魏公村回迁安置方案(南北区合并).doc

北下关娘娘庙房改带危改项目申请报告魏公村小区危改回迁安置项目项目申请报告北京市宾克投资咨询有限公司工程咨询证书编号:工咨甲10120070055二O一二年二月1建设部标准定额研究所魏公村小区回迁安置项目申请报告报告编号： 20101207-7-2委托单位： 北京天地助房地产开发有限公司编制单位： 北京市宾克投资咨询有限公司 审 定 人： 高清民 高级工程师审 核 人： 左 健 高级工程师编制人员： 况智明 注册咨询工程师（投资）马 力 高级工程师王智超 工程师李 芳 工程师79北京市宾克投资咨询有限公司目 录第一章 申报单位及项目概况4一、项目申报单位概况41、项目申报单位名称42、法人代表43、项目申报单位简介44、项目申报单位住所45、项目申报单位通信地址46、项目申报单位邮政编码47、联系人及联系电话4二、项目概况51、项目名称52、拟建项目的建设背景及进展情况53、项目选址及建设条件74、主要建设内容和规模105、建设进度116、投资规模11第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析12一、发展规划分析121、国民经济和社会发展总体规划122、专项规划123、区域发展规划14二、产业政策分析17三、行业准入分析19第三章 资源开发及综合利用分析20一、资源开发方案20二、水资源消耗20三、节水措施201、合理使用管材、降低供水能耗202、采用节水型器具203、设置中水系统214、雨水利用215、加强用水计量21第四章 节能方案分析22一、用能标准和节能规范221、相关法律、法规、规划和产业政策232、建筑类相关标准及规范24二、主要节能措施261、建筑专业节能措施262、暖通系统节能措施273、电气系统节能措施28三、能源消耗种类及能耗标准31第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析33一、项目选址及用地方案331、项目建设地点332、占地面积333、土地利用状况334、土地取得方式345、项目选址相关影响情况34二、土地利用合理性分析341、符合土地利用规划要求情况342、占地规模合理性分析343、土地集约和有效利用分析35三、征地拆迁和移民安置规划方案351、拆迁情况概述352、拆迁政策依据353、拆迁费用构成364、拆迁工作计划37四、回迁安置对象及范围371、回迁安置对象及范围372、项目实施的保障措施37第六章 环境和生态影响分析40一、环境及生态现状401、项目场址的自然环境条件402、现有污染物情况403、生态环境条件和环境容量状况41二、生态环境影响分析411、排放污染物类型、排放量情况分析412、水土流失预测413、对生态环境的影响因素及影响程度分析414、对流域和区域环境及生态系统的综合影响分析41三、生态环境保护措施421、治理措施422、治理方案的可行性分析443、治理效果分析44四、地质灾害影响分析45五、特殊环境影响45第七章 经济影响分析46一、成本效益分析461、项目总投资估算462、项目销售收益估算503、经济整体效益评价52二、行业影响分析55三、区域经济影响分析56四、宏观经济影响分析57第八章 社会影响分析58一、社会影响效果分析581、有利于改善魏公村区域居住环境、提升区域投资价值582、是建设良好的居住环境、和谐的生态环境的一个组成部分583、有利于带动危改区人口就业与生活水平提升，是落实城市战略的重要措施58二、社会适应性分析59三、社会风险及对策分析59第九章 项目招标情况62一、招投标组织62二、招投标依据62三、招投标范围62四、招标方式63五、招标程序63六、评标程序64附图：附件：第一章 申报单位及项目概况一、项目申报单位概况1、项目申报单位名称北京天地助房地产开发有限公司2、法人代表荣安3、项目申报单位简介北京天地助房地产开发有限公司为海淀区魏公村危改住宅小区公建项目的建设单位，专业从事房地产开发，拥有雄厚的资金实力和人力资源。公司成立于2000年12月11日，企业类型为有限责任公司，注册资金为5000万元人民币，工商注册号：110000001863236。企业经营范围是：房地产项目开发，销售商品房、建筑材料、装饰材料等。4、项目申报单位住所北京市海淀区魏公村路8号院6号楼中惠元大厦309室5、项目申报单位通信地址北京市海淀区魏公村路8号院6号楼中惠元大厦309室6、项目申报单位邮政编码1000817、联系人及联系电话龚碧波13501211266二、项目概况1、项目名称魏公村小区魏公村小区回迁安置项目2、拟建项目的建设背景及进展情况（1）项目背景 魏公村危改住宅小区项目位于海淀区魏公村，东至百花鞋业商业区，南至规划路，西至民族大学西路，北至魏公村路。开发项目小区内有15栋危改居民楼，分别由原海淀区国土资源和房屋管理局、海淀区商业学校、科技部机关服务局、建设部机关事务管理局共同使用,拆迁户数共计1355户。北部公建用地，采用出让方式，按原出让合同执行。规划建设内容为公建写字楼、商业、公寓等项目，规划地上面积127500平方米，用于南部回迁安置项目的资金平衡。为加快推进该项目启动，妥善解决遗留问题，根据居民座谈会调查的回迁安置需求意向，北京市规划委员会关于魏公村小区魏公村小区回迁安置项目有关规划意见的请示建议提高南区回迁安置房规划指标，并获得了市政府陈刚副长市长同意意见。为此，项目前期手续工作需重新办理。（2）项目进展情况项目具体进展情况如下：2002年2月经市危旧房改造领导小组办公室批准将该项目落实为2002年度危旧房改造项目(见(2002)京危改办第1号),2002年4月取得市规划委规划意见通知书（2002规意字0643号）。由于危改项目拆迁和安置居民难度大，2002年6月海淀区将该项目由危改立项转为开发立项，按有偿出让方式挂牌，2003年9月北京天地助房地产开发有限公司通过招拍挂方式取得土地使用权，并与国土资源局签订了土地出让合同，也交纳了相关的土地出让金。2004年2月海淀区致函国土资源局关于调整魏公村小区项目控制性规划指标的函（海政函200432号），请求调整控规指标，2004年11月，市规划委同意魏公村小区调整规划指标，并将地块分为北部办公、南部住宅（见2004年11月1日第342期会议纪要）。同时国土资源局根据市规划委的意见同意延长出让合同付款期限和10开发建设期限。2007年5月，北京天地助房地产开发有限公司股权被北京金悦集团下属的投资公司和金悦鑫房地产公司收购后，提出牺牲开发商的利益，将南部住宅全部用于定向回迁安置居民的思路，并为此作了大量的调研工作，制定了周全的回迁安置方案。2007年12月，海淀区根据该新思路进行调研后再次致函国土资源局关于魏公村危改住宅小区项目运作情况的函（海政函2007147号），将该项目宗地分为南、北地块。南地块为住宅用地，北地块为公建用地，并将二地块的用地范围作相应的调整。2008年2月，国土资源局就关于魏公村危改住宅小区项目有关问题的请示（京国土市200850号）上报市政府批准，同意该项目调整控规，将南地块住宅用地全部用于定向回迁安置居民，土地采用划拨方式，北地块公建用地采用出让方式，按原合同执行。2008年6月市规划委关于魏公村危改住宅小区项目有关规划情况的报告（京规文2008945号）上报市政府批准同意该项目调整后的用地指标，市规划委致函国土资源局关于魏公村危改住宅小区项目有关规划情况的函（市规函20081159号）。2009年12月，北京市规划委员会核发了关于海淀区魏公村小区南区回迁安置房项目规划意见的答复意见（市规函20092224号）；并于2010年4月核发了建设项目规划意见书（城镇建筑工程），对该项目南区回迁安置房项目的建设地点及规划指标。2009年12月，取得北京市交通委员会关于魏公村危改住宅小区回迁安置楼及公建项目交通影响评价报告评议意见的函（京交函2009731号）。同月，取得北京市海淀区环境保护局关于魏公村危改住宅小区回迁安置楼项目环境影响报告书的批复（海环保管字20091683号）。2010年1月，取得北京市发展和改革委员会关于海淀区魏公村小区（南区）回迁安置房项目核准的批复（京发改2010137号）。2011年7月，北京市规划委员会关于魏公村小区魏公村小区回迁安置项目有关规划意见的请示（市规文20111164号）上报市政府批准同意该项目调整南、北两区的用地面积和建筑规模。2011年7月，北京市规划委员会致函海淀区政府关于对魏公村小区回迁安置项目有关规划意见（市规函20111324号），同意海淀区政府按照调整后的指标开展前期工作。目前，项目单位开始着手本项目的立项申报工作。3、项目选址及建设条件（1）项目建设地点和用地面积本项目位于海淀区魏公村地区，项目用地四至为：东临百花鞋业商业区，南临规划路，西临民族大学西路，北临魏公村路。项目占地面积约为7.05万平方米。项目具体位置示意详见图1-1。项目内需拆除现有建筑为15栋危改居民楼，详见图1-2。项目具体位置 项目具体位置 图1-1 魏公村危改住宅小区项目具体位置项目用地现状项目用地现状图1-2 魏公村危改住宅小区公建项目用地现状图（2）自然环境概况海淀区位于北京市区西北部，东与西城、朝阳区相邻，南与宣武、丰台区毗连，西与石景山、门头沟区交界，北与昌平县接壤，区域面积430.8平方公里，约占北京市总面积的2.53%，北部新区面积226平方公里，占全区面积的52.5%。气候海淀区气候属温带湿润季风气候区，冬季寒冷干燥，盛行西北风，夏季高温多雨，盛行东南风。年均气温12.5，1月份平均气温-4.4，极端最低气温为-21.7，7月份平均气温为25.8，最高气温为41.6。年日照数2662小时，无霜期211天。年平均降水量628.9毫米，集中于夏季的6-8月，降水量为465.1毫米,占全年降水的70%；冬季的12-2月份降水量最少，仅占1%。因此，夏季雨水多，春秋干旱，冬季寒冷干燥是该区的气候特点。地形地貌海淀区边界线长约146.21公里，南北长约30公里，东西最宽处29公里，地势西高东低，西部为海拔100米以上的山地，面积约为66平方公里，占总面积的15%左右；东部和南部为海拔50米左 右的平原，面积约360平方公里，占总面积的85%左右；区内最高峰为阳台山妙高峰，海拔1278米，最低处为清河东的黑泉村，海拔35米。水文与水文地质境内有大小河流10条，总长度119.8公里，还有昆明湖、玉渊潭、紫竹院湖、上庄水库等湖泊，水域面积辽阔。（3）外部配套市政依据项目单位提供的专项市政方案，项目外部市政配套条件具体情况如下：道路工程项目用地西侧已建成民族大学西路。供水工程该项目在用地西侧及西南侧交大东路有DN600mm上水管道，提供自来水给水。所消耗的水资源主要用于商业办公生活用水，所有办公住宅用户用水均实行分户水表计量。雨水、污水工程本工程排水系统采用雨污分流的排水方式，雨水进入拟建项目西侧及西南侧交大东路DN600mm市政雨水干线。污水进入拟建项目西侧及西南侧交大东路DN300mm污水管线，最后排入污水处理厂。供电工程该项目拟沿高粱桥斜街由高粱桥开闭站以入地敷设方式接入双路10KV电源。燃气工程本项目消耗的天然气来自市政天然气管道，由本项目西侧交大东路DN400mm中压管线接入，向本项目集中供应燃气。供热本项目供热来自市政热力管道，由本项目北侧魏公村路DN400mm热力管线接入，向本项目集中供热。4、主要建设内容和规模本项目规划为魏公村小区魏公村小区回迁安置项目，建设内容为回迁安置房及配套。根据北京市规划委员会魏公村小区魏公村小区回迁安置项目关于魏公村小区回迁安置项目有关规划意见（市规文20111324号），魏公村小区魏公村小区回迁安置项目占地面积约为7.05万平方米，建筑规模399620平方米。项目回迁安置房建筑规模211020平方米，其中地上建筑规模约133194平方米，地下建筑规模约77826平方米；项目北区公建总建筑面积约188600平方米，其中地上面积127500平方米，地下面积61100平方米本项目的主要规划、设计指标情况详见下表1-1：表1- 1 项目规划指标情况表序号项目名称指标值单位1总用地规模70488平方米2总建筑规模399620平方米 2.1 南区回迁安置项目211020平方米 2.1.1回迁房建筑规模126619平方米 2.1.2 地上配套公建6575平方米 2.1.3地下建筑规模77826平方米2.2北区公建项目188600平方米 2.2.1 地上规模127500平方米 2.2.2地下规模61100平方米3绿地率30%5、建设进度本项目建设周期为48个月。6、投资规模该项目建设总投资144085万元，其中土地费用17410万元，工程费用109307万元，工程建设其他费4837万元，管理费2631万元，建设期利息7353万元，预备费2547万元。7、资金筹措方案 该项目建设所需要的全部建设资金均由北京天地助房地产开发有限公司为自筹解决。北京天地助房地产开发有限公司依托自有资金，已经将项目实施的全部建设资金筹集完毕。筹资方案的落实给该项目的实施打下了良好的资金基础，具备了该项目进一步推进的经济实力。第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析一、发展规划分析1、国民经济和社会发展总体规划“十二五”时期，是首都在新的起点上全面建设小康社会的关键时期。北京市第十三届人民代表大会第四次会议通过的北京市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要，确定全市发展的指导思想是：以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，认真贯彻中央对北京市工作的一系列重要指示精神，以科学发展为主题，以加快转变经济发展方式为主线，顺应人民群众过上更好生活新期待，深化改革开放，全力推动人文北京、科技北京、绿色北京战略，进一步提高“四个服务”水平，努力打造国际活动聚集之都、世界高端企业总部聚集之都、和谐宜居之都，推动北京向中国特色世界城市迈出坚实的步伐。北京市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要中进一步明确“未来五年，要进一步强化四类功能区域的主体功能，加快城市空间格局由功能过度集中在中心城向多功能区域共同支撑转变，推动城市发展建设重心向发展新区转移，加快新城建设和薄弱地区崛起，建设现代化新农村，促进城乡区域协调发展，构建城乡一体、多点支撑、均衡协调的城市发展格局”的城市发展总体要求。这说明，魏公村小区回迁安置房项目的建设符合国民经济和社会发展总体规划要求。2、专项规划北京市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要中指出：坚持政府调控和市场调节相结合，加快完善符合国情的住房体制机制和政策体系，逐步形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局，实现广大群众住有所居。立足保障基本需求、引导合理消费，加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。对城镇低收入住房困难家庭，实行廉租住房制度。对中等偏下收入住房困难家庭，实行公共租赁住房保障。对中高收入家庭，实行租赁与购买商品住房相结合的制度。建立健全经济、适用、环保和节约资源的住房标准体系，倡导符合国情的住房消费模式。强化各级政府责任，加大保障性安居工程建设力度，基本解决保障性住房供应不足的问题。多渠道筹集廉租房房源，完善租赁补贴制度。重点发展公共租赁住房，逐步使其成为保障性住房的主体。加快各类棚户区改造，规范发展经济适用住房。建立稳定投入机制，加大财政资金、住房公积金贷款、银行贷款的支持力度，引导社会力量参与保障性住房建设运营。加强保障性住房管理，制定公平合理、公开透明的保障性住房配租政策和监管程序，严格规范准入、退出管理和租费标准。进一步落实地方政府责任和问责机制，把保障基本住房、稳定房价和加强市场监管纳入各地经济社会发展的工作目标，由省级人民政府负总责，市、县级人民政府负直接责任。完善土地供应政策，增加住房用地供应总量，优先安排保障性住房用地，有效扩大普通商品住房供给。健全差别化住房信贷、税收政策，合理引导自住和改善性住房需求，有效遏制投机投资性购房。加快制定基本住房保障法，修订完善城市房地产管理法等相关法律法规。完善住房公积金制度，加强管理和扩大覆盖范围。加强市场监管，规范房地产市场秩序。加快住房信息系统建设，完善信息发布制度。由此可见，魏公村小区魏公村小区回迁安置项目作为满足居民住房需求的定向回迁安置住房，是扎实推进和谐社会建设的一个重要组成部分，是符合北京市十二五规划中服务业发展规划要求的。3、区域发展规划海淀区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要中指出：“十二五”时期，实施“南优北拓、东合西美”的空间发展战略，即优化南部环境品质，拓展北部产业空间，整合东部高端资源，提升西部休闲功能。重点规划建设四大功能区，形成各具特色、分工明确、串联互动、协同发展的产业发展空间格局。（1）北部研发服务和高新技术产业聚集区认真落实中关村国家自主创新示范区北部研发服务和高新技术产业聚集区（海淀北部地区部分）规划（2010-2020），构建“一心、一带、多组团”的空间格局，为北部地区发展的高品质转型和实现产值过万亿奠定基础。建设以翠湖国家城市湿地公园为核心的生态绿心，重点发展信息通讯、新材料、新能源与环保、生物工程与新医药、软件与信息服务等特色产业，建设北清路高技术产业集聚带。统筹推进公共服务设施建设，打造生活便利、设施配套、环境良好的功能组团。北部地区发展空间示意图（2）中部研发、技术服务和高端要素聚集区按照“空间整合、突出总部、功能提升、集约发展”原则，以提升自主创新能力为核心，积极推动各项先行先试改革，使中部地区成为研发、技术服务和高端要素聚集地，成为核心区的标志性区域。集中力量建设中关村科学城，积极推动中关村航天科技园、中关村航空科技园、中国电子科技集团总部等央企总部、研发机构和产业化基地建设，支持清华、北大等高校建设新兴产业技术工程中心和产业技术研究院，加快发展芯片设计、新材料研发等产业集群。继续加强中关村西区建设，抓好业态调整、资源整合和商业环境建设，吸引更多的高端创新要素集聚发展。高标准建成中关村国家自主创新示范区展示中心。中关村科学城规划示意图（3）西北部高端休闲旅游区按照旅游资源多样化、服务便利化、管理精细化、市场国际化的要求，围绕建设世界高端旅游目的地，深度挖掘和整合旅游资源，构建以皇家园林游、科教体验游、都市风情游、生态休闲游为重点的旅游产品体系。大力提升颐和园、圆明园、香山等重点景区周边环境品质，建设与皇家园林相匹配、世界一流的旅游休闲环境和配套服务设施。加强区域旅游资源整合，探索建立以政府为主导、以市场为纽带的协调机制促进旅游产业联动发展。加强旅游与科技、教育、文化、商务、体育、农业等产业融合发展，完善旅游产业促进政策，开发高端旅游产品，建设一批带动性强的旅游项目。积极承办高水平国际性文化旅游活动，提高海淀旅游在国内和国际的知名度和美誉度。（4）南部高端商务服务和文化创意产业区坚持高起点规划、高层次招商、高标准建设，加强资源整合，提升规模档次，改善环境品质，树立南部地区业态高端、品牌优质、发展精益的整体形象。加快提升公主坟、甘家口等商业区品质，积极培育玉渊潭现代生态型商务服务区和五棵松文化休闲集聚区，支持国际会议展示中心等重点项目建设，吸引一批世界一流的商业消费、文化消费品牌，建设具有国际国内影响力的高端商务服务区。加快建设西山文化创意大道，大力发展精品演艺、艺术品创作展示交易、酒店会展等产业，建设文化内涵深、科技水平高、创意思维新的特色文化产业功能区。四大功能区示意图因此，北京市海淀区魏公村小区魏公村小区回迁安置项目的建设是符合海淀区区域规划要求的。二、产业政策分析安居才能乐业，同时居住条件也反映出一个地区文明进步的水平。解决住房问题既要符合商品交换的价值规律，又要考虑其社会保障特性，所以，房地产既要与市场经济衔接，又要与社会保障机制结合。北京市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要明确要 “把握好房地产对稳定投资、延伸消费、惠及民生、承载业态的作用，调整优化房地产投资结构，推动房地产建设向保障性住房、生态环境承载生产性服务业发展的商务楼宇以及核心区人口疏解和城乡结合部改造等定向安置房转变，向新城、高端产业功能区等区域转移。”海淀区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要：大力实施安居工程切实履行政府对中低收入群体住房保障职责，增加土地供给，加大财政投入，完善政策性住房体系。大力发展廉租住房、公共租赁住房，逐步扩大保障人群的覆盖范围，推动住房保障供应结构向租售并举、以租为主转变，探索建立分层次的租金补贴体系。支持国有企业、高校、科研院所和社会单位利用自用国有土地建设公共租赁住房，鼓励农村集体经济组织利用存量建设用地建设租赁房。做好高端人才公租房试点工作。基本完成老旧小区和棚户区改造，加大定向安置房建设力度，完善配套服务设施。全面实施保障性住房阳光工程，完善监督管理体系，健全准入、退出和后期管理机制。2011年海淀区政府工作报告中指出：大力实施保障性安居工程。新开工建设政策性住房189万平方米，竣工53万平方米，新建、收购各类政策性住房13559套，超额完成全年任务。廉租住房实物配租实现“应保尽保”。成立区公共租赁住房发展中心，加大对公共租赁住房的建设、管理和服务力度。实施451户城镇危房户解危工作，完成1.1万户老楼通气任务。提高住房保障水平。推动保障性住房结构由“以售为主”向“租售并举、以租为主”转变，提高公共租赁住房供应比例。做好廉租住房的实物配租工作，动态实现“应保尽保”。力争全年政策性住房新开工200万平方米、竣工60万平方米。加强政策性住房管理，建设信息化管理系统，建立多部门联网、集成统一的资格审核平台，完善后期管理工作。三、行业准入分析根据规划，本项目建设用地性质为居住用地。为了充分利用项目区域拥有的便利且齐全的交通网络资源，以建设“宜居城市”为目标，本项目拟建设魏公村小区安置项目，是落实北京市政府建设“世界城市”总体规划中的重要环节性节点，是实施北京市“十二五”规划确定的“努力将北京建设成为经济发达、文化繁荣、社会和谐、生态良好的宜居城市和现代化国际城市”以及实施海淀区“十二五”规划确定的“建设现代化新城区”总体发展思路的重要举措。根据北京市国土资源局关于魏公村危改住宅小区项目有关事项的函，经与市发改、规划、建设等部门并报请市政府批准，该项目开发建设主体为北京天地助房地产开发有限公司。公司经营范围：房地产项目开发、销售商品房、建筑材料、装饰材料等。北京天地助房地产开发有限公司具有北京市海淀区住房和城乡建设委员会颁发的中华人民共和国房地产开发企业资质证书，资质等级四级，证书编号HD-A-1038。本项目实施符合行业准入的相关规定。第三章 资源开发及综合利用分析一、资源开发方案本项目不属于资源开发类项目，不涉及重要自然资源的开发利用。本项目在建设阶段主要消耗钢材、混凝土等建筑材料，为常规资源的投入，在确保建筑质量的前提下，以成本最优化为目标合理使用该类建筑材料，间接影响金属矿、建材矿的开发利用。二、水资源消耗本项目建成后主要用于居住，对自然资源中的水有较大的需求。而北京市为水资源严重短缺的城市，人均水资源量不足400m3，为全国的1/7。目前北京市年用水量已达到平水年水资源量（42亿m3），节约用水已成为刻不容缓的现实问题，具体到本项目应在建设及后期使用阶段要注重对水资源的利用与节约。三、节水措施1、合理使用管材、降低供水能耗使用内壁光滑的供水管材，减少管道沿程水头损失，使用低阻力阀门和倒流防止器，减少管道局部水头损失，水利损失降低后，相应可减少水泵供水压力，以此降低供水能耗。2、采用节水型器具为减少漏水现象，卫生设备采用节水型，各种阀门采用建委、规委允许产品。坐便器采用冲洗水量为6升水的节水坐便器，且采用两档冲洗阀门，水龙头采用陶瓷芯片，公共卫生间采用红外线感应式水嘴，感应式冲洗阀冲洗大小便器，消除长流水。采用节水型卫生洁具，使用内壁光滑的供水管材，减少管道沿程水头损失，使用低阻力阀门和倒流防止器，减少管道局部水头损失，同时合理配置水表等计量装置。3、设置中水系统本项目市政中水中水水源，供本项目冲洗厕所、浇洒绿地、道路洒水及冲洗小区道路地面等用水，以减少对市政水的直接消耗。4、雨水利用雨水资源化。场地内的地表雨水尽量采用地面散排的方式，主要通过地面找坡排入周围的绿地、水系，尽可能地利用天然雨水浇灌滋润植物。场地上的硬铺地面采用渗水面层铺装，车行道路与绿地相连处采用平道牙，使道路融入绿地，让雨水滋养绿地。考虑到夏季暴雨时瞬间降雨量过大，来不及渗入，为避免造成积水，设计在小区地面较低处，适当设置雨水篦子，然后通过雨水管道集中排入市政雨水管网。地段或建筑物的死角处，如出口入、停车场、墙角处等可利用植物、景观小品、结合室外地面铺装等，制造具有特色的植物景观效果。在道路、停车场等地方铺装透水材料，使雨水便于渗入地下，将雨水集中引入透水区域用于灌溉或储存利用。把雨水工程与建设工程的景观水池等设施合并建设为统一的储水池，把草坪绿地建设为雨水的支流设施。5、加强用水计量给水系统均采取三级计量，一级为小区与市政供水管网的连接处水表；二级为入楼总水表，三级为分户水表。在项目区与市政供水管网的连接处、建筑物的引入管、需单独计量的商户和用户的自来水及中水供水管上、绿化、浇洒、冲洗等供水管上分别装设水表。第四章 节能方案分析能源既是人类赖以生存和发展的基本条件，同时也是制约国家经济社会发展的重要因素。解决能源问题的根本出路是坚持开发与节约并举、节约优先的方针，大力推进节能降耗，提高能源利用效率。本项目属房地产开发项目，建筑节能为该类型项目实现节能降耗的一项重要工作内容。本项目将严格遵照民用建筑节能设计标准（采暖居住部分）JGJ26-95、北京市居住建筑节能设计标准（DBJ11-602-2006）及公共建筑节能设计标准（DBJ01-621-2005）等有关规范标准进行各项细部设计与建设，以使本项目的建筑水平达到节能型建筑标准。一、用能标准和节能规范建筑节能主要是指在建筑中合理使用和有效利用能源，不断提高能源的利用率，减少能源消耗（主要包括采暖、通风、空调、照明、炊事、家用电器和热水供应等的能源效率）。我国建筑节能工作始于20世纪80年代初期，经过建筑节能技术研究、节能标准制定的探索与试行后，现进入制订建筑节能政策和全面组织实施阶段，并明确了住宅建筑采暖节能目标与公共建筑总体节能标准。具体内容如下：1北京地区住宅建筑冬季采暖的节能目标是：在1980年住宅通用设计采暖能耗基准水平的基础上节能65%。2以20世纪80年代改革开放初期建造的公共建筑作为比较能耗的基础，现代公共建筑节能目标50%，具体能耗包括建筑维护结构以及采暖、通风、空调和照明用能源消耗。为达到上述有关建筑节能标准，项目前期规划、建筑设计与建造需符合国家颁布的相关节能政策、规范与设计标准。1、相关法律、法规、规划和产业政策(1)中华人民共和国节约能源法(2)中华人民共和国可再生能源法(3)中华人民共和国电力法(4)中华人民共和国建筑法 (5)国务院关于加强节能工作的决定（国务院令 28号）(6)节能中长期专项规划（国家发改委发改环资20042505号）(7)重点用能单位节能管理办法（国家经贸委1999.3.10）(8)节约用电管理办法（国家经贸委国家发展计划委20001256号）(9)民用建筑节能管理规定（建设部令第143号）(10)建设部关于贯彻的实施意见（建科2006231号）(11)关于加强大型公共建筑工程建设管理的若干意见（建质20071号）(12)北京市实施节能法办法（北京人大1999年9月16日通过）(13)北京市节能监察办法（北京市人民政府令174号）(14)北京市贯彻落实国务院关于加强节能工作的决定若干意见(15)北京市加强节能工作实施方案(16)北京市建筑节能管理规定（北京市人民政府令80号）(17)中国节能技术政策大纲（计交能1996905号）(18)国家鼓励发展的资源节约综合利用和环境保护技术（国家发改委200565号令）2、建筑类相关标准及规范(1)绿色建筑技术导则（建科2005199号）(2)全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇（2007年）(3)公共建筑节能设计标准（北京市地方标准）DBJ01-621-2005 (4)民用建筑设计通则 GB50352-2005(5)外墙外保温工程技术规程JGJ144-2004(6)建筑给水及采暖工程质量验收规范GB50242-2002(7)建筑给水排水设计规范GB50015-2003(8)用水器具节水技术条件DB11/343-2006 (9)节水型生活用水器具CJ164-1999(10)节水型产品技术条件与管理通则GB/T18870-2002(11)冷水机组能效限定值及能源效率等级GB19577-2004(12)清水离心泵能效限定值及节能评价值GB19762-2005(13)民用建筑热工设计规范GB50176-93 (14)空调通风系统运行管理规范GB50365-2005(15)通风机能效限定值及节能评价值GB19761-2005(16)通风与空调工程施工质量验收规程GB50243-2002(17)采暖通风与空气调节设计规范GB50019-2003(18)公共建筑节能评审标准（北京市地方标准）DBJ/T01-100-2005(19)城市热力网设计规范CJJ34-2002(20)城镇燃气设计规范GB50028-2006(21)绿色建筑评估标准DBJ/T01-101-2005(22)民用建筑电气设计规范JGJ16-2008 (23)供配电系统设计规范GB 50052-95(24)10kV及以下变电所设计规范GB 50053-94(25)低压配电设计规范GB 50054-95(26)建筑中水设计规范 GB50336-2002(27)室外给水设计规范 GB 50013-2006(28)建筑照明设计标准GB50034-2004 (29)建筑采光设计标准GB/T50033-2001(30)绿色照明工程技术规程DBJ01-607-2001(31)三相配电变压器能效限定值及节能评价值GB20052-2006(32)普通照明用双端荧光灯能效限定值及能效等级GB19043-2003(33)普通照明用自镇流荧光灯能效限定值及能效等级GB19044-2003(34)金属卤化物灯用镇流器能效限定值及能效等级GB20053-2006(35)金属卤化物灯能效限定值及能效等级GB20054-2006(36)单端荧光灯能效限定值及节能评价值GB19415-2003(37)高压钠灯能效限定值及能效等级GB19573-2004(38)高压钠灯用镇流器能效限定值及节能评价值GB19574-2004(39)设备及管道保温保冷技术通则GB04272-92(40)设备及管道保温设计导则GB 08175- 1987 (41)设备及管道保冷技术通则GB/T11790-1996 (42)设备及管道保冷设计导则GB/T15586-1995(43)设备及管道保温效果的测试与评价GB08174-1987 (44)设备及管道保冷效果的测试与评价GB/T16617-1996(45)用能单位能源计量器具配备和管理通则 GB17167-2006(46)商店建筑设计规范 JGJ4888(47)汽车库建筑设计规范JGJ 100-98(48)建筑外窗气密、水密、抗风压性能分级及检测方法（GB/T 7106-2008）二、主要节能措施1、建筑专业节能措施在建筑节能设计方面，该项目的总体设计理念是尽量减少能源的消耗，建筑体形系数及窗墙比尽量满足规范规定值要求，按照居住建筑节能设计标准（DBJ11-602-2006）及公共建筑节能设计标准（DB 11/687-2009）的规定，采取的节能措施如下：（1）总平面布置上充分利用冬季日照并避开冬季主导风向，利用夏季凉爽时段的自然通风。建筑主体为南北方向布局，南向房间应保证自然采光和冬季日照要求，尽量减少夏季受东、西向日晒。（2）外窗/阳台门：采用塑钢中空玻璃保温隔热窗,内为12mm空气间隔层，K=2.60W/（m2K）。阳台门下部门芯板传热系数K1.70W/（m2K）（3）屋顶保温：采用80厚岩棉板对屋顶结构实施保温，屋顶与外墙交界处、屋顶开口部位四周采用80厚岩棉板设置水平防火隔离带。防火等级为A级。（4）外墙：采用钢筋混凝土墙外贴80厚岩棉板保温，容重20kg/m3，K=0.57W/（m2K）。满足规范居住建筑节能设计标准（DBJ11-602-2006）中住宅传热系数K0.60 W/（m2K）的规定。（5）不采暖楼梯间：抹30厚膨胀玻化微珠保温，传热系数为K=1.50W/（m2K），满足满足规范居住建筑节能设计标准（DBJ11-602-2006）中户门传热系数K2.0W/（m2K）。（6）接触室外空气的地板：外墙出挑构件及附墙部件均贴110厚岩棉板隔热桥,传热系数 K=0.44 W/（m2K）。满足满足规范居住建筑节能设计标准（DBJ11-602-2006）中传热系数K0.50 W/（m2K）。保温材料防火等级为A级。（7）不采暖空间上部楼板：在首层楼板下喷涂60mm厚超细无机纤维保温，传热系数K=0.54 w/（m2.K）。满足满足规范居住建筑节能设计标准（DBJ11-602-2006）中传热系数K0.55 W/（m2K）。（8）凸窗顶部、低部和侧墙：均贴55厚岩棉板,传热系数K=0.79 W/（m2K），满足满足规范居住建筑节能设计标准（DBJ11-602-2006）中K0.80 W/（m2K）。保温材料防火等级为A级。（9）接触土壤的建筑物不带保温层的混凝土地面：周边的传热系数K=0.52 W/（m2.K），非周边的传热系数K=0.30 W/（m2.K）。2、暖通系统节能措施（1）冷源、热源及气源冷源与热源的选择是最重要的问题，建筑所在区域，没有区域冷冻站、生物能、厂矿余热，有完善的电力和天然气设施。经过综合考虑和论证，采用天然气满足餐饮后厨炊事所需，住宅采用电分体空调，配套公建部分VRV空调系统以满足夏季供冷需求；冬季住宅采暖热源由分户壁挂炉提供，配套公建采用VRV空调满足冬季供暖需求。（2）每组散热器均应安装恒温阀。根据室温变化及时调整热负荷的供应；对其进行监测与控制，在保证控制系统安全可靠的前提下，追求节能的最大效益。散热器散热面积根据房间热负荷经计算确定，并且计算时从房间热负荷中扣除室内明装管道的散热量。（3）改善采暖供热系统的运行管理,提高热效率利用,加强输送管道的保温提高室外管道的节能效率。（4）合理利用自然通风，同时处理好室内气流组织，提供通风效率，降低空调负荷，以达到节能的目的；通风设计尽量采用自然通风，卫生间采用低耗电的排气扇排除热湿负荷及异味。（5）地下停车库平时设送、排风系统，采用离心机风机及诱导风机的组合形式进行送/排风设计。地下车库采用排烟风机进行排风兼排烟，设备机房设置双速排烟风机，平时低速运转以节能。（6）本项目所有设备采用的风机的选型在满足使用参数的条件下，保证工作点位于风机的稳定工况区，且在高效率区域内，单位风量的耗功率均小于公共建筑节能设计标准（北京市地方标准） DB11/687-2009第4.3.8条表4.3.8的数值。（7）建筑内采暖热水系统循环水泵的输送能效比应负荷公共建筑节能设计标准（北京市地方标准） DB11/687-2009第4.3.9条表4.3.9的数值。（8）严格进行暖通水、风系统的水力计算，确定合理的采暖循环泵的流量和扬程，确保选用的风机、水泵等工作状态处于高效区。（9）监测和控制按照公共建筑节能设计标准（北京市地方标准） DB11/687-2009和居住建筑节能设计标准（北京市地方标准）DBJ11-602-2006，采暖、空调与通风系统，设置集散式DDC控制系统，包括各种监测、报警、记录、启停、联锁、变速、调节等。3、电气系统节能措施国家标准将民用建筑节能摆在了十分重要的位置，并纳入建设工程管理程序加以监管，节能已成为一项重要的国策。本建设项目对电气节能设计将给予充分重视，认真执行公共建筑节能设计标准、居住建筑节能设计标准中的规定，系统的构成和产品选用充分考虑节能因素，采取最佳的控制方式，力争在硬件和软件方面，均能获得良好的节能效果。具体措施包括：（1）选用D，yn11型结线低损耗SCB10型以上节能型干式变压器，合理确定变压器负载率，将变压器的经常负载率控制在65%左右，使其在经济状态下运行，采用合理的配电方式，减少线损，同时合理选用配电型式减少配电环节。（2）变电所位置设置在地下层设备用房，尽可能深入负荷中心，低压供电半径控制在200米左右，降低压降，并减少电能损耗。（3）功率因数的补偿采用集中补偿和分散就地补偿相结合的方式，变电所低压集中补偿，条件允许时可考虑用低压动态无功功率补偿（SVC）方式，可进行随机性适时补偿，低压侧不小于0.95。采用合理的功率因数补偿及谐波抑制方式减少UPS电源、EPS电源及变频器等电子设备对低压配电系统造成的谐波污染，提高电网质量，降低对自身及上级电网的影响，并降低自身损耗，大容量无变频控制的异步机可就地无功补偿。（4）合理选择缆线截面，调整负荷分配，并尽量使运行时的三相负荷平衡，以减少变压器的零序损耗。（5）对于大容量风机及水泵负荷，有变风量、变流量要求的设备采用变频器控制运行状态。对于楼内各种建筑设备系统，如：给排水系统、采暖通风系统、冷却水系统、冷冻水系统等通过中央监控系统来实现就地运程控制，以达到最优运行的方式，并达到节约电能的效果。（6）根据电源允许中断时间，合理选择应急电源，以免在电能和经济方面造成浪费。（7）照明： 照明节能设计就是在保证不降低作业面视觉要求、不降低照明质量前提下，力求减少照明系统中光能的损失，从而最大限度地利用光能，拟采用的节能措施有以下几种：充分利用自然光，这是照明节能的重要途径之一。在设计中电气设计人员与建筑专业配合，做到充分合理地利用自然光使之与室内人工照明有机结合，从而大大节约人工照明电能。严格按照建筑照明设计标准GB50034-2004中规定各种场所的照明标准、视觉要求、照明功率度等参数，有效地控制单位面积灯具安装功率，在满足照明质量的前提下，选用光效高、显色性好的光源及配光合理、安全高效的光源及灯具。汽车库、商业、办公室采用高效发光的荧光灯（三基色T8管），楼道正常照明采用紧凑型荧光灯，楼梯间照明采用预热式单端荧光灯，室内采用开敞式灯具。室外照明、泛光照明等拟采用高压钠灯、金属卤化物灯等高效气体放电光源。 采用低能耗性能优的光源用电附件。荧光灯管、紧凑型荧光灯拟采用电子镇流器（低噪声，谐波含量小）。（8）照明控制方式采取集中与分散相结合的控制方式。公共场所按房屋使用的功能不同，采用对应的照明控制方式。例如：大堂、商业、地下车库等场所因使用功能的需要，白天开灯时间长,当上述场所设置有外窗时，照明灯具的布置应对应使用功能按临窗区域及其它区域合理分组，并采取分组控制，以充分利用自然采光,各功能分区应按不同情景的照明需要配置功能完善的调光控制设备。对建筑物的走廊（道）、楼梯间等照明，一般采用带感光探头的手动或声控延时照明开关进行控制，光源采用预热灯管。除电梯厅外，楼梯间、走道照明采用声光控制方式以减少开灯时间，降低照明能耗；入口大堂、大空间厅室等场所采用分区、分组集中控制。道路照明、景观照明、节日照明采用分类、分区控制方式，并采用光控程序控制、时间控制等智能技术进行实时控制。景观照明、节日照明应具备平日、一般节日、重大节日开灯控制模式。道路照明灯具主干道采用节能型灯具，其他非主干道，如草坪灯、庭园灯等采用太阳能光伏灯具。对主干道道路照明（包括景观照明），采用感光探头自动控制、多段可编程时序控制、人工控制相结合的方式，在满足使用功能的前提下，实现最大程度的节电,同时应与楼宇监控系统密切配合，达到对照明控制系统的有效监控。（9）电梯的节能措施在运行措施上，采用多台电梯群控管理，根据不同时间段的顾客流，自动自行调度控制，达到既能减少候梯时间、最大限度地利用现有交通能力，又能避免数台电梯同时响应同一召唤造成空载运行、浪费电力。在客流量很小的“空闲状态”，