中原-昊创御沙湾高新南项目营销策划报告.ppt

,提案思路,市场诊断,项目发展战略,项目思考,项目解析,第1篇：市场诊断,经济。,1,深 圳 市 场,近年深圳GDP增幅：17%左右,1,深 圳 市 场,土地。,1,深 圳 市 场,关内土地稀缺,房价持续上涨,1,深 圳 市 场,供需。,1,深 圳 市 场,05年南山区潜在供应项目37个，高价位项目供应量超过30%,供不应求,南山仍属热点 房价继续走高,1,深 圳 市 场,政策。,1,深 圳 市 场,房地产投资增幅有所下降 房地产开发规模明显得到控制 金融紧缩政策将会延续，房价上涨幅度将趋于缓和,1,深 圳 市 场,121号文件 18号令 提高二次置业按揭贷款的门槛 加息 “禁筹令”,南硅谷占据着深圳滨海沿线重要位置，是深圳乃至南中国唯一拥有硅谷概念的海湾新区。,1,南 硅 谷 市 场,人口密度低、高科技教育概念的纯粹优质片区,稀缺的自然景观为南硅谷最核心的吸引力,具有强大吸引力的教育体系，是深圳名符其实的大学城,教育,商业,商业配套日趋完善，居住氛围逐渐形成,交通,完善的交通体系、南山与福田罗湖之间的纽带位置为南硅谷楼盘抢占深圳市场,吸引香港消费群体创造了条件,南硅谷历年推售物业列表,项目名称,2003年,2002年,2005年,2006年,2004年,发展商,阳光带海滨城1期,招商,滨福庭院,熙湾,海怡东方,纯海岸,中信海阔天空,中信,福田,鸿威,深咨,本案 上市 时间,祺悦,项目推售时间,总量(万平方米),17.5,9.7,6.23,8,3.38,3.3,阳光带海滨城2期,招商,14.5,年推出量(万平方米),年销售量(万平方米),8,2,20,15,27,7,35,30,1,南 硅 谷 市 场,供不应求，价格具有上涨空间,客户区域分布 科技园:南山:福田:其它,02年,03年,04年,50：40：9：1,55：35：9：1,50：30：15：5,三房及以上中大户 型为主,三房为主，传统居家 型，产品同质化,三房为主，传统 居家型，较多雷同,产品,宣传概念,“深圳滨海第一城” “因天赋而优越”,南硅谷片区，教育社区 中心生活,南硅谷片区 高尚社区,南硅谷房地产发展历程,1,南 硅 谷 市 场,市场特点,02年,03年,04年,市场认同度低,引起市场关注，但区域 价值未得到充分展示,产品限于内部竞争， 区域价值明显被低估,阳光带海滨城 一期公开发售,深圳湾南硅谷命名论坛 秋交会三大楼盘集体亮相,深圳湾三大楼盘集体亮 相春交会，15公里生态 长廊设计方案确定,结点,销售均价（元/）,65006800,68007200,7400左右,南硅谷房地产发展历程,1,南 硅 谷 市 场,区域价值未挖掘， 物业升值潜力巨大!,2006年,机遇?,挑战?,滨海大道休闲生活带,后海填海区 公共活动中心,口岸区东侧生态绿廊,东角头沿岸休闲旅游公园,海上世界人文主题公园,机遇一：15公里观海长廊,机遇三：滨海物业纷纷亮相,机遇,挑战一：南硅谷潜在供应项目30万，普遍规模较小，存在同质化,1,南 硅 谷 市 场,130余万,区域名称,20052007年潜在供应量,未来总供应量 10万项目,南硅谷,后海,蛇口,深圳湾,30余万m2 0个,75万m2 2个,200余万m2 7个,250余万m2 8个,约30万,120余万,近60万,发展空间广阔 市场竞争残酷,可以预测：南硅谷市场未来,超越南硅谷！,亲近深圳湾！,面向全深圳！,项 目 制 胜 关 键,第2篇：项目定位,位置：项目紧邻高新南十一路、科技南环路、沙河西路 用地面积：1.0643万m2 建筑面积：3.8315万m2 容 积 率：3.6 覆 盖 率：25%,技术经济指标,2,地 块 解 析,项目地块,N,地块四至,2,地 块 解 析,S,W,O,T,项目SWOT分析 及应对策略,深圳社会阶层结构,3,项 目 发 展 战 略,战术1：市场细分客户定位,而立、不惑之年 关注下一代成长 事业小有成就，收入稳定 渴望得到社会的认可和尊重 金领，中坚力量，高管 具独特生活品味，追求卓越品质 受过良好的教育 工作繁忙、压力大、危机意识强 务实，注重物业升值潜力 推开窗希望看到的是绿地、海洋、沙滩。,战术1：市场细分客户特征,项目的客户群体主要来自金融、证券、保险、IT、通信、物流等行业的精英人士、部分的自由职业者和个体私营经营者。,战术1：市场细分客户来源,城市中 高尚生活区 滨海物业,战术2：产品超越物业定位,上层中产专属海岸生活,战术2：产品超越形象定位,“海岸生活”生活方式的转变 “他们在这里，完全与城市的喧嚣隔离，所感受到的是太平洋的辽阔，加利福尼亚群山的静谧，连呼吸的空气也是洁净的” 王受之,一周的紧张工作后 周末得以完全放松 海涛声中起床 观海露台中赏景 进餐 闲坐于空中会所 在滨海长廊中漫步 吹着清凉的海风 ,通过市场比较法计算得出本项目的目前均价为8220元/平方米。 综合考虑深圳地产市场涨幅规律46 预计本项目在未来推出市场时可实现的均价为：,价格建议,85009000元/平方米,战术点3： 独特营销,【御沙湾】，诉说的是一种对城市中产阶级的尊重和深层理解,市场未来供应量,春交会契机,规划利好,竞争对手的动作,项目工程进度,2006年5月（春交会）,战术3：独特营销入市时机,预祝本项目圆满成功！,深圳中原物业顾问有限公司 2006-4-26,预祝项目圆满开发成功！,我想和大家交换资料，加我QQ：805831106 ,我有最新的世联，伟业，中原，王志纲，合富辉煌，易居中国，达观机构，戴梁，亚豪，阿特金斯，凌竣，同致行，美联，中广信,德思勤，华高莱斯，协成行,思源,金网络，中地行,红鹤，揽胜，世纪瑞博，达奇，庞博国际，博思堂，省广，朗力，东方博文，仁光坤德，浩文世纪，洋正，黑弧奥美，典晶，众智集成,万有引力，恒嘉视野,集思广义，青藤广告院，大泽龙艺，今久，世嘉行，红狐，唐都，白羊，天橙，金燕达观,同路，深圳相互，深圳图登,深圳马一丁，成都黑蚁，BOB尽致，风火，尚美佳，上海相互，上海和声，上