广东中山坦洲房地产市场调查报告.doc

房地产E网-房地产物业管理资料库广东中山坦洲房地产市场调查报告中原南部考察第一篇：坦洲房地产调查报告 【导读】n 区域自身情况n 区域房地产市场态势n 区域房地产市场比较n 区域总结一、区域自身情况n 坦洲简介坦洲镇位于珠江口西岸，地处中山市最南端，毗邻珠海经济特区，邻近香港、澳门，交通便利，基础设施完善。全镇总面积136平方公里，土地资源丰富，人口接近15万。全镇有耕地4万多亩，山地近3万亩，农产品和海鲜等物产丰富，素有“金斗湾”美誉。近年坦洲经济社会发展迅速，先后获得 “广东省卫生先进镇”、“广东省企业百强镇”、“广东省文明示范镇”、“国家卫生镇”、“中山市工业强镇”、“广东省教育强镇”等荣誉称号。附图 坦洲区域位置n 坦洲交通坦洲镇交通便利，地理位置优越。到广州、深圳只需要80分钟车程，到珠海、澳门仅10-20分钟便可到达。中山港、神湾港、珠海港、珠海机场、澳门国际机场近在咫尺，半径100公里范围内还有广州、深圳、香港等多个国际机场。连接京珠高速公路的广东西部沿海高速公路2005年建成通车，并在坦洲工业园附近留有出口；同时连接市区的中山市一级公路城桂路二期穿越坦洲；港珠澳大桥落脚珠海拱北，使坦洲与珠海、澳门、香港连为一体，为坦洲的发展带来了勃勃生机。- 往珠海九洲港或拱北出入境关口约 12.5 公里。 - 往澳门国际机场约 36 公里。 - 往中山市区或中山港约 50 公里。 - 港珠澳大桥入口近在咫尺。 - 广珠高速公路西线、沿海高速公路都贯穿坦洲境内，并设有出入口。n 经济状况2006年，坦洲镇经济总量进一步壮大，实现国内生产总值43.8266亿元，增长17%，工业总产值120.6154亿元，增长16.95%，完成税收7.9757亿元，增长24.3%。坦洲经济展现持续稳定、健康发展的良好态势。n 工业状况：坦洲镇致力发展外向型工业，以建立高标准工业园区为招商引资平台，已建成颇具规模的第一工业园区，而规模最大，标准最高，环境最美的中山火炬高新技术坦洲工业园正在全面开发和建设中。园区内配套设施完善，设有海关办事处、动植物检验检疫办事处、港澳车辆查验场等机构和场所，实现EDI联网，为客商提供“一站式”的通关服务。2002年成为中山市首批工业强镇,2005 年工业总产值112亿元。n 农业状况：坦洲镇不断调整农业和优化生产结构，加大对农业基础设施投入，促进了农村经济稳步发展。2002年，投入300多万元建成农路总长38公里，已建成农路近120公里。在确保粮食生产稳定的基础上，继续把重点放在种植业和水产养殖上，增加蔬菜水果面积3000亩，优质水产养殖面积2000亩。全年农村人均纯收入为6358元，比去年增长35.42%。 n 生活设施近年来不断引进国际先进理念，依照国际先进标准开展城市规划建设，改变人居环境。城镇路网四通八达，50米宽的坦神路贯穿全镇，南坦路连接105国道。中国银行、农业银行、工商银行、建设银行、交通银行等金融机构分别在镇内设立了支行或办事处，并开通了国际金融结算业务。镇中心区集住宿、餐饮、娱乐、休闲于一体的超三星级标准酒店及其他场所和设施多间，一家占地100亩的五星级酒店正在筹建中，周围半小时车程范围内还有4个高尔夫球场。镇内商品齐全的购物中心、幽雅别致的卡拉OK与及公园、健身广场等设施一应俱全，足以满足日常消费和娱乐的需求。二、区域房地产市场态势1、锦绣阳光花园楼盘类型小高层、独立别墅、联排开发商中山市锦绣大地房地产有限公司代理商自销楼盘地址中山市坦洲镇新行政中心区销售部热6633888在售均价小高层3700元/，别墅70008000元/、联排50006000元/、商铺50006000元/总建筑面积145万占地面积66万（989亩）绿化率22%容积率2.2特别说明：目前该楼盘在售小高层一梯4户均价高达3700元/，而销售速度依然很快，在两年时间内完成了近5000套的销售速度。其中80%为珠海人购买。别墅和联排销售也非常快，供不应求。锦绣阳光花园户型鉴赏锦绣阳光花园综合分析优 势（）劣 势（）p 占地面积接近亩，规模庞大 p 小区配套和周边配套成熟p 位于坦洲镇坦神北路坦洲政府新行政中心，交通便利 p 可选择户型多p 价格低，性价比高，受到客户青睐p 小区密度大p 楼距小，私密性不强。p 地理位置优越，升值潜力大p 坦洲房地产市场竞争不大，高档楼盘尚欠缺，项目别墅单位有良好的发展机遇 p 项目市场知名度已经形成p 坦洲区域房地产市场竞争将越演激烈，项目后期产品将面临更大的挑战p 项目交楼时间较长，降低某部分客户的购买信心机遇（）挑战（）2、州际新天楼盘类型多层、小高层开发商中山市新州际房地产开发有限公司代理商自销楼盘地址中山市坦洲镇南坦路68号销售部热均价格3300元/总建筑面积35万占地面积19万绿化率35%容积率1.8州际新天户型鉴赏p 户型方正实用，东南朝向；p 干湿分明，间隔合理；p 正对中庭园林，视野开阔；p 户型方正实用，间隔合理；p 侧阳台设计，270度广阔视野p 正对中庭园林，视野开阔；州际新天综合分析优 势（）劣 势（）p 交通方便快捷p 周边配套成熟p 户型方正实用，通风采光性好p 建筑风格有特色，属于欧式风格p 小区配套较少p 地理位置优越，升值潜力大p 项目市场知名度已经形成p 坦洲区域房地产市场竞争将越演激烈，项目后期产品将面临更大的挑战机遇（）挑战（）3、中澳新城楼盘类型多层、小高层、高层开发商中山市金城房地产开发有限公司代理商自销楼盘地址中山市坦洲南路与界狮南路交汇处销售部热6219986平均价格小高层3200 3300元/总建筑面积万占地面积万绿化率3%容积率2.42中澳新城综合分析优 势（）劣 势（）p 交通方便快捷p 周边配套、小区配套成熟p 社区规模较大p 地理位置优越，升值潜力大p 一期景湖居低价入市，销售速度快，市场口碑较好，项目市场知名度已经形成 p 坦洲区域房地产市场竞争将越演激烈，项目后期产品将面临更大的挑战机遇（）挑战（）4、名苑花园楼盘类型多层、小高层、高层开发商普源地产 代理商自销楼盘地址中山市坦洲镇沙坦大道（中珠快速干道）销售部热均价格3000元/总建筑面积占地面积300多亩绿化率3%容积率.名苑花园户型鉴赏户型方正实用，双阳台设计，通风采光较好以二房单位和小三房单位为主名苑花园综合分析优 势（）劣 势（）p 交通方便快捷p 周边配套成熟p 项目周边规划均为楼盘住宅区，配套可共享 p 入市价格较低p 靠近中珠快速干线，噪音影响较大p 临近安阜村，周边卫生状况较差p 靠近坦洲镇新工业园区，发展潜力较好 p 坦洲区域房地产市场竞争将越演激烈，项目后期产品将面临更大的挑战机遇（）挑战（）5、汇乔花园楼盘类型多层、小高层、高层开发商汇乔地产楼盘地址坦洲镇坦神北路（新汽车总站旁）销售部热线07606633882平均价格3200元/总建筑面积45000主力户型73120实用两房、三房为主总栋数/户数12栋472户汇乔花园户型鉴赏汇乔花园综合分析优 势（）劣 势（）p 交通方便、快捷p 周边配套成熟p 户型创新程度较高，入户花园和内庭院吸引力较大 p 小区规模较小p 小区配套不完善p 楼距较小p 位于坦洲新行政中心的核心，地理位置优越，升值潜力大有政府官员口碑，利于开拓政府人员市场p 坦洲区域房地产市场竞争将越演激烈，项目后期产品将面临更大的挑战机遇（）挑战（）三、区域房地产市场比较坦洲主要楼盘客户群组成分析港澳珠海本地其他州际新天8%85%5%2%中澳新城7%80%8%5%锦绣阳光花园10%80%5%5%中澳美丽花园6%74%10%1%汇乔花园5%90%3%2%骏逸华庭80%10%5%5%坦洲楼市是针对珠海市场进行开发和推广的，这点从坦洲楼盘的销售推广策略可以看出。尽管坦洲在行政区划上属于中山，但坦洲楼盘很少在中山的媒体上进行推广，而是转向珠海媒体，坦洲楼盘的主要消费群体是珠海人（骏逸华庭除外）。坦洲主要楼盘套数配比：公寓二房二厅三房二厅四房二厅复式别墅总套数州际新天无257499无44无800中澳新城无1803304446无600锦绣阳光花园无10079010010未知1000中澳美丽花园无3467346654无1200汇乔花园18066226无无无470坦洲镇的主要楼盘的建筑面积集中在81130平方米之间的二房二厅、三房三厅为主，60平方米以下小面积户型较少（汇乔花园主打小面积户型除外），还有少量的复式及别墅。四、区域总结n坦洲现有的市场主要针对珠海，说明珠海与坦洲之间的消费置业不存在排斥，几乎超80%的比例足够说明坦洲是珠海后花园。n