前期物业服务合同模板.doc

前期物业服务合同本合同当事人委托方（以下简称甲方）： 法定代表人： 住 所 地： 邮 编： 受托方（以下简称乙方）： 法定代表人： 住 所 地： 邮 编： 根据有关法律、法规，经过公开招投标程序，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将 （物业名称）委托乙方实行物业管理，订立本合同。 第一章 物业基本情况第一条 物业基本情况物业名称： 物业类型： 座落位置： 建筑面积：约 平方米 物业管理区域四至：东至： 西至： 南至： 北至： 建筑面积以竣工面积为准，物业管理区域：本项目由政府规划部门划定红线范围内（本合同中另有约定者除外）的区域，详见双方签章确认的图纸或附件说明。第二章 服务内容与质量第二条 在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括但不限于以下内容：1、物业共用部位的养护和管理（物业公用部位可见双方确认的附件）。2、物业共用的所有设施设备的运行、维修、养护和管理（物业公用设施设备可见双方确认的附件）。3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运、雨污水管道的疏通。4、公共绿化的养护、改造完善和管理（改造须甲方和业主大会同意）。5、车辆停放、进出入及门禁等管理。6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理。7、装饰装修管理、跟踪、监管服务。8、物业档案资料收集、整理、完善及管理。9、制定与单个业主签订的前期物业服务协议、业主临时管理规约、业主手册、装修管理协议等管理制度及实施细则，并报甲方审核同意后，以书面或公告形式告知单个业主。10、经甲方书面同意，可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，并与实际承担服务的专业公司一起向甲方及业主承担服务瑕疵责任。11、编制物业管理服务及财务年度计划，报甲方审核后严格执行。12、提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知单个业主，并在业主装饰装修过程中予以协助与监督，对业主装饰装修过程中违反前期物业服务协议、业主临时管理规约、业主手册、装修管理规定的行为给予有效的劝诫与劝阻及必要的处罚。13、按物业管理的服务项目、服务内容和当地物价情况，收取物业服务费用；本合同期间，乙方若需调整收费标准的，应经与甲方（业主大会成立后则与业主大会）协商一致后，方能调整。14、自本协议终止时起30日内，须与业主大会决定选聘的物业管理企业办理本物业的物业管理移交手续，移交期间及退出前乙方仍有义务提供物业管理服务，并有权收取相应的物业管理服务费用。15、对业主和物业使用人违反业主临时管理规约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，可以采取批评、规劝、警告、制止、并要求限期整改、向有关行政管理单位上报或向法院直接起诉等措施，保证按约定完成物业管理服务的义务。16、不得干涉甲方依法和按本协议所进行的管理和经营活动。17、法律、政策和合同规定的其他事项的乙方管理义务。第三条 在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项：1、 ；2、 ；3、 。第四条 单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定，乙方从事该服务不得影响或延误其与甲方关于本合同的履行。第五条 前期物业管理服务具体要求与标准乙方的服务标准必须达到 市普通住宅物业公共服务内容等级标准-【 级】的要求，并严格满足下列要求：1、基本服务要求 1.1物业管理服务项目和收费标准在辖区醒目处明码标价；一年两次公布物业服务费用收支情况。1.2公示24小时服务电话。急修30分钟内，其它报修按双方约定时间到达现场。有完整的报修、维修和回访记录。1.3管理服务人员着装统一、挂牌上岗，仪表整洁规范，服务主动、热情。表情和蔼、亲切，语气诚恳，耐心细致。1.4每年至少两次书面征询业主对物业服务的意见和建议，征询面不低于80，对征询的意见和建议进行分析并及时整改，并在辖区进行公布（持续公布时间不少于30日）。1.5辖区区容区貌好，无任何违章搭建、无擅自改变房屋用途现象，主出入口设有辖区平面示意图并保持完整、醒目及洁净，主要路口设有指示路标。各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志并保持整洁。2.物业共用部位的维修、养护和管理2.1 房屋共用部位进行日常管理和维修，并做好相关书面记录，在甲方及业主查询及时提供。2.2根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况。需要维修，属于小修范围的，及时组织修复。属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，维修方案和计划报甲方（含业主大会、业主委员会）和政府相关管理部门，按照法律法规规定的相关程序处理和执行。2.3 定期巡查辖区房屋单元门、楼梯通道、地面、地下室以及其他共用部位或公共区域的门窗、玻璃等，做好巡查记录，发现公共设施设备损坏及时维修养护，存在危险因素的须及时排除或迅速处理。2.4 按照住宅装饰装修管理有关规定要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。乙方发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报政府有关主管部门处理。2.5 对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时进行有效劝阻，并报告业主委员会或政府有关主管部门，协助业主委员会、政府有关主管部门处置业主（或使用人）的违章、违法行为。2.6配合水、电、气等专业部门做好相关设施设备正常运行的保障、沟通及配合工作。消防设施设备保持持续完好，消防通道保持持续畅通。 3、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理3.1 档案资料齐全、管理完善。3.2 责任制度健全、管理程序规范。3.3 设备运行良好，无较重大的设备责任事故或无一般人身与财产损害事故发生。3.4 机房整洁、物品机件存置有序、管理规范。3.5 操作、维修人员应严格执行设备设施操作规程及保养规范，形成真实客观的书面记录。4、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通4.1垃圾日产日清，果壳箱、垃圾桶保持清洁、完好及摆放有序。4.2辖区内全天候全方位保持清洁。辖区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次，循环保洁；楼道每日清扫1次，每周拖洗1次；楼梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每月清洁1次；路灯、楼道灯每二月清洁1次。及时清除道路积水、积雪及其他障碍物。4.3公共雨、污水管道每半年疏通一次，保持畅通；雨、污水井每季检查1次，并视情况及时清掏；化粪池每年清掏2次，每季巡查一次，发现异常情况及时清掏，保持池口畅通，清理后及时清洁现场。在疏通、清掏期间认真做好安全防范措施与警示标志摆放等。4.4 房屋立面、公共楼道及区内无堆放杂物现象，发现堆放及时有效处置。4.5 每月喷洒药水4次，（夏季每月8次），及时进行消毒和灭虫除害，保证消毒和灭虫效果。4.6 整体环境整洁，无乱设摊点、广告牌、乱贴、乱画等任何影响物业形象的现象。4.7电梯及电梯厅：（1）每天清扫二次，拖洗一次，每天洗擦一次电梯内墙面和地面。如有地毯，每天吸尘一次。（2）每月对电梯门壁打蜡上光一次。（3）轿箱顶部每周清洁一次。5、公共绿化的养护和管理5.1 根据季节情况定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻工作。乔、灌木每年修剪三次以上，花卉、绿篱及时修剪整形，发现绿化损害或树木死亡等的，如有责任人的及时追究，无责任人的及时申请补种处理或其他必要的处理。5.2 根据季节情况及树木绿化的实际情况进行喷洒药物，预防病虫害。6、电梯的运营与管理6.1遇电梯发生一般故障的，专业维修人员一小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业服务人员10分钟之内到场应急处理，专业人员30分钟之内到场进行救助。6.2每天应进行检查，发现问题及时处理，检查记录存档。6.3保证电梯2 4小时完好，轿箱内按钮、灯具等配件保持完好，轿箱整洁、无张贴，无乱贴广告。 6.4客梯如无安全关闭装置或无紧急呼救装置的，以及货梯无自动称重感应装置的应设专人驾驶电梯，驾驶员应坚守岗位不脱岗，保证安全运行。6.5设置紧急呼救装置的，应保证24小时完好，发生故障时应确保持续三方通话。6.6委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并张贴安全检验合格标志，物业服务公司应有专人对电梯保养进行监督，对电梯运行进行维保，并对情况进行记录。6.7 确定合理的电梯运行时间，随时监督电梯运行状况，加强日常维修保养，适时降温、通风、防雨，做好运行服务，经常巡查楼层，防止地面水流入电梯井，值班监督，防止违章使用电梯；记录每日电梯运行情况，建档备案。6.8 定期对机房、轿箱顶和底坑进行检查，发现问题及时处理，并做好书面记录。6.9 电梯维护保养提前一天通知业主或使用人，提前张贴告示及做好防范措施，并尽可能减少对业主或使用人正常生活的影响。7、交通秩序与车辆停放管理7.1 道路畅通、标志明显清晰。路灯、楼道灯完好率不低于 %，一旦发现损害须及时修复。7.2 车辆管理有序，引导车辆出入、有序停放车辆，对违章停放车辆予以及时纠正、处置。7.3 提供车位租用服务。乙方知悉本物业区域仅提供车位租用服务，不负保管责任（另有书面文件明确约定除外）。8、公共秩序维护、安全防范等事项的协助处理8.1 实行24小时秩序维护服务。协助公安部门维护本物业区域的公共秩序和治安防范；8.2 维序人员须标志明显，工作规范，做风严谨。8.3协助公安消防部门对本物业区域内的消防隐患进行检查并限期整改。8.4容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对各种突发设备故障有完善的应急处理计划、措施，在故障或事故发生后有序实施。8.5对进出辖区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理，大件物品搬出须严格登记，并做好非辖区住户出入相关登记或证件查验记录。8.6对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并努力防止事态进一步恶化，协助采取相应措施，做好相应的安抚及善后事宜。9、装饰装修管理服务9.1 严格执行二次装修管理规定。9.2 外立面完好，无任何的私搭乱盖现象。10、物业档案资料管理10.1 建立档案管理工作流程，管理规范。10.2 专人管理，严格执行文件资料保密工作。10.3 文件目录条理清晰，方便档案使用，查询。第三章 服务费用第六条 本物业管理区域物业服务收费选择以下方式：一、 前期介入由甲方按照乙方投标文件为乙方提供必要的办公设备设施，具体设备清单见附件一本项目技术装备表。合同到期或者业主委员会聘请其它物业公司后，乙方按照折旧后双方签字确认的本项目技术装备表进行移交，移交给新进驻的物业公司。（折旧详见附件一） 二、空置房（甲方未售出的）物业服务费由甲方按未售出的空置房面积物业服务费用的50%支付（如未超过30%，则乙方不收取该部分物业服务费）。该费用每年结束前由甲方按双方核定的面积一次性向乙方支付，但乙方应开具相应的税务发票。三、已交付的物业，服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下： 物业： 元/月平方米； 物业： 元/月平方米； 物业： 元/月平方米； 甲乙双方一致同意实行物业管理服务费用包干制。物业管理服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。物业管理成本包括但不限于下列组成部分：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。（3）物业管理区域清洁卫生费用。（4）物业管理区域绿化养护费用。（5）物业管理区域秩序维护（含车辆进出与停放等）费用。（6）物业管理企业所管物业支付的办公费用。（7）物业管理企业所管物业发生的固定资产折旧。（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。（9）经业主同意的其他费用。乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。第四章 物业的经营与管理第七条 停车位收费按当地政府相关部门颁布停车场车位收费标准收取。若停车场或车位属于甲方所有、委托乙方管理的，合作方式双方另行商定。第八条 乙方应与停车场车位使用人签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务。第九条 物业共用部位、公用设施设备统一委托乙方经营管理，并单独建帐，用于弥补物业管理经营收入的不足，直至业主大会成立，重新商洽。第十条 本物业管理区域内的商业广告经营管理由双方另行协商后形成书面协议。第十一条 水费、电费、二次供水的加压电费、燃（煤）气费由相应供应部门按标准，向最终用户收取，乙方承担有配合收缴或代收代缴义务。第十二条 本物业管理区域内的会所等非物业管理用房属甲方所有。该类用房不缴纳物业服务费用。第五章 物业的使用与维护第十三条 物业管理用房不得转作其他用途，不得从事与辖区管理服务无关的活动。第十四条 业主大会成立前，乙方应配合甲方制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。乙方根据规章制度提供管理服务时，甲方、业主和物业使用人应给予相应配合。第十五条 乙方可采取规劝、制止、民事诉讼等必要措施，制止业主、物业使用人违反临时公约和物业管理区域内物业管理规章制度的行为，协助政府相关部门查处、保全个别或部分业主（物业使用人）的违章违法行为，以及配合部分业主或甲方的合法维权行为。第十六条 乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉、报修等事项，对于合理合法的投诉或建议，在条件和资金许可时尽快实施并回复业主和物业使用人，同时接受甲方、主业和物业使用人的监督。因乙方未能及时履行相关义务而导致的损失扩大，扩大部分的损失由乙方承担。第十七条 因维修物业或者公共利益及其他正当需求，甲方可临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地；乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和甲方的同意，并做好安全措施及警示标志设置等工作。临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状，在占用、挖掘期间严格认真做好交通疏散、引导等事宜，将相关影响（含噪音、飞尘、污水及渣土等）降低到最小程度。第十八条 乙方与装饰装修房屋的业主或物业使用人应签订书面的装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用等事项进行约定，并事先告知业主或物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项，并按期检查、抽查，发现违反规定及时制止、劝阻及处罚。第十九条 甲方应于物业交付给业主（入住）前2个月内按交付房屋面积比例分期为乙方提供物业管理用房（毛坯房），最终面积达到 平方米（具体面积以政府部门批复为准）。物业管理用房具体标准可按照国家相关法律法规约定执行，乙方利用物业管理用房对外进行商业经营或租赁的，应得到甲方的书面批准且该营运收入须首先用于贴补物业费用的亏损。第二十条 物业管理用房属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用，但未经甲方和业主大会（或业主委员会）书面批准的不得改变其用途。第六章 物业的承验和接收第二十一条 甲方应当在物业交付使用15日前，与乙方完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验的相关工作，查验时间以甲方通知为准。第二十二条甲方应当依法移交有关单位的供水、供电、供气、供热、通信和有线电视等共用设施设备，不作为乙方现场检查和验收的内容，但乙方应为今后的管理做好衔接工作。第二十三条甲方应当委派专业人员参与现场查验，与乙方共同确认现场查验的结果，签订物业承接查验协议，明确查验时的物业共用部位、共用设施设备的交接状况。第二十四条物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议之一，与前期物业服务合同具有同等法律效力。第二十五条分期开发建设的物业项目，可以根据开发进度，对符合交付使用条件的物业分期承接查验。甲方与乙方应当在承接最后一期物业时，办理物业项目整体交接手续。第二十六条甲方和乙方根据需要可将物业承接查验备案情况书面告知业主。第二十七条物业交接后，甲方未能按照物业承接查验协议的约定，及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。但承接查验协议约定由乙方实施处理的，则由乙方承担责任。第二十八条 甲方即将交付给业主的房屋不具备交付条件或业主有其他特殊要求的，乙方应及时与甲方进行沟通和配合处理，业主自认为甲方房屋而拒收的，乙方无法交房产生的一切后果由甲方承担。第二十九条 以上未尽事宜以住建部物业承接查验办法为准（详见附件一）。第七章 物业承验接收的内容及责任第三十条 乙方承接物业时，甲方应配合乙方对以下物业共用部位、共用设施设备进行查验：1、 基础、楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房；2、共用的上下水管道、落水管、水箱、共用照明、游泳池及其设备系统、闭路电视系统、宽带系统、周界防盗系统、智能管理系统、通讯线路、供电线路、水泵房、楼内消防设施设备、路灯、电梯、烟道、中央监控设备、配电系统、信报箱、备用发电机等；3、道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、汽（自行车）车库、公用设施设备使用的房屋 。4、公用绿地、花木、建筑小品、水景观及其设备系统。5、公益性文体设施等配套建筑和设施。第三十一条 物业承接验收的责任 现场查验中，甲方应当委派专业人员参与现场查验，乙方（物业服务企业）应当将物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合约定或者规定的情形，书面通知甲方，甲方应当及时解决并组织乙方复验，签订物业承接查验协议。乙方签署物业查验协议后，除房屋主体结构外的责任由乙方承担。第八章 甲、乙双方的其他相关职责第三十二条 甲方的职责1、根据本合同中的条款，甲方同意聘用乙方作为进驻物业后至辖区业主委员会成立前的物业管理，并同意积极配合乙方之工作。2、参与、配合负责制定本物业房屋质量保证书和住宅使用说明书，并可将其作为房屋销售合同的附件，交房时要求业主和物业使用人遵守。3、甲方协助、参与审定乙方制定的本物业业主手册、临时管理规约及物业管理方案：监督、检查乙方的各项方案和计划的实施。4、检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况，查看、审验乙方工作记录及财务收支账簿。5、甲方对现场人事管理持有建议及监督权，如发现现场人事管理有不符管理服务标准时，有权提出限期更换相关人员的要求，但在双方协商解决前，甲方不能干涉乙方正常工作。第三十三条 乙方的职责1、在物业建筑和主要设备确定后，编制物业管理收支预算案，为物业管理收费标准的确定提供依据。2、在物业市场推广及销售时，就物业方面的宣传向甲方提供必要的协助，包括提供文字宣传内容等。3、制定物业管理的业主临时管理规约，负责制定物业管理所需的各项管理制度、规范和表格。4、提前将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项书面告知业主，并按规定与业主签订房屋装饰装修管理协议，加强业主装修的巡查和监管、劝阻及有效处置。5、物业在服务期内如有突发事件发生，甲方可通过电话、传真等快捷方式及时通知联络乙方，乙方在接通知后派专员到场支持协助处理，并主动提供方案及意见，协助处理突发事件及善后工作。6、乙方负责整个辖区的外立面的管理，不得破坏、更换外立面的任何构件，不允许业主使用公共部位（如屋面、楼梯间等），乙方负责安排队伍对保修期满的房屋进行有偿服务。7、接受、配合甲方适时的工作查验及财务抽查等，乙方不得将本物业的管理责任转让给第三方。第九章 违约责任第三十四条 除前条规定情况外，乙方的管理服务达不到本合同第二条、第三条、第五条约定的服务内容和质量标准，应按约定的标准向甲方或业主支付违约金，违约金为约定服务费用总额的25%。第三十五条 业主或物业使用人违反本合同第六条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按乙方与业主或物业使用人约定的标准向乙方支付滞纳金。第三十六条 乙方违反本合同第六条的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用