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试论房地产企业财务风险及防范措施姓 名： 梁 蕾 专 业： 12春会计本科 学 号：1234001214494 分 校： 滁州分校 指导老师： 陈泓 教 学 点： 滁州电大 试论房地产企业财务风险及防范措施论 文 提 纲一、房地产企业财务风险的产生背景及其特点（一）房地产企业财务风险的产生背景（二）房地产企业财务风险的特点二、房地产企业财务风险的现状（一）利率风险巨大（二）债务偿还风险巨大（三）税收政策风险巨大三、房地产企业财务风险的成因（一）经济因素（二）政策因素（三）市场因素（四）决策因素四、防控房地产企业财务风险的对策（一）完善房地产企业财务管理制度（二）规避房地产企业的投资风险（三）提高房地产企业决策水平试论房地产企业财务风险及防范措施【内容提要】我国房地产行业在最近十年以来出现持续升温的现象，房地产行业愈来愈是我国的国计民生。虽然房地产行业的快速发展为国民生产总值在数据上的提高起到了一定的作用；但是，随着美国“两房”危机的爆发以及各国房地产泡沫的破裂，更多的人开始意识到了房地产行业存在的弊病以及巨大风险，而其中以房地产业的财务风险尤为突出。本文通过对房地产企业财务风险的背景、现状及特点进行分析，探究房地产财务风险形成原因，并针对不同的原因提出了相应的对策，以期为房地产企业的财务风险防范和规避提供了一些参考。【关键词】 房地产企业 财务风险 成因 防控对策房地产行业是风险非常之高的行业，房地产企业的投资融资规模很大，可以说资金链的保障是整个房地产行业的生命。一旦发生资金短缺或资金断裂等问题，将不可避免地给房地产企业及其他利益相关主体带来毁灭性的打击。正是基于这个原因如何有效防范和降低企业的财务风险，实现企业的可持续发展成为了一个重要问题。在市场经济条件下，企业财务风险是客观存在的，这肯定会对企业生产经营产生重大影响。财务风险防范是各房地产企业需要认真面对并且要有效解决的现实问题。因此，如何全面有效地防范财务风险，对房地产企业的发展具有重要的意义。一、房地产企业财务风险的产生背景及其特点（一）房地产企业财务风险的产生背景随着我国近二十多年以来市场化的逐步深入，房地产业已经成为影响国民经济的重要产业之一。住房制度改革之后，我国房地产行业进入了空前膨胀的时期。房地产企业的发展也一直受到密切的关注。房地产业的发展给各地房价带来了暴涨房价以及奇高的消费，国家为了引导房地产业健康稳健的发展出台了一系列的引导政策，例如央行在新一届政府任期内首次降低存款利率，虽然在一定程度上对于房地产的泡沫问题有所缓解但是并没有遏制住房地产行业的快速增长势头。与此同时，房地产企业的特殊性所带来的问题也日益凸显，房地产业的财务风险在所有风险当中是尤为显著的，比如资产负债率大、通货膨胀风险、利率变动风险、再筹资风险、税率变动风险、投资收回风险等。（二）房地产企业财务风险的特点1、投资规模巨大。房地产企业投资不是一笔小数目，不仅投资周期长，而且投资额较大，一时耗用大量资金，资金收回期较长，使企业长期处在资金短缺状况无法运转，会造成财务危机，这也是投资企业所面临的财务风险。2、投资周期较长。由于房地产投资是一项周期较长的投资，少则几个月，多则几年，从土地获得、市场调研、投资策略、建设施工，到销售推广、物业管理等开发过程，由于周期较长，有些账款可能无法及时收回，产生坏账，使资金周转不灵，造成财务风险。3、投机性极强。房地产企业的投机性极强，其中的原因在于房地产企业属于高投资产业，投资报酬率高，这样就是使得房地产企业的投机性加大从而提高房地产企业的财务风险。通货膨胀风险也称为购买力风险，是指投资完成后所回收的资金与投入的资金相比购买力降低给企业带来的风险。由于房地产的投资追求高收益，因此只要通货膨胀的因素存在，企业就要面临通货膨胀的风险。二、房地产企业财务风险的现状（一）利率风险巨大近些年以来，我国利率变化较大。利率变化所带来的风险，主要来自于利率波动对于按揭贷款客户的影响。贷款购房客户如果不能够在既定时间之内，向银行还按揭的话，那么就会导致银行的回款率变低，从而使得房地产企业的负债率增高。而过高的负债率，直接影响到房地产企业在融资时进行的资产评估状况。如果客户由于利率的波动无法对购房贷款按揭进行偿还的话，那么这将影响啊到银行对于房地产公司的放款，从而造成房地产企业的现金流紧缩甚至断裂。由于房地产开发商在开发建设一个项目时，自有资金往往只占到20一30其它部分（按惯例来看，定金和预售楼宇约占到20%；各种形式的贷款，约占到50一70。）要通过金融机构借款或预售楼花的方式筹措，所以，资金使用成本即利息支出对开发商最终获利大小的影响极大。此种影响表现在房地产开发商进行开发项目财务评价时，按不同的利率计算开发商利润率时，相对变化尤其明显。由此可见利率的影响，决定了开发商利用财务杠杆的有效性。（二）债务偿还风险巨大根据中国指数研究院等机构6月9日发布的“2013中国房地产公司负债率”研究报告显示，在我国房地产企业的资产负债率平均高达75.7%以上，远高于60%的警戒水准。与此同时，定金及预收款所占比重大，导致房地产企业销售利润的实现具有很大的不确定性，因此，如此之高的负债率就导致了房地产企业要在规定期限内偿还庞大数额的本金以及利息。基于这样的原因房地产企业偿还债务的能力就会大幅度降低。但是由于房地产业是一个暴利行业，许多房地产企业在不顾自身的资本实力的情况下大幅度举债来进行房地产开发，这样就使得银行的不良资产增多，同时在很大程度上加大了房地产企业的风险，在造成银行出现大量呆账、死账的同时，房地产企业的债务偿还风险必然非常之大。（三）税收政策风险巨大税收是宏观调控的重要手段，同样也是调控房地产市场的重要手段，所以税收对于房地产企业的财政风险的较大影响是不能忽视的。近些年，为了对于房地产泡沫现象进行调控和治理，国家对于土地增值税税率进行了很大程度上的修改。从现在的实际情况来判断，由于税收政策的调整以及税收力度的加大，在很大程度上加大了房地产企业的财务负担这就使得房地产企业的资金的流动性大幅度降低，从而增加了房地产企业的财务风险。同时，税收这一项是国民经济的风向标，由于对于房地产业税收调整使得房地产企业的融资变得更加困难，从这个角度上来看同样加大了房地产企业的财政风险。土地增值税率数据仅以北京市近三年出台的土地增值税政策为例，2010年至2014年期间，北京曾提高过3次土地增值税预征率，由此前的1%上调至大部分房地产项目按2%来征收，容积率小于1.0的项目则按3%征收。“京十五条”中提出，实行差别化土地增值税预征率，对定价过高、预计增值额过大的项目，提高土地增值税预征率。今后开发商新办理预售或销售许可项目，将按销售收入的2%至5%预征土地增值税；容积率小于1.0的项目，最低按照3%预征；保障性质的住房暂不预征土地增值税。此次北京还首次根据项目的预计增值幅度来确定不同的税率。预计增值率在50%(含)以内的，按2%预征；大于50%小于等于100%的，按3%预征；大于100%小于等于200%的，按4%预征；大于200%的，按5%预征。这意味着，开发商定价越高、获利空间越大，预征的税款就越多。比如一个项目的成本定价是1万元/平方米，如果售价达到3万元/平方米以上，那么征收的税款将至少1500元/平方米。但是，不断提高的土地增值税率使得房地产业的税收不断提高，从而加大了房地产业的税收风险。三、房地产企业财务风险的成因（一）财政因素我国房地产的周期与国民经济的发展周期基本一致，与GDP的波动密切相关。所以，经济周期的波动和宏观经济环境的变化都能对房地产业的兴衰以及房地产企业的经营状况造成重大影响。房地产的产业关联性使得该行业易受宏观经济环境变化的影响，尤其在经济不景气时期，其关联产业遭遇的经济危机会加大房地产企业财务风险的发生机率。房地产行业自2003-05年就开始了泡沫化进程,通过横向比较发现,美国和日本房地产泡沫均破裂于加息通道,在利率持续上升1.5-3年后,房价均出现大幅下跌,但目前国内利率持续上升的前提暂时并不存在,从当前的通胀水平来看,自2012年1月以来国内通胀率持续低于政府的通胀目标,短期央行的加息动机也并不存在,而且从1.5-3年的领先时间窗口来看,2014年也不会成为房地产泡沫破裂之年。房地产投资资金来源分析:银行贷款仍是房地产开发投资的主要资金来源,占比超过50%,其中个人购房贷款尤为关键,约占房地产投资资金来源的37%,一旦银行开始普遍收紧个人房贷政策,房地产企业的资金链将受到严重考验。目前信托融资占比较小,因此若房地产行业遭遇滑铁卢,受冲击最为严重的当属银行业。房地产信托违约风险分析:今年由房地产崩溃引发大规模信用违约的可能性很小,即使出现房地产信用违约,也大多将集中在三四线城市,且以小型房地产企业为主。从时间分布上看,考虑到期规模及投向城市,5月和12月出现房地产信托违约的概率较其他月份偏大。信托公司方面,部分信托公司的到期受托规模明显较其盈利状况偏高,比如安信信托;部分信托公司则有较高的资产负债率,比如平安信托和四川信托;投向城市分布上,中航信托、中融国际信托和大业信托投向三四线城市的占比相对偏高。（二）政策因素政策以及法律法规对于国家的宏观调控的影响是非常之大的，而政策法规是国家对于经济进行宏观调控的主要手段之一。同样，对于房地产行业来说，政策法规的影响对于房地产企业是不可忽视的至关重要的一个因素。对于房地产企业法规政主要从以下几个方面进行影响：首先，对于房地产企业的土地开发而言，政策法规对于土地资源的计划以及分配对于房地产企业有着紧密的关系。其次，政府的税收政策直接影响着房地产企业的销售额度以及房价的高低；再次，对于房地产的流通状况，房地产的法规政策同样有着较强的影响；最后，在房地产企业的融资上面，政府的法规政策同样对于房地产企业有着较大影响。2014年央行全面放松了对于首套房的界定，大致可归结为一下三点：1.三套限贷令取消；2.二套房贷大放松：现持一套房贷还清，则二套普通房按首套贷；3.针对外地人的限贷令取消；4.鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券（MBS)、发行期限较长的专项金融债券，定向投放房贷。对想买二套改善型住房的人群来说，新政无疑使愿望成真的可能大大提高。比如，同样是买一处总价400万元的房子，按首套房认定，只要交120万元首付，可贷款280万元，而按二套房认定，首付需要280万元，足足多出160万元，对普通家庭来讲，找钱的压力非常大。从购房成本上来说，如果都是20年贷款200万元的话，按首套房认定，享受6.55%的基准利率，每月月供14970元，累计支付利息159.3万元；而按二套房认定，利率为7.205%，每月月供15753元，累计支付利息大约178万元；如果真能享受7折的优惠利率，月供只需12745元，比按二套房算少付3000元，累计支付利息只需105.88万元，比按二套房算少付72万元。（三）市场因素市场环境的改变和波动会引发一系列市场因素的改变，比如市场的购买力、市场的价格包括市场的投资，这些因素的改变会在很大程度上使得市场产生波动从而影响市场经营主体的经营活动。市场因素对于房地产企业的影响同样是存在的，而且是影响房地企业的财务风险当中非常重要的一个因素。比如，一个房地产企业在房地产项目的规划、计划、定位开发以及销售上面如果不准确的话，这样就非常容易使得房地产产品卖不出去，从而严重影响房地产企业的资金流动以及资产质量的评估，而有些市场波动对于房地产企业来说甚至是致命的。此外产品的差异性越来越小，开发商面临产品同类、同质竞争的局面，行业竞争日趋激烈，将在很大程度上增加企业的开发难度和销售费用。（四）决策因素财务决策失误是产生财务风险的又一重要原因。决策过程中，往往由于企业对投资项目的可行性缺乏周密系统的分析和研究，加之决策所依据的经济信息不全面、不真实以及决策者决策能力低下等原因，导致投资决策失误频繁发生。决策失误使投资项目不能获得预期的收益，投资无法按期收回，为企业带来巨大的财务风险。房地产企业投资决策是对拟投资项目的宏观把控，其准确性和科学性直接影响项目成败和企业的经济效益。决策失误产生的财务风险主要形成于企业项目开发两个阶段：一是可行性研究阶段。项目整体规划的科学性和可行性决定整个项目投资的成与败。如果企业没有做充分的市场调查和技术研究，对企业效益分析不到位，将造成因投资决策规划失误产生的财务风险。二是投资估算阶段。在进行投资决策时，确定了项目的投资规划后，财务部门需要对拟开发项目的投资编制进行估算。如果由于财务部门的投资估算出现较大偏差，而大量资金已经投入，将造成企业在资金周转上出现危机，使项目资金无法正常流转，影响最终投资结果。四、防控房地产企业财务风险的对策鉴于房地产行业在我国经济发展中的重要性，在分析其现状及存在的财务风险的基础上，挖掘其风险成因，并提出相应的防范对策使其继续得到良性发展显得尤为迫切。（一）完善房地产企业财务管理制度我国的房地产企业，特别是大型房地产企业大都由国有资本控制或者本身就是国有企业转化而来，国有企业所具有的诸如效率较低、管理水平欠缺、内部激励与约束机制不健全等缺陷时有体现。企业与内部各部门之间及企业与上级企业之间，在资金管理及使用、利益分配等方面存在权责不明、管理混乱的现象, 造成资金使用效率低下，资金的安全性、完整性往往无法得到保证。企业决策者财务管理的观念和方法滞后、财务管理制度不够健全、财务人员素质参差不齐、缺乏合理的财务筹划，盲目举债加重成本负担，从而给企业带来很大的财务风险。1、加强决策制度建设。针对于我国房地产企业的决策出现偏差或者出现失误的问题，应当进行制度建设，尤其是对于决策层面要进行顶层设计。在我国的许多企业还是在秉持着传统的人治思维在进行企业的决策，企业决策的正确与否基本上是寄托在企业的管理者一人之手，但是这种做法无疑在很大程度上加大了房地产企业在财务上的风险。所以房地产企业应当摒弃这种传统的人治思维，转用制度去进行决策，并且不能仅仅将制度变成摆设，而是严格地按照制度去执行，去规范房地产企业的决策如此才能有效对决策风险进行规避。2、充分发挥企业的监事会以及审计机构的作用。我国的房地产企业在过往的经营实践当中往往会忽视审计与监督的作用，而实际上如果一个企业要长期的发展和经营就必须对于企业的财务进行严格的审计和监督，因为一个企业的决策者不可能事无巨细地对于企业的运行进行检查，所以就要充分发挥企业的监事会以及审计机构的作用，从根本上解决能够依靠企业自身的监督与审计造成的风险从而在降低成本的同时有效地规避房地产企业的财务风险。3、建立一套科学完整的奖励与惩罚体系。房地产企业要改变以前的奖励和惩罚机制，建立一套科学完整的奖励与惩罚体系。比如可以借鉴国外公司实行的末尾淘汰制度，以此曾强员工的危机感来提高员工的积极性以及创造力。除此之外还应当将员工的业绩和其收入直接挂钩，用奖励的方式来促进员工在工作当中的积极性。在公司做决策时也应当充分听取一线员工的意见，并且把员工对于项目的可行性评价以及评估作为项目重要的评估标准，这样在激发了员工创造财富的能力的同时也可以从很大程度上降低房地产企业的成本并且预防房地产企业的财务风险。4、建立健全日常财务工作制度。资金筹集、管理、使用制度要按照国家财务制度的要求做好日常财务会计工作，按行业会计要求做好税务缴纳和成本核算工作。严格工作权限，做到日常工作有分工，样样工作有专人负责。国家对房地产业的不断打压使房地产企业面临前所未有的资金困难，中小房地产企业更是雪上加霜。传统的筹资方式受限，迫使企业要广开筹资渠道，如与资金实力雄厚的企业搞联合开发等。资金的管理使用要严格按制度规定运行，对项目的开发要有周密的资金筹集和使用计划，避免项目资金缺乏而中途停工。对预收购房者的定金要专款专用。（二）规避房地产企业的投资风险对于房地产企业的风险规避来说，若从对于房地产企业的投资一开始就从投资方向以及投资项目和投资战略上进行规避，那么可以防控很多房地产企业财务风险的发生。由于房地产企业单个项目的投资额均较大，若一个房地产项目投资失败，整个公司可能就面临着破产的风险。因此，每个房地产公司都特别关注对投资风险的控制与防范。首先，要对于房地产市场进行全面的分析以及调研。风险是指在投资经营过程中各种不确定因素使实际收益偏离预期收益的可能性。减少这种不确定性，从而减少这种偏离的最好方法就是通过市场调查，收集、整理、分析有关房地产市场的资料信息，正确地判断和把握市场的现状及发展趋势，把不确定性降到最低限度，从而可以较好地控制房地产投资过程中的风险。其次，要进行分散投资，而不是集中投资。房地产投资分散是通过开发结构的分散而达到减少风险的目的，一般包括投资区域分散、投资时间分散和共同投资等方式。房地产企业在发展阶段，应集中有限资源专注目标市场，也是风险较低的区域选择，但长远来讲，公司发展到一定程度，具有布局全国性市场的能力时，可以进行区域分散投资。同时，使自己独立开发的项目和合作开发的项目在时间上错开，避免不必要竞争，也便于资源的统筹安排，与合作方利益共享，风险同担，最大限度地降低风险。最后，在资本运营上要通过加快资金流转以及控制成本的方式来对于风险进行防控。要建立一个程序化的资金管理流程，明确资金管理各个环节的重要节点。同时，应加强企业财务人员的素质培养，将整个资金管理流程落实到每一个细节，以利于加快贷款资金的回笼速度。房地产企业应建立准确高效的成本费用控制体系，严格的成本费用预算和审批制度，每一笔开支都要遵循经济效益原则，防止铺张浪费。建议房地产公司总经理签订经营责任书，在经营责任书中明确当年需要完成的各项经济指标，除了销售指标外，还要对各项费用指标都进行合理的规定，如销售费用总额不能超过销售收入的3%、管理费用总额不能超过销售收入的2%。同时，各项固定资产预算开支必须报集团审批通过后才能实施。（三）提高房地产企业决策水平提高房地产企业的决策水平应当从以下几个方面入手：首先，要成