央宏观调控步伐不会停止，中央各项政策仍将保持持续稳定执行。作为参与宏观调控的部门之一，国土资源部门也仍将继续自己的历史使命，保持宏观调控从紧的政策。因此，国土资源部副部长李元曾明确表示，2006年国土资源部将继续严把土地闸门，进一步增强参与宏观调控的针对性和有效性。 从供应结构上看，普通中低档商品房用地的供应将明确成为国土资源部门供地的重点。国土资源部门 “密切关注市场变化，及时调整土地供应计划，严格控制高档住房建设用地，增加中低价位商品房、经济适用房、廉租房的土地供应”政策已显现了效果并将继续保持。为此，2006年，国土资源部将优先保证中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。对于违规批地行为，国土资源部将进行严厉查处。 （2）房地产政策：2006年，房地产政策将呈现因地制宜、抑制影响房地产发展不健康因素、确保中低收入家庭住房、侧重节能环保等倾向。首先，房地产政策将在坚持宏观调控稳定和持续的同时，更加关注市场变化的动态。针对不同城市的市场状况，因地制宜，提高政策的针对性和有效性。其次，房地产政策将坚决抑制影响房地产市场发展的不健康、不稳定的因素。宏观环境对房地产的健康发展虽是有利支撑，但是房地产业保持健康发展更依赖于行业本身的素质。虚假信息、虚假销售、哄抬房价等行为都将破坏市场持续健康发展。第三，解决低收入家庭的住房困难，也是今后政策的重要指向之一。目前房地产市场供应结构不合理的问题非常突出，对房地产市场的结构调整将是一个长期的过程。在城镇居民收入差距拉大，中高收入家庭住房更新还没有结束的时候，依靠市场自觉进行供应结构调整非常困难。第四，节能、节地、节水、节材、环保也将是今后的政策取向。为贯彻中央构建节约型社会的号召，建设部将大力发展节能省地型住宅。今后在住宅的开发建设上，势必会强化对节能、节水、节地、节材，保护环境的实施力度。另外，与本项目密切相关的政策还有以下几点买房：个人按揭贷款首付不低于30% 为抑制房价过快上涨，从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。 卖房：购房不足5年出售要交营业税 从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税。 建房：中小型商品房为发展重点 重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。各级城市(包括县城)人民政府要编制住房建设规划，特别是今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标，并纳入当地“十一五”发展规划和近期建设规划。各级城市住房建设规划要在2006年9月底前向社会公布。 明确新建住房结构比例。自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。 优先保证中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。囤房：空置房较多严控展期贷款 为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要按照审慎经营原则，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。 土地、规划等有关部门加强对房地产开发用地的监管。对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准终止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。 总体趋势：加强房地产市场调控，抑制房地产投资增长和房价上涨过快的势头，着重解决住房供应结构不合理的矛盾，重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。三、 邢台人文民俗环境分析（1）具有明显的迁徙文化特征目前，邢台市民中有4成以上来自周边地区，居住人口具有鲜明的迁徙特征。随着户籍制度的进一步放开，会有更多的人选择到城市来居住生活，这一特征会更加明显。潜在置业需求很大，提前置业的意向也较突出，迁移人群会更渴望成为“真正的市民”，而在城市拥有自己的住房，则是很多人的追求。（2）浓厚的区域情结邢台的桥东为老城区，人口密集，生活便利，因此桥东的人还是愿意生活在这里，有浓重恋土情节。而桥西作为新兴区域，在环境建设上要好于桥东，因此桥西的人更愿意生活在桥西，如果跨区域置业，则是桥东的人喜欢选择桥西北部，那里有全市最大的公园-达活泉公园，环境较好；而桥西的人则是选择市中心，那里生活便利，交通便利。因此在置业上，目标客户的地域范围选择有很大的扩张。（3）邢台的消费者对公共交通的依赖程度不是很高，有依赖习惯症结。对于工作单位与住所之间距离承受阈限小，尤其以无（私家）车族为例，步行距离稍远便形成购房阻力。（附：中华大街、钢铁路等市区主要干线拓宽，交通状况的改善，对在西北二环周边开发项目来说是个利好因素，对住宅和商业都有提升价值的作用。）（4）文化引导的前提基础相对来说，邢台消费者不是能快够快速接纳新鲜事物，这一点在零售业尤为明显。做为一个老城市，消费观念目前还比较保守，对于深层文化的或是新概念的东西，比如“白领”、“小资”、“BOBO族”等文化理念理解和接受存在障碍。而且邢台城市规模较小，有大农村特点，依靠人际传播的程度较高，不像大城市特有的媒体依赖。接纳新鲜事物邢台要晚于北京、上海等城市3年至6年的时间，而且具有本土色彩及界定标准的差异。另由于邢台市区域范围较小，人与人之间、公司厂矿之间又比较熟知，对于项目整体包装中对开发商或个人色彩的包装存在困难，使得整体包装缺乏一个很有说服力的环节。虚实结合的情境营销更适合邢台市场 住宅地产篇四、邢台市房地产市场环境分析：（详见邢台市房地产发展现状分析报告）1、邢台土地政策和房地产政策土地政策趋势：加大规划管理力度，加强城镇建设用地总量控制。在城市建设过程中，一要加强城镇建设用地总量控制，二要合理引导城市化进程，加大规划管理力度。根据全市城市化发展目标和城镇现代化要求，市区人均建设用地控制在95平方米以内； 2010年全市城镇建设规划用地总量控制在312.75平方公里以内，在国家城镇建设用地标准规定范围内科学确定城镇建设用地指标，保证城镇合理发展空间，创造良好人居环境。房地产政策：以国家房地产政策为主导，根据邢台市实际情况制定实施细节。2、邢台市近年住宅建设状况序号年分工程数量 住宅面积/万平米（已发放建设工程许可证）公建面积（平米）总建筑面积（平米）总计商品房经济房集资房旧城改造旧村改造12003年162项101.5732.30147.819511.8439.6174537738.071553460.9922004年135项112.4472.87516.83325.883716.846617639.151742019.832005年133项180.4674.5679.69026.21369335.392173935.3942006上半年70项77.9537.9132.511.885.653972001533462.07合计500项472.42217.646176.852719.597758.32341921921.67002878.25从表中可以看出：1、 从2003年到今年上半年，住宅建筑总量呈逐年上升趋势，但是工程数量从2004年到现在却稳中有降，表明单位项目开发体量增大，总建筑面积大幅度增加。2、 20032005年住宅总面积逐年上涨且幅度平稳，2006年上半年住宅总面积忽然放量增长。表明 2006房地产供应面积有加速放量趋势，预计下半年住宅面积增长还将加速。 3、 2003年住宅总面积中，经济房和集资房占到47.08%，商品房占到31.8%，2004年住宅总面积中，经济房和集资房占到14.97%，商品房占到64.81%2005年住宅总面积中，经济房和集资房占到44.16%，商品房占到41.32%2006年上半年住宅总面积中，经济房和集资房占到41.71%，商品房占到48.63%表明集资房、经济房和商品房在一定时间内长期并存，各领风骚。 4、旧城改造、旧村改造面积逐年减少甚至萎缩，表明随着土地价格上涨，市区拆迁成本和拆迁难度越来越大，旧村改造、旧城改造项目越来越不被用地单位和开发商看好，也从另一侧面表明邢台市土地供应相对较为宽松。5、预测，今明两年，邢台市住房面积大幅增加，各房地产商之间竞争加剧，整体开发水平将明显提高，房地产价格稳步上升。 近期内邢台市的住房价格不可能下降，但也不会涨幅过快。原因在于：目前我国房地产开发不断升温，一些行业和地区固定资产投资过快增长，为了防止房地产过热给国民经济造成重大冲击和损失，国家相继出台了一系列宏观调控措施，为了进一步发挥土地供应的调控作用，必然要严格控制建设用地规模，这就决定了土地的供应量不会增长过快，随着邢台的城市化进程不断加快，城区人口必然会逐年增多（邢台市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要中明确提出，到2010年，市区人口达到100万人以上），人多地少，土地价格必然上涨，再加上全国的房地产热而导致的建筑材料涨价，以及人们居住要求的提高导致的施工费用的增长，这些因素都将导致住宅建设的成本提高，售价也必然要提高。随着人们对生活质量要求的提高，开发商也在不断地提高着设计和房屋建筑质量的水平，过去单一的建筑模式被多种类型取代，再加上新技术新材料的大量应用，居住空间和格局的变化以及居住品质的提升也是一种无形的增值。观察近5年的变化，在邢台市区同样的地段房价每平方米普遍提高了700元左右。由于在2005年邢台的房地产价格已经有了一个较大幅度的提高，加上近期国家房地产调控政策的频繁出台，势必造成很多购房者的持币观望态度，而且2006年上半年住宅面积的放量增长，也会影响各开发商的营销策略，这些因素都必将造成房地产价格的涨幅不会过快。 3、住宅楼盘调查分析：从2005年至2006年3月底，经过招、拍、挂获得土地进行开发的住宅项目共有十五块，拟征地用地面积559147平方米，实发用地面积589882.84平方米，总投资148.59亿元，总建筑面积1111448平方米。2006年4月到7月底已拍卖3宗地块，共123101.059平方米（184.65亩）。2006年8月份拟拍卖3宗地块，总面积142961.004平方米（64.432亩）。可以预计，明年年中，将会有一个楼盘集中放量期，如果在售楼盘没有新的营销手段和大的促销力度，将会受到一定冲击，尾期楼盘不好出手。 项目名称起价均价最高价占地面积建筑面积建筑类型永辉-巴黎2000/2250330016524.99万多、高金水湾12501590186010010万多层永康国际18882000240060002.8万高中央名城15631960/2200232065.8510万多8、高5阳光国际2600/2300（soho）15017.01万多12、高7青青家园14001930214033740万多、别上院160020502400538.93万多7、高4世纪名都1078143016981268100万多、高、别书香园15002100230021020万多、高天阔上城17802120230050多、高凯旋城22602500340010510万余多14、高8调查项目基本情况一览表（注：多，指多层；高，指小高层和高层；别，指别墅。红色数字为高层价格）邢台市区人口只有70万左右，人均收入水平在河北省排名居中，人口素质也参差不齐，生活水平一般。邢台的房地产在发展过程中，建筑形态出现了新的变化，逐渐出现了别墅、豪宅，但仍以多层为主，小高层为辅，高层住宅较少。消费者由原来的满足居住需要，正逐渐向享受生活、寻求一种舒适的生活方式转变。从开发思路来看，目前邢台房地产企业长远的发展规划不足，对企业品牌的塑造不够重视。而房地产项目的成败最终由产品差异性竞争转变为企业品牌的竞争，如此，在挖掘项目的最大潜在值、获取利益最大化的同时如何树立企业的品牌将是企业发展的战略目标。在营销模式上来说，目前相对单一，虽然已有部分房地产开发企业引进外地的房地产策划公司，但专业水准参差不齐，而且大多为后期介入，前期介入、全程策划的项目非常少。邢台市区的总体规划是“西进、北拓”，桥西区成为发展方向，达活泉因为地理位置的独特，其周边地域也就成为了各个开发商抢占先机的重点。在未来几年，达活泉将成为邢台市的政治中心，周边机关众多，人口密度大，学校较多，生活设施齐全便利，人口素质较高。在其周围动作较大的楼盘有“阳光国际”、“永辉-巴黎”、“凯旋城”“鸿溪-书香园”等级项目。综合邢台市城市发展规划和目前城区建筑情况来看，未来几年的房地产项目将呈现以下鲜明的特征：1、单体开发量增加：目前邢台市内的破产企业较多，原址的土地多为一次性整体转让，开发企业的项目土地量增加，建筑面积也必然要增大，出现单个项目体量较大的现象。2、项目特征明显：邢台房地产市场目前处于起步阶段和不成熟时期，各开发企业品牌意识不明显，品牌建设力度不够，反而更加在项目的建设上加大力度，以突出项目本身特点为市场卖点，来进行市场营销推广，因此，未来的市场上项目将呈现出五花八门的特点，同一企业旗下的项目缺少连贯性和统一性。3、高层化发展方向明显：从目前在售项目中可以看到，高层住宅的售价普遍要比多层高，出于对出房率和利润的追求，开发商会增加容积率，但又会适当的要求和建筑密度呈一种平衡关系，因此高层是一种趋势，同时高层的综合素质也在逐渐得到市场的认可。4、价格走高：在社区环境的营造上各开发企业都意识明显，由于市场有限，出于竞争的需要，在小区内部设施和景观建设上投入的力度加大，因此成本增加，再由于高层的品质得到认可以及存量较少，在单价上正逐渐呈上升的趋势。5、营销推广力度大：由于大宗地块的总价较高，再加上开发周期较长，各开发商的资金压力较大，因此都迫切要求资金快速回笼，在销售手段上会加以灵活和多样化。另外在广告力度和促销上各开发企业会进行一场暗中较量。由于目前市场正处于不稳定时期，除满了机遇和挑战，竞争激烈。纵观当前，市场领导者还没有浮出水面，新的竞争模式还没有出现。桥东目前开发项目较少，区域内竞争还不激烈，桥西板块竞争较为激烈。目前同类物业间竞争较多，还没有形成多样化竞争，在创新上还没有突破，缺少物业引领者，市场也需要一个能把自身带入一个新阶段的先行者。机遇大于风险。4、高层市场透视：（1）高层开发起步较晚：邢台市第一批出现的高层住宅是一些单位的福利分房，入住的基本上都是收入较高、社会地位稳定、企事业单位中高层管理人员。这类人群属于社会的中坚力量，他们对于其他普通市民的影响不言而喻，直接引起了邢台对于高层住宅的关注。（2）高层商品房出现到目前只有几年时间。早期的“名仕华庭”“时代华庭”“万隆华府”是这一阶段的代表。它们的出现对整个邢台的高层住宅市场起到了带动和促进作用，以“万隆华府”为例，销售情况较好，且入住业主多为收入稳定的事业人群，地缘因素明显，这一阶段高层商品房的成功，说明目前的邢台市场已经开始接受并认可高层住宅。（3）第三阶段高层住宅的出现：由于高层住宅的量小，居民在基本认识到高层住宅的优势后，积攒了一定的购买欲望。选择物业类别观念的提升也预示未来高层市场空间广阔。（4）2005年，凯旋城、永康国际的开盘销售，又一次将邢台高层住宅的开发水平上升到一定的阶段，邢台居民对高层住宅的接受度正在一步步地从认可到成熟。（5）未来城市用地的逐渐减少，高层住宅将是一个发展方向，按目前邢台市经济发展水平和土地市场发展状况以及房地产发展水平，未来35年将是高层大发展的时代。（6）高层优势：a 节约土地 b 户型优越 c 眼界开阔 d出入方便 e空气优良 f无噪音污染 g建筑质量保证h 管理好综合素质高鉴于购房者考虑价格、物管成本等因素，在购买高层住宅时目前还是存在一定的心理障碍，这就对高层住宅的推广带来了一定的难度。四、 邢台市住宅消费者调查分析（详见住宅市场调查报告根据市调资料，可以得到如下结论： 1、从面积上来说，100-130平米之间大小的户型最受欢迎，市场需求也最大，其他面积市场需求不旺。 2、从户型上来说，设计合理、功能齐全的三室二厅最受欢迎，市场需求也最大，其中三室一厅和二室二厅的市场需求也较大。从目前的人民生活水平来看，功能齐全且面积适中的户型是市场追逐的热点。 3、从价格上来看，目前市场上习惯以总价为考虑因素，较为大多数人认可的总价是20万左右，平均单价是2000元/平米，在当前的市场上处于偏上价位。 4、从区域选择上来看，原居住于桥东的人群还习惯在桥东置业，桥西的人习惯在桥西置业。城市中心和桥西北部这两大区域是置业的热点，桥东的人更愿意在市中心生活。从跨区域置业来看，桥西到桥东买房的人数要少于桥东到桥西的人数，即桥东的人愿意到桥西居住较多，而桥西愿意到桥东居住的人较少。 5、从目前的生活发展水平来看，无论是初次置业还是二次置业，对居住舒适度和生活的便利性的要求是一样高的，即要求生活的方便性和环境的良好性。商业地产篇五、 商业环境分析邢台商业地产发展历程谈邢台的商业地产，就要谈邢台的两个问题 ：商业与房地产。对于商业地产而言，即要研究邢台商业的情况又要研究基于商业而派生的商业投资概念的地产。（1）邢台商业发展历程：商业中心西迁：纵观邢台的商业发展，其变化轨迹是这样的。邢台历史上传统商业中心，以西大街、北大街为中心，故老邢台有“好南关”的称谓。在上世纪的七八十年代，西大街以邢台商场为龙头，成为邢台的商业中心；然后，随着城市道路的发展，马路街(现中兴东大街)上邢州商场、新联商场、华丰商场的兴旺，邢台市的商业中心开始由小街走向大路，以1991年开业的邢台百货大楼，正式标志着邢台商业中心由西大街改为马路街(中兴东大街)，此后，新亚商城(1993年开业)，中北商城(1997年开业)，明月购物广场(1998年开业)，新世纪商城(2000年开业)，邢台市桥东形成了上世纪的城市商业中心。上世纪末，桥西新城区则以新亚购物中心(1996年开业)、中兴大厦(1995年开业)，作为城市副商业中心的地位存在。桥东的商业中心，不但吸引了城市市区的大量消费者，更由于紧临西大街传统商业中心的地缘优势、购物习惯优势，吸引了大量周边县区的消费者。但近两年，随着城市房地产西北板块的一再升温，桥西将开始由副商业中心向中心商业的地位发展。在新亚购物心、家乐园购物广场的基础上，港龙商业街、华天衣百盛、大洋百货，以及正在兴建的莱佛士广场、顺风商业街，不远的将来，新城市商业中心将会重新定义。桥西商圈已经从城市副商业中心的地位变成了邢台市的重要商业中心，形成以中兴大街为中轴的，东西两大商业中心的格局。从2003年开始，随着邢台市西北板块房地产项目的热销，大量人口向西北部进驻，以保龙仓超市和新亚新凯龙家具为龙头，在达活泉公园南门形成了邢台市一个商业副中心的雏形。（2）邢台市的商业地产起步要晚于住宅，2000年，天厦公司开发的明月广场开业，标志着邢台市的第一家公开销售的商业地产项目落成。主要的经营户是原马路街沿街的商户以及襄都市场的部分商户。当时的招商出现了商户排队拥堵的火爆场面。在其后开盘的汇源广场，也出现了这样的局面。说明，在那个时期，市场对于商业地产的渴望。其后的一年，由港龙开发公司开发的港龙市场成为邢台商业地产的市场焦点。由于其地理位置良好，又是以门店步行街形式开发，符合邢台市民的价值取向，所以销售情况非常理想，受到众多投资型置业者的追捧。其后桥东相继开发了恒泰商城、财富广场、亿德龙综合市场、华北五金交电市场这几个商业地产项目。目前，除了亿德龙销售形势比较乐观以外，（原因是原来的兴和市场经营状况良好，购买者以原经营户居多）其他几个项目销售情况均不理想。恒泰商城、财富广场存在着规划设计上的治命问题，再加上项目定位、现金流、股权等其它方面的影响，更是难以收场，形成了死盘。一时间，商业过剩成了邢台商业地产特点。随后开发的莱弗士商住项目，目前住宅部分销售尚可，商业门店销售也较乐观，但是产权式商铺的销售不容乐观。据此可以大致把握邢台商业地产市场的脉络：销售产权的商业地产中，门店的风险较小，比较受市民的认可。而专业市场和商场铺位由于影响经营因素较多，经营风险较大，市民对其投资前景不看好。（3）缺少强势商业项目，形不成百年老店 这些年的邢台市商场基本形成的规律是“各领风骚没几年”，一个新兴商业项目的建立就意味着一大批老商业项目的市场绝迹，这一点目前的邢台百货大楼停业就能看出。这也是为什么独立店铺在邢台市场比较受欢迎的原因。强势商业项目形不成，导致多数消费者对于这样投资没有信心，谁也说不准几年后它的经营状况会是怎样。而另一方面，由于独立店铺基本不受到整体经营状况的影响，而每一位消费者也愿意自己独立运做自己的资金，所以独立店铺会比整体商城分割店铺受欢迎。六、 商业及商业地产综合分析：总结邢台市商业业态分布情况调查报告、邢台市各街道业态分布调查、邢台市商业地产发展情况报告，我们认为：1、 邢台市租金及商业地产销售情况除中兴西大街达到2.5之外,中兴东大街在1.6元之间外,其它街道在0.6元-1.5元之间比较多,且桥东普遍没有桥西价格高。那么市场价格在3285元-5475元之间，在消费比较高，建筑比较好的桥西商圈，象中华大街、八一大街等，价格等同于桥东的中北商圈，比如秦塬公寓，在1.75元。阳光国际价格想达到1.65元/天/M2，若销售6500元/M2，一、二层则有了一定的升值空间。2、大型百货零售业，饱和度较高，不要再进行建设。3、 餐饮业租金要求在0。5元-1。00元之间，好的交通和建筑，租金可达1。00元或更多一点。目前，邢台适应现代餐饮娱乐业发展的建筑比较紧缺，如交通、环境、停车等，成片的餐饮一条街也没有，因此餐饮娱乐将有大的发展。只有元街和中华大街有一些雏形，但是元街的档次较低。不可能形成大型餐饮企业。50M2以下和50-200M2的小型餐饮业占了307家，在数量上最多，说明邢台市的餐饮业尤其是针对家庭或个人消费的餐饮市场，规模小，发展水平低，随着人们生活水平的提高，该部分有发展成为中型餐饮的市场潜在需求。而个人消费市场的品牌忠诚度低，集约性要求多，该部分有望在为本案餐饮街的潜在客户。而中型餐饮500-1000M2，的餐馆是二线城市中个人消费场所的一般面积，但邢台却形成了葫芦形的规模分布，说明最近针对个人消费和针对商务消费的餐饮店两极分化，但是未来市场，将是针对个人消费的中型特色餐饮大发展的时期。4、 休闲餐业态：目前，象茶楼、咖啡厅、冰吧等业态，邢台尚处于萌芽状态，谈事情到茶楼尚没有成为消费习惯。全国大型连锁类项目在邢较少。并且与此类业态相配合的建筑、景观、环境很少。在未来几年内，将是此类业态大发展的空间。5、 娱乐业态：健身业，在消费比较高的中华大街、滨苑小区以及亿德隆、港龙等地，目前健身俱乐部刚刚兴起，且已初具规模，但尚处于市场初期，将会有很大的市场空间。运动类如游泳馆、6、 美容美发、婚纱摄影：已进入平稳发展时期，此类业态并不是目前大发展的时期。但是在美容行业，邢台的强势品牌尚未出现。大型美容美发店有在此选址的可能。7、 超市类：大型超市目前该区域尚未出现。居民购物以绿缘超市及一些中小超市及批发市场为主。有发展大型超市业的基础。根据团购部对该地区1。5公里半径核心商圈的调查，居民应在6万人左右，再加上本案即将入驻的1。2万人和凯旋城的0。3万人，则保守估计，需3。6万平米社区商业面积。而大型超市的商圈。8、 装饰市场：两年360万平米住房上市，如每平方米用于装修的费用如按照100元，则市场将产生3。6亿元的市场需求量，以目前邢台家装市场看，满足家装市场的只有辰光一家，目前此类业态有长足发展趋势。但是本案所处地区不属于建材类选址的最佳地点。此为一大劣势。项目SWOT分析篇七、 项目的SWOT分析1、 项目的优势：A地处邢台市中心区域B周边生活配套设施完备，购物、入学（顺德路小学、西仓巷小学、九中、三中等）就医（人民医院、市一院、眼科学院等）极为方便。C紧临城市政治中心D紧临火车道与汽车道，是城市的交通中心E面临两条城市主干道，是连接城市南北与东西的城市主动脉F虽处于桥东老城区，但是周边以国企大厂为主，人口素质、人文环境比桥东中部与南部要好。G拖拉机厂的老国企名厂的情感因素H原卫生街称为铁岗街，铁代表原来是打铁的地方，岗代表这里原称卧龙岗。历史上有龙脉宝地，对项目历史文化的挖掘将提升项目品质。I地块大，地块方正，利于项目开发J地块周边临街面面积大，临街长达1000米。2、 项目的劣势：A位置不处于邢台市房地产的热点地区。邢台市近年来房地产的主要热点地区是达活泉板块，今后有可能兴起的七里河板块，目前这里的尚不是热点地区。B桥西居民到此处居住的心理不足，本项目目前只是一个面临桥东居民的区域项目，与这样一个大盘的身份不符。C新华北路向北不通，形成丁字路口，不利于本项目尤其是商业地产项目对北部消费力量的吸引。D周围消费力量不足。3、 项目面临的机会点：A应力争市府将新华北路打通。B打通卫生街，借顺德市场的势，可以有利我们卫生街商铺价值的提升C家乐园的品牌号召以及家乐园超市的入驻，对项目尤其是商业地产项目的操作成功有非常大的利好。D随着国家政策的宏观调控，以及邢台市目前房地产市场“百花齐放”的局面，在未来一两年内，将是邢台市房地产的盘整年，一些开发资质低、开发能力差的企业将退出市场，这对于本案将是一个利好。E在目前这一局面中，邢台市的开发企业没有出现“霸主”，相信在未来两年内，将确定霸主。4、 项目面临的问题点：A目前邢台市区域市场项目很多，竞争非常激烈。项目同质化程度较高。B在过去的两年中，高端项目较多，占据了区域市场高端消费者中大量的市场份额。对本案的价格提升将产生一定的牵制作用。C邢台市土地市场存在过量批地的现象，预计未来两年将有大量的楼盘上市，而且邢台将有大面积的经济适用住房出现，都将对本案的销售带来一定的制约。项目定位篇八、 商业部分：前言：商业地产一定要控制好六赢：开发商、投资者、经营者、管理者、消费者、政府六者的共赢。即：开发商的最大投资边际效应保证投资者的租金投入预留经营者的增值空间支持管理者的专业意见符合消费者的消费取向站在城市建设的高度带动城市经济发展2、商业地产的风险把握商业地产六大风险：规模风险选址风险规划风险定位风险招商风险销售风险管理风险（1） 规模风险控制商业总量为此，我们对邢台市的商业进行了两大项调查：第一是邢台市商业数量、业态、布局的地毯式调查，对邢台市市区范围内的大小25条道路踏街，共调查了7000多家店铺，涉及业态达100多项，调查有商铺的租金、店铺进深面宽、面积等，目前该项工作的数据统计还在进行中。由此，来确定我们商业项目的定位及各业态的项目市场潜量与开发量。（2） 选址风险位置在商业界有句话讲：位置、位置、还是位置。位置是商业项目经济命脉的重要因素 商业项目选址是否合理直接影响到其日后的经济效益。开发商开发商业地产时选择合理位置，就意味着其享有优越的“地利”优势。在同行业商业项目之间，如果规模相当，商品构成、经营服务水平基本相同的情况下，必然享有更好的经济效益。所以，商业项目在分析经济效益过程中，选址是决定其成功与否的重要命脉线，它将直接影响到商业项目的生死存亡。车流中心交通畅，客源广 人气旺，商场就旺人流中心辐射面广，销售吸纳能力强 地理中心消费中心消费能力高，销售量就大发展中心政府重视发展空间就大商业选址分析要素一：消费人口分析目前本项目所在地的常住居民有拖拉机厂、防爆电机厂、造纸厂、电缆厂、棉纺厂等几大生活区，供电局、人民医院、市第一医院等几大事业单位生活区，居住人口密度较大，但高收入人群所占比例不足30%，更大量是邢台市常年效益较差的国企大厂。影响商圈有北至豫让桥商圈居民，西至凯旋城等团结西大街的郭守敬路以东路段居民及人群。商业选址分析要素二：交通易达性分析交通易达性也就是交通便捷程度，主要取决于购物者从起点（一般是家里）到购物地点所花费的时间。，从不同地方来到一个商业场所需要花费的时间一般是12-15分钟，最多不能超过25分钟。特别需要指出的是空间距离和汽车行走需要的时间有区别。如果新华北路打通，我们的商圈可以辐射到城市北部尤其是公园东街的新兴居住区居民。城北居民到达本项目的行车时间将小于到达冶金路口的桥西商圈，将会吸引该部分人群。商业选址分析要素三：区位分析不同区位的人口状况和交通易达性也处在不断变化之中。传统的城市中心区是人口集中的场所，道路交通设施优于城市交通，因此城市中心区提供了相对完善的购物机会。但是，随着人口的进一步集中，城市中心区变得过分拥挤，环境恶化，交通堵塞。而与此同时，由于郊区高速公路网的建设大大提高了郊区的交通易达性，出现了人口居住郊区化的趋势，把大量消费人口从城市中心带到城市郊区，商业设施在郊区大量兴起，引起了零售额的重新分布，也就是在北京等大城市城市商业副中心开始出现。但是在我们这一地块，作为城市副商业中心，它又没有与城市中心商业形成商圈的分离，两个商圈交叉合并区域面积较大。因此我们的商业定位应是城市中心商圈的补充业态即：新概念的城市商业定位（3） 定位风险商业街定位总体定位：面向全城的新型消费中心集星级酒店、青春动感体验街区、城市商务休闲街区、城市酒水批发专卖街区、新型家居建材展销中心、大型写字楼等于一体的大型商业商务综合项目群。（4） 规划风险商业街规划A卫生街：沿线道路两边为两层底商。打通卫生街，该道路将成为连接顺德路与新华北路一条城市重要道路。并且依托东头的顺德小商品批发市场和西头本项目兴建的大型超市，卫生街将从社区商业的定位一跃上升到城市商业道路的定位。目前该道路虽是一条不通路，但是顺德市场非常繁华，并且从顺德市场向西形成了一系列的酒类、饮料的批发商，他们在这样一个恶劣的环境里，已经经营了十几年，且生意火爆，所以卫生街成为一个城市烟酒饮料批发的城市商业中心区并不是难事。这将大大提升卫生街的商铺价值。进深设计为15米，可以为两层，一层为批零、二层为办公及仓储。定位：东头以小商品、品牌酒类批发主题街区；西头除此类业态外，将有一些应对本小区居民的小型餐饮、美容美发、干洗等社区商业的定位。商铺面积：360M*15M*2=10800M2B新华北路东侧（卫生街以北）：作开放式商业街。商业街由外街和内街组成。过去在商业我们的布局一般是按照商品的类别去划分，现在新的商业理念是按照人的心理体验与需求去划分。这就是本商业街定位的原则，这样的定位更人性化与前瞻性。这里我们将依托两条城市交通主干道成为整个邢台新的中心：以餐饮、娱乐等业态为主的都市新消费主义的聚中与丰富，与中兴大街的百货业态形成整个城市商业的错位经营；以全新的商业建筑形态，成为新城市形象的代表，成为新邢台的代表，成为新邢台人的骄傲；依托的新商业业态组合与新商业品牌入市，成为年青人与都市中竖阶层下班后的心灵归属地。外街：为临街商铺，面积开间进深应大，为框架结构商铺，进深可以达到15-20米，大型店铺可以双向打通，进深可以达到35米左右。局部可以有作三层，形成活泼的建筑外立。定位：为城市中竖力量的生活特区。应对客群为城市中以汽车为主要交通工具的人士。主要业态为：大中型商务餐饮、茶楼、大型洗浴、大型KTV、银行办事处、汽车美容车饰、大型药店、大型品牌服装、家居用品、装饰用品等品牌旗舰店、知名连锁类名店等。如好利来、麦当劳、上岛咖啡、全聚德、百姓大药房等。商铺面积：280M*15M=4200M2内街：（注：建设可行性50%，尚需进一步论证）内街从南头卫生街为入口，北部团结路为出口。中间形成一条内街。除南北主入口之外，在新华路上设三个入口，入口宽度应在10米，对应三个入口在内街形成一个小型广场，车辆可以停于此。内街要是曲线的，让人一眼望到头，提高逛的乐趣。道路设计彩色地灯、路灯、城市街区小品等，并且建筑外立应活泼，店铺进深有多种变化，以适应不同的业态需要。商业街为两层，局部可以三层，横跨内街与外街商铺的为三栋高层，在商业街里可以形成二层的门洞。门洞下面的店铺可以由于有了“顶”，可以将商品或桌椅放于室外。三个小型广场象三个明珠由商业内街穿到一起。地下为地下商业广场。南头为家乐园超市，北部为建材装饰城（商场化经营的），街区内，应有几个从地下可以上来的通道或滚梯。形成地下与地上人流有互动与共享。定位：城市青年动感街区。24小时不夜城。每一个小广场作一个主题命名。由南到北，完全从心理的体验去进行商业的定位组合。业态：从南向北，从以小饰品、小商品、特价服装店、小型快餐等中等大众日常消费到婚纱摄影、健身、美容、美发、网吧、运动休闲、KTV、精品影厅、餐饮店等以都市年青人（心理年龄为20-35岁）为主要消费对象的业态。北部娱乐城应是全透明玻璃体建筑，成为整个街区的亮点。注意：在商业地产运作上，应注意招商先行的理念。在大的规划定位确定后，即开始商业街内主力店与旗舰店的招商，目的是一是利用其的号召力与聚客能力，以吸引与带动相关店铺的招商；二是有部分业态它是有其对店铺的特殊要求的，招商先行可以规避投资风险。比如电影院、运动场馆等对建筑柱距与层高的的特殊要求等。商铺面积：280M*15M*2=8400M2C团结东大街沿线：由于此处有常年形成的小树林，自然景观非常良好，在树林的南边开一条内街，汽车可以进入。业态以中型餐饮、娱乐、足疗等为主，应对客群为以商务消费为主的城市商务人士，年龄在28-50岁之间的活跃在城市商界、政界的人士。商铺面积：380M*18M=6840M2总商铺面积：30200M2D地下商场：地下超市主入口设于新华北路与卫生街交口。总建筑面积：65M*324M=20800M（5） 招商风险招商工作计划：商业地产招商应在项目定位前期进行开始。因此将项目前期的规划第一步：市场调研第二步：项目立项的可行性研究以客观、准确的市场调研为依据，作出项目立项的可行性研究报告并确定项目初步规划(如商业街规划、商业街业态定位、商业业态确定等)根据业态定位确定目标招商大商家客户名单第三步：大商家招商引进依据可行性研究，针对国内优秀的商业企业开展入驻、合作开发等的意向洽谈。第四步：商业街二次规划根据意向商家的选址、建址要求，调整初步规划，使之进一步完善。第五步：撰写房地产项目可行性研究报告(暨投资建议书)第六步：吸引投资商合作投资第七步：大型商家招商确定第八步：商业街规划确定第九步：商业街、住宅开工建设第十步：住宅销售第十一步：商业街、写字楼销售第十二步：商业街招商针对邢台市的商业情况，进入本案的可行性项目包括：1、 大型洗浴城：可以达到6000M2；