房地产开发与经营.doc

第一章1.房地产开发与经营的含义是什么？房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。（百度）房地产开发：广义：国土开发、区域开发、城市开发等都与房地产开发活动有着密切的关系的开发活动均可以视为整体上和宏观意义上的房地产开发；狭义：主要是指在依据国家的法律取得了国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为，是在特定地段上所进行的具体的房地产项目的规划、设计和建设、施工等开发活动。房地产经营：是企业经营活动的重要组成部分，是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划加以实现的经济活动过程。2.理解房地产开发与房地产经营的关系。将开发与经营视为一个概念的问题；讨论开发与经营的相互包含问题；与其他概念如与管理概念相混等3.房地产开发与经营的特点是什么？房地产开发与经营难度较大；房地产开发与经营风险较大；房地产开发与经营政策性强4.简要叙述房地产开发与经营的程序和内容。投资机会选择；项目定位；前期工作；建设阶段；租赁阶段；物业管理5.房地产开发前期工作的主要内容。完成各种报批手续，获取有关证书，基础设施和市政设施的谈判与协调，安排信贷，确定市场售价和租金，确定施工进度，以及工程项目的招投标等。第二章1.宏观市场环境分析与微观市场环境分析的主要内容有哪些？宏观环境：经济因素；政治因素；人口因素；政策法规因素微观环境：供应者；生产者；顾客；竞争者；社会公众2.市场需求预测的影响因素。竞争状况 人口统计分析 趋势分析3.简述收益最大原理及其在房地产开发与经营中的应用。经济学的一个最核心的命题就是“经济人假设”，即认为任何经济行为主体都是在既定的约束条件下，追求自身目标收益的最大化，这就是所谓的“收益最大化原理”（百度）：获取项目的最大收益（净收益）是进行房地产开发的主要目的，即房地产开发和经营者总是以其能得到的总收益等于或超过其预期的成本作为决策依据，因此准确评价与预测房地产开发项目的收益对于项目决策具有重要意义。收益、成本指标分析、项目最佳规模确定、经济收益分析方法4.简述价格确定理论及其在房地产开发与经营中的应用。在市场经济条件下，价格是影响时常需求和购买行为的主要因素，企业如能制定适当的价格，就能扩大企业销售，提高市场占有率，增加盈利。应用：1.完全竞争型市场结构企业定价2. 垄断竞争型市场结构企业定价3.寡头竞争型市场结构企业定价 4纯粹垄断型市场结构企业定价5.简述房地产开发与经营决策的内容。财务策略 生产策略 市场开发策略 价格策略： 高价策略 低价策略 均衡价格策略6.房地产经营决策原则则是什么？遵守政策法规的原则- 取得最佳效益的原则- 风险意识的原则- 定性分析与定量分析相结合的原则7.房地产经营决策程序是什么？1.发现问题2.确定目标 针对性 明确性 层次性 可行性3.拟制方案 整体详尽性 相互排斥性4.分析评价 限制因素分析 潜在问题分析 综合评价5.选择方案6.实施追踪 反馈控制 追踪决策 第三章1.房地产企业的概念及特征有哪些？房地产企业：房地产企业是从事土地和房屋开发建设，以及以房地产产品为核心从事房地产中介、咨询、物业服务，实现自身价值的经济组织。特征：房地产企业的地域属性；房地产企业的不完全竞争性；房地产企业存在专业化和综合化发展趋势2对比分析房地产企业五种一般组织结构设计的优缺点。直线制组织结构优点：命令统一、责权分明，维持成本低，快速灵活； 缺点：不利于企业成长，过分依赖领导者的才能和技能。职能制组织结构优点：利用专门化、规模化带来了成本节约，减少了资源浪费。缺点：由于部门分割，部门不了解其他部门的工作，只追求各自的只能利益；由于负责管理部门内多个项目，管理者不能了解组织整体的最佳利益。直线职能制结构优点：统一指挥与专业分工相结合缺点：横向协调难度大，人员多，效率低，管理成本高事业部制组织结构优点：强化了决策机制，总公司层领导着重研究政策和战略发展，提供各种服务，调动事业部的积极性，强调了事业部经理对本部门产品和服务经营责任，有利于培养人才，增加内部竞争缺点：活动和资源的重复配置导致成本上升，效率降低。矩阵型组织结构优点：公司可以很好的协调复杂又相互依存的组织活动，不同的专业人员可以很好的沟通和交流，并借助矩阵结构组织平台很好地发挥资源作用缺点：消除了统一指挥后，可能造成一些混乱，员工缺乏安全感，产品线经理为了得到优秀的专业人员展开争斗，容易引起租住的矛盾。3分析房地产企业的现代组织结构设计的发展趋势。4团队结构、虚拟结构、无边界组织。团队结构：以团队为基础设计的现代组织结构，好处在于整个组织是由执行组织的各项任务的工作小组或团队组成。虚拟结构：虚拟结构的主要职能，如生产、销售、设计，是通过外包、租用完成的。虚拟结构是高度集权化的，部门化程度很低，甚至没有。虚拟结构建立在企业关系网络的基础上，追求最大程度的灵活性。高级管理层通过合同契约关系来维持与其他职能组织之间的关系。无边界组织：这种组织结构模式取消了横向、纵向的与外界的边界，取消了命令链和职能部门，取消了组织的垂直跨度，取而代之的是跨层级的工作团队，工作团队由高层管理者至普通员工组成，企业结构更加扁平化。另一方面，由于电子网络技术的发展，一些专业技术人员可以在家办公，可以为多个企业老板服务，而他们却在公司管辖地域之外。5房地产企业的战略管理过程。1. 确定企业当前的使命、目标和战略2. 分析外部环境3. 识别机会和威胁4. 分析企业的资源和能力5. 识别优势和劣势（25SWOT战略分析）6.构造战略7.实施战略8.评估战略6简述房地产开发企业资质管理。1. 房地产开发企业的资质等级2. 房地产开发企业资质实行年检制度（p44，45）7简述房地产企业行业管理的主要内容。行业管理是指政府行政部门与行业组织对房地产企业的主体、运行方式、运行环境、运营规则、行业标准等方面进行的管理和服务活动。P48第四章1.什么是土地储备和一级开发？土地储备和一级开发，是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。在实施土地储备和一级开发过程中产生的房地产项目即为土地储备和一级开发项目2房地产开发成本由哪些费用构成。征地、拆迁补偿费及有关税费，收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用，市政基础设施建设有关费用，招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用；贷款利息；其他费用3房地产综合开发项目的类型有哪些？房地产综合开发项目的类别：按照开发物业类型的不同可以分为商业地产开发项目、住宅地产开发项目、工业地产开发项目等等。按照房地产开发企业在开发过程中所承担的责任不同，可以分为自主开发和房地产合作开发。4土地使用权转让必须符合哪些条件？首先，转让的土地使用权必须是出让土地使用权。行政划拨土地使用权可以进入转让市场，但在进入前，必须办理土地使用权出让手续，将划拨土地使用权转换为出让土地使用权后方可进入转让市场。其次，土地使用权转让必须符合出让合同或法律规定的转让条件。城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第19条规定，未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的土地使用权不得转让最后，土地使用权转让后也有限定条件。一是新的受让人不得改变出让合同所载明的权利和义务。二是土地使用权转让时地上建筑物，其他附着物所有权随之转让。三是转让的土地使用权的使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限的剩余年限。5.我国城市房地产管理法规定哪些房地产不得转让（百度百科）：a.以出让方式取得土地使用权但不符合本规定第十条规定的条件的；b.司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；c.依法收回土地使用权的； d.共有房地产，未经其他共有人书面同意的； e.权属有争议的；f.未依法登记领取权属证书的；g.法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。6.房地产项目定位的含义、原则、内容、方法？A.含义：房地产项目定位，是指在房地产相关法律法规和城市规划的指导下，根据宏观发展背景、项目地段价值以及市场空间判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到适合于项目的客户群体，并在客户群体消费特征的基础上，进一步进行产品市场定位的过程。B.原则：符合城市规划、协调发展、效益最大化、符合市场需求、与企业发展战略相一致C.内容：确立开发理念、明确用途功能、筛选目标客户、测算租售价格、确定方案D.方法：市场调研法、头脑风暴法、经验分析法、其他方法第五章1. 简述出让土地使用权的类型、含义：A.类型：协议、招标、挂牌、拍卖B.含义:简称土地出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。2.简述招标拍卖挂牌出让国有土地的基本特征:A.招标出让土地使用权的基本特征:程序规范；全方位开放，透明度高；公平、客观；交易双方一次成交B.拍卖出让土地使用权的基本特征:必须有两个以上的买主;必须有不断变动的价格;必须有公开竞争的行为C.挂牌出让土地使用权的基本特征:时间长，且允许多次报价，有利于投资者理性决策和竞争;操作简便，便于开展;有利于土地有形市场的形成和运作3.土地使用权出让与转让的区别区别出让转让行为主体政府及土地管理部门境内外任何经济实体及个人法律关系法律关系不平等法律关系平等在市场所处层次一级市场二级市场年限按合同规定，不得超过国家规定合同年限已使用年限剩余使用年限土地转移方式协议、招标、挂牌、拍卖出售、交换、赠与第六章1.房地产市场调研的含义是什么：就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究和预测，并最终为营销决策服务的专业方法。2.房地产市场调研的内容包括哪些：a.市场宏观环境状况b.城市房地产市场状况 c.消费者行为调研与市场需求容量调研 d.项目所在区域环境状况调研e.项目基本情况调查调研3.房地产市场调研的方法包括哪些：a.全面调查法b.重点调查法c.抽样调查法:随机和非随机4.如何撰写房地产市场调研报告p126：a.报告主要内容:导言、正文、结尾、附件b.正文主要内容：基本情况概述、房地产市场环境状况、房地产市场供给特征、房地产市场需求特征、房地产市场形势及发展趋势、结论和建议c.撰写原则：以调研目的为核心原则、前后逻辑合理原则、层次鲜明性原则、图文并茂原则第七章1. 什么是可行性研究：即在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目技术上是否可行、经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。2. 房地产投资项目可行性研究包括哪些步骤：第一步，组织准备；第二步，资料收集及市场调查；第三步，开发方案的设计和评价、选择；第四步，详细研究；第五步，编写研究报告书3.可行性研究的种类有哪些？A.按研究阶段分：a. 投资机会研究b.初步可行性研究c.详细可行性研究B.按对象现状分:a.土地以及开发项目的可行性研究b.房地产综合开发的可行性研究c.续建房地产开发项目的可行性研究d.房地产可行性研究4.可行性研究包括哪些内容:项目概况、市场分析和需求预测、规划方案的优选、开发进度安排、项目投资估算、资金的筹集方案和筹资成本估算、财务评价、风险分析、国民经济评价、结论5.反映投资项目财务状况的指标包括哪些：指标体系：A.价值型指标：a.财务净现值b.财务净年值c.费用现值d.费用年值B.效率型指标:a.财务净现值率b.投资报酬率c.财务内部收益率C.期限型指标:a.投资回收期6.什么是风险、什么是房地产项目风险: a.风险:从房地产投资的角度来说，风险是未来实际收益与预期收益的偏差和可能性大小b.房地产项目风险:房地产项目风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的变现性和资产管理的复杂性四个方面。7.房地产项目系统风险与个别风险有哪些:a.房地产投资的系统风险：如通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险和或然损失风险等；b.房地产投资的个别风险:包括收益现金流风险、未来经营费用风险、资本价值风险、时间风险、持有期风险。8.风险分析方法有哪些？如何进行风险分析？方法：盈亏平衡分析、项目安全率、敏感性分析、概率分析；如何进行分析（百度）：a.建立风险调查表b.判断风险权重c.确定每个风险发生概率d.计算每个风险因素的等级e.最后将风险调查表中全部风险因素的等级相加，得出整个项目的综合风险等级。第八章1.房地产融资的概念及分类：a.从广义上讲，是指在房地产开发、流通及消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称，包括资金的筹集、运用和清算。b.从狭义上讲，是指房地产企业及房地产项目的直接和间接融资的总和，包括房地产信贷及资本市场融资等。分类：a.从融资主体看:房地产企业融资、房地产项目融资 b.从融资渠道看: 直接融资、间接融资 c.其他分类方式:借贷性融资和投资性融资、货币性融资和实物性融资2.房地产融资的特点:a.融资规模大b.偿还期较长c.资金缺乏流动性d.高风险高收益3.房地产融资的资金来源：a.房地产企业的一般性资金来源:企业自有资金；政府财政资金；银行贷款；股票、债券、集资、租赁、商业信用等多种筹资方式；其他资金来源b.房地产企业区别一般企业的资金来源:房地产抵押贷款;售后回租;预售资金;其他筹资方式4.房地产融资的主要方式:银行贷款融资、信托融资、股票融资、房地产债券融资5.房地产融资的主要风险：政治风险、市场和经营风险、财务风险、道德和信用风险第九章1. 结合房地产开发特点阐述房地产三大核心管理之间的关系：特点为投资额巨大，建设周期长；整体性强； 系统性； 知识的密集性；组织的层次性关系：成本管理、质量管理、进度管理是房地产开发项目管理的三大核心，它们是既对立又统一的整体。2.房地产开发项目管理的层次体系：业主方的项目管理 、工程总承包方的项目管理 、监理方的项目管理、设计方的项目管理、施工方的项目管理、供货方的项目管理、社会环境方的项目管理3.简述房地产开发项目成本构成及有效控制其成本的方法。第十章1.房地产市场营销中的4P、4C、4R、4V、5S原理是什么？4p：产品、价格 、销售渠道、促销4c：愿望与需求、购买的便利性、可接受的价格、有效沟通4R：市场反应、顾客关联、关系营销、利益回报4V：差异化、功能化、附加价值、共鸣5s：速度、微笑、真诚、机敏、研学2.简述房地产品牌营销策略及其意义:一种赋予公司或产品的独有的、可视的、情感的、理智的和文化的形象。意义：要建立良好的品牌，必须要以优良的品质， 适合的价格提高品牌美誉度； 同时， 兼以完善的售后服务提高品牌忠诚度以及适当的树立品牌形象的手段提高品牌影响力（如广告），以及参加各类大型的房地产展销会展示公司形象，推销公司的楼盘等。 3.如何实施品牌战略：a.精准的市场定位是房地产品牌营销的基础 b.卓越的质量体系是创建知名品牌的保证 c.以良好的社会形象树品牌 d.以优良的品质树品牌 e.以创新精神树品牌 f.以优秀的企业文化树品牌 4.房地产市场营销理念创新有哪些:a.文化营销,在对房地产进行营销时，为营销活动注入文化的精髓 b.关系营销 ,通过企业与消费者的双向沟通，建立长久的稳定的对应关系 c.全程营销 ，将营销贯穿于项目的设计、建造、销售以及物业管理整个开发过程 d.绿色营销 ,体现环保意识和社会意识，向消费者提供科学的、无污染的生产和销售方式 5.简述房地产市场细分及其作用:房地产市场细分是指人们在目标市场营销观念的指导下，依据消费者的需要、欲望、购买行为和购买习惯，将房地产市场整体分为若干具有相似需求和欲望的房地产消费者群的市场分类过程。其中每个消费者群即为一细分市场。作用：a.有利于房地产企业分析、发现新的市场机会 b.有利于选择目标市场和制定市场营销策略c.有利于中小房地产企业开发市场d.有利于集中资源，提高房地产企业的竞争力 6.房地产营销策划的“六个注意”:a.注意各种资源的整合利用 b.注意做到实事求是 c.注意营销策划方案的切实可行 d.注意把握好营销策划的整体效果 e.注意在营销策划中体现人文精神 f.注意在营销策划中的灵活应变7.简述房地产广告的类型，策划的原则：类型：a.软广告,包括企业形象广告、楼盘情况介绍、各期活动传真、市场信息发布b.硬广告,包括告知型 、说服型 、提示型 、形象型 、促销型策划原则：时代性、创新性 、实用性 、阶段性 、全局性第十一章1. 房地产交易的概念：房地产交易是指以房地产为商品而进行的转让、租赁、抵押等各种经营活动的总称