长春写字楼市场调研报告.doc

长春写字楼市场调研报告长春写字楼市场调研报告 目目 录录 一、长春写字楼市场概况一、长春写字楼市场概况1 1 二、长春写字楼发展现状及趋势二、长春写字楼发展现状及趋势2 2 1、写字间项目分布特点.2 2、长春市写字间市场现状.3 2.1、供应情况 .3 2.2、需求情况 .9 2.3、租售价格 11 2.4 未来供应12 2.5 市场总结13 三、重点项目分析三、重点项目分析1313 1、写字楼产品特征分析13 2、总结15 恒兴国际城项目市场调研报告 1 一、长春写字楼市场概况一、长春写字楼市场概况 近几年，长春写字楼市场一直表现平平，延续平淡，其新增供应量和销售均价皆无明显 变化，主要表现在写字楼产品投资不旺，新项目开工量不足，入市项目少，在价格上，写 字楼与住宅楼盘形成倒挂的局面，写字楼售价低于高端住宅售价。 截止到 09 年底，长春市写字楼总供应面积为 140 万平方米，供应区域主要集中在市商 务商业区，从供应产品的品质来看，主要以中低端产品为主，缺乏高品质项目。从写字楼 的出租情况来看，品质相对较好的项目出租率保持在一个相对较高的水平，平均出租率达 到 90%左右，企业对高品质写字楼的需求旺盛。 长春写字楼开发大多属于短期行为，企业为了快速回笼资金，将所开发的写字楼产品进 行出售，直接造成企业用户的良莠不齐，影响了项目的整体形象和品质，为将来的物业管 理带来不便；在服务配套上面临配套不足，附属设施不完善的问题；在物业服务上，疏于 物业管理，服务细节做得不够到位，整体服务水平有待提升；在车位配套上，呈现严重的 供应不足情况，停车难成为影响写字楼租售的一大弊病。 恒兴国际城项目市场调研报告 2 二、长春写字楼发展现状及趋势二、长春写字楼发展现状及趋势 1 1、写字间项目分布特点、写字间项目分布特点 如上图所示,我市写字间主要集中于以上六个区域中,即西安大路 CBD，解放大路商务带， 红旗街商务区，桂林路商务区和环铁商务区。 西安大路位于重庆路商圈内，周边商业商务氛围浓厚，聚集了大量的金融机构和企业 机构，香格里拉、金安大酒店等的集中也为该区域的商务发展提供了重要条件，随着 各种资源的聚集和对外辐射能力的增强，西安大路渐渐成为长春的 CBD。 我市早期的写字楼多集中于桂林路区域，区内的火炬大厦、通汇大厦等项目都是在 1995 年长春市写字楼的发展初期建成，现该区域内的商务发展远远落后于其它商圈。 红旗街商圈主要辐射长春市西南区域，随着工农大路 IT 数码一条街的打造，该区域的 产业优势也渐趋明显，周边写字楼开发随之兴起，其中亿龙国际项目的开发，将引领 该区域商务市场的新发展。 恒兴国际城项目市场调研报告 3 解放大路全长 5 公里，有长春“金街”之称，该区域内聚集了大量的金融结构，随着 长春经济发展，政府招商引资力度的加大，长春渐渐成为外地金融机构投资新宠，而 解放大路区域也必将成为其办公的首选之地。 除此上五个区域以外，长春高新技术开发区也形成了商务区的格局，随着长春经济的 发，高科技产业日益增多，高新技术开发区内对写字间的需求量日益扩大。 2 2、长春市写字间市场现状、长春市写字间市场现状 2.12.1、供应情况、供应情况 2.1.12.1.1、 CBDCBD（西安大路）区域（西安大路）区域（档次的评定主要以硬件与物业为参考标准）（档次的评定主要以硬件与物业为参考标准） CBD（西安大路）区域集中了本市大多数的中高档写字间，截至 2007 年末，区域内在租 （售）写字楼建筑面积达到 303866 平方米。 0404 年以前年以前 档次档次项目名称项目名称建筑面积（建筑面积（）所属街路所属街路 卓展写字楼 3200 西安大路中 高 档香格里拉5000西安大路 润天国际 15000 西安大路 中银大厦 30000 西安大路 国际大厦 30000 西安大路 光明大厦 25000 西安大路 中 档 百聚商务广场 16000 西安大路 金三角大厦 12288 西安大路 天庭大厦 13440 西安大路 中山大厦 18000 西安大路 低 档 财源大厦 26000 西安大路 0505 年新增年新增 低档鸿基名筑 31210 西安大路 恒兴国际城项目市场调研报告 4 0606 年新增年新增 中高档新润天国际 29728 西安大路 中档晨光国际 25000 西安大路 低档旺座大厦 12000 西安大路 0707 年新增年新增 中档典石广场 12000 西安大路 西安大路位于重庆路商圈辐射范围之内，周边聚集了大量的企事业单位、政府机构，该 区域的写字楼总供应量约占全市总供应市场的 24%，该区域写字楼硬件上大多面临硬件设 施落后、附属配套不足，物业服务不到位等问题，整个区域的商务办公环境有待提升。 2.1.22.1.2、桂林路区域、桂林路区域 桂林路区域内的写字楼如火炬大厦、通汇大厦等项目都是在 1995 年长春市写字楼的发 展初期建成的，04、05 年度区域内无新增面积，截至 2007 年末，区域供应面积达到 82506 平方米。 0404 年及以前写字楼、办公楼年及以前写字楼、办公楼 档次档次项目名称项目名称 建筑面积（建筑面积（） 所属街路所属街路 威宝数码大厦 18006 同志街 火炬大厦 26000 同志街 科贸大厦 8500 同志街 低低 档档通汇大厦 20000 同志街 0606 年新增年新增 低档低档汇华大厦 10000 同志街 本区域的写字楼多为上个世纪 90 年代的旧有建筑，所以其内部设施旧化十分严重，从 硬件方面已无法满足当前企业办公的基本需求。本区域客户类型多为广告、旅游、以及培 训等行业，客户需求面积小，租金承受能力低，且在人力资源和生员等方面依托于周边学 校。由于写字楼的年限都比较长，军产和政府产业居多，在软性服务方面有所欠缺，多在 租金内包含物业费，并不另行收取，且为保证出租率，通常可以给出比较大的折扣和优惠 政策。 2.1.32.1.3、红旗街区域、红旗街区域 恒兴国际城项目市场调研报告 5 红旗街是长春西南区域主要商圈，商业环境十分成熟，随着红旗街商圈对外辐射能力的 增强，以及政府关于工农大路数码一条街的打造，该区域内的产业集群优势逐渐显现，同 时车位配套也成为制约该区域商务发展的最大瓶颈。截至 09 年底，写字楼总供应面积为 177049 平方米，区域内写字楼的发展方向也渐渐向城市综合体形式发展，主要代表项目是 “盛世城”和“亿龙国际”项目。 0404 年及以前写字楼年及以前写字楼 档次档次项目名称项目名称建筑面积（建筑面积（）所属街路所属街路 时代大厦 20800 红旗街 星宇名座 27129 红旗街 中中 档档长影商务景都 13120 建设街 0707 年新增年新增 中档中档百脑汇 32000 工农大路 中高档中高档盛世城 22000 工农大路 0909 年新增年新增 高档高档亿龙国际 62000 工农大路 红旗街写字楼市场近年来出租情况良好，但区域项目从产品硬件方面看都出现了明显 的旧化，区域客群以广告公司和医疗器械等代理企业居多，随着百脑汇以及亿龙国际项目 的建成，使区域形成了数码电子核心区的格局，区域未来的商务格局将发生一定的改变， IT 型企业将逐年增多。 2.1.42.1.4、站前区域：、站前区域： 站前商圈集中了我市 60%以上的批发市场，集服装与医药批发于一体，是长春市人流、 物流、信息流等重要的集散地，由于该商圈主要满足大众消费需求，以批发业为主，因此 该区域写字楼的租户也以小型散户为主。截至 2007 年末，在租售写字间项目建筑面积已达 到 265473 平方米。 0404 年及以前写字楼年及以前写字楼 档次档次项目名称项目名称建筑面积（建筑面积（）所属街路所属街路 中高档吴太商务中心 20800 胜利大街 中档长春银都 23700 新发路 恒兴国际城项目市场调研报告 6 低档远东服装大厦 30000 亚泰大街 0505 年新增年新增 中档建设大厦 51979 上海路 中档中韩友谊大厦 27394 辽宁路 0707 年新增年新增 中档凯越世纪广场 56600 凯旋路 潜在项目潜在项目 中高档金座大厦 55000 人民大街 该区域内具有代表性的写字楼项目为“吴太商务中心” ，该项目是由吴太集团开发建设， 为区域内档次较高的写字楼，全部物业用以自持并对外出租，目前出租状况良好，但同时 也面临硬件设施不足，物业服务不到位，以及交通不便利等问题。 2.1.52.1.5、高新技术开发区、高新技术开发区 长春高新技术开发区建设于上个世纪 90 年代，是长春市高新技术产业聚集区，截至 2006 年年末，区域供应面积已经达到 159580 平方米。 0404 年及以前写字楼年及以前写字楼 档次档次项目名称项目名称建筑面积（建筑面积（）所属街路所属街路 中档阳光大厦 23580 前进大街 低档硅谷大厦 28000 硅谷大街 0505 年新增年新增 中档吉大科技园大厦 40000 高新技术开发区 中档高科技大厦 50000 前进大街 中档联邦国际大厦 18000 高新技术开发区 长春高新技术开发区内高科技产业已经初步形成规模，并且形成了以硅谷大厦和阳光大 厦为核心的辐射圈，本区域以研发型企业为主，企业规模小，租金偿付能力较强；且由于 高新技术开发区能够为研发企业提供较优惠的政策，故大多数从事高科技研发的本土和外 来企业进驻该区域写字间，使区域写字间的租赁市场取得了良好的市场效果，对比租赁市 场，销售市场则不看好，区域市场对出售为主的写字间有一定的抗性。究其原因主要是因 为：一方面受限于客群的一次性支付能力，一方面商务氛围的薄弱大大的削减了投资者的 恒兴国际城项目市场调研报告 7 投资信心，所以无法从终端客群和投资者两个角度实现销售，销售成绩普遍不佳。 2.1.62.1.6、“金街金街”解放大路商务区解放大路商务区 解放大路是长春新兴的商务聚集区，冠有长春市解放大路是长春新兴的商务聚集区，冠有长春市“金街金街”之称，该区域为长春市金融企之称，该区域为长春市金融企 业总部所在地，中小企业、服务结构众多，写字楼林立，涵盖了高、中、低三种档次的产业总部所在地，中小企业、服务结构众多，写字楼林立，涵盖了高、中、低三种档次的产 品，产品线丰富，截至品，产品线丰富，截至 20092009 年末，区域总供应面积达到年末，区域总供应面积达到 272000272000 平方米。平方米。 0404 年及以前写字楼年及以前写字楼 档次档次项目名称项目名称建筑面积（建筑面积（）所属街路所属街路 中高档中高档光大银行 32000 解放大路 中档中档二十一世纪商务总部 80000 解放大路 低档低档金碧阁 13000 解放大路 中档中档国际商务中心 35000 解放大路 0505 年新增年新增 中高档中高档通钢国际 20000 亚泰大街 中档中档网通大厦 30000 人民大街 0606 年新增年新增 中高档中高档兆丰国际 39000 人民大街 0707 年新增年新增 中档中档盛荣大厦 23000 解放大路 20102010 年新增年新增 中高档中高档国际金融中心 40000 解放大路 解放大路商务区是长春市众多金融机构聚集地，区域内大客户、优质客户居多，经济实解放大路商务区是长春市众多金融机构聚集地，区域内大客户、优质客户居多，经济实 力较强，因而对写字楼的品质也提出了更高的要求，该区域的写字楼市场整体品质相对较力较强，因而对写字楼的品质也提出了更高的要求，该区域的写字楼市场整体品质相对较 高，大部分写字楼为金融企业自建，如网通大厦、光大大厦等，一方面自建物业不仅可以高，大部分写字楼为金融企业自建，如网通大厦、光大大厦等，一方面自建物业不仅可以 提升企业自身形象，彰显企业实力，还可以获取一定的出租收益，另一方面也可作为公司提升企业自身形象，彰显企业实力，还可以获取一定的出租收益，另一方面也可作为公司 资产保值增值的重要手段，目前该区域写字楼产品出租情况良好，尤其是高品质写字楼项资产保值增值的重要手段，目前该区域写字楼产品出租情况良好，尤其是高品质写字楼项 目，其年出租率保持在目，其年出租率保持在 90%90%以上，区域整体租金价格较高，平均租赁价格甚至高于西安大以上，区域整体租金价格较高，平均租赁价格甚至高于西安大 路路 CBDCBD。长春市政府对本区域的规划是。长春市政府对本区域的规划是依托现有中国人民银行、光大银行、农业发展银行、依托现有中国人民银行、光大银行、农业发展银行、 建行长春分理处、农行长春分理处、光大证券等金融机构，拓展金融业务，为国际国内金建行长春分理处、农行长春分理处、光大证券等金融机构，拓展金融业务，为国际国内金 融机构进入长春搭设平台，区域内商务物业未来发展空间巨大。融机构进入长春搭设平台，区域内商务物业未来发展空间巨大。 恒兴国际城项目市场调研报告 8 2.1.72.1.7、其他区域、其他区域 除六大商务版块之外，我市其他区域也有部分写字间物业存在，但规模较小，且其客群 针对性比较强。截至 2007 年末，总建筑面积 149634 平方米。 0404 年及以前写字楼年及以前写字楼 档次档次项目名称项目名称建筑面积（建筑面积（）所属区域所属区域 中档中档天骄大厦 29000 南湖大路 中档中档中天大厦 16920 普阳街 0505 年新增年新增 中高档中高档伟锋国际 36714 人民大街 0606 年新增年新增 中低档中低档鸿城西域 15000 东南湖大路 中高档中高档鸿石大厦 18000 自由大路 中低档中低档万晟第一区 10000 亚泰大街 0808 新增新增 中档中档财富领域 24000 人民大街 2.1.82.1.8、供应市场小结、供应市场小结 据统计，截至 2009 年末，长春市在售（租）写字间项目 53 个，总建筑面积达到 1410108 平方米。不同区域市场的写字楼在档次与规模上有所不同：CBD（西安大路）区域已经形成了 中央商务区的基本格局；而环铁区域和桂林路区域商务则是在区域商业的基础上发展起来的， 客户多为在该区域经营的商业散户。解放大路为长春市的金街，周边以金融企业解放大路为长春市的金街，周边以金融企业和电信企业和电信企业 总部为主，大客户居多，对写字楼物业的需求较大。总部为主，大客户居多，对写字楼物业的需求较大。 2.22.2、需求情况、需求情况 2.2.12.2.1、去化面积分析、去化面积分析 可售面积（万平）可售面积（万平） 年份年份 上一年结转量上一年结转量新增供应量新增供应量 消化量（万平）消化量（万平） 20057.263924.737.5953 200624.398616.514.1365 200726.753112.267.3637 恒兴国际城项目市场调研报告 9 200831.64942.44.7829 通过数据可以看出，自 05 年以来，长春写字楼每年结转量呈逐年递增趋势，新增供应量 逐年下降，新项目开发景气指数不高，06 年，写字楼全年去化面积为 14.1365 万平方米，达 到销售峰值，此后，市场便转入持续低迷期，造成这种状况的主要原因是： 长春市第三产业发展相对落后，大多数企业处于发展的起步阶段，因而造成写字楼市场 需求不旺的局面，终端客群的匮乏对写字楼的销售造成直接影响； 同写字楼项目相比，部分商住项目具有价格低、产品新、易投资等优势，对写字楼市场 造成分流； 写字楼市场空置率高的局面直接造成投资性需求的萎靡。 单单个个项项目目年年平平均均去去化化面面积积 0 3000 6000 9000 12000 15000 沈阳（平米）13472113566250 长春（平米）14136105197971 2006年2007年2008年 注释：上述表格统计为年去化面积除以在售写字楼个数注释：上述表格统计为年去化面积除以在售写字楼个数 对比沈阳，长春市单个项目平均去化面积始终处于高位运行状态，平均去化量在 1 万平 米左右，因此可以判断，一个 3 万平米的写字楼销售周期一般在 3 年左右，因此，长春市 写字楼销售速度是较快的，投资部分的一级市场及自用部分的终端市场需求均较为旺盛。 2.2.2、租赁市场、租赁市场 出出租租率率走走势势图图 6 63 3. .5 52 2% % 4 49 9. .2 23 3% % 5 51 1. .3 32 2% % 0 20 40 60 80 100 2006年2007年2008年 0.00% 20.00% 40.00% 60.00% 80.00% 100.00% 出租面积（万平）出租率 随着市场供应量的逐年增加及企业数量发展，出租面积逐年上升，但也正因为终端需求 恒兴国际城项目市场调研报告 10 客群增长速度低于出租面积供应速度，导致了市场出租率出现下降趋势，但品质较高的写 字楼项目相对来说却总能保持 90%以上的出租率，租赁情况良好。 2.32.3、租售价格、租售价格 2.3.12.3.1、售价分析、售价分析 长长春春市市写写字字楼楼价价格格走走势势图图 3500 4000 4500 5000 5500 6000 6500 2006年2007年2008年2009年 （元元/ /平平） 西安大路区域 解放大路区域 红旗街区域 桂林路区域 站前区域 高新区域 通过数据可以看出，解放大路沿线写字楼售价为全市最高，平均销售均价在 6331 元/平 米，自 07 年起，长春写字楼市场价格走势较为平缓，并无明显变化，这主要是因为，近年 来长春新增写字楼项目较少，对写字楼整体售价带动作用较弱；另一方面，长春写字楼市 场需求较为稳定，反映在价格上变化并不明显。 2.3.22.3.2、租金分析、租金分析 长长春春市市写写字字楼楼租租金金走走势势图图 0.5 0.8 1.1 1.4 1.7 2 2006年2007年2008年2009年 （元元/ /平平/ /天天） 西安大路区域 解放亚泰区域 红旗街区域 桂林路区域 站前区域 高新区域 通过近几年租金走势可以看出，由于 08 年受国际金融危机的影响，部分企业为降低办 公成本，退租、换租情况较多，租金略有下降，另一方面，由于长春第三产业发展相对较 为落后，市场终端需求不足，最终表现为写字楼租金下降。虽然整体租金略有下降，但长 恒兴国际城项目市场调研报告 11 春高品质写字楼租金却呈现逐年递增的趋势，出租情况良好。 长春部分写字楼租金表长春部分写字楼租金表 项目名称项目名称 租金（元租金（元/ /平平 米米/ /天）天） 项目档次项目档次出租率出租率配套情况配套情况开盘时间开盘时间 通钢大厦 3.0(包含物 业费) 中高档 96% 大堂、圣淘 沙餐厅、工 商银行 06 年 21 世纪国际 商务总部 1.3(包含物 业费) 中低档 75% 配有底商和 休闲会所 01 年 鸿石国际 2.0 中高档 95% 大堂、休闲 会所 07 年 中吉大厦 1.2(包含物 业费) 中低档 75% 大堂99 年 金碧阁1.2 元中低档 70% 大堂06 年 长春国际商 务中心 1.4 元（包含 物业费） 中档 85% 底商、大堂03 年 光大大厦 2.8-3.0 中高档 96% 大堂、羽毛 球馆、咖啡 厅、休闲会 所 01 年 新润天国际 2.1 中高档 80% 大堂、餐厅06 年 典石广场 1.2-2.0 中档 70% 餐厅、咖啡 厅、桌球、 乒乓球、运 动健身 、大 堂 07 年 伟峰国际 2.5 中高档 90% 中国银行、 大厅、餐厅 05 年 数据来源：市场调查数据来源：市场调查 2.42.4 未来供应未来供应 区域区域名称名称面积（万面积（万）预计入市时间预计入市时间 融大地块 3.2 2011 西安大路 蓝海国际 2 2011 解放大路长春国际金融中心 42011 恒兴国际城项目市场调研报告 12 长春市未来写字楼供应面积在 10 万平左右，且都为高品质项目，为长春写字楼市场注 入新活力。 2.52.5 市场总结市场总结 长春写字楼主要集中在西安大路、解放大路、红旗街、桂林路、站前商圈、高新开发长春写字楼主要集中在西安大路、解放大路、红旗街、桂林路、站前商圈、高新开发 区六大区域，区域内产业特征明显，商业氛围浓厚，企业机构众多，催生了对商务办区六大区域，区域内产业特征明显，商业氛围浓厚，企业机构众多，催生了对商务办 公的需求；公的需求； 截至到截至到 09 年底，长春总供应面积为年底，长春总供应面积为 143 万平，供应类型以中低端产品为主，缺乏高品万平，供应类型以中低端产品为主，缺乏高品 质项目，在物业管理上，普遍面临服务不到位，疏于管理等问题；质项目，在物业管理上，普遍面临服务不到位，疏于管理等问题； 成熟商务区是新增写字楼项目热点供应区域，而这种区域的特点是历史供应量较大，成熟商务区是新增写字楼项目热点供应区域，而这种区域的特点是历史供应量较大， 且项目之间同质化情况严重，因此实行差异化定位才是该区域写字楼市场开发的根本；且项目之间同质化情况严重，因此实行差异化定位才是该区域写字楼市场开发的根本； 自自 07 年以来，长春写字楼市场一直不温不火，新项目开发景气指数逐年下降，销售面年以来，长春写字楼市场一直不温不火，新项目开发景气指数逐年下降，销售面 积也呈逐年下降趋势，写字楼销售价格一直没什么突破，终端需求与投资性需求不足积也呈逐年下降趋势，写字楼销售价格一直没什么突破，终端需求与投资性需求不足 直接造成成交量的低迷；直接造成成交量的低迷； 长春市写字楼市场发展至今，多数开发商以寻求短期利润为主，项目操作手法多为销长春市写字楼市场发展至今，多数开发商以寻求短期利润为主，项目操作手法多为销 售，加大了后期物业维护与统一管理的难度，供应产品也以中低端为主，缺少真正意售，加大了后期物业维护与统一管理的难度，供应产品也以中低端为主，缺少真正意 义上的高品质项目，产品同质化情况严重，且有限的客户资源不断的被部分商住楼项义上的高品质项目，产品同质化情况严重，且有限的客户资源不断的被部分商住楼项 目分流；目分流； 品质较高的写字楼项目，总能保持较高的入住率，入住率都在品质较高的写字楼项目，总能保持较高的入住率，入住率都在 90%90%以上，且其租金也以上，且其租金也 呈现出逐年递增的趋势，未来高品质写字楼项目发展潜力巨大；呈现出逐年递增的趋势，未来高品质写字楼项目发展潜力巨大； 三、重点项目分析 1 1、写字楼产品特征分析、写字楼产品特征分析 价格分析价格分析 项目名称项目名称新润天新润天兆丰国际兆丰国际通钢大厦通钢大厦典石广场典石广场亿龙国际亿龙国际 平均值平均值 （元（元/） 恒兴国际城项目市场调研报告 13 注注 ：各物业价格均为现时点销售均价，其中售罄项目价格也都折算为现时点销售均价：各物业价格均为现时点销售均价，其中售罄项目价格也都折算为现时点销售均价 产品分析产品分析 户型面积分析户型面积分析 指指 标标新润天国际新润天国际兆丰国际兆丰国际亿龙国际亿龙国际典石广场典石广场 建筑面积（） 30000380006200012000 总 套 数（套） 21620840095 面积区间（） 70-115080-14070-800 主力面积（） 80110 100-140 70110 热销面积（） 9011080110 90100 写字楼项目的主力面积在 70-140 平米之间，热销面积在 80-110 平米之间；新润天国际 项目整层销售情况较好。 电梯分析电梯分析 项目指标项目指标新润天国际新润天国际兆丰国际兆丰国际通钢大厦通钢大厦亿龙国际亿龙国际典石广场典石广场 电梯品牌奥的斯芬兰通力奥的斯ABB 电梯富士达 写字楼项目的电梯均为知名公司品牌电梯，但各个项目的电梯配置并不齐全，运行效率 较低。 智能设施分析智能设施分析 项目指标项目指标新润天国际新润天国际兆丰国际兆丰国际通钢大厦通钢大厦亿龙国际亿龙国际典石广场典石广场 OA（办公智能化） BA（楼宇自动化） CA（通讯智能化） FA（消防智能化） SA（安保智能化） 写字间（元/） 7500110001000080001100095009500 车位销售（万/ 个） 未定 20151616 车位租赁（元/ 个月） 800700-900800800 恒兴国际城项目市场调研报告 14 长春新建、在建写字楼项目在智能化上均能满足 5A 要求，写字楼产品的开发逐步迈向 品质化时代。 景观分析景观分析 项目指标项目指标新润天国际新润天国际兆丰国际兆丰国际通钢大厦通钢大厦典石广场典石广场 立体景观 平面景观 车位服务面积分析车位服务面积分析 物业名称物业名称 总建筑面积总建筑面积 （万平方米）（万平方米） 车位数量车位数量 （个）（个） 单位服务面积单位服务面积 （个（个/ /平方米）平方米） 网通大厦 79800153522 光明大厦 2500084298 光大银行 3200095337 新润天国际 2972890330 中银大厦 3000064469 吴太商务中心 20800 59353 通钢大厦 2000076263 停车位不足已经成为长春高档写字间市场的普遍问题。基于对车市所持的乐观态度， 以及在未来几年汽车的增长速度和最终零关税的刺激，预计未来的 5 年里将有更多的 个人拥有私家车，这样就需要在未来的写字间项目的设计规划中对车位配比进行合理 设计，以保证项目有充足的车位，从而提高项目核心竞争力。 物业管理分析物业管理分析 项目指标项目指标 新润天新润天 国际国际 兆丰国际兆丰国际通钢大厦通钢大厦典石广场典石广场 物业公司物业公司 润天物 业 香港港联物 业 华伟物业长春戴维斯 物业内容物业内容 保安、 保洁、 公共设 备保养 保安、保洁、 公共设备保 养 保安、保洁、 公共部分管 理与维修、 泊车 保安、保洁、 公共设备保 养 物业费物业费 （元（元/ / 平平月）月） 4.54.5 含在租金里 3.6 恒兴国际城项目市场调研报告 15 物物 目前，长春写字楼项目普遍面临物业管理不到位，服务不到位的状况，写字楼物业服务 水平有待提升。 2 2、总结、总结 长春高品质写字楼销售均价在长春高品质写字楼销售均价在