最新总结资产评估公式.docx

被评估资产评估值 = 重置成本实体性贬值功能性贬值经济性贬值被评估资产评估值 = 重置成本* 成新率重置成本计算方法1重置核算法间接成本=人工成本总额*成本分配率成本分配率=间接成本总额/人工成本额 *100%间接成本=工作量按工日或工时 * 单位价格/工日或工时间接成本= 直接成本* 间接成本占直接成本百分率2物价指数法资产重置成本=资产历史成本* 资产评估时物价指数/资产购建时物价指数 或 ：资产重置成本=资产历史成本*（1+物价变动指数）3功能价值法被评估资产重置成本=被评估资产年产量/参照物年产量 * 参照物资产重置成本4规模经济效益指数法 用x表示被评估资产的重置成本=参照物资产重置成本 * （被评估资产的产量/参照物资产的产量）x实体性贬值资产的实体性贬值= 重置成本 *（1实体性成新率）资产的实体性贬值=（重置成本预计残值）/总使用年限 * 实际已使用年限总使用年限= 实际已使用年限+ 尚可使用年限实际已使用年限=名义以使用年限 * 资产利用率资产利用率=截止评估日资产累计实际利用时间/截止评估日资产累计法定利用时间 *100%功能性贬值被评估资产功能性贬值=（被评估资产年净超额运营成本 * 折现系数）功能性贬值=复原重置成本更新重置成本经济性贬值经济性贬值率=（1 （实际生产能力/额定生产能力）x ） *100%经济性贬值=设备年收益损失额* （1所得税率） * （P/A,R,N） 年金现值系数成新率使用年限法 成新率=预计尚可使用年限/（实际使用年限+预计尚可使用年限）*100%修复费用法 成新率=1 修复费用/重置成本 * 100%机器设备评估成本法机器设备评估值=重置成本实体性贬值功能性贬值经济性贬值重置核算法公式1.外购单台不需要安装的国内设备重置成本重置成本=全新设备基准日的公开市场交易价格 + 运杂费或 = 全新设备基准日的公开市场交易价格 * (1+运杂费率)2.外购单台需要安装的国内设备重置成本重置成本 =全新设备基准日的公开市场交易价格 + 运杂费+安装调试费或 = 全新设备基准日的公开市场交易价格 * (1+运杂费率+安装调试费率)3.外购单台不需要安装的进口设备重置成本=（FOB价格+途中保险费+国外运杂费）*基准日外汇利率+进口关税+增值税+银行及其他手续费+国内运杂费 FOB离岸价 CIF到岸价或 =CIF价格*基准日外汇利率+进口关税+增值税+银行及其他手续费+国内运杂费CIF= FOB价格+途中保险费+国外运杂费4外购单台需要安装的进口设备重置成本=单台未安装进口设备重置成本+安装调试费+人员培训费+其他5.外购成套需要安装设备重置成本=单台未安装进口设备重置成本总和+单台安装国产设备重置成本总和+工器具重置成本+安装工程费+工程监理费+软件重置成本+设计费+贷款利息6.车辆重置成本国内购置车辆重置成本=车辆价格+购置附加税+证照费及其他费用进口车辆重置成本=车辆CIF价格+进口关税+消费税+增值税+证照费及其他费用其中 进口关税=车辆价格CIF *进口税率（价内税） 消费税=（车辆CIF+进口关税） * 消费税率 /（1消费税率）（价外税） 进口增值税=（车辆CIF+进口关税+消费税） * 增值税率关税=到岸价* 关税税率 物价指数法公式1设备重置成本=设备历史成本* 评估基准日定基物价指数/设备构建时定基物价指数2成新率 = （设备总使用年限设备已使用年限） / 设备总使用年限 * 100 %3成新率= 设备尚可使用年限/ （加权投资年限+设备尚可使用年限）*100%4加权投资年限=（加权更新成本） / （更新成本）5加权更新成本 =已使用年限 * 更新成本6贬值率= 已使用年限/ (已使用量+尚可使用量) * 100%7经济性贬值率=（1 （ 实际使用生产能力/额定生产能力）x ） * 100%8经济性贬值=设备年收益损失额* （1所得税率） * （P/A,R,N） 年金现值系数 房地产评估 土地使用权市场法 待估土地评估值=比较案例土地价格*正常交易情况/比较案例交易情况 * 待估土地区域因素/比较案例区域因素值 * 待估土地的个别因素值/比较案例个别因素值 * 待估土地评估基准日价格指数/比较案例交易日物价指数个别因素休正1 K= 11/（1+r）m / 11/(1+r）n 其中K 年限修正系数n 比较案例土地使用权剩余年限m待估土地剩余权使用年限r 折现率2 容积率修正系数=待估土地容积率与地价相关系数/比较案例容积率与地价相关系数3 容积率=地块建筑面积/地块总面积4 建筑密度=底层建筑面积/全部土地面积 收益法P=A/R * 1-1/（1+r）n =A * 1-（1+r）-n /r其中p 土地使用权评估值 A土地收益 r还原利率 n土地收益年限当n无穷大，p=A/r土地收益年限=其出让年限已使用年限土地收益通常是通过土地的具体使用，以房地合一的形式获得的，以房地产出租为例，求取土地纯收益，按以下步骤：1.计算总收入2求取总费用3求取总收益 12 4确定房屋纯收益 房屋现值*还原利率5 求取土地纯收益 房地总收益房屋纯收益成本法1评估值土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益2利息=土地取得费*土地开发期*相应利息率 + 土地开发费*土地开发期*相应利息率*50%3利润=（土地取得费+税费+土地开发费） * 平均利润率假设开发法1地价=楼价建筑费专业费用利息利润税费租售费用2专业费=建筑费*i i 给出 百分比3利息=（地价+建筑费+专业费）*r r为利息率4利润=（地价+建筑费+专业费）* p p利润率建筑物1重编预算法 用于建筑物更新重置陈本或构造简单的建筑物重置成本= （实际工程量* 现行单价）* 1+现行费率 加减材料差价 +现行标准计算的间接成本2价格指数调整法 单位价值小 ，结构简单的（1）对于定基物价指数综合价格指数=评估时点价格指数/建筑物购建时价格指数 *100%（2）对于环比价格指数综合价格指数=（1+a1） *（1+a2） * 。（1+an）* 100% a为个年环比价格指数（3）价格指数调整法待估建筑物重置成本=待估建筑物账面价值* 综合价格指数建筑物实体性贬值率及成新率估算、 年限法 打分法1使用年限法建筑物实体性贬值率=建筑物实际已使用年限/（建筑物实际已使用年限+建筑物尚可使用年限） * 100%建筑物成新率=建筑物尚可使用年限/（建筑物实际已使用年限+建筑物尚可使用年限） * 100%2打分法 成新率=结构部分合计得分*G+装修部分合计得分*S+设备部分合计得分*B G 结构部分的修正系数 S装修的。B 设备的。无形资产收益法1无形资产评估值=K*R*（1T） / （1+r）I 2无形资产评估值=最低收费额+ K*R*（1T） / （1+r）I其中 K无形资产分成率 R分成基数，即销售收入或销售利润 T所得税率 I 收益期限 r 折现率3无形资产最低收费额=重置成本净值*转让成本分摊率+无形资产转让的机会成本4转让成本分摊率=购买方运用无形资产的设计能力/运用无形资产的总设计能力，5无形资产转让的机会成本=无形资产转出的净减收益+无形资产在开发净增费用6无形资产收益额=销售收入（利润）*销售收入分成率（利润）*（1所得税率）7收益额=销售收入*销售收入分成率*（1所得税率） 利润同利润分成率1边际分析法 利润分成率= 追加利润现值/ 利润总额现值2约当投资分成法 无形资产利润分成率=无形资产约当投资量/（购买方约当投资量+无形资产约当投资量）无形资产约当投资量=无形资产重置成本*（1+适用成本利用率）购买方约当投资量=购买方投入的总资产的重置成本*（1+适用成本利润率）专利权的收益法（1）生产的产品能够以高出同类产品价格销售，获得垄断加价利润R=（P2-P1）* Q * （1-T） R超额收益 P2使用专利权产品的价格 P1不适用专利权产品价格Q 产品销售量 T 所得税率（2）相同价格下，销量大幅增加，市占率加大R=（ Q2-Q1）(P-C) *（1-T)R超额收益 Q2使用专利权产品销量 Q1不使用产品的销量P产品价格 C产品单位成本 T所得税率（3）费用节约型R= （C1-C2）*Q *（1-T）C2 使用专利权厚的单位成本 C1不是用的单位成本 Q销量 商誉的评估（1）割差法 商誉的评估值=企业整体资产评估值企业的各单项资产评估值之和（含可确指无形资产）（2）超额收益法 商誉的价值=（企业预期年收益额行业平均收益率*该企业的单项资产评估值之和） / 适用资本化率商誉的价值=被评估企业单项资产评估值之和* （被评估企业预期收益率行业平均收益率）/使用资本化率被评估企业预期收益率=企业预期年收益额/企业的单项资产评估值之和 *100%流动资产评估1在用低值易耗品评估值=全新成本价值*成新率2成新率=（1低值易耗品实际已使用月数/低值易耗品可使用月数）*100%产成品及库存商品 成本法1产成品评估值=产成品数量*单位产品账面成本 时间较近2产成品评估值=产成品实有数量*（合理材料工艺定额*材料单位现行价格+合理工时定额*单位小时合理工资，费用）3产成品评估值=产成品实际成本*（材料成本比例*材料总和调整系数+工资，费用成本比例*工资费用总和调整系数）产成品及库存商品 市场法1产成品评估值=实有数量*可接受市场价格合理费用后工业企业产品已卖出价为依据 商业企业以买进价为依据应收账款及预付账款的评估应收账款评估值=应收账款账面价值已确定坏账损失预计坏账损失坏账估计法 坏账比例=评估前若干年前发生的坏账金额/ 评估前若干年前应收账款余额应收票据的评估 应收票据评估值=本金*（1+利息率*时间）应收票据评估值=票据到期价值贴现息贴现息=票据到期价值*贴现率*贴现期长期资产评估 非上市债券（1）每年支付利息，到期还本P= EI/(1+r) i方 + p0/（1+r）n方P 债权评估值 P0 债券面值 EI 在第i年的 预期收益 r 折现率 n 债券年限（2）到期一次换本付息 P=F/(1+R)n方 F 到期时本利和 企业价值评估收益法年金资本化法 P=A/r P 企业整体资产评估值 A 企业年金收益 r 资本化率折现率或资本化率=无风险报酬率+风险报酬率Rr=（RmRg）* Rr被评估企业风险报酬率 m社会平均收益率 g无风险报酬率风险报酬率=经营风险报酬率+财务风险报酬率+行业风险报酬率1.资产的分类：（1）按资产存在状态分：有形资产和无形资产。 （2）按资产是否具有综合获利能力：单项资产和整体资产 （3）按资产能否独立存在：可确指资产和不可确指资产 （4）按资产流动性：短期资产和长期资产2.资产评估的假设：（1）继续使用假设 （2）公开市场假设 （3）清算（清偿）假设、3.资产评估的原则（一）资产评估的工作原则：（1）独立性（2）客观性（3）科学性（4）专业性（二）资产评估的经济原则：1.贡献原则2.替代原则3.预期原则4.资产评估的基本方法：1市场法2成本法3.收益法5市场法参照物差异调整的因素：1时间因素2.地域因素3.功能因素6市场法的优缺点：市场法是最简单最有效的评估方法，优点表现在： （1）.能够客观反应资产目前的市场情况，其评估参数，指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格。 （ 2）评估结果易于被个方面接受和理解市场方的缺点表现在：（1）需要有公开及活跃的市场作为基础，有时缺少可对比数据，以及缺少判断对比数据难以应用。（2）不适用于专用机器，设备，大部分的无形资产，以及受地区，环境等严格控制的一些资产的评估7.市场法含义：也称市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法8成本法的含义：在评估资产时按被评估资产的现实重置成本扣减其各项损耗值来确定被评估资产价值的方法9实体性贬值：资产投入使用后，由于使用磨损和自然力的作用，其物理性能会不断下降，价值会逐渐减少。这种损耗一般称为资产的物理损耗或有形损耗。10功能性贬值：新技术的推广和应用，是企业原有资产与社会上普遍推广和运用的资产性比较，技术明显落后，性能降低，其价值也就相应减少11经济性贬值：由于资产以外的外部环境因素变化引致资产价值降低，包括政治因素，宏观因素。12.一般说复原重置成本大于更新重置成本，选择更新重置成本计算13重置成本的估算：1.重置核算法（分为直接成本和间接成本）2物价指数法3.功能价值法4规模经济效益指数法14成本法优缺点：优点（1）比较充分的考虑了资产的损耗，评估结果趋于公平合理 （2）有利于单项资产和特定用途资产的评估（3）在不易计算资产未来收益或难以取得市场参照物条件下可广泛的应用（4）有利于企业资产保值缺点 工作量大 ，以历史资料为依据确定目前价值，必须充分分析这种假设的可能性15收益法含义：通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估法16.房地产：土地，建筑物，及其上定着物17房地产特征：1位置固定性2.耐用性3.影响因素多样性4投资大良性5保值增值趋势18.土地使用权：土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权出让，出租，转让，抵押，投资的权利。属于无形资产范畴，是无形资产中的对物产权19.土地资产的特性：包括自然特性和经济特性自然特性：1.土地面积的有限性2土地空间位置的固定性3.土地使用价值的永续性和增值性4土地的不可替代性经济特性：1用途多样性2.经济地理位置的可变性3可垄断性20.土地资产价格类型1.基准地价：城镇国有土地的基本标准价格2.标定地价：市，县政府根据需要评估的正常土地中，在正常经营管理条件和政策作用下，具体宗地在一定使用年限内的价格21。土地资产价格的特点：1.土地价格不是土地价值的货币表现 2 土地价格主要有土地的需求决定3.土地价格具有明显的区域性 4 土地价格的上涨性22.影响地产价格的因素：1.一般因素2区域因素 3.个别因素 一般因素包括：1行政因素2社会因素3经济因素 个别因素包括：1位置2地形地质3面积4地块形状5土地利用23.土地使用权的评估原则：1替代原则 2最有效使用原则3变动原则4供需原则5贡献原则2