美盛可研报告.doc

郑州美盛怡景景嘉园可行性研究报告 -机密- 郑州美盛怡景嘉园可行性研究报告项目研究单位：河南佳鑫营销顾问有限公司完成日期：2007年6月6日目录一、郑州美盛房地产公司简介.4（一）企业基本情况（二）企业信用及资金状况项目概况二、 项目概论.6（一）宗地概况（二）项目所处郑东新区区位价值简析三、市场情况及需求分析.11（一）、项目周边区域竞争楼盘简要分析（二）、项目所在区位公建配套分析（三）、本项目目标客户群及市场需求状况四、 规划设计方案.141、整体规划方案2、主要技术指标五、投资估算18六、投资收益分析21七、盈亏平衡分析23八、资金投入计划24九、资金需求计划25十、启动资金预算27十一、资金占用峰值28十二、资金回款计划和资金正流入时间29十三、融资归还能力分析31十四、主要结论32 一、郑州美盛公司简介（一）、企业基本情况郑州美盛房地产开发有限公司（以下简称：美盛公司）成立于2007年01月13日，注册资本金3000万元、法人代表马克彬；股东构成：漯河市美盛房地产开发有限公司，投资比例100%；注册地址：郑州市金水区夏庄路与高庄路交叉口；经营范围：房地产开发、销售（凭资质证经营），房屋租赁；开发资质：暂定二级房地产；企业法人营业执照注册号：4101001102865；税务登记证号：豫地税郑字410105799167353。美盛公司在2006年11月7日，在郑州市郑东新区通过招牌挂成功拿下“郑政东（2006）011号11230.9平方米的土地”。企业理念：公司奉行“诚实勤劳、认真用心、创新未来、成就自我”的企业理念，以“自立、自主、自胜、自治”的企业文化加强企业建设，加强对职工的业务培训，以先进的经营理念和严格的管理考核，充分调动每个职工的工作积极性，以“万科的精细、顺驰的速度”展开项目开发、销售工作，公司人员上下团结一心，锐意进取，爱岗敬业，为客户创造最大价值。管理人员状况美盛公司实行董事会领导下的总经理负责制。公司法定代表人、执行董事马克彬，现年37岁，毕业于北京大学社会学系，本科文凭，曾在河南省华英集团任职，2007年3月出任郑州美盛房地产开发有限公司任法定代表人兼总经理。副总经理马广献，现年43岁，本科文凭、毕业于郑州大学，90年起从事房地产开发管理工作。曾在中房房地产开发有限公司郑州分公司、双汇地产任职。公司的领导班子成员精诚团结，在生产管理、市场营销方面都是同行业的精英骨干。公司其他管理人员均具有一定的房地产开发专业知识，是一支朝气蓬勃的管理团队。公司编制职工80人，现有职工45人，具有专业技术职称人员30名，其中管理类人员12人，工程类人员15人，财务类人员5人，营销类人员13人。公司下设综合部、财务部、工程部、招标办、营销中心（销售部、招商部、企划部）。管理人员有丰富的实践经验，能够充分满足公司业务发展的需要。（二）、企业信用及资金状况美盛公司是2007年1月13日成立的新公司，故截至目前美盛公司银行无任何长短期借款。其股东漯河市美盛房地产开发有限公司在金融机构也无任何贷款。漯河美盛房地产开发有限公司开发的“漯河新天地”位于漯河市商业中心区，项目占地166亩，总建筑面积24.29万平方米，其中：住宅面积12.46万平方米、商业用房面积为11.83万平方米。商业用房平均销售价6500元/平方米；住宅平均销售价1800元/平方米，计划可实现销售收入99323万元，实现净利润约28000万元。目前已销售合同额达5亿，2006年评为漯河市纳税先进企业，同时2006年被大河报评选为“河南最具创新力企业”.二、项目概论（一）宗地摘取情况公司目前在郑州市郑东新区通过招牌挂一举成功拿下的“郑政东（2006）011号土地”。宗地总面积为11230. 9平方米，编号G-6-3，其中出让使用权面积10000平方米，道路面积12309平方米，地块位置位于黄河东路与兴荣街交叉口（具体宗地四至及界址点坐标祥见附件出让宗地界址图。 出让宗地用途为住宅用地，土地使用权出让年限为70年，土地使用权出让金总额为1215万元。支付账户为：开户银行名称为农行郑东支行；账户名称为郑州郑东新区管理委员会计划财政局；银行帐号为326064101040000266。(二)项目概况及开发模式美盛房产公司把该宗地项目命名为“美盛怡景嘉园”， 项目东侧为郑州市公安局指挥中心大楼，南面为东方名都高层住宅区，坐拥蒸蒸日上的CBD，区位价值无可限量。项目预计开发建筑面积66786.82平米，实现销售收入2.3亿元。项目指标开发商郑州美盛房地产开发有限公司物业类型住宅+1-3层商业建筑类别纯板式高层建筑建筑总面积66786.82住宅面积53100地下停车场面积8739绿化率40%建筑类别纯板式高层建筑商业用房面积4946.98地下停车190辆地上停车113辆“美盛怡景嘉园”是与郑州市公安局合作，定向为郑州公安局家属楼开发的项目，即53100平方米的所有住宅房和303个车位全部为公安局建的；1-3层底商归美盛公司所有。双方合同约定：美盛公司一进场开始施工对方便首付30%的定金，这对美盛公司来讲没有任何市场风险和政策风险。（三）项目所处郑东新区区位价值简析郑东新区概况郑东新区是郑州市委、市政府根据国务院批准的郑州市城市总体规划，为实施拉大城市框架、扩大城市规模、加快城市化和城市现代化进程战略而投资开发建设的新城区。郑东新区远景概念规划范围150平方公里，将在未来2030年内建成，相当于目前郑州市已建成市区的规模（建成区面积132平方公里,市区常住人口260余万人），西起中州大道，东至京珠高速公路，北起连霍高速公路，南至机场快速路。新区起步区约25平方公里，是以中原文化与自然环境为背景，形成集办公、科研、教育、文化、商业、居住等多种功能的新型城区，将通过互通立交、地铁、城市轻轨与老市区连为一体，实现郑东新区和市区零距离接触。总之，郑东新区作为郑州未业的CBD，将成为郑州经济核心增长和中部崛起的重要引擎，会拥有更多便利和更多的发展机会，区位价值潜力无限。郑东新区的开发建设承载着中原人建设大郑州的宏大理想，它蕴含了郑州、河南乃至中部经济发展的希望，是让郑州一次性进入国际大家庭的唯一途径，机遇选择了郑东新区，城市发展战略使得这一地区的前景不可限量，资金、政策的投入将使之成为一个未来的超级CBD和CLD的综合体。郑东新区以历史与现代、新城与老城、自然与城市“共生”的理念，成为世界城市之林中富有魅力和特色的现代化城市。郑东新区区位价值郑东新区 郑州的CBD 河南的CBD郑州是全省的核心，CBD是郑州的核心，而公路方面将突出郑州在全国的枢纽地位，形成便捷高效的综合交通网络，让郑州城市圈9城市经济一同“共振”。2006年10月建成通车的郑汴快速通道由郑州市郑东新区金水东路与开封大梁路对接，形成郑汴一体化。郑州还将建设至新乡、洛阳、许昌等地的快速通道，并将分别延伸到三门峡、信阳、商丘等地。而郑东新区处在新107国道、京珠高速以及连霍高速交汇处，河南将形成一个以郑东新区为交通枢纽，全面辐射整个河南的交通网络。郑东新区 中部的CBD未来几年，在郑东新区集中新建、扩建铁路客运专线枢纽站、高速公路客运枢纽站、郑州国家干线公路物流港、郑州铁路集装箱货运中心、郑州铁路货运中心、国际航空港和航空物流集散中心、中南邮政物流集散中心等工程，郑州将形成多种运输方式有效连接、物流高效汇集配置、客流便捷集散的现代立体交通枢纽。郑东新区作为郑州未来的核心枢纽，将拥有更多便利及更多的发展机会，区位价值无限。郑东新区 传承世代人居典范越来越多有实力的公司携着各有特色的完美建筑作品扎根郑东新区，各国元素和风情汇聚使新区充满现代的浪漫和豪迈特质，每个建筑都在追求品质魅力与唯美细节，在这里没有人群密集的相互碰撞，在这里完善的公共设施配套和科学智能化与人性化管理的结合，为郑州打造了一座真正的理想人居生活之城。郑东新区成熟配套资源 优质教育资源，成就孩子未来郑东新区规划拟建22所小学和12所中学，其中4所现已正式招生，8所即将投入使用，郑东实验小学、市47中学、实验幼儿园、北师大附中外国语小学、建业外国语中学、建业外国语小学、中央大道中小学，龙子湖高校区内有河南财经学院、河南教育学院、郑州检察官学校、河南职业技术学院等。环境，不仅可以改变一个人，更决定他未来成就的领域，郑东新区高雅、厚重的文化氛围，一流的教育资源，从幼儿园到小学，从小学到中学再到大学，美盛怡景嘉园坐拥一站式教育服务体系，让孩子在高尚的文化熏陶下成就未来。一流医疗配套，精心呵护您的健康郑东新区新建医疗项目已确定的共有8个，河南省直第三人民医院、郑州市紧急救援中心、河南省疾病预防中心、北京同仁医院郑州分院、热力颐和医院、管城中医院等医疗机构，为您的健康保驾护航。一流的休闲设施，让生活悠然闲适2006年郑东新区已建成8个城市公园、2个学习公园、2条人工运河、1个中心公园、6个交通公园，麦德龙卖场、宝龙城市广场、东海综合市场、商住物流区、CBD核心商业街等高档商业设施，国际会展中心、河南艺术文化中心、体育场、图书馆、歌舞剧院、世界客属文化中心等文体娱乐设施，融合了“科技、时尚、人文”精神，优势环境一次享受，无与伦比。行政地段，升值潜力无限省财政厅、省地质博物院、省交通厅、省民政厅、省国土资源厅、省电信公司市房地产管理局、市中级人民法院、市工商局、市档案局、市防疫站、市司法厅劳教局 座拥“行政核心”地段，生活工作更加方便，升值潜力无限。三、市场情况及需求分析（一）、项目周边区域竞争楼盘简要分析楼盘名称在售住宅均价（元/m）在售商铺均价（元/m）车库/车位均价（个）销售情况鑫苑中央花园44009000（一层）未定60%永基美邻未开盘约9000-10000（一层）未定未开盘阿卡迪亚（三期）520017000（一层）10-15万车库二期全部卖完,三期即将发售盛世年华4300未定车位75良好东方名都4200一层约1万元/平米未正式销售9万个车库龙腾盛世560010000元未定良好宝龙城市广场一层19000二层11000三层8000未定15万/个良好格拉姆6000（精装修）未定未定良好通过调查,郑东新区的楼盘销售形式普遍飘红,价格一路上涨,但这并没有阻挡住人们购房的热潮。（二）、项目所在区位公建配套分析文化教育 市47中中小学、郑东实验小学、海文实验幼儿园、北师大附中外国语学校、建业外国语中小学、哈佛小学，龙子湖高校区。人文配套省艺术中心、国际会展中心、客属文化中心、图书馆、歌舞剧院、体育场、市民广场、七里河滨河公园。商业配套CBD核心商业区、CBD内外环商业步行街、宝龙城市广场、麦徳龙卖场、东海综合超市、商住物流区、小区内部异域风情商业街。医疗机构热力颐和医院、北京同仁医院、管城中医院、郑州紧急救援中心等高档医疗机构。行政单位郑州市中级人民法院、市工商局、省司法厅劳教局、市档案局、省电信公司、省国土资源厅、新区公安局、郑州市防疫站、省地质博物院、省交通厅、省财政厅等环绕项目周边，共同构筑项目“行政核心”的居住优势。便捷交通黄河东路、兴荣街等交通要道零距离围绕周围，107国道、金水路举步即达，郑东汽车客运站、规划中的新铁路客运站近在咫尺、20分钟直达机场，206、7路等公交车四通八达，五分钟便捷生活圈轻松享有；（三）、本项目目标客户群及市场需求状况本项目自成功摘牌拿下以来，以其独有的核心区位优势及周边成熟配套设施吸引大批团购客户前来洽谈，形成前所未有的抢购局面，公司本着“稳步发展，合作共赢”的经营思路，最终与郑州市公安局达成定向开发合作模式，也就是说本项目所建的692套高层住宅将全部卖给郑州市公安局，作为其单位的家属楼进行定向开发。 对于公司来说，虽然损失了一部分利润，但也省去了销售的繁杂，更没有任何市场风险可言，而且资金回拢快。 四、规划设计方案（一）建筑规划方案美盛怡景嘉园用地面积：总用地面积11230.9平方米，其中出让使用权面积10000平方米，道路面积1230.9平方米。本项目由五合国际担当总规设计，采用欧式建筑风格，规划设计两栋高层板式楼，全部采用纯板式建筑结构，户户通透，家家朝阳。靠近兴荣街的为南楼，靠近北用地红线的为北楼，两栋高层均设有二层地下室，中心景观区设一层地下室，作为地下车库。整体规划布局按照建筑单体、景观环境与视觉心理的关系来进行整体规划组织，让建筑物与周边环境融为一体，强调生活空间的划分，即社区活动、邻里活动、交往活动、家庭活动，特别是通过人性化的设计，给业主营造一个轻松、舒适、宜居住的高品质生活小区。本项目总体规划建设情况为：总建筑面积66786.82平方米；住宅面积53100平方米，商业面积4946.98平方米；地下停车场总建筑面积8739；地下停车190辆，地上停车113辆；绿化率为40%。（二）道路规划设计南楼东南角为主出入口，两栋高层东侧设置9米宽的大道，环绕北楼及中心景观区设6米宽机动车道。（三）停车规划设计1、在停车规划上将人行与车行完全分隔开，人在地面上，车通过地下直接进入地下停车场，互不干扰地各行其道；2、地下停车场在中心景观区的下面，东入口为地下车库入口，西入口为地下车库出口，地下可停车160辆；3、地上停车位在南楼北侧、中心景观区的南侧，可停车40辆。（四）照明设计在主通道两侧设置造型新颖的景观路灯；在地下车库设置照明及应急照明系统。（五）户型设计美盛怡景嘉园户型的特色：1、户型方正，空间实用 每个房间的间隔都很方正，基本上没有“金角银边”和多边多角的“钻石房”，室内面积浪费很小、增大使用空间2、景观方向均好性强阳台连接客厅与卧室或书房，扩大空间感，采光、观景效果更佳，依窗远眺，窗外怡园美景尽收眼底3、通风采光好，舒适性强板式楼，南北通透，采光通风好，增加居住舒适感每套户型均有2面以上自然采光 4、空间尺寸配比合理，各功能区分明确（1）厨房设计均大于7平方米，有直接对外的通风采光，保证基本的操作需要和自然采光、通风换气（2）生活阳台设洗衣机位置，预留出水口（3）玄关设计考虑大型家具的搬运，预留衣帽柜、鞋柜空间（4）主人房增设衣帽间和化妆区，为女主人试衣、化妆提供更充足的室内空间，舒适生活快乐专享5、动静有别、私密性强（1）会客厅、书房、客房、保姆房，多个独立空间，动静分区，私密性强（2）主人房增设专属卫浴，私密性强（3）大户型专设保姆房，使主仆生活动线分离6、灵活性强，可自由组合空间房屋属于长期消费品，在一定程度上，业主可根据个人的喜好“随意”地分隔户型结构，形成不同的功能分区。根据客户的不同需求，两套合一套，可使居家、生活功能分离出来，会使自己家宽敞许多，同时也可以再把一套变成两套，父母住A户，自住B户，分而不离，体现拳拳孝心；可变空间，精彩无限。（六）规划设计的主要技术指标序号名称指标备注开发商郑州美盛房地产开发有限公司1物业类型 住宅2建筑类型纯板式高层3规划用地面积11230.9平方米16.838亩4建设用地面积10000 平方米 149925亩5总建筑面积66786.825.1住宅531005.2商业用房面积4946.985.3地下停车场面积8739平方米地下停车190辆，地上停车113辆6道路面积12309平方米7绿地面积4000平方米8绿地率40%五、投资估算序号项 目数量（m2）单方造价（元/m2）投资额（万元）备注一土地征用及拆迁费11230.91275.75含土地费1215万及土地契税及其他税费(5%)60.75万二前期费用411021地探物探17.82设计费282022.1总规设计402.1施工图设计1702.2景观设计400010040每平方按100元2.3图纸审查66786.821.510.022.4人防图纸审查66786.820642.5消防图纸审查66786.8222152.6市政配套设计1000020202.7可研23三通一平8573.1临时用水173.2临时用电2553.3临时用道路253.4场地平整及其他253.5其他费用854其他临时建设费用2554.1围墙建设854.2临建设工程854.3零星工程85三政府规费700551人防费住宅楼面积的2%1500315取费基数0. 212市政设施配套费86.73绿化费1668取费基数6. 684墙改专项66786.82128016取费基数6. 685招标代理费110676质量监督费177施工图设计审查费208劳保基金259预算编制（审核费）18192110安全监督费066411监理费8012气象费8.513环评费12.7514防雷电工程费10四基础配套设施费8511给排水工程1451.1供水1001.2污雨水452供配电工程管网费用2103供气394景观工程40003001275通信管道工程1206智能化安防监控系统857道路858照明(包含楼顶照明)40五建安费用10，670001桩基3502土建、安装8，120003设备费用1，000004安装费用1，20000六公共配套设施建设费60七不可预见费5335按各项投资额的5%八管理费用2%492销售收入的2%九开发间接费用200十销售费用1%130万按销售额的1%十一财务费用8005000万元两年期贷款，按8%利率十二物业贴补（物业用房）60十三销售税费3，31325按销售收入的14.5%(分为营业税5.5%，所得税4.95%，按利润的15%的33%。土地增值税4%（综合考虑）其他0.05%。)总成本(不含各销售税费)16,183.82万元 总投资额(含各项销售税费) 19,497.07万元六、投资收益分析序号项目平均售价(元/平方米)1总成本(万元)16183.82售价分析预计销售价格住宅售价3300元/m23400元/m23500元/m23600元/m23700元/m21-3层商铺售价5300元/m25400元/m25500元/m25600元/m25700元/m22销售收入总计(万元)21659.89922240.36922820.83923401.30923981.7792.1住宅(万元)17523180541858519116196472.2商铺(万元)2621.8992671.3692720.8392770.3092819.7792.3车库/车位(万元)5万个,共303,共15155万个,共303，共15155万个,共303，共15155万个,共303，共15155万个,共303，共15153营业税(万元)1191.2941223.21255.1461287.0721318.9984税前利润428478548333495381.8375930.4176478.9615所得税212097239251266.401293.556320.7096税后利润407268845940985115.4365636.8616158.2527投资收益率2448%2987%33.25%36.64%40.03%注：1、税前利润=销售收入-总成本-营业税2、税后利润=税前利润-所得税3、营业税=销售收入X5.5%4、所得税=税前利润X4.95%（即15%X33%）5、投资收益率=税前利润/总成本上表反映出：在车位/车库销售总收入1515万元一定的情况下，则：1、 住宅售价在3500元/m2，商业售价在5500元/m2，本项目的总销售收入为22820.839万元（住宅的总销售收入为18585万元，商业的为2720.839万元）；税后利润为5115.436万元；投资收益率为33.25%2、 住宅售价在3600元/m2，商业售价在5600元/m2，本项目的总销售收入为23401。309万元（住宅的总销售收入为19116万元，商业的为2770.309万元）；税后利润为5636.861万元；投资收益率为36.64%3、 住宅售价在3700元/m2，商铺售价在5700元/m2，本项目的总销售收入为23981.779万元（住宅的总销售收入为19647万元，商业的为2819.779万元）；税后利润为6158。252万元；投资收益率为40。03%4、 住宅售价在3400元/m2，商铺售价在5400元/m2，本项目的总销售收入为22240.369万元（住宅的总销售收入为18054万元，商业的为2671.369万元）；税后利润为4594.098万元；投资收益率为29.87%5、 住宅售价在3300元/m2，商铺售价在5300元/m2，本项目的总销售收入为21659.899万元（住宅的总销售收入为17523万元，商业的为2621.899万元）；税后利润为4072.688万元；投资收益率为24.48%七、盈亏平衡分析序号项目内容备注1成本单价2423元/m2总成本总建筑面积=16183.82万元66786.82 m2=24232售价盈亏平衡点 2834元平方米 成本单价(1-各项税费14.5%)=2423/0.855=2834 各项税费：营业税5.5%，所得税4.95%（按收入的15%的33%，土地增值税4%（综合考虑），其他0.05%。3销量盈亏平衡%33003400350036003700总成本 销售收入X(1-各项税费14.5%)87.4%85.1%82.9%80.9%78.9%上表显示：（一）销售价格若为2834元平方米是盈亏的临界点，理论是以此价格销售是不赚不赔；(二)销售价格若低于2834元/平方米出售，就会亏本，所以贵公司高层在制定价格时必须要高于此2834元/平方米才会有盈利。（三）价格制定在此3500元/平方米时，总建筑面积只有销到总量的82.9%时才能达到盈亏平衡，也就是说余下17.1%的销售面积才是贵公司在开发本项目的净得利润；其他以此类推，如：价格制定在此3600元/平方米时，总建筑面积只有销到总量的80.9%时才能达到盈亏平衡，也就是说余下19.1%的销售面积才是贵公司在开发本项目的净得利润。八、资金投入计划序号资金总投入额(万元)2007年2008年上半年(万元)下半年(万元)上半年(万元)下半年(万元)1土地征用费、契税及其他税费1275751275752前期费用411.02411.023政府规费700.05700.054基础配套设施费851255.3(30%)255.3(30%)340.4(40%)5建安费106702134(20%)4268(40%)4268(40%)6公共配套设施建设费6012（20%）48（80%）7不可预见费533.553.35(10%)213.4(40%)213.4(40%)5335(10%)8管理费用49298.4(20%)147.6(30%)147.6(30%)98.4(20%)9开发间接费用20020(10%)60(30%)100(50%)20(10%)10销售费用13052(40%)65(50%)13(10%)11财务费用800贷款两年80（占10%）200（占25%）200（25%）2009年（1-8月）320万12物业用房6036(60%)12 (20%)12(20%)九、资金需求计划序号项 目数量（m2）单方造价（元/m2）需要资金（万元）一土地契税及其他税费(5%)60.75万二前期费用411021地探物探17.82设计费282022.1总规设计402.1施工图设计1702.2景观设计4000100402.3图纸审查66786.821.510.022.4人防图纸审查66786.820642.5消防图纸审查66786.8222152.6市政配套设计1000020202.7可研23三通一平8573.1临时用水173.2临时用电2553.3临时用道路253.4场地平整及其他253.5其他费用854其他临时建设费用2554.1围墙建设854.2临建设工程854.3零星工程85三政府规费700551人防费住宅楼面积的2%15003152市政设施配套费86.73绿化费16684墙改专项66786.821280165招标代理费110676质量监督费177施工图设计审查费208劳保基金259预算编制（审核费）18192110安全监督费066411监理费8012气象费8.513环评费12.7514防雷电工程费10四基础配套设施费8511给排水工程1451.1供水1001.2污雨水452供配电工程管网费用2103供气394景观工程40003001275通信管道工程1206智能化安防监控系统857道路858照明(包含楼顶照明)40五建安费用10，670001桩基3502土建、安装8，120003设备费用1，000004安装费用1，20000六公共配套设施建设费60七不可预见费5335八管理费用2%492九开发间接费用200十物业贴补（物业用房）60十一总需求资金14038.82十、启动资金“美盛怡景嘉园”项目启动资金预计得5456.87万元，详见下表：启动时间2007年上半年2007年下半年总计启动资金需求量（万元）2558.572898.35456.87说明：1、 2007年上半年需用的资金：土地征用费、契税及其他税费127575万元、前期费用411.02万、政府规费700.05万元；2、 基础配套设施费2007年下半年需要支付约30%，即851万 X30%=255.3万、建安费用07年需付约20%，即10670万 X20%=2134万；3、 不可预见费07年上半年分摊10%，下半年分摊40%，即533.5 万X10%=53.35；533.5万X40%= 213.4万4、 管理费用07年上半年分摊20%，下半年分摊30%，492万 X20%= 98.4万 492X30%=147.6万5、 开发间接费用07年上半年分摊10%，下半年分摊30%，即200万 X10%=20万 200X30%=60万6、 销售费用07年下半年分摊40%，即130万 X40%= 52万7、 物业用房07年下半年分摊60%，即60万X60%= 36万十一、资金占用峰值分析从上图表中可看出，2008年上半年是占用资金的高峰期，占用资金量为5073.3万元，这时工程正在投入建设期；到2008年下半年虽然占用峰值有所下降，但仍需要大量资金用于工程建设和基础设施及公建配套建设，不过08年下半年销售回款幅度特别大，美盛公司不存在任何资金压力。十二资金回款计划和现金正流入时间（一）资金回款计划表序号产品类别资 金 回 款 时 间 计 划2007年2008年下半年(万元)上半年(万元)下半年(万元)1住宅07年十月份5575.508年6月底前工程能建到9层以上，即可以预售和办理按揭，到08年9月底住宅类可以全部回款14070万元2车库/车位总费用07年十月份454.531-3层商业年底开始认购，定金能达到200万销售30%，则销售回款金额816.252万元销售70%，则销售回款金额1904.587万元回款时间与金额2007年底回款估计6230万元 扣除定金200万，08年上半年最低能回款816.252万元08年年底回款16590.839万元总述1、2008年底估计能回款22820.839万元。2、2008年下半年保证能收回住宅类总款20100万元3、本项目地段位置好，商业面积体量不大，2008年年底应该可以售完说明：1、本项目是