浅谈小城镇房地产开发问题.doc

郑州航空工业管理学院课程论文郑州航空工业管理学院房地产开发与经营管理课程论文 论文题目： 浅谈小城镇房地产开发问题 学生姓名： 袁世超 学 号： 100906340 学 院： 土木建筑工程学院 专业年级： 10级 指导教师： 周巍 2013年 6 月 8 日目录 摘要-1 关键字-1 引言-1 正文-1 一、 小城镇的概念界定-1 二、小城镇房地产开发现状及存在的问题-2 三、小城镇房地产开发不健康的原因-3 四、完善小城镇房地产开发的几点措施-4 五、总结-5 参考文献-5 浅谈小城镇房地产开发问题摘要：目前，我国正处于城市化进程飞速发展的时期，同时也是小城镇房地产开发的黄金期。 随着我国城镇化进程的加快，小城镇经济迅速发展，小城镇房地产有着巨大的发展空间，科学分析现有小城镇房地产发展现状，充分分析利用其有利因素，扬长避短，促进小城镇房地产市场健康稳步的发展具有十分重要的意义。同时小城镇房地产开发具有带动相关产业的发展，有利于解决农村剩余人员就业、缩小城乡差别等方面的作用。因此，研究我国小城镇房地产开发不仅对于房地产行业有重要意义，而且对于推动小城镇发展、解决农村剩余劳动力、和谐实现城市化有着重要的意义。关键字：小城镇 房地产开发 问题 措施引言：小城镇是联结城乡经济的纽带，是一个区域性的政治、经济、文化中心。随着城镇化战略的快速推进，小城镇的房地产开发也进入快速发展阶段，并逐渐成为经济社会舞台上的重要角色。近年来房地产行业的迅速发展，对城市形态有着深远的影响。我国小城镇建设是在改革开放中发展起来的，小城镇的兴起对农业、农村、农民发生了全方位的影响。随着社会的发展和国家的高度重视，我国小城镇建设取得了一定的成绩。小城镇建设在推进社会发展，解决“三农”问题方面发挥了举足轻重的作用。现阶段我国小城镇建设取得了显著的成绩，其中房地产开发功不可没，发挥了重要作用1。目前，我国城镇化率已达到46，正处于 世界公认的城镇化加速发展阶段，也是小城镇房地产业迅速发展的黄金时段。 但是，目前小城镇房地产开发建设速度快，缺乏有针对性的引导，导致不合理规划建设的出现，带来环境破坏、经济压力，甚至社会问题2，严重影响了小城镇的健康发展， 解决这些问题已是迫在眉睫。因此，研究小城镇房地产开发过程中存在的问题，提出完善小城镇房地产开发的具体对策，对小城镇的建设有着重要的意义。1、 小城镇的概念界定我国学术界对小城镇的概念尚无统一定论但是根据我国现行的行政区划中，建制镇与乡平级设镇政府，县城关镇是指县级行政机关所在的建制镇；集镇属乡级政府管辖，不设镇政府。国家统计局明确界定了小城镇一般是指建制镇，而在城市规划法中确认建制镇属于城市范畴，但是由于有着城乡混合的多种表现，集镇与小城镇两个概念可以互相代替使用或者相近范畴来处理3。本文中所说的小城镇，泛指县城关镇、一般建制镇和集镇。2、 小城镇房地产开发现状及存在的问题 由于我国的房地产行业首先在大中城市发展起来，小城镇房地产开发一直受到政府和实业界的双重忽视，但近年来也逐渐受到了重视，以下是在中国知网以“房地产”和“小城镇”为关键词搜索到的从2008年到2012年各年相关论文的变化曲线，由此可以看出，有关小城镇类房地产人没有受到相应的重视，还需继续加大对小城镇房地产的关注程度。历年论文数量变化曲线我国房地产体系仍处于不断完善的过程中，作为小城镇房地产，由于起步较晚，时间不长，在目前的开发实践中，存在着诸多的问题，具体如下： （一）缺乏科学论证与评估，土地资源利用率低，浪费现象普遍存在。从规划的层次上讲，土地利用规划应对城镇房地产开发规划起指导和约束作用，但在实际操作中并非如此。4小城镇的发展主要是以外延发展为主，是一种重数量、轻质量的城镇化道路，这种发展模式导致小城镇规模偏小、城镇用地粗放，土地资源利用率低导致加大房地产开发成本。不少小城镇往往沿过境公路开发房地产，形成以公路为核心的城镇，不仅用地结构松散，有限的土地资源浪费现象严重。（二）建设用地混乱。一些开发项目未批先占、乱批乱占，既导致城镇布局缺乏整体性，更导致土地浪费、闲置。有些土地没有经过挂牌、招标直接出让给开发商的；有些开发企业与单位共同开发的；有些地块的土地与当地居民自有宅基地相互交错在一起，地界划分不明的；对土地的使用权权责不明的等等这些都会为项目开发完成后带来很多麻烦。（三）开发档次不高，地方特色不明显。大部分小城镇房地产开发采用的几乎都是外延扩展的模式。布局松散，占地面积大，建筑密度低，居民住宅也多为平房和低矮的楼房。这种雷同的规划和建筑形态上的千篇一律使建筑失去了地方特色和个性，反映不出当地的地域特征、民俗民风、人文传统和历史积淀，不能被融入和表现到建筑物上。（四）缺乏环境意识，生态遭到破坏。在小城镇开发中，开发商往往缺乏环境保护意识，对于小城镇的自然环境和植被的价值认识不够，为了扩大建设面积或者仅仅节省成本，就对环境和植被进行肆无忌惮的破坏，乱开发、乱建设非常严重，生态风险居高不下。与此同时，基础设施和配套设施的严重滞后，导致污水横流，垃圾乱堆，大量未经处理的工业废弃物直接堆放在镇区内，极易引发各种传染疾病的蔓延，对小城镇居民的身体健康危害十分大。（五）业主式社区难以形成，物业管理落后。从小城镇管理的现状来看，由于缺乏科学的规划，居民住宅分散、杂乱，即使集中在一个住宅小区内，也普遍存在着户数少、规模小、各住户之间众口难调的问题，使得物业管理难以开展；城镇居民的生活水平参差不齐，物业管理费用额度制定无法强制统一导致收缴困难；住房产权多元化，既有公房，也有私房，物业管理难以协调；物业管理责任不清，从业人员少且多为本地居民或小区业主，业务水平低。因此，小城镇物业管理基本上处于一种各自为政的无序状态。（六）产权交易不规范，房地产隐形交易活跃，国有资产流失严重。大部分小城镇居民缺乏相应的法律法制观念，导致小城镇产权在流转过程中，往往缺乏法律和制度约束，交易活动极不规范，以致国有资产大量流失。例如：开发部门不经过政府的审批，不办理土地有偿使用手续，私自将旧城改造中还建余下的商业门面和住宅以市场价格出售和出租，从而逃避向国家缴纳土地开发收益；一些用地单位将房屋或使用场地出租，或者将划拨无偿使用的土地通过私下交易转给其他使用者，以获得大量的土地增值收益。3、 小城镇房地产开发不健康的原因（1）规划严重滞后于小城镇发展。一方面是土地规划编制不合理，缺乏科学性、预见性和超前性，使得小城镇发展的空间受到限制。另一方面是规划缺乏效力，管理部门对违反相关制度的房地产开发企业不认真执行相关制度，小城镇发展几乎处于自然的处延扩张式的发展状况，形成重数量、轻质量的粗放型发展模式5。（2）开发主体实力不强，建设投资能力不足。小城镇开发主要以个人住宅和商用投资为主，形成小而分散的开发格局。 房地产投资不足，来源分散，是制约小城镇房地产业发展的重要因素6。资金的缺乏使得在小城镇从事房地产开发的企业素质不高，多属农村建筑队，技术人员少、开发经验不足等问题，小城镇建筑的质量整体不高。（3）小城镇房地产开发管理体系落后，配套政策没有形成。城镇行政管理体制不适应小城镇开发的体系，城镇政府的职能不明晰，存在着比较严重的政企不分、政事不分等问题，行政效率低下。与此同时，城乡分割的二元经济结构阻碍了生产要素城乡问的自由流动，特别是户籍、劳动就业和社会福利等政策限制了农村剩余劳动力向小城镇的转移，使得小城镇房地产商品的消费受到限制7，导致小城镇人口聚集不高而发展缓慢。最后，我国土地使用制度以及流转制度的不健全，缺乏相应的配套设施，直接影响了小城镇的建设和发展。（4）相关法律制度建设滞后，房地产市场发育不完善。我国关于小城镇建设的法律制度建设不适应经济的发展，特别是在土地供给缺乏相应的法律和规范。导致市场机制不健全，市场主体行为不规范，市场信 息不透明，致使小城镇建设违法投机行为不断不出现。小城镇房地产统一市场体系没有形成，缺乏健全而灵敏的价格机制，市场人为因素影响大，房地产价格混乱，房地产交易行为不规范。四、完善小城镇房地产开发的几点措施（1）科学编制发展规划，严格按规划开发。各级政府要结合小城镇建设的发展方向和实际情况，在因地制宜和量力而行的原则下，提前编制房地产专项规划，指导个开发地块的出让工作，政府提前介入基础设施的配套建设，提高新楼盘的可居住性8。通过规划的约束，使得小城镇房地产开发实现“统一规划、统一开发、统一征地、统一管理”的建设格局，通过政策引导实现小城镇建设的功能分区和适当集中，从而最大效益的利用土地。（2）加快政府职能转变，加强对房地产开发的宏观调控。在小城镇的建设过程中各级政府要按照“政企分开、政事分开”的原则科学界定政府的职能，并采取适当的经济、技术、法律等手段来规范房地产市场。并且房地产开发工作思路要有所突破和转变，要在工作中进行探索和实践，由建设城市向经营城市转变，从而加快房地产市场成熟，促进房地产业滚动发展，更好地为各大中型城市及小城镇建设服务。同时，完善各项规章制度，强化房地产交易价格申报制度、评估制度，为房地产业的发展创造一个公平的环境，使得房地产业稳定、协调、持续发展。（3）要继承地方优秀文化，保护和开发相结合。中华民族在几千年的历史文化进程中积累了丰富的建筑经验，景观设计充分利用原有土地资源的特质自然山坡、平地、水面、溪流等不同地貌9，在聚落选址、总体布局、室内外环境设计方面的思想与现代生态学的共生原则不谋而合。因此，在利用现代建造技术进行小城镇房地产开发的同时，必须要注重保护地方特色。（4）合理利用政策杠杆，促进小城镇产业聚集发展。城镇经济的产业化和专业市场的形成，是房地产开发的源动力，只有经济发展了，城镇的积聚功能才会提高。因此，在坚持市场机制主导的前提下，政府应该充分利用政策杠杆，在加强第一产业的同时，大力发展二、三产业，在小城镇创造更多的就业机会，吸引农村剩余劳动力和闲散资金，形成完善的产业链和健全的产业体系，为房地产业的发展提供巨大的潜在需求。同时，通过制定相应的信贷政策，鼓励民间资本对房地产和基础设施的投资，培育可持续的小城镇基本建设投资能力，解决房地产业资金来源渠道有限、数量不足的局面，以推动小城镇房地产业的有序发展。（5）注重生态环境环境的保护。房地产开发的过程中必然会对土壤、植被、水系、物种等生态环境构成因素带来影响。房地产开发必须体现和坚持节约土地、呵护植被，维护水系、有利生物多样化、保护和优化环境生态自然平衡的原则，给广大小城镇居民营造一个良好的生态自然环境。（6）制定有利于农民在小城镇建设购房的房地产政策。这是扩大小城镇规模、吸引更多农民进城、加快小城镇发展的必要条件。在小城镇要尽量减少和避免建造单家独户、占地面积较多的平房和别墅式住房，大力提倡建筑质量可靠、经济实用、面积较宽敞的多层公寓式商品楼房。为进入小城镇的农民购买住房提供充足房源，并节约建房用地，降低建房成本。5、 总结未来很长一段时间内，我国城镇化进程加快发展阶段，也是小城镇迅速崛起的时期，小城镇房地产市场存在巨大的发展前景，但由于我国房地产业起步晚、基础差，仍存在一定的问题，应当认真研究对比，科学论证，加强宏观调控，规范小城镇房地产市场，有计划、有方向、有步骤地进行小城镇房地产开发，分发挥房地产的作用，以促进小城镇房地产业健康、快速发展，更好地为地方、为国家建设服务。参考文献：1邱清华,邓绍云,邱义.小城镇建设中房地产开发的作用及应注意的问题J.孝感学院学报,2008,(第6期).2王羽,李成章,王曼,殷晓博.日本小城镇的社区营造活动对我国村镇规划建设的启示J.小城镇建设,2012,(第3期).3贾燕.小城镇房地产业发展研究J