黄海明珠街招商策划书(初定).doc

黄海明珠商业裙房招商建议书城南新区商业功能配套中心.新财富中心第一部分 项目招商策划一、项目总体定位 （一）项目概况项目位于聚龙湖（原内港湖）东南角，占地面积约60亩，建筑面积3.35万平方米，广播电视塔高195米，总投资约4.6亿元。，集娱乐、餐饮、观光、电视信号接受为一体的城市新地标。该项目含附属商业用房（裙房）约1.5万平米，地下室约为1.8万平米，裙房主体结构为三层，整个商业用房分割为54间，整个商业运营面积达6000多平方米，分布于主体三层和地下室；商业定位为高档餐饮、休闲、娱乐主题，。（二）主题思想宣传总精神：“生活时尚中心”顺应城南新区开发趋势，应运而生。政府首推，盐城市政府重点工程。融合现代地产和商业运作理念之精华，借鉴吸收国内外商业中心的成功经验，整合国际商业模式和盐城本地文化，为盐城人民和国内外客商打造一个与长三角辐射同步、全新全能的商业航母，以广播电视塔为核心，聚龙湖良好的周边景观设计为载体，突出地标的独特性和标识性，彰显城南商业地标形象为出发点。设置相关的都市观光旅游业态，结合周边良好的商业景观（金鹰龙湖一号、金鹰新天地、文化艺术中心、东湖商贸城、国际风情街）放大项目的旅游、观光、休闲功能。形成城市新的商业中心。（三）招商定位作为盐城及周边的高端“生活时尚中心”,我们将重点吸纳具有国际品牌知名度、经营正规、运营良好的品牌商家，以满足大众全方位消费需求。吸纳全国大型商业业态规划精髓并结合盐城消费文化，以美食餐饮、多彩娱乐、品位休闲、商务旅游为一体的“一站式”商业步行街，全力彰显餐饮文化、休闲文化、水文化、时尚前沿、旅游文化等高端商业集聚理念。餐饮文化： 休闲餐饮特色餐饮文化餐饮西餐小吃休闲文化： 酒吧茶楼咖啡吧美容SPA水文化:： 聚龙湖 休闲景观时尚前沿： 时尚服饰店精品店旅游文化： 良好的聚龙湖景观设计及周边商业景观二、项目招商策略（一）基本元素准确、差异化的业态定位思考是黄海明珠商业裙房商业运作制胜的方式。黄海明珠商业裙房的开发与运营要始终坚持“全新的建筑形态、全新的消费环境、全新的业态组合”先进理念。在业态组合方面，我们要紧紧抓住消费需求倾向和消费特点，借助特色效果的国际特色建筑群，丰富、完善的商业机构组织，有机结合。坚决摒弃不适合本地消费文化的业态。消费群定位：以高档商务人群为主高档消费人群为主，高档商业及高档餐饮为主打同时满足一些婚宴、纪念聚会、大型活动的餐饮及配套服务需求。业态定位：从主力消费群的重要诉求出发，透视传统文化内涵进行业态、功能定位。以高档异国餐饮、奢侈品消费、高档百货中心、以休闲、观光旅游服务配套业态为组合。经营档次：高档商户举例：特色餐饮（海底捞、百度烧烤、肯德基）、休闲（高档足浴、SPA、咖啡、酒吧）、奢侈品折扣中心（奥特莱斯平台、星级百货广场）（二）招商次序考虑到主力店、次主力店、国际名牌店及其他品牌招商的不同特点，制定了先确定主力店，再全面招商的基本策略。在执行过程中，主力店、国际名店和餐饮、娱乐要先招商，其它随后进行。（三）为客户度身订做开店全面解决方案在这一策略的指导下，根据实际情况灵活调整和实施租赁政策。例如，根据不同类型的租户提出的不同需求，为他们提出度身订做的解决方案；妥善安排好各租户的单体位置、楼层位置，使之相对成行成市、互惠共赢，而不是互相干扰、削弱；根据整体市场定位和业态组合，对进驻租户提出要求，并协助他们调整、提升和完善他们在黄海明珠商业裙房新店的定位、档次和其他品质。（四）人员、媒体、大型主题活动立体化“整合宣传推广策略”在市场宣传推广方面，实行“整合推广策略”，为招商工作提供有力支持。一为媒体宣传，二为招商活动。关键性招商活动如下：招商发布会暨主力店签约仪式、招商成果发布会、项目推介会等。 国际品牌主力店的联合推介。第二部分 招商计划一、统筹计划内容（一）招商阶段划分、招商目标安排阶段划分：招商筹备阶段、主力店招商阶段、全面招商阶段、运营调整阶段四个阶段。（二）招商人员的招聘和培训，打造一支精悍的招商团队再大的项目也是人做的，人的因素在项目招商中起着最根本的决定性因素，因此打造一支强悍的招商团队，是招商筹备阶段的最核心任务。成立黄海明珠商业裙房招商办公室，负责风情街全面招商工作负责黄海明珠商业全面招商工作。设招商主任一名，招商管理人员二名，策划人员二名。建立以城南新区党工委办、监察室、集聚区办公室、经济发展局，财审局、社会事业局、征管局、建设一局、建设二局、行政服务中心，开发建设投资公司、乾盛地产公司、润业工程公司为责任单位，新都街道、伍佑街道为责任街道共同作为招商责任单位完成招商工作。（三）相关招商资料的准备招商手册（已有）和招商说明书租赁合同（四）招商方式、目标客户的确定项目招商发布会项目推介洽谈会登门拜访网络招商电话联系面对面沟通行业协会、政府机构各地商会二、项目环境建议（一）现状的改善与建议迅速组建城南新区经营性资产管理公司，全面接管招商后期服务运营工作。聚龙湖亮化工程及水幕电影经常性打开或周末时打开，全力营造更优化的投资软环境，同时提升聚龙湖周边人气。水文化方面，优化聚龙湖周边水文化环境，全面提升黄海明珠商业裙房的运营品味。配套完善商业裙房及广播电视塔的“五通一平”要素，直接交由资产管理公司对接。（二）招商具体服务方面“房租高开低收” 房租的高低直接影响到合作双方的框架利益和项目的永续经营，同时也体现特色街地段的价值和商铺的档次及品质。在启动市场阶段确定租金价位时，建议租金应“高开低收”，即前三年租金订到一个较高的水平（待定），然后通过免租、免物业管理费、返还开业租金等优惠政策，来调整与周边租金的价格水平，满三年后租金根据市场情况再确定三年后的市场租金价格。 “放水养鱼”，装修期、市场培育期政策根据入住商家规模、品牌的大小建议给予商家相应的装修免租期和市场培育期。无偿协助办证：提供工商、税务、卫生、公安、环保等一条龙办证服务。提供税收上面的政策支持，具体政策与财务部协商后确定。（三）媒体宣传推广