2009年商业房地产行业风险分析报告word版(118页).doc

2009年商业房地产行业风险分析报告摘 要一、商业地产行业在国民经济中的地位房地产业由于其产业关联度强、对经济增长贡献率高而成为我国国民经济的支柱产业。2007年7月国务院发布的“关于促进房地产市场持续健康发展的通知”中，首次将房地产业明确列为国民经济支柱产业。商业地产是和住宅地产相并列的两大房地产子行业，尽管在供给总量的比重上商业地产大大低于住宅地产，但是其绝对量最近几年发展十分迅速，商业地产在城市经济中的地位也越来越显著，商业地产行业不仅能改善人们生活品质，还能吸纳社会就业人口，并承载城市景观的功能。二、商业房地产行业运行环境2008年是比较特殊的一年，因为在这一年里爆发了一个世纪以来最严重的全球经济危机。鉴于我国过高的对外依存度，我国经济受此次金融危机的影响很大，从2008年下半年开始，经济增长率已经显著下滑，大批企业（特别是出口加工型企业）倒闭、失业率上升、居民收入减少。由于此次金融危机是由美国的房地产市场次级债危机所引发的，因此对房地产行业的冲击尤为严重。商业地产行业作为房地产业的一个子行业，也处在同样不利的宏观经济环境下。商业地产行业的上游行业主要是建材、钢材业；下游主要是商业和居民收入水平。2008年，作为房地产主要原材料之一的建筑材料，其价格依然在高位运行，对房地产行业融资形成一定的压力，但房地产行业的另一重要原料钢材，因其受金融危机影响严重，价格回落，从而有利于减弱对房地产企业的成本压力。但是同时，钢材产量有较大程度的减少，这将对房地产行业原材料供应产生不利影响。就下游行业来看，2008年我国居民的收入增速放缓，由于收入和对外来收入预期看低的影响，居民的消费需求增长放缓，消费乏力不利于商业地产的发展。消费需求低迷同时也影响了商业行业的发展，社会服务业、批发零售业、住宿餐饮业等行业的企业家信心指数纷纷大幅下滑，商业行业不景气现象显现。商业地产的关联产业对其产生不利的影响。鉴于房地产行业是关系国计民生的一大支柱产业，房地产行业低迷将对我国经济增长产生十分不利的影响，因此从2008年下半年开始，中央政府和地方政府纷纷出台一系列救市措施，不过这些措施主要是针对住宅房地产市场的，对商业地产产生的影响主要是间接影响。同时，由于政策效果的显现通常具有滞后性，因此房地产市场政策的利好并没有使其产生很大的起色。三、中国地产行业的现状2007年3月开始，房地产开发综合景气指数不断提高，2007年11月达到最高值106.59，此后一路下滑，截止到2008年12月，已经降为96.46，比2007年同期下降近10个百分点。2008年企业家信心指数也逐季下滑，四个季度分别为140.6，134.8，123.8和94.6。四季度较一季度共下降46个百分点。房地产业企业家信心指数出现较大降幅，四个季度分别为131.1，118.4，96.3和81.9，四季度较一季度共下降49.2个百分点。2008年，土地开发面积和土地购置面积增速减缓，土地开发面积占购置面积比重稳中略降；商业房地产新开工面积和竣工面积增速大幅下降。办公楼占商品房市场的比例小于商业营业用房。从2008年2月开始，办公楼竣工面积大于销售面积，2008年下半年以后，两者差额显著增大，到11月底已经增大到206.44万平米。自2008年2月起，商业营业用房竣工面积超过销售面积，2008年下半年以后，竣工面积和销售面积之间的差额逐渐拉大，到11月底已经增大为433.57万平米。价格方面，商业地产一级市场上，土地交易价格涨幅大幅回落。二级市场上，各类房地产价格小幅波动或涨幅稳中下降，三级市场上，租赁市场价格小幅上涨。四、商业地产投融资情况2008年各类型房地产开发投资情况年月房地产开发计划总投资房地产开发投资总额住宅房地产开发投资总额办公楼房地产开发投资总额商业营业用房房地产开发投资总额(亿元)(%)(亿元)(%)(亿元)(%)(亿元)(%)(亿元)(%)2008-0276763.83202373.7232.91669.4530.795.713250.64282008-0390927.4426.34687.7532.33316.4834.7165.1611.2485.5120.92008-0498885.5433.86952.0832.14944.3835.2239.69-5.5705.5820.82008-05104694.334.19519.2831.96806.2635331.5-3.2963.0421.72008-06112066.333.813195.6733.59497.0936.6440.110.11325.9520.72008-07115159.333.415883.5430.911486.1733.7534.080.71602.8319.22008-08118159.933.218429.9729.113384.831.7624.340.11860.5717.42008-09121342.73221277.6926.515508.3128.7717.13-1.42156.7416.82008-10124252.12523917.7124.617482.3527.4815.18-1.52418.2516.72008-11127704.429.926545.7322.719332.6625.2923.1502695.4416.12008-12135296.529.330579.8220.922081.2622.61111.587.43200.2114.9数据来源：中国产业分析平台截至2008年12月底，全国累计完成城镇房地产开发总投资30579.82亿元，同比增长20.9%，增幅逐季滑落。累计完成城镇住宅开发投资22081.26亿元，比去年同期增长22.6%，增速逐季滑落。累计完成办公楼开发投资1111.58亿元，同比增长7.4%，各季度增速变化较大；累计完成商业营业用房投资3200.21亿元，同比增长14.9%，增速逐季回落。总的来看，2008年，办公楼开发投资总额增长速度较2007年显著下滑，房地产开发投资总额以及住宅房地产开发总额增长速度从2008年下半年开始缓慢下滑，商业营业用房开发投资相对平稳，增幅略有增加。数据来源：中国产业分析平台房地产开发各类资金来源所占比例总的来看，2008年自筹资金和其他资金是房地产开发最重要的两大资金来源，其次是国内贷款，利用外资仅占资金来源很小的一部分。与2007年相比，2008年资金来源结构最大的变化莫过于其他资金来源比重相对下降，自筹资金所占比重相对上升。而这主要是由于其他资金来源中定金及预售款项较去年大幅减少所造成的。随着房价拐点的呼声越来越高，和国内房地产市场在国际金融危机冲击下不景气加剧的影响下，人们对房地产市场的观望情绪愈加浓厚，对房价下降的预期也更加强烈，正是这种对未来房价将继续下跌的预期，导致房地产市场交易量，特别是期房交易量大幅下跌，而这直接导致定金及预售款项的大幅下跌。目前我国房地产融资途径比较单一，主要是自筹资金、定金及预收款和国内贷款的组合，此外还有利用外资、民间融资等方式，不过这些方式筹得的资金所占比重很小，不是房地产市场的主流融资渠道。这与发达国家相比不太一样。就目前西方发达国家的房地产融资模式来讲，已经形成了以房地产信托投资基金(REITs)为核心，以传统融资渠道为基础的多元化融资模式。总结当前世界上普遍流行的房地产融资途径，主要有如下几种：银行贷款、企业上市融资、信托项目融资、房地产信托投资基金（REITs）、房地产债券融资、夹层融资，此外，还有私募融资、典当融资、合作开发、海外地产基金等方式。五、2008年商业地产重点城市发展分析截至到2007年底，北京市有2699家房地产企业。2008年北京市房地产企业景气指数逐季下跌。四个季度房地产企业景气指数分别为133.4，132.6，125.1和115.2，较2007年同期分别减少11.7，16.4，27.7和39。2008年北京市商业地产新开工面积较去年小幅下滑，竣工面积较去年略有增长。2008年北京市商业地产销量大幅萎缩，空置率降低。2008年北京市商业房地产销售面积同2007年相比大幅减少，办公楼和商业营业用房空置面积较2007年大幅增加，商业地产市场需求低迷的情况已经很明朗。北京市房地产投资资金来源主要是其他资金、国内贷款和自筹资金。利用外资所占比重很小。其他资金和国内贷款是商业房地产投资的主要资金来源。其中，国内贷款所占总的投资资金来源比例逐月下滑，从2008年2月的37.23%下滑到12月份的26.77%。截止到2007年，上海市的房地产开发企业数目为3116家。2008年，上海市房地产企业家信心指数逐季下滑，房地产企业景气指数也呈现逐季下滑的走势。2008年，上海市商业地产新开工面积和竣工面积较去年均有较大增长；销售面积大幅缩减。2008年上海市房地产开发投资资金累计达2112.1亿元。其中，最主要的来源是其他资金来源，其次为自筹资金、国内贷款和利用外资。截止到2007年，重庆市共有房地产企业数目2039家，已经形成了较强的竞争格局。总的来看，2008年重庆市办公楼和商业营业用房的市场新增供应量比2007年均有较大幅度的减少；完成办公楼和商业营业用房新开工面积347.7万平方米，比2007年减少22.47万平方米，降幅达到6.07%，完成商业房地产销售面积161.4万平方米，比2007年减少了47.43万平方米，降幅达到22.7%。就供需两方面分析，2008年重庆市完成商业房地产竣工面积260.4万平方米，销售庆市商业房地产市场处于供大于求的状态。2008年，重庆市完成房地产投资1242.62亿元，比2007年减少115.8亿元，减幅为8.48%。从商业地产投资资金来源分析，除了其他资金来源外，自筹资金所占比重最大。六、子行业情况我们把商业地产行业细分为办公楼和商业营业用房两个子行业。2008年全国办公楼房地产市场处于供过于求的局面。市场上可供销售的办公楼面积超过1647.97万平方米，而全年实现销售面积1110.67万平方米，办公楼空置面积在2007年的基础上继续增长。另外，从新开工面积指标来看，短期内全国办公楼房地产市场的供给仍将会有较快的增长。未来一段时间内，供大于求的局面将继续存在。2008年全国实现办公楼开发投资总额1111.58亿元，比2007年增加了74.63亿元。就月度同比增长速度来看，2008年2月份，办公楼开发投资总额同比增幅最大，为13%，4月份最小，为-5.5%。此后一直到11月份，全国办公楼开发投资总额比2007年同期有所减少或基本持平。12月份办公楼投资有较大的增长，致使2008年全年累计实现办公楼开发投资总额比2007年略有增长，增幅为7.4%。2008年全国商业营业用房存在较大程度的供大于求状况。全国累计新增商业营业用房供给5488.58万平方米，加上去年空置面积，供给量超过5488.58万平方米，而实现销售量3852.07万平方米，2008年全国商业营业用房空置面积数额较大，一方面将会影响未来商业营业用房的价格走势，另外，预示着市场需要花费一段时间来消化商业营业用房的存量，未来新开工面积的增长步伐可能有所放缓。2008年全国商业营业用房开发投资额达到3200.21亿元，比2007年同期增加424.65亿元。各月累计实现商业营业用房投资额均比2007年同期有所增长，但增长速度逐月下滑。其中，2008年2月份增速最大，为28%，12月份最小，为14.9%。增速的放缓与金融危机显现后，企业家融资困难和对未来市场预期不乐观有关。七、商业地产行业重点企业分析根据中国房地产业协会，国务院发展研究中心企业研究所，清华大学房地产研究所和中国指数研究院所进行的“2008中国房地产百强企业综合实力TOP10”，我们选取其中在沪深股市上市的前三名企业进行重点分析，分别是万科企业股份有限公司、北京首都开发控股集团有限公司和恒大地产集团有限公司。受金融危机和我国房地产拐点论的影响，2008年万科的盈利能力、综合偿债能力、经营能力、发展能力等指标比以往几年明显下降。2008年首开集团具有较好的盈利能力。截止到2008年三季度，首开集团的经营能力同前几年相比有所下降。公司存量房增多，销售能力下降，资产利用率低；流动比率比2007年年末有所增长，公司短期偿债能力有所提高；利息保障倍数为3.1482，略低于2007年年末3.9799的水平，高于国际负债率偏高，具有较大的财务风险。公司发展势头强劲，发展前景很好。恒大集团销售毛利率、净利率、总资产收益率和净资产收益率比2007年年末均有较大幅度的增长，盈利能力有所提高；存货周转率和总资产周转率均有所下降，存量房（空置率）有所增长，销售能力有所下降；利息保障倍数为连续两年为负值，公司负债经营的风险很大，偿债能力很弱；公司的发展能力比2007年大幅增强，发展势头强劲。八、行业信贷建议综合国内国外宏观经济的影响和我国房地产业自身的运行周期，我们认为，短期来看，我国房地产市场仍将在低迷状态徘徊。因此，2009年银行业对房地产市场的信贷原则是：继续保持审慎态度，严格把好房地产信贷企业经营状况和资金链的关，区别对待优质大企业和中小房地产商，合理分配信贷额度和信贷期限，对优质的大企业以大额和较长期限的信贷为主，对中小企业实施以小额和短期信贷为主。就对企业授信来说，除了关注企业的规模和实力外，还应该重点关注企业的偿债能力指标，主要包括以下三个指标：第一，资产负债率指标。第二，流动比率指标。第三，已获利息倍数指标。预计2009年办公楼房地产市场供求不符的矛盾将继续深化，由此导致房地产商回笼资金风险加大，对办公楼房地产市场的信贷要加强风险监测和风险控制，对资产结构良好的房地产商的利好项目可以予以信贷扶持，但对于资产负债比例过高，资金链风险大，或者对于没有明显利好的项目，要严格控制信贷规模和信贷期限，并加强银行对企业和项目的监督力度，最大化降低信贷风险。基于当前普遍形成的对2009年，特别是上半年经济复苏无望的预期，我们对商业营业用房市场的前景看淡。在商业营业用房信贷方面，建议银行分地段分项目区别对待。目 录第一章 2008年商业地产行业基本情况1第一节 商业地产的定义及分类1第二节 商业地产在国民经济中的地位2一、房地产业是国民经济的支柱产业2二、商业地产业在城市经济中的地位4第二章 2008年商业房地产行业运行环境分析6第一节 2008年宏观经济环境分析6一、国际经济环境对房地产业的影响6二、国内宏观经济状况及对房地产业的影响7第二节 2008年房地产关联行业发展情况9一、上游行业的发展及影响9二、下游行业的发展及影响12第三节 2008年商业地产行业政策环境分析15一、近几年房地产行业主要政策回顾15二、2008年房地产主要政策分析16第三章 2008年中国商业地产现状27第一节 2008年房地产企业整体景气状况判断27一、房地产开发景气总体走势27二、房地产企业景气指数水平28第二节 2008年全国商业房地产市场供给情况分析30一、土地开发与土地购置30二、商业房地产开发规模与结构32第三节 2008年全国商业地产市场需求情况分析38一、商品房销售下降38二、商品房空置面积分类指数回落39第四节 2008年全国房地产市场供需结构特征与价格走势40一、房地产供需结构的特征40二、房地产市场价格走势41第四章 2008年商业地产投融资情况44第一节 2008年商业地产投资状况44第二节 2008年商业地产融资情况46一、房地产开发资金来源分析46二、融资方式剖析50第五章 2008年商业地产重点城市发展分析55第一节 2008年北京商业房地产行业发展分析及预测55一、北京商业房地产行业运行状况分析55二、北京商业地产发展预测63第二节 2008年上海商业地产行业发展分析及预测64一、上海商业房地产行业运行状况分析64二、上海市商业地产发展预测72第三节 2008年重庆商业地产行业发展分析及预测73一、重庆商业房地产行业运行状况分析73二、重庆市商业地产发展预测79第六章 2008年商业地产细分子行业分析81第一节 2008年办公楼房地产行业分析81一、供求分析81二、投资情况分析83三、办公楼市场发展预测83第二节 2008年商业营业用房行业分析84一、供求分析84二、投资情况分析86三、商业营业用房市场发展预测86第七章 2008年商业地产行业重点企业分析87第一节 万科地产分析87一、万科集团简介87二、股权关系结构88三、经营状况分析88四、发展趋势分析91第二节 北京首都开发控股集团有限公司92一、集团公司简介92二、股权结构93三、经营状况分析93四、发展趋势分析94第三节 恒大地产集团有限公司96一、集团公司简介96二、股权结构97三、经营状况分析97四、发展趋势分析98第八章 2009商业地产行业风险分析100第一节 宏观经济波动风险100第二节 需求风险101第三节 政策风险102第九章 2009年行业信贷建议103第一节 2009年行业授信原则103第二节 2009年细分子行业授信建议105一、办公楼信贷建议105二、商业营业用房信贷建议105附 表表12008年中国经济增长率7表22008年三大产业生产总值和指数7表32008年固定资产投资增速8表42008年城镇居民人均可支配收入水平12表52008年农村居民人均现金收入水平12表62008年商品房新开工面积和竣工面积32表72008年全国办公楼竣工面积和新开工面积32表82008年商业营业用房竣工面积和新开工面积33表92008年商品房竣工面积和增速34表102008年办公楼竣工面积和增速34表112008年商业营业用房竣工面积和增速35表122008年1-11月各类型物业累计供给量35表132008年1-11月累计各类物业销竣情况40表142008年1-11月办公楼竣工面积和销售面积差额40表152008年1-11月商业营业用房竣工面积和销售面积差额41表16各类型用地交易价格指数季度数据42表17各类型房地产销售价格指数季度数据42表18各类型房地产租赁价格指数季度数据43表192008年各类型房地产开发投资情况44表202008年房地产开发资金来源情况46表21房地产开发资金构成情况47表22房地产开发资金构成情况续表48表232008年北京市房地产企业家信心指数56表242008年北京市房地产企业景气指数57表252008年北京市商业房地产空置面积和增速61表262008年北京市商业房地产月度价格61表272008年北京市房房地产投资资金来源情况63表282008年上海市房地产企业家信心指数65表292008年上海市房地产企业景气指数65表302008年上海市商业地产成交价格70表312008年上海市房地产开发投资资金来源72表322008年重庆市商业房地产价格78表332008年重庆市房地产投资资金来源79表34万科集团股权结构88表35万科集团财务指标91表36北京首开集团股权结构93表37首开集团财务指标94表38恒大集团股权结构97表39恒大集团财务指标98附 图图1城镇房地产开发投资占城镇固定资产投资比重3图2房地产开发投资总额对GDP直接贡献率3图3房地产行业对经济增长的贡献率4图4商业地产投资占房地产投资总额的比重4图5消费率5图6社会消费品零售总额增长情况8图71999-2007年建筑材料工业部门工业品出厂价格指数（上年同期=100）9图82008年建筑材料工业部门工业品出厂价格指数（上年同期=100）10图91996-2007年钢材产量及增速11图102008年粗钢产量和增速11图112007-2008年消费者景气指数13图12企业家信心指数14图132008年房地产开发综合景气指数27图142008年房地产开发分类指数28图152008年企业景气指数和企业家信心指数29图162008年完成土地开发面积及增速30图172008年度累计土地购置面积及增速30图182007和2008年土地开发面积占购置面积比例31图192008年1-11月各类型物业供给（竣工面积）结构图35图202008年1-11月各类型物业供给（新开工面积）结构图36图212008年各类型物业销售面积比例图解38图222008年1-11月各类型物业销售额增长速度趋势图39图23商品房空置面积指数39图242008年各类型房地产投资月度累计额增速44图252008年房地产开发本年资金来源和上年末结余资金增速对比46图26房地产开发各类资金来源所占比例48图27房地产资金来源指数49图28北京市房地产企业数目56图292008年北京市办公楼累计新开工面积和增速57图302008年北京市商业营业用房累计新开工面积和增速58图312008年北京市办公楼累计竣工面积和增速58图322008年北京市商业营业用房累计竣工面积和增速59图332008年北京市办公楼累计销售面积和增速60图342008年北京市商业营业用房累计销售面积和增速60图352008年北京市商业房地产开发投资月度累计增速62图36上海市历年房地产开发企业数目和增长速度64图372008年上海市办公楼新开工面积月度累计66图382008年上海市商业营业用房新开工面积月度累计66图392008年上海市办公楼竣工面积月度累计67图402008年上海市商业营业用房竣工面积月度累计68图412008年上海市办公楼销售面积月度累计69图422008年上海市商业营业用房销售面积月度累计69图432008年上海市商业地产开发投资增速71图44重庆市历年房地产企业数目73图452008年重庆市办公楼新开工面积月度累计74图462008年重庆市商业营业用房新开工面积月度累计74图472008年重庆市办公楼竣工面积月度累计75图482008年重庆市商业营业用房竣工面积月度累计75图492008年重庆市办公楼销售面积月度累计76图502008年重庆市商业营业用房销售面积月度累计77图512008年重庆市商业房地产投资增速78图522008年全国办公楼新开工面积81图532008年全国办公楼竣工面积81图542008年全国办公楼销售面积82图552008年办公楼开发投资情况83图562008年全国商业营业用房新开工面积84图572008年全国商业营业用房竣工面积84图582008年全国商业营业用房销售面积85图592008年全国商业营业用房开发投资情况86国家发展改革委中国经济导报社 13 北京世经未来投资咨询有限公司第一章 2008年商业地产行业基本情况第一节 商业地产的定义及分类商业地产是指通过合理运营实现房地产升值获取回报的房地产投资品。商业房地产的概念有广义、狭义之分，从广义概念上讲，商业房地产是指各种非生产性、非居住性物业，包括写字楼、公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等。狭义商业地产是专指用于商业服务业经营用途的物业形式，主要经营内容有零售、餐饮、娱乐、休闲、健身等，其开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途等都有别于住宅、公寓、写字楼等房地产类型。在后面的分析中，我们将商业房地产行业细分为办公楼和商业营业用房两个子行业进行具体分析。第二节 商业地产在国民经济中的地位一、房地产业是国民经济的支柱产业2007年7月国务院发布的“关于促进房地产市场持续健康发展的通知”中，首次将房地产业明确列为国民经济支柱产业，通知中说：“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。”1998年国家曾明确提出要把房地产行业培育成支柱产业，其后几年，特别是1999年后，房地产行业飞速发展，年均增长速度达到了30%左右，对GDP增长的直接贡献率不断上升，已经成为国民经济增长的主要来源之一，逐渐发展成为真正的支柱产业。（一）房地产行业产业关联度强房地产行业涵盖和涉及的主要领域包括：（1）土地开发和再开发；（2）地产经营，包括土地使用权的出让、转让、租赁和抵押；（3）房屋开发；（4）房地产经营，包括房产（含土地使用权）买卖、租赁、抵押等；（5）房地产中介服务，包括信息、咨询、估价、测量，律师、经纪和公证等；（6）房地产物业管理服务，包括家居服务、房屋及配套设施和公共场所的维修养护、保安、绿化、卫生、代收代付等；（7）房地产金融，包括信贷、保险和房地产金融资产投资等。从最初的土地开发到最终房产交付使用，这期间涉及的直接和间接关联部门很多，在投入产出表的40 个部门中，有38 个部门与房地产业存在后向直接关联或前向直接关联关系，如建筑业、建材业、机械业、装潢业、销售中介、物业公司、银行等。房地产行业的产业链长，产业关联度高，其前瞻效应、后续效应和旁侧效应都很突出，具备支柱产业的地位和作用。（二）房地产行业对经济增长贡献率高过去10年，固定资产投资成为拉动国民经济增长的三驾马车中最得力的一环，房价持续上涨引致的房地产投资增速加快成为GDP增长极为重要的引擎。房地产开发投资对国民经济增长的贡献包括三个方面：第一，作为投资的一部分，房地产开发投资占固定资产投资的比重很高。1999年以来，一直维持在20%以上的水平。数据来源：中国产业分析平台图1 城镇房地产开发投资占城镇固定资产投资比重第二，房地产开发投资占GDP的比重逐年升高，从1999年的4.58%上升到2008年的10.17%。数据来源：中国产业分析平台图2 房地产开发投资总额对GDP直接贡献率第三，房地产行业对经济增长的贡献率维持在较高水平，房地产和建筑业增加值占GDP比重从1999年的9.9%升高到2008年的9.9%。数据来源：中国产业分析平台图3 房地产行业对经济增长的贡献率二、商业地产业在城市经济中的地位商业地产在城市经济发展中承载城市新引擎的作用。商业地产的服务范围主要是第三产业，随着中国产业结构调整，政策向第三产业倾斜及第三产业自身的快速发展，商业地产在城市经济发展中的地位也越来越重要，商业房地产的供给和需求都将比较活跃。尽管最近几年，商业地产投资额占房地产投资总额的比重稍有下降，但商业地产的投资额绝对数量增长较快。数据来源：中国产业分析平台图4 商业地产投资占房地产投资总额的比重具体说来，商业房地产主要在以下几个方面影响城市经济的发展。（一）带动第三产业发展城市化是中国未来的必然趋势，而第三产业的发达程度是体现城市化水平的重要标志，商业地产的发展正是带动第三产业发展以及消费率提升的有效推动力。我国的消费率低于世界平均水平（根据世界银行资料，2002 年，世界平均水平为80.1%），消费有大幅增长的潜力，这也预示着商业地产的广大发展空间。数据来源：中国产业分析平台图5 消费率（二）改善人们生活品质商业地产简单的说就是指用于商业用途或者具备商业功能的地产。包括写字楼、商场、MALL、购物中心、酒店等等， 这些地产不仅是一个地区或城市繁华程度的标志，也是提升人们生活品质的基础之一。（三）吸纳社会就业人口第三产业是吸纳社会就业最多的产业。商业地产的发展将有利促进第三产业的发展，从而促进中国就业率的提高。（四）承载城市景观功能大型购物中心、商业街不仅是商业地产的重要开发形式，也是城市景观的重要组成部分。“不到南京路就没有到上海，不到王府井就没有到北京”这样的印象已深入人心。第二章 2008年商业房地产行业运行环境分析第一节 2008年宏观经济环境分析经过前几年的快速发展和 2008 年市场的重大调整，2009 年将是我国房地产行业近十年发展过程中最为重要和关键的一年，也是其近十年来所面临的实际压力和问题最为直接和严峻的一年。在这一年中，行业需要渡过最艰难的低谷时期，而对于大多数房地产开发企业来说，市场调整进入纵深阶段后是考验其抗风险能力的关键时期。在2009 年，房地产企业只有求得生存后才能谋求更好的发展。一、国际经济环境对房地产业的影响2001年以来，全球经济都处于经济上升周期当中，2001-2004年，世界经济平均增长率从2.2%提高到4.9%，20052007年稳定在4.4%5.0%的较高水平上。较高的国际经济增长有利于中国对外出口和经济增长。但2007年下半年以来，世界经济增长形势不容乐观，受房地产价格下跌和次级贷危机的影响，美国经济从2007年开始显著下滑，增长速度从2006年的2.9%下降到2007年的2.2%，2008年以来美国经济进一步下滑。世界银行于2008年12月9日发表的2009年全球经济展望报告预测，2008年全球GDP增长率为2.5%，2009年则进一步回落至0.9%。其中，2008年欧元区、日本和美国的增长速度仅分别为1.1%、0.5%和1.4%，明显低于2007年的2.6%、2.1%和2.0%，而2009年三大经济体将分别出现0.6%、0.1%和0.5%的负增长。报告预计发展中国家2008和2009年两年的增长率分别是6.3%和4.5%。IMF 2008年10月份发布的世界经济展望中预测，2008年世界经济增长率仅为3.9%，比2007年下降1.1个百分点。9月份以来，随着次贷危机影响进一步显现，美国以及欧洲的经济更加不容乐观，IMF预计2009年全球经济增长率为3.0%。次贷危机继续向纵深发展，对实体经济的影响继续扩散。由于发达国家金融领域普遍出现信用和信心危机，企业从资本市场直接融资规模缩水，商业银行普遍的惜贷行为使工商业实体行为及活动失去金融支持。美国、欧盟、日本三大经济体经济增长前景暗淡，经济全球化造成的世界各国经济周期同步性将放大次贷危机对全世界实体经济的拖累。资本市场和房地产市场资产价格大调整严重打击经济信心，使世界经济的复苏可能进一步推迟。世界经济复苏缺乏新的增长点，不利的国际经济环境进一步打击了中国房地产市场的信心，房地产市场陷入低迷。全球经济危机对我国房地产业的重大负面影响主要体现在两个方面：一是在经济上直接降低了人们购买和投资商品房的能力；二是目前这场经济危机仍存在风险加大的可能，由此降低了人们对房地产回暖的预期和信心。二、国内宏观经济状况及对房地产业的影响受全球经济危机的影响，我国的消费增长出现乏力、对外贸易的贡献度或将下降为零、国内投资也将急剧萎缩。另外，本年度发生的南方低温雨雪冰冻、四川汶川特大地震等自然灾害也对我国经济造成很大损失。综合这些因素所带来的影响，从2008年2季度起我国经济增长开始放缓，预计2009 年我国经济增长仍将继续下降。表1 2008年中国经济增长率时间国内生产总值累计值(亿元)累计值(%)2008年3月61491110.62008年6月130619110.42008年9月201631109.92008年12月300670109.0数据来源：国家统计局初步核算，2008 年国内生产总值300670亿元，按可比价格计算，比2007年增长9.0%，大大低于2007年13%的增长速度。其中，第一产业生产总值34000亿元，增长5.5%；第二产业生产总值146183 亿元，增长9.3%；第三产业生产总值120487亿元，增长9.5%。分季度看，四个季度的国内生产总值分别增长10.6%、10.4%、9.9%和9.0%，增速逐季降低。表2 2008年三大产业生产总值和指数单位：亿元/%（上年=100）时间国内生产总值第一产业国内生产总值第二产业国内生产总值第三产业国内生产总值累计值指数累计值指数累计值指数累计值指数2008年3月61491110.64720102.830778111.525993110.92008年6月130619110.411800103.567419111.351400110.52008年9月201631109.921800104.5101117110.578714110.32008年12月30067010934000105.5146183109.3120487109.5数据来源：国家统计局受全球经济危机影响，我国经济增长速度下滑，居民消费信心降低，全社会消费品零售总额增长速度自2008年9月后开始滑落。数据来源：国家统计局图6 社会消费品零售总额增长情况根据国家统计局公布的数据，2008年1季度、上半年、前3季度的固定资产投资价格指数分别为108.6、110.0和110.3。在上述价格背景下，尽管2008年以来各月的城镇固定资产投资完成额同比增速高于2007年同期水平，但是实际增速已明显低于上年同期水平。表3 2008年固定资产投资增速时间2008年固定资产投资累计额2007年固定资产投资累计额(亿元)同比实际增速(%)同比名义增速(%)累计额(亿元)同比实际增速(%)同比名义增速(%)1季度18316.9415.9725.9414543.6122.4725.292季度58435.9815.2926.8246077.8222.4126.73季度99870.7115.7227.6478246.7819.5226.45数据来源：中经网数据库总的来看，2008年经济增长率下滑、固定资产投资增速减慢是中国宏观经济的最主要特点，由于房地产是我国国民经济的支柱产业，国内宏观经济不景气对房地产市场的发展产生非常不利的直接影响。第二节 2008年房地产关联行业发展情况一、上游行业的发展及影响（一）建筑材料价格仍在高位运行，加大房地产行业成本压力房地产行业与建材关系紧密，可以说是互动互连的关系。从近几年建材市场的价格走势来看，2002年以来，建材价格一直处于上升阶段，2004 年涨幅高达3.9%，是最近10年涨幅最高的一次，此后，建材价格仍在上涨，但涨幅有所放缓。数据来源：国家统计局图7 1999-2007年建筑材料工业部门工业品出厂价格指数（上年同期=100）2008年建材价格依旧持续上涨，从2008年1月开始，涨幅不断升高，直到2008年9月涨幅达到最大，为10.86%，此后涨幅逐渐回落，但仍处在高位，12月份涨幅降为7.86%。另一方面，从2008年建材价格指数月度数据显示的趋势来看，从2008年9月价格指数达到最大后，开始一路下降，2009年1月已经将为105.22，预计未来一段时间里，建材价格指数仍旧按照此趋势下行。数据来源：国家统计局图8 2008年建筑材料工业部门工业品出厂价格指数（上年同期=100）从整体上看，建筑材料作为房地产行业的主要原材料之一，价格依然在高位运行，难继续对房地产行业融资形成一定的压力，但另一方面，按照目前价格走势来看，未来建筑材料的价格指数可能会持续一段时间的下行，将有效缓解房地产行业的成本压力。（二）钢材供应充足价格回落，房地产企业钢材成本压力减弱钢材是房地产行业的重要基础资源，从历年情况来看，近十年来我国钢铁行业取得了快速的发展，自1998年钢材产量突破1 亿吨后，钢材产量直线上涨，特别是2001年到2007年之间，钢材产量增速基本维持在20%以上，2004年增速最高，达到32.64%，2008年受经济形势影响，钢材产量增速大幅滑落，达到3.41%。数据来源：中国产业分析平台图9 1996-2007年钢材产量及增速2008年第二季度粗钢产量增速维持在10%左右的水平，粗钢供给增加很快，此后，从7月份起，粗钢产量增速直线下滑，9月份陷入负增长，10月份产量降幅最大，为17%，此后一直到12月，粗钢产量一直处于负增长的状态，且降幅均超过10%以上。2008年后半年钢材产量的降低，很大一部分是受国际金融危机影响所致，客观上，钢材产量的降低将对房地产的原材料供应产生很大的压力。数据来源：中国产业分析平台图10 2008年粗钢产量和增速二、下游行业的发展及影响对于商业房地产来说，影响其发展的下游因素主要有两方面，一是居民收入，二是商业行业的发展。（一）居民收入增速放缓，消费乏力，不利于商业地产的发展1、居民收支状况分析受国际金融危机的影响，2008年我国经济增长速度放缓，企业效益有所下滑，导致居民收入增速也随之下滑。2008年前三季度城镇居民可支配收入增长速度较上年同期平均下滑4.7个百分点。农村居民名义人均现金收入增速依然不断提高，但实际增速也有显著的下滑，前三季度平均下滑3.17个百分点。表4 2008年城镇居民人均可支配收入水平季度居民可支配收入累计值（元）同比增速（%）2007200820072008第一季度3934.944385.5919.4811.45第二季度7051.998064.8617.614.36第三季度10346.2311864.7917.5914.68第四季度13785.79-17.23-数据来源：国家统计局表5 2008年农村居民人均现金收入水平季度农村居民人均现金收入累计值（元）同比增速（名义）同比增速（实际）2007200820072008第一季度1260.481493.7615.2218.5111.739.06第二季度2110.632528.0217.4519.7813.3610.29第三季度3320.553970.6520.2319.5814.8311.07第四季度4958.4-15.26-9.39数据来源：国家统计局年末居民储蓄存款余额22.15 万亿元，比上年末增加4.37 万亿元。城镇登记失业率为4.2%，比上年底增加0.2个百分点。受金融危机影响，我国企业裁员显著增加，新招聘员工数量明显减少，大学生就业率较以往大幅降低，但是由于这次危机对就业冲击的一个显著特点是，失业主要发生在农民工的就业市场上，因而城镇登记失业率表现尚不明显。专家预计，2009年失业会传导到城镇职工就业市场上，从而推动城市失业率上升。失业率的上升将直接影响居民收入的增加，进而影响居民对餐饮、购物、娱乐等商业需求，因此，不利于商业房地产的发展。2、消费者景气指数走势消费需求增长快慢，一方面取决于收入；另一方面也与消费者对未来收入预期的判断，即消费者景气指数有关。数据来源：国家统计局图11 2007-2008年消费者景气指数受国际金融危机影响，我国失业率增加，居民收入增长速度有所下滑，居民对收入和经济增长的预期下降，消费者信心指数、满意指数和预期指数均直线下滑。2008年10月份，消费者满意指数率先跌破90，达到89.8，12月份，消费者信心指数和预期指数也双双跌破90，分别达到87.3 和87.6。消费者消费指数纷纷走低，预示着在未来一段时间内我国消费将依然不景气，对商业房地产来讲又是一个负面影响因素。（二）商业行业不景气，企业家信心偏低我国许多企业，特别是东南沿海出口导向型企业受到金融危机的冲击比较严重，企业效益明显下滑，由于对预期宏观经济走势缺乏信心，企业家信心指数从2007年第四季度开始，连续下滑，到2008年底，已经从本年度第一季度的140.6滑落到94.6。其中，与商业房地产行业直接相关的社会服务业、批发零售业、住宿餐饮业的企业家信心指数也纷纷大幅下滑，另外，房地产业企业家信心指数下滑幅度最大，从年初的131.1下滑到年底的81.9，2008年-2009年被称为房地产业的寒冬期。数据来源：国家统计局图12 企业家信心指数第三节 2008年商业地产行业政策环境分析一、近几年房地产行业主要政策回顾从1998下半年年中央政府决定正式停止住房实物分配、实行住房商品化开始，中国的房地产市场逐步建立并完善起来。在此期间，国家介入房地产的方式主要是宏观调控，政策出台的基本考量包括整个宏观经济的运行状况，房地产市场的健康稳定发展，以及保障社会的安定。就政策针对性来讲，则主要是针对作为居民生活保障的住宅房地产。为了对商业房地产的政策大环境有一个清晰的认识，在此我们将首先回顾一下2003年以来政府出台的主要房地产政策。2003年，房价持续走高，房地产市场呈现过热迹象，为抑制房地产过热，中国人民银行下发关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（121号文件），规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人