江北商业市场调查报告.doc

为您，我做到 协信丹枫白露商业市场调查报 告 商业中心作品商业中心作品 1 目目 录录 1重庆市整体商业市场简述重庆市整体商业市场简述.5 1.1 商业格局商业格局.5 1.2 营业面积营业面积.9 1.3 商业覆盖率商业覆盖率10 1.4 商业空置率商业空置率12 1.5 经营额年增长速度经营额年增长速度13 2江北区商业环境市场调查与分析江北区商业环境市场调查与分析16 2.1 区域概述区域概述16 2.2 江北区整体商业布局江北区整体商业布局.18 2.3 各组团商业布局各组团商业布局.19 2.3.1 观音桥组团.19 2.3.2 加州新牌坊组团.20 为您，我做到 协信丹枫白露商业市场调查报 告 商业中心作品商业中心作品 2 2.3.3 冉家坝松树桥组团21 2.3.4 大石坝组团23 2.3.5 红旗河沟五里店组团24 3观音桥商圈分析观音桥商圈分析.26 3.1 商圈范围商圈范围.26 3.2 交通线路交通线路.28 3.3 商业供应规模商业供应规模.29 3.4 商业类型结构分析商业类型结构分析30 3.4.1 零售业.31 3.4.2 餐饮、娱乐业37 3.5 商家特点商家特点.44 3.6 商圈经营情况商圈经营情况.45 3.7 典型商业物业调研典型商业物业调研51 3.8 商圈商业地产供应情况商圈商业地产供应情况55 3.9 商圈市场展望商圈市场展望.57 为您，我做到 协信丹枫白露商业市场调查报 告 商业中心作品商业中心作品 3 3.10 小结小结58 4客户调研与分析客户调研与分析.60 4.1 性别结构性别结构61 4.2 年龄结构年龄结构62 4.3 职业特征职业特征63 4.4 商铺购买者构成商铺购买者构成64 4.5 商铺购买者经济状况商铺购买者经济状况.65 4.6 购买商铺价位及面积购买商铺价位及面积.66 4.6.1 商铺价格.66 4.6.2 商铺总价.66 4.6.3 铺位面积.67 4.7 选择铺位时的考虑因素选择铺位时的考虑因素68 4.8 选择在此经营的原因选择在此经营的原因.69 4.9 何种途径知晓何种途径知晓.70 为您，我做到 协信丹枫白露商业市场调查报 告 商业中心作品商业中心作品 4 4.10 如果希望再次购买商铺，会购买街铺还是大商场：（原因）如果希望再次购买商铺，会购买街铺还是大商场：（原因）.71 4.11 如新的商铺推出，客户的选择如新的商铺推出，客户的选择72 4.12 会考虑购买商铺的面积会考虑购买商铺的面积73 4.13 如果考虑购买，对商铺总价范围之选择如果考虑购买，对商铺总价范围之选择.74 4.14 如考虑购买，付款方式的选择如考虑购买，付款方式的选择75 4.15 商场绿化及休闲空间的重要性商场绿化及休闲空间的重要性76 4.16 何种经营模式较吸引消费者何种经营模式较吸引消费者77 5本商业部分面临的环境调查本商业部分面临的环境调查78 5.1 本项目商业部分面临的市场环境本项目商业部分面临的市场环境78 5.1.1 本项目所处商业环境的价格水平78 5.1.2 本项目可能面临的竞争市场81 5.1.3 小结.84 5.2 对本项目商业部分发展的启示对本项目商业部分发展的启示.86 为您，我做到 协信丹枫白露商业市场调查报 告 商业中心作品商业中心作品 5 1重庆市整体商业市场简重庆市整体商业市场简述述 1.1 商业格局商业格局 重庆是长江上游的重要港 口城市，一直以来朝天门都是重 庆乃至长江上游地区的重要货物 集散地和商贸中心，解放碑更是 重庆商业的黄金口岸。1997 年 重庆直辖以来，商业发展加快， 全市商业发展逐步由解放碑向各 区中心区域辐射，形成了以解放 碑中心商贸区为主，周边的区域 性商贸区为辅，共同发展的消费 为您，我做到 协信丹枫白露商业市场调查报 告 商业中心作品商业中心作品 6 品市场格局，亦即是以渝中区为主，沙坪坝区、九龙坡区、南岸区、江北区组团为辅的重庆主城商业区。 重庆主城区五大商圈概况一览表重庆主城区五大商圈概况一览表 商 圈 口 岸商 圈 地 位 商 圈 人流量 (万人) 年购买 力(亿元) 商业物 业 供应量 (万平方 米) 单位面积 (平米)实际 年营业额 IRS 值及 商圈饱和 度 商 用 物 业 租 售 价 格 出租率 经营 人气 消费群体来源 解 放 碑 商 圈 位于重庆市中心 区，是全市政治 经济、信息、商 贸中心 处于重庆市 批发、零售 业的绝对领 头羊地位， 2005 年零售 总额超过 200 亿，位居西 部首位 5020012045000 48000 接近饱和 大型商场一般以联 营方式扣点 25%作 为租金；一般商场 租金：300-500 /M2月，售价 5-32 万元/M2(使用面积) 。临街铺面：400- 3000 元/M2元月 商业整体 出租率达 到 95% 5 分 首先是来自渝 中区的消费者， 来自外区的消 费者也占了相 当一部分，由 于是全市的商 业中心，客户 群范围广泛。 为您，我做到 协信丹枫白露商业市场调查报 告 商业中心作品商业中心作品 7 沙 坪 坝 商 圈 位于重庆市西部， 是距离母城渝中 较远的一个主城 区，其商业中心 区距离解放碑中 心约 15 公里。 但其交通日益改 善，已形成四通 八达的交通网络， 为商业发展提供 了较好的基础配 套设施。 已成为重庆 市仅次于解 放碑商圈的 第二大商圈 25708535000 40000 未饱和 大中型商场一般采 用联营形式招商。 租金扣点 22- 24%；沿街独立铺 面租价为 400- 1500 元/M2元月， 售价 2.5-8 万元 /M2(使用面积) 商业整体 出租率在 90%以上 4.5 分 主要来源于本 区， 虽可吸 引部分来自江 北、九龙坡的 消费者，但数 量不大；消费 群体呈现年轻 化、知识化、 城市化的特点。 主要是大中 学学生、教师、 医生、律师及 政府人员 南 坪 商 圈 重庆市的南大门。 南坪东路、西路、 惠工路是南坪商 圈的核心；与渝 中距离最近，规 划近 3 年将急剧 扩张。 虽成为重庆 市主要的商 圈，但消费 群体的数量 和消费能力 较为有限， 并且对解放 碑商圈的依 赖性大。 20607025000 36000 远未饱和 大中型商场以联营 方式为主。 租金 以扣点抵扣，如服 装扣点一般在 23%， 铺面的租金 差价大， 租金在 50-1000 元/M2 元月 商业整体 出租率在 80%以上 3.5 分 主要是南岸区 本区的客户， 其次是巴南区 和周边郊区的 鱼洞、綦江等 地区的客户。 为您，我做到 协信丹枫白露商业市场调查报 告 商业中心作品商业中心作品 8 观 音 桥 商 圈 临近机场和规划 中的火车站，是 重庆的交通枢纽。 五黄路、黄花园 大桥、复线桥、 滨江路的陆续建 成，已成为重庆 交通条件最佳的 城区。 现在其占地 面积已经超 越解放碑商 圈、沙坪坝 三峡广场商 圈，成为全 重庆占地面 积最大的商 业步行街， 同时也是西 南地区最大 的步行商业 街。其经营 状况和年营 业额增长迅 猛，为重庆 未来潜力最 大的商圈。 257010025000 40000 未达饱和 商场以联营方式为 主。如服装扣点在 23%左右， 铺面的 租金一般在 150- 1000 元/M2元月 商业整体 出租率在 80%以上 4 分 主要是江北区、 北部新区和渝 北区的客户， 有少量沙区的 客户。 杨 家 坪 商 圈 重要的交通枢纽， 是九龙坡区连接 南岸、渝中、沙 区 、大渡口的 重要交通通道。 为重庆西部 最重要的商 圈，发展势 头良好。 30907034000 54000 远未饱和 商场以联营方式为 主。如服装扣点在 23%左右，铺面租 价：150-1000/M 元 2月，售价 40000-130000 元 /M2 商业整体 出租率在 85%左右 4 分 以本区消费者 为主，部分来 自大渡口和李 家沱，消费群 体主要是本区 企事业单位员 工。 为您，我做到 协信丹枫白露商业市场调查报 告 商业中心作品商业中心作品 9 数据来源:统计局相关资料 1.2 营业面积营业面积 截止到 2005 年底，重庆市商业网点约有 145751 个，商业设施总经营面积近 2800 万（绝对数量甚至高 于北京的 1400 万） ，主城区商业营业面积预计在 8001000 万，其中 1 万平方米以上的大商场超过 150 个， 共有 30 余家知名商家入驻，面积超过 300 万平方米，引进资金超过 3 亿美元。形成了以杨家坪、解放碑、观音 桥、南坪、沙坪坝为龙头的五大商业中心以及以地区划分的都市、渝西、三峡三个经济区。2004 年，社会消费品 零售总额达到 1061.5 亿元，比上年同期增长 27.1%。 主城区重点商业业态供应情况表：主城区重点商业业态供应情况表： 商业类型已营业数量营业规模 商场（购物中心） 50 80 万 超市 100 25 万 专业市场 80 150 万 为您，我做到 协信丹枫白露商业市场调查报 告 商业中心作品商业中心作品 10 注：注： 商场统计范围包括主城区内挂牌营业的大、中型零售百货商场、购物中心； 超市统计范围为主城区范围内营业面积在 200以上的超市； 专业市场统计范围为主城区范围内有一定知名度的主要的大、中型零售、批发专业市场。 1.3 商业覆盖率商业覆盖率 综合来看，主城区常住人口人均拥有商业面积约在 11.5左右，其中以渝中区为最高，达到 4.4，为全 国之最，超过了发达国家平均 2.2的标准，已显饱和，竞争十分激烈。另外，按照主城区建成区 450 平方公里 面积计算，每平方公里商业营业面积密度为 11.5 万，其中仍以渝中区为最高。 重庆与上海主城区商业覆盖率对比表：重庆与上海主城区商业覆盖率对比表： 城市城市 建成区城市面积建成区城市面积 （kk） 商业营业面积商业营业面积 （万（万） 常住人口常住人口 （万人）（万人） 每每 1k1k城市面积拥有城市面积拥有 的商业面积（万的商业面积（万） 人均拥有商业面人均拥有商业面 积（积（） 重庆 445500340.001.24 1.47 上海 55022001041.774.00 2.11 为您，我做到 协信丹枫白露商业市场调查报 告 商业中心作品商业中心作品 11 重庆与上海全市范围商业覆盖率对比表：重庆与上海全市范围商业覆盖率对比表： 城市城市 辖区面辖区面 积积（kk） 辖区商业总辖区商业总 量量（万（万） 辖区人口总数辖区人口总数 （万人）（万人） 每每 1k1k土地面土地面 积拥有的商业积拥有的商业 面积（万面积（万） 人均拥有商业面人均拥有商业面 积（积（） 重庆 8233.3628003144 0.340.89 上海 6340.503100 14020.49 2.01 注：注： 上海的建成区面积为市区 10 区（黄浦区、卢湾区、徐汇区、长宁区、静安区、普陀区、浦东新区、闸北区、虹口区、杨浦区、闵行区）面积之和； 辖区面积指整个行政区划下的幅员面积； 上海的商业营业面积来源参考 上海的常住人口具体参照统计局人口普查数据（2004 年） 。 从与上海市的比较可以看出，重庆整体的商业覆盖率水平还较低，远低于国内发达城市，商业的土地覆盖率 水平仅是上海的 69.4%，人均覆盖率为上海的 44.2%；但是主城区的商业覆盖率相对国内发达城市而言差距则并 为您，我做到 协信丹枫白露商业市场调查报 告 商业中心作品商业中心作品 12 不十分悬殊，甚至相当接近，重庆主城区商业的土地覆盖率是上海的 31%，人均覆盖率是上海的 70%。 1.4 商业空置率商业空置率 近年来重庆商用物业空置趋势图：（单位：万近年来重庆商用物业空置趋势图：（单位：万） 44.0% 44.0% 41.2% 0 100 200 300 400 500 600 200320042005 39.0% 40.0% 41.0% 42.0% 43.0% 44.0% 45.0% 商品房空置面积其中：商业用房空置面积商业用房空置所占比例 在商品房空置量中，商业用房的空置量体占了相当部分，且从近几年数据来看，还有上升的趋势，反映出商 业市场的开发具有较大的风险性，究其原因，根本在于商业地产更强调经营。 不过应该看到，虽然商业空置的绝对量在 2004 年已达到 200 余万，按照 2005 年商业空置绝对量达到 250 万计，整个重庆商业的空置率也仅有 9.5%左右，而当前国内对物业空置的判断标准为 514%为合理区间， 为您，我做到 协信丹枫白露商业市场调查报 告 商业中心作品商业中心作品 13 1420%为空置危险区，大于 20%为积压区。因此整体上看，重庆商用物业的空置基本处于合理的范围，反映出 重庆商用物业开发与经营的良性发展。 1.5 经营额年增长速度经营额年增长速度 重庆市社零总额增长情况图：（单位：亿元）重庆市社零总额增长情况图：（单位：亿元） 主城区居民家庭月收入分布图：主城区居民家庭月收入分布图： （单位：元、万户）（单位：元、万户） 1 1. .2 2 1 13 3. .3 3 1 18 8. .7 7 2 27 7. .4 4 2 22 2. .0 0 1 12 2. .5 5 1 10 0. .0 0 6 6. .6 6 3 3. .4 4 2 2. .1 1 1 1. .2 2 1 1. .6 6 1 1. .2 2 0 0. .4 4 2 2. .9 9 4 48 80 0- -9 96 60 0 9 96 60 0- -1 14 44 40 0 1 14 44 40 0- -1 19 92 20 0 1 19 92 20 0- -2 24 40 00 0 2 24 40 00 0- -2 28 88 80 0 2 28 88 80 0- -3 33 36 60 0 3 33 36 60 0- -3 38 84 40 0 3 38 84 40 0- -4 43 32 20 0 4 43 32 20 0- -4 48 80 00 0 4 48 80 00 0- -5 52 28 80 0 5 52 28 80 0- -5 57 76 60 0 5 57 76 60 0- -6 62 24 40 0 6 62 24 40 0- -6 67 72 20 0 6 67 72 20 0- -7 72 20 00 0 7 72 20 00 0 为您，我做到 协信丹枫白露商业市场调查报 告 商业中心作品商业中心作品 14 根据近几年重庆社会经济的发展，结合未来的内外经济环境，预计今后 510 年重庆经济仍将保持较大增长 势头，GDP 平均维持在 813%的增长水平。而从近五年来看，重庆社零总额的增长基本与国民经济的增长保持 了同步同速，因此预计，重庆的商业经营额将在未来 510 年内亦会保持年均 1015%的增长，按此发展到 2010 年，重庆社零总额将达到 2000 亿元的水平，即在 2004 年基础上翻一番。 重庆市社零总额分类图：（单位：亿元）重庆市社零总额分类图：（单位：亿元） 为您，我做到 协信丹枫白露商业市场调查报 告 商业中心作品商业中心作品 15 132.11 41.1 47.7 162.32 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 销售额(亿元) 餐饮 家用电器 汽车销售 连锁店 23.10% 18.20% 32.80% 28.90% 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 30.00% 35.00% 增长百分比 餐饮 家用电器 汽车销售 连锁店 （数据来源：历年统计年鉴）（数据来源：历年统计年鉴） 社会消费品零售总额：指各种经济类型的批发零售贸易业、餐饮业、制造业和其他行业售给城乡居民直接用 于生活消费的商品和售给社会集团直接用于公用消费的商品金额，以及农民售给非农业居民消费品的金额。社会 消费品零售总额不包括售给农民的农业生产资料的金额。 为您，我做到 协信丹枫白露商业市场调查报 告 商业中心作品商业中心作品 16 2江北区商业环境市场调查与分析江北区商业环境市场调查与分析 2.1 区域概述区域概述 为您，我做到 协信丹枫白露商业市场调查报 告 商业中心作品商业中心作品 17 江北区位于长江、嘉陵江北岸，是重庆直辖市的主城区之一，拥有 221 平方公里土地，61 万人口，辖 9 街 3 镇，是重庆市规划的行政、信息、金融、科技文化中心及中央商务区和交通枢纽。 江北区交通发达，区中心距重庆港 7 公里、火车站 3 公里，乘车 20 分钟即可到重庆江北国际机场。江北区境 内有横贯全区的 319 国道、直抵北海的渝黔高速公路、210 国道、滨江路、五桂路及渝怀铁路等；嘉陵江大桥及 渝澳大桥、黄花园大桥、石门大桥、高家花园大桥、大佛寺大桥等以及规划建设的共 13 座横跨长江、嘉陵江的公 路、铁路大桥将江北区和渝中区、沙坪坝区等紧密相连，长江上游最大的 集装箱码头寸滩港、重庆新客运站等也 将开工建设，使本辖区拥有更完善的交通网络。 江北区是重庆传统的工业基地，有着雄厚的工业基础。区域内长安汽车等工业品牌誉享全国，江北区还是重 庆重要的商贸区和物资集散地，家乐福、重百、国美、新世纪等大型商企落户江北。区域内拥有重庆市外贸、海 关、商检、边检、民航、邮电、市人才交易中心、市国际劳务市场、市信息中心和多家金融机构。水、电、气能 源充足，为中外客商投资兴业提供各类优质条件和服务。 为您，我做到 协信丹枫白露商业市场调查报 告 商业中心作品商业中心作品 18 2.2 江北区整体商业布局江北区整体商业布局 目前根据现状及未来规划，江北区的商业主要集中分布在 5 个组团，其分别为观音桥组团，加州新牌坊组 为您，我做到 协信丹枫白露商业市场调查报 告 商业中心作品商业中心作品 19 团，冉家坝松树桥组团，大石坝组团，红旗河沟五里店组团。 2.3 各组团商业布局各组团商业布局 2.3.1 观音桥组团观音桥组团 为您，我做到 协信丹枫白露商业市场调查报 告 商业中心作品商业中心作品 20 观音桥组团是整个江北区的商业中心，同时也是重庆市的商业副中心之一，近 2 年发展迅速，其间购物、餐 饮、休闲娱乐等一应俱全，大型百货、超市、店铺、专业市场等鳞次接彼，商业气氛浓厚，是整个江北区的一个 消费胜地。 2.3.2 加州加州新牌坊组团新牌坊组团 为您，我做到 协信丹枫白露商业市场调查报 告 商业中心作品商业中心作品 21 加州新牌坊组团是目前整个北部地区的一个成熟的居住区和政府机关办公区。其间的加州美食街辐射整个 江北区，经营状况十分良好。新牌坊地区是重庆市的汽贸专业市场的一个集中地，大量 4S 店云集于此，经营状况 良好。此外，整个区域生活配套设施完善，完全满足片区居民的日常生活需要。 2.3.3 冉家坝冉家坝松树桥组团松树桥组团 为您，我做到 协信丹枫白露商业市场调查报 告 商业中心作品商业中心作品 22 该区域目前商业氛围还尚未形成气候，商业设施比较落后，其间主要以社区生活配套为主，同时江北区最大 的大型建材专业市场之一 龙溪建材城也此，但随着周边的数个新兴建材市场的兴起，龙溪建材城已逐渐开始 转移，预计在不久的将来，其将被其他新兴建材市场所取代。 另外，冉家坝作为未来重庆市的行政中心，区域在未来两年内有大量的高档住宅项目放量，这就会彻底改变 区域目前档次较低的情况，将会带来大量中高端消费者，其区域商业也将会全面升级，不久这将会有一个约 50 万 方大型区域商业中心在此兴起，如仅龙湖紫都城就含有 6 万方的商业，目前其已经引进沃尔玛和百安居，必将 满足区域消费者的一切日常所需。另外东和置业还将在此修建重庆第一条专业酒吧街区 “耍坝”酒吧文化街， 届时会引进不少知名特色酒吧，必将彻底改善区域娱乐设施匮乏的情况，将吸引本区域乃至整个江北区的消费者 来此休闲娱乐。金科集团携手国内家居巨头红星家具在此打造重庆地区规模最大、档次最高的家居市场金科国 际广场；春风城市心筑将首创院落式商街。另据最新规划，冉家坝中心区的地下空间也将建成江北区最大的商 业区无可比拟的交通优势、精品社区的大量涌出、区域商业价值的快速提升，预示冉家坝已进入高速发展的 快车道，区域日常购物、餐饮、休闲娱乐等一应俱全，这必将会对观音桥商圈造成一定的消费分流。 为您，我做到 协信丹枫白露商业市场调查报 告 商业中心作品商业中心作品 23 2.3.4 大石坝组团大石坝组团 大石坝组团位于江北区上段，包括西部大石坝、南桥寺区域。沿红石公路已建成汽摩配一条街和餐饮娱乐一 条街，兴办有 2 个集贸市场。以老工业企业“退二进三”为契机，以红石公路两侧为主线，发展汽车摩托车配件 为您，我做到 协信丹枫白露商业市场调查报 告 商业中心作品商业中心作品 24 销售及维修、装饰材料市场、餐饮服务为重点的第三产业，积极促进地区建材市场建设和房地产开发，重点培育 专业市场和特色街。但由于地理位置关系，该区域受沙坪坝商圈的辐射影响较观音桥大。 2.3.5 红旗河沟红旗河沟五里店组团五里店组团 为您，我做到 协信丹枫白露商业市场调查报 告 商业中心作品商业中心作品 25 红旗河沟五里店组团主要包含了五黄大社区及五里店地区，是目前整个江北区域最大和最成熟的社区，拥 有十分完善的生活配套。另外，该区域还含有一定的汽车专业市场和建材专业市场，但经营状况一般。又由于其 距观音桥商圈较近，属于其核心辐射区，所以该组团购物功能较弱，区域消费者的平时消费仍然集中在观音桥商 圈。 为您，我做到 协信丹枫白露商业市场调查报 告 商业中心作品商业中心作品 26 3观音桥商圈分析观音桥商圈分析 本项目位于江北区观音桥建新北路，故此对江北观音桥商圈先做针对性分析并对商圈进行深入解构。以期对 本项目的商业部分面临的商业市场形成综合全面地参考。 目前江北商圈正处于全面的扩容之中，大量外地品牌商家进驻江北区核心商圈观音桥商圈，从而成为重 庆主城一大次中心发展区域。如下我们对江北观音桥商圈的商圈属性做进一步的分解和分析。 3.1 商圈范围商圈范围 新扩建的观音桥商圈南起观音桥转盘以建新东西路为界，北至世纪新都、工商银行、中国银行，西南以嘉陵 公园、渝北商场及现有的道路为界，东至龙湖北城天街、重百江北商场、江北区中医院支路，整个商圈面积达 为您，我做到 协信丹枫白露商业市场调查报 告 商业中心作品商业中心作品 27 42.42 公顷。其已经超越解放碑商圈、沙坪坝三峡广场商圈，成为全重庆占地面积最大的商业步行街，同时也是西 南地区最大的步行商业街。 为您，我做到 协信丹枫白露商业市场调查报 告 商业中心作品商业中心作品 28 为您，我做到 协信丹枫白露商业市场调查报 告 商业中心作品商业中心作品 29 3.2 交通线路交通线路 为您，我做到 协信丹枫白露商业市场调查报 告 商业中心作品商业中心作品 30 3.3 商业供应规模商业供应规模 观音桥商圈目前的商业总营业面积接近 100 万，其中大型百货商场所占的比重最大，其次为各类专业市场。 2003 年下半年至 2005 年是江北观音桥商圈迅速扩容的两年，诸多国内外知名品牌店进驻，如北京华联、深圳茂 业、台湾远东、福建永辉等大型品牌商家一一入住观音桥商圈。 观音桥商圈商业供应结构表：观音桥商圈商业供应结构表： 类型类型主要商家组成主要商家组成商业总营业面积商业总营业面积 大型百货商场江北重百、新世纪、远东百货、华联商厦、茂业百货等20万 中小型商场江北商场、渝北商场、阳光城、华音商场等2.7万 大型专业超市家乐福、永辉超市等1.3万 专业市场 苏宁电器、商社电器、国美电器、大中电器、金观音家具广场、南亚家具广场、 青田家私、皇朝家私、建玛特、百安居、泰兴数码城等 10万 地下城金源不夜城、观音桥地下商场、佳侬商业街等6万 店铺开放式独立商铺、临街铺面等12万 其它酒店等商用物业40余万 数据来源数据来源 ：中原商业中心调研：中原商业中心调研 为您，我做到 协信丹枫白露商业市场调查报 告 商业中心作品商业中心作品 31 3.4 商业类型结构分析商业类型结构分析 观音桥商圈内，商厦林立，商铺连片，弹丸之地汇集了多家商业巨头，零售、餐饮、娱乐十分发达，并形成 以大型百货商场、超市和沿街铺面（含便利店、专业店、专卖店）为主导的商用物业格局。 观音桥商圈的整体商业布局图观音桥商圈的整体商业布局图 为您，我做到 协信丹枫白露商业市场调查报 告 商业中心作品商业中心作品 32 3.4.1 零售业零售业 百货商场百货商场 在观音桥商圈改造之前大型百货商场只有本地两家商场：重百和新世纪，其余多为中小型百货商场如华音商 场、阳光城等，这些中小商场普遍规模小、档次低，经营状况不佳，大部分都发生倒闭的情况。 这些情况与江北商圈的交通格局有较大的关系，主干道的分隔将整个江北商圈的人气分散，将购物的舒适环 境打破，使得江北区的消费者更趋向于前往邻近的渝中区商圈购物消费。 目前已经正式营业的百货商场总面积已超过 20 万，再加上各中小商 场总经营面积可达 25 万平方米，已经成为观音桥商圈经营面积最大的一种 商业类型。 2003 年下半年至 2005 年大量知名品牌店进驻，如北京华联、深圳茂 黄金海岸黄金海岸 为您，我做到 协信丹枫白露商业市场调查报 告 商业中心作品商业中心作品 33 业、台湾远东等等。目前江北商圈竞争最激烈的当属百货业，这些百货商场分布十分集中，相距距离近，有的仅 一路之隔，各商家面对激烈的竞争，均采取打折或者变相打折的优惠方式吸引顾客。就目前各个商场的经营状况 而言，江北区观音桥商圈内部的百货商场经营情况都比较一般。 主力百货表主力百货表 商场名称营业面积（平方米）楼层数（层）商场定位 新世纪百货约 350006F高中低档 重庆百货约 200006F高中低档 茂业百货约 800007F中档 北京华联约 340004F中低档 远东百货约 320004F中高档 数据来源数据来源 ：中原商业中心调研：中原商业中心调研 大型综合超市大型综合超市 观音桥商圈内知名大型超市有法国家乐福超市分店，其对整个江北区的商业发展起到了较大的支撑作用， 2004 年底永辉超市进驻金源不夜城，营业面积达 7000 平方米，这两大超市的总营业面积达万平方米。加上早 在江北区落点的新世纪超市、华联超市等大中型超市，观音桥商圈内超市面积超过0000。 为您，我做到 协信丹枫白露商业市场调查报 告 商业中心作品商业中心作品 34 在福建永辉超市入住观音桥商圈之前，家乐福曾在很大程度上了江北区商用物业类型少的不足，永辉的进驻 改变了这一格局。二者距离较近，竞争相当激烈。 超市表超市表 商场名称营业面积（平方米）所在楼层 新世纪约 1500-1 重百约 2000-1 茂业约 3000-1 北京华联约 2500-1 家乐福约 100001、-1 中百仓储约 40001 易初莲花超市约 200001、2 永辉（金源店）约 5000-1、-2 数据来源数据来源 ：中原商业中心调研：中原商业中心调研 铺面铺面 为您，我做到 协信丹枫白露商业市场调查报 告 商业中心作品商业中心作品 35 观音桥商圈中占据主要角色的商用物业是各种沿街的铺面，这些铺面包含了专业店、专卖店和便利店，经营 商品种类丰富多样，从服装、电器到餐饮、美容美发等应有尽有，大多分布于观音桥步行街四周，总体经营商品 的档次不高。 近来新兴的铺面主要分布在北城天街及欧式一条街上，以经营精品购物、餐饮、休闲娱乐业为主，并且人气 已经逐步建立。从个店面经营业种的档次和经营情况来讲，观音桥商圈内的临街商铺已经远远打破了原来档次较 低，整体面貌差的形象。 专业市场专业市场 以家具、建材为主经营商品的大型商业物业以家具、建材为主经营商品的大型商业物业 目前观音桥商圈的大型家具市场分别分布在现代广场的南亚家具广场、建新西路的金观音家具市场、欧街的 青田家私和皇朝家私、红旗河沟的建玛特等。 以家用电器为主要经营商品的商业物业以家用电器为主要经营商品的商业物业 为您，我做到 协信丹枫白露商业市场调查报 告 商业中心作品商业中心作品 36 观音桥的家电专业市场主要有位于红旗河沟的国美电器和大中电器、建新东路的苏宁电器及商社电器等。国 美电器是江北第一家大型电器专卖场，苏宁电器和商社电器都是 2003 年 5 月 1 日开业，且两家电器专卖店在建新 东路隔街相望，竞争极其激烈。 以家用电器为主要经营商品的商业物业以家用电器为主要经营商品的商业物业 观音桥的电子数码专业市场还尚未形成气候，但随着建新北路的泰兴电脑城（原新世纪世纪新都）与观音桥 步行街中赛博数码城（嘉年华大厦）即将开业，这一情况会大大的改善。 专业市场表专业市场表 名称位置面积经营范围 为您，我做到 协信丹枫白露商业市场调查报 告 商业中心作品商业中心作品 37 店 1. 红旗河沟转盘 3000 国美电器 店 2. 协信黄金海岸 3000 国内贸易；提供信息咨询、技术咨询服务；空调安装服务；专 业音响设计、安装、调试；家用电器、数码、电脑产品及手机、 电话机、公众对讲机的维修。 苏宁电器观音桥建新东路 5 号 3000 主要从事综合电器的销售和服务，致力于在全国发展专业连锁。 经营范围涉及空调、冰箱、洗衣机、彩电、音响、碟机、小家 电等传统家电，以及手机、电脑、办公设备、数码等信息家电， 涵盖 300 多个品牌，10 万种规格型号的 3C 电器产品。 大中电器红旗河沟转盘 4000 经营商品囊括家电、通讯、IT 全系列消费类电子产品，彩电、 冰箱、空调、洗衣机、厨卫电器、小家电等传统家电与现代电 子消费品包括手机、数码产品、电脑、IT 商用办公用品及耗材 等数万种商品。 商社电器建新东路 18 号 3400 几乎涵盖各类家电高、中、低档全线产品。品种齐全（电脑、 彩电、背投、等离子、摄像机、手机、电话、冰箱、洗衣机、 空调、音响、碟机、随身听、燃气灶、消毒柜、电磁炉等）上 万个产品 东方灯饰广场五里店 40000 名牌灯饰、精美布艺、环保建材商品 建玛特红旗河沟转盘近 6 万涵盖了灯饰、卫浴、洁具、陶瓷、地板、橱柜、布艺等各个建 材品类 中环数码城建新西路 4 号近万电脑、数码、耗材等全线 IT 产品 数据来源数据来源 ：中原商业中心调研：中原商业中心调研 为您，我做到 协信丹枫白露商业市场调查报 告 商业中心作品商业中心作品 38 3.4.2 餐饮、娱乐业餐饮、娱乐业 餐饮、娱乐场所的界定餐饮、娱乐场所的界定 这里提出的餐饮场所主要是指以中餐、西餐为主的、涵盖了一些风味小吃、特色餐饮、茶楼、酒吧咖啡厅的 营业场所。区域范围主要界定在江北观音桥商圈（包含欧式一条街）范围内的各类用餐、茶饮等营业场所。而其 中娱乐场所的界定主要是指以 KTV、歌城、卡厅、电玩、电影等为主构成的各类娱乐场所。 餐饮场所的分布餐饮场所的分布 观音桥商圈内部的餐饮场所主要分布在以北城天街和欧式一条街为主的“带状商业街”上。其中以北城天街 为主，以阳光海岸、洋河大厦、节能科研大厦、海怡花园、龙湖枫香庭以及欧式一条街构成的长条形商业街上集 中了观音桥商圈最多、功能设施最齐全的餐饮、娱乐、保健洗浴中心。 为您，我做到 协信丹枫白露商业市场调查报 告 商业中心作品商业中心作品 39 餐饮分布图餐饮分布图 从上图可以看出，在北城天街、欧式一条街以及其他建筑物构成的长条形商业街上集中了大量的集餐饮、茶 餐厅、娱乐、康乐等商业设施。另外在观音桥步行街的金源不夜城更是集中了大量的休闲娱乐类商业。这些商业 营业面积的总和大约在万平方米左右。如此大体量的餐饮、娱乐等业态聚集于此，构成了观音桥商圈的主要特 色和鲜明的业态特色。 为您，我做到 协信丹枫白露商业市场调查报 告 商业中心作品商业中心作品 40 分业种细部分析分业种细部分析 餐饮类餐饮类 观音桥商圈的餐饮类场所主要集中在北城天街和欧式一条街部分，除这两个地点之外，其他地方零星的分布 了一小部分。其中以北城天街这里的商家其经营档次较高，欧式一条街经营档次相对较低。 为您，我做到 协信丹枫白露商业市场调查报 告 商业中心作品商业中心作品 41 中餐类中餐类 品牌品牌地点地点营业面积（营业面积（） 美醉美中餐厅北城天街约 盘中餐北城天街约 瑞泰丰北城天街约 愚头记冷锅鱼北城天街约 龙湖人家北城天街约 望海天天渔港欧式一条街约 6700 周渔府欧式一条街约 黄桷亚火锅欧式一条街约 金观音酒楼拓展大厦裙楼约 另：在欧式一条街上集中了约家中小型的中餐类营业场所，这里的租金水平主要集中在元左右。 总的营业面积接近万平方米。 而在北城天街里主要集中的中餐类其经营档次都相对较高。对租金的承受能力较欧式一条街高出很多。分楼层不同而 形成了租金水平上的很大差异。 数据来源数据来源 ：中原商业中心调研：中原商业中心调研 集中在北城天街和欧式一条街这里的各类中餐厅是观音桥商圈中餐类营业场所的得主要集中点。加上观音桥 为您，我做到 协信丹枫白露商业市场调查报 告 商业中心作品商业中心作品 42 商圈内其他区域的各类小型餐饮场所，观音桥商圈内的中餐类营业场所总计营业面积在万平方米左右。但是在 经营档次上除一部分高档餐饮场所外，中低档餐饮场所较多。 茶餐厅、西餐咖啡类茶餐厅、西餐咖啡类 品牌品牌地点地点营业面积（营业面积（） 米罗咖啡北城天街约 真锅咖啡北城天街约 我爱我家牛排北城天街约 啡可咖啡北城天街约 每时每刻西餐北城天街约 太阳岛茶餐厅阳光海岸约 铜锣湾茶餐厅洋河路招商银行大楼约 浅水湾茶餐厅洋河路约 爱彼葡国烧烤城洋河路招商银行大楼约 安咖啡节能科研大厦 雅美加西餐厅节能科研大厦 数据来源数据来源 ：中原商业中心调研：中原商业中心调研 为您，我做到 协信丹枫白露商业市场调查报 告 商业中心作品商业中心作品 43 沿洋河路在北城天街等地方聚集了各类西餐厅、茶餐厅以及咖啡了营业场所总数接近家，营业面积约 平方米左右。加上在观音桥商圈内的其他同类营业场所，观音桥商圈内的这类营业场所总面积接近 15000 平方米左右。且这类餐厅主要集中在商务氛围浓厚的写字楼等周边。 其他类其他类 在观音桥商圈内还汇集了大量的快餐类、小吃类、特色餐饮等饮食类营业场所，其总的营业面积大约在 10000 平方米左右。以肯德基、麦当劳、德克士、乡村鸡为代表的西式快餐广泛的分布在商圈内部的各个中心据 点。泰国风味、韩国风味和国内其他各地的特色小吃在商圈内部更是多不胜数。其市场竞争的激烈程度就可想而 知了。 为您，我做到 协信丹枫白露商业市场调查报 告 商业中心作品商业中心作品 44 娱乐类娱乐类 品牌品牌地点地点营业面积（营业面积（）承受租金情况（元承受租金情况（元） 快车道酒廊北城天街约 纽卡斯尔酒廊北城天街约 国际影城北城天街约 天界电玩城北城天街约 祖卡豪情酒吧海怡花园约 汽车俱乐部酒吧 约 度酒吧欧式一条街约 时代星空欧式一条街 金源不夜城步行街 数据来源数据来源 ：中原商业中心调研：中原商业中心调研 观音桥商圈内部的各类酒吧娱乐场所的总体营业面积预计在 20，000 平方米以上，大量的休闲类酒吧、音乐 为您，我做到 协信丹枫白露商业市场调查报 告 商业中心作品商业中心作品 45 城云集于北城天街和欧式一条街上。档次划分都比较明显，各类档次的酒吧歌城一应俱全，市场竞争的局面非常 惨烈。 餐饮、娱乐业经营状况评价餐饮、娱乐业经营状况评价 从目前观音桥商圈餐饮娱乐业的综合经营状况来看，目前餐饮娱乐业在观音桥商圈的经营情况都比较良 好。其中以欧式一条街和北城天街为中心。以望海天天渔港为例，其每月单位面积的毛利率超过20元。 而在北城天街的餐饮、娱乐商家其经营情况更加良好。以米罗咖啡为例，每月每平方米的的净利润在 元以上。同样在北城天街的美醉美中餐厅，其经营状况更是火爆。 同样，在商圈最核心位置的金源不夜城里，从一些经营酒吧、歌城的商家反映的信息来看，金源 不夜城目前是全市范围内为数不多的几家大型娱乐场所之一，在经营进入成熟期的时候，各个娱乐场所 的经营情况都比较乐观。 为您，我做到 协信丹枫白露商业市场调查报 告 商业中心作品商业中心作品 46 3.5 商家特点商家特点 进驻观音桥的商家已经比较成熟，不再局限于本地知名商家（重百、新世纪） 。诸多知名外来商家相继进驻观 音桥，而且商业类型相当丰富，有百货品牌（北京华联、深圳茂业、远东百货等） 、各类专业市场品牌（国美、苏 宁、青田、联邦家私等） 。 从上述观音桥商圈内的各个商家特点来做对比，几乎约 60%的外来品牌在观音桥商圈内建立了自己的卖场， 甚至在经营商业的面积、档次和规模上都较当地重庆百货、新世纪百货等高出一筹。 3.6 商圈经营情况商圈经营情况 人流量人流量 观音桥商圈的辐射人口近 130 万人，而流动人口数量日均超过 20 万人，昼夜人口的比例为 2.5：1；重大节 日的人口流动量达 50 万人，是重庆市人流量最大的地区之一，其中北城天街又是商圈中人流量最大的地区。 为您，我做到 协信丹枫白露商业市场调查报 告 商业中心作品商业中心作品 47 人流动线图人流动线图 为您，我做到 协信丹枫白露商业市场调查报 告 商业中心作品商业中心作品 48 营业扣点营业扣点/ /租金租金/ /售价售价 商场仍以扣点经营为主，扣点比例集中在 2225%左右。 商铺租价因其所处地段而异，位于核心地段（建新北路两侧）的临街商铺，其租价大概在 150-600 元/月 之间，而位于次核心地段的租价一般在 100-200 元/月左右，地段较差、经营中低档商品的零星商铺其