2010年第1期常见房屋买卖纠纷问题汇总及专业答疑.doc

问：在什么情况下，房地产买卖合同无效？答：违反法律、法规的房地产买卖合同无效。无效的房地产买卖合同，从订立时起就不具有法律的约束力。房地产买卖合同被确认为无效后，当事人一方有过错的，应当赔偿对方因此遭受的损失。当事人双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。问：房产证延迟拿到，请问如何维权？答：根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第18条规定：由于出卖人原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应承担违约责任。合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。问：二手房买卖中，面积发生误差怎么办？答：除非你们在合同中有明确的约定：“该房屋按照具体面积计价，出现面积误差参照新商品房买卖面积误差解决方式解决。”否则你不能要求退还面积差价款。二手房买卖中影响二手房定价的因素很多，比如房屋环境因素、房屋质量因素、房屋年代因素，甚至包括房屋装修因素、房屋物业管理质量因素、房屋附属家具电器因素等，其影响价位的因素比新商品房买卖要多得多。而且，二手房买卖合同中，也没有约定“房屋的单价或是房屋面积以房产证为准”等内容，所以一般认定双方之间的房屋买卖是按套计价。根据目前的二手房交易习惯，二手房买卖双方一般都会亲自到实地看房。买卖双方对房屋的实际情况包括面积情况都非常清楚。所以一般情况下，二手房都是按套计价，并非按每平米单价出售，因此不存在补交面积差价款的问题。当然，如前所述，如果在合同中明确约定“该房屋按每平米单价计算”的除外。问：物业服务不到位可以起诉吗？答：可以起诉。根据最新司法解释，只要物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护等义务，业主就有权起诉要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。问：什么是地铁商业？答：地铁商业是指在地铁内建造的一些带有盈利商业性质的地铁商铺、商业街、地下商城等。主要形式体现为地铁商铺（地铁商铺是地铁过道商铺与地铁商业街或商业城的统称，不包括建在地铁车站地面上的商铺。地铁过道商铺一般指建造在地铁过道或地铁售票站附近的商铺，这种类型的商铺比较常见。）、商业广告以及地铁线各站厅配置的以冲印、西点、便利店等经营便利性商品和服务的不同业种组合的商业服务网点。商业网点基本采用连锁经营方式。问：承租期间房子被出售，新房主却不同意出租怎么办？答：依照我国合同法的规定，买卖不破租赁，即租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，这是债权优先物权的表现。所以，你有权利要求新房主继续将房屋出租给你。问：买房先公证，等产权证下来再过户，这样安全吗？答：只公证不过户对买房人来说存在巨大风险。因为在我国房地产法律、法规中，买卖双方一旦发生纠纷，房产证是房屋所有权的第一证据，购房合同属于次要证据。一旦卖房人将房屋抵押或转售，买方人的利益将无法保证。另外，公证机构应该根据房产证的所有权而不是根据买卖合同来做公证，如果双方发生纠纷走诉讼程序，其公证效力也将受质疑。买房不是一件小事，动辄就是几十万，所以提醒消费者，对于没有房产证的房子，一定要多加小心，目前还没有一种合适的办法处理这种交易，保证双方的利益都不受到损失问：什么是“独家委托”?答：指业主将自己的房产委托给中介公司代理销售,中介公司以业主的委托条件销售该房产。而房主在约定的期限内不能自行出售该房产或委托其他中介公司和个人来作该房产的代理出售行为。问：转让项目需符合哪些条件？答：属于房地产开发项目的在建工程的转让需符合下列条件：（一）土地使用权已经依法登记，取得房地产权利证书；（二）取得建筑许可证和开工许可证；（三）除付清地价款外，投入开发建设的资金已达到工程款预算投资总额的25%以上，并经注册会计师验资；（四）土地使用权未抵押、查封。问：交易过程没有土地证有关系吗？答：没有关系，可公证，但按若按揭贷款，得减去土地价格，具体按揭成数，各大银行都不同，一般：（1）商品房可贷房屋评估价格（不包括土地价格）的70%；（2）划拨的则为50%。问：我可以申请暂停供暖吗？答：可以。物业法有规定：“物业管理区域实行整体供热的，部分业主要求停止供热并以此为由拒绝交纳供热费，不予支持。”反之，分户供热的是可以报停的。问：通过中介购房什么时候付中介费？答： 要看您与中介公司的合同中约定何时支付中介费用，要依约办理，否则可能会违约。应该先和买家签订合同。然后在银行办理转按揭手续。原则上应该在房产证取得后转让。问：什么人能申请补充住房公积金贷款？答：只要借款申请人在申请贷款前六个月正常连续缴存住房公积金（包括时间和金额）即可取得住房公积金贷款资格，在申请住房公积金贷款时同时可以申请补充住房公积金贷款。问：婚前房屋婚后出租收益属于共有吗？答：按照我国婚姻法及司法解释，婚前一方个人的财产，无论夫妻共同生活过多少年，都不会转为夫妻共同财产，婚前张先生取得房产证的房屋为其个人财产，而房屋婚后出租的收益，属于夫妻共有财产问：商铺转租房主能解除合同吗？答：房主无权解除合同。依照法律规定，房主知道承租人将房屋转租，六个月内未提出异议，以后再以承租人未经房主同意转租为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持问：工业用地是否更改造为居住地或商业用地？答：根据国家有关规定，目前工业用地转化为商业用地主要有三个途径：一是必须符合城市总体规划，并需经过规划部门批准；二是如符合城市规划可以改变为商业用途的，按照现行土地出让办法的规定，其出让应当通过招标、拍卖或挂牌等方式公开进行，工业用地原使用人和买受人不得自行进行买卖；三是通常的做法，可由工业用地使用人与所在区县的土地管理部门联系，由土地的收购储备机构根据年度收购储备计划安排收储问：对集体土地使用权有哪些规定？答：根据中华人民共和国土地管理法的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。问：产权证写错应该怎么办？答：个人须提交身份证明材料，购房合同、补充协议、物业承诺书等文件。房主名字错误，可凭购房合同和身份证到发证机关办理更正手续即可。问：对合作建房有哪些规定？答：对一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产，并以产权分成的合作建房视为房地产转让。在2001年8月6日后，房地产管理部门不再审批合作建房。对已交清地价款的出地方，出地方直接进入土地交易市场，通过挂牌交易、招标、拍卖等方式寻找合作方；对已取得行政划拨用地、历史用地、协议用地土地使用权的单位需寻找合作方的，须经过规划国土部门对规划、用地等问题进行审核，并补交市场地价后，再进入土地交易市场以挂牌交易、招标、拍卖等方式寻找合作方。问：如何了解地价是否交清？答：对已办理房地产登记手续，并领取房地产证的，说明地价已经交清；对未办理房地产登记手续的，可以要求发展商出示由主管部门出具的地价款交清证明；对分期付款的，可以从土地使用权出让合同书中了解地价的分期付款额度。问：不同的城市购买属于二套房吗 ？答：二套房是以家庭为单位认定的，即您或家人名下已有房产，无论在何地再买仍属第二套房。问：房产合同中的不可抗力指的是什么？答：不可抗力是一种人们不能预见、不可避免、不能克服的自然、社会现象客观情况。社会现象则包括但不限于战争、市政工程建设和其它政府政策。国家原因也应当具备三个条件：（）不可预见性；（）不可避免并不能克服；（）原因的国家性，即产生这一事件的原因来自国家依法行使行政或司法权力，而不是由于当事人过错、第三人过错或自然现象。综上，属不可抗力，可行使抗辩权。很多开发商延期交房将原因归咎于不可抗力，但广大业主一定要了解延期交房的具体原因是什么，如果不是因为战争、疫情、国家政权更迭、自然灾害等都不属于不可抗力。问：如何验房，需要哪些工具答：验房必备工具：1、小榔头：拿小榔头轻轻敲击已经初步粉刷的墙壁，如果听到沉闷的碰击声，则说明质量没有多大问题。2、手电：用手电看墙壁是否平直，有没有凸出或者凹陷的部分。用手电抵住墙壁底部，往上照去，出现阴影的部分就是有问题的地方。3、纸片：检测在厨房、卫生间预留的排气通道是否正常。用火点燃纸片到冒烟，放在烟道口下方十公分左右，如果烟上升到烟道口立即拐弯吸走，那么就证明排气通道没有问题。4、卷尺：测量顶梁、窗框、卫生间高差、层高和房屋面积。5、电笔：主要用来检查插座；如果没有电笔，也可用有指示灯的插排。6、软管：测量地面的平整度。将注满水的软管两端分别置于地面两侧靠墙处，待软管内的水静止后，用尺测量两端高度；如果两端高度差超过0.5cm，则地面需要进行平整。7、乒乓球：测量卫生间地面的坡度。按规定，卫生间地面一定要有坡度，朝向地漏位置。将乒乓球放在卫生间门口及墙体底部，轻推一下，问：办理赠与公证应提供的证明材料？答：（1）赠与人和受赠人的身份证、户口本，以及赠与人的婚姻状况证明；（2）赠与财产为共同财产的，由共有人作为共同赠与人亲自到公证处申请办理，或签署同意赠与声明书；（3）赠与财产的权利凭证，如房地产证，存款凭证，股票等；（4）赠与合同；（5）赠与合同中，如有关于赠与人与受赠人亲属关系的表述，应提供相应亲属关系证明；（6）公证员认为应当提供的其他证明材料。问：办理遗嘱、遗赠公证应当提供的资料？答：（1）遗嘱人的身份证、受益人的身份证影印件，以及遗嘱人婚姻状况证明，遗嘱人未婚的，在公证员面前发表未婚声明；（2）遗嘱所处分的财产凭证，如房地产证，存款凭证、股票等；（3）草拟遗嘱，遗嘱必须由立遗嘱人亲笔书写，如本人书写有困难的，可由公证员代书、立遗嘱人在上面签名或盖章，并捺指印；（4）立遗嘱人死亡以后，受益人应带遗嘱到公证处办理遗嘱继承公证；（5）公证员认为应当提供的其他证明材料。问：已购公房与其他产权在交易时有什么不同？答：产权性质主要分为私产平房、已购公房、经济适用房、商品房。主要区别就是土地的由来。已购公房和经济适用房的土地是国家无偿划拨的，商品房的土地是国家有偿出让给开发商的。因此，在再次交易时，已购公房和经济适用房需要交纳土地出让金，商品房的再次交易时无须交纳土地出让金。问：在交付商品房时与样板房不一致该如何处理？答：房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致；未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致，不一致的，按合同违约处理。问：认购协议存在不公平条款如何处理？答：违约条款悬殊过大，你可以要求开发商按公平的原则适当调整修改，但是这样条款并不违法。问：土地征用的审批权在县级吗？答：土地使用的审批权在省级人民政府或国务院，县政府无最终批准。至于由省还是国务院批，视土地性质和面积而定。问：收取物业费是否有时间规定？答：开发商无权提出此要求。但如果是开发商请的物业公司，则存在以下情况：如果业主公约有约定，按照业主公约履行；如果没有约定，则物业公司的要求是要约，您可以不接受，双方通过协商解决。即将出台的北京市物业管理实施办法规定，物业预收费最多不超过1年。问：按揭贷款的第二套房产契税是多少？答：契税按1.5%计算。契税税率是以购买的单套房屋的建筑面积为依据的，不是以购房累计建筑面积为依据的。问：买的是期房，现在可否凭购房合同提取公积金？答：提取公积金所需的材料：复印件购房契税完税凭证缴交公积金的人(也就是新的产权权属人)的身份证复印件支取公积金申请表(该申请表在缴交公积金的银行领取并由缴交单位盖公章)就可以去办理支取住房公积金了。你可以凭你购房后去银行办理公积金贷款的公积金缴交证明缴交人的身份证银行还款帐号这些资料去银行办理支取住房公积金用于偿还银行贷款，正常是一年支取一次，但如果你的贷款跟缴交公积金的银行是同一个银行，那你可以在银行去申请公积金每月还款的业务，现在暂时开办每月还款业务的只有建行。你们第一次支取的公积金(在交易过户完成后即可办理支取手续)可以夫妻双方一起的将原帐户内所有余额全支取出来，你要提前还贷也是支取出来公积金帐户后再转帐进贷款还款帐户的，双方没冲突。问：开发商买一楼送私家花园的做法是否合法？答：根据我国法律的相关规定，小区绿地一般情况下是属于业主共有的，开发商无权单独卖给一户业主。问：租住房屋修补的费用该由谁出？答：依照合同法第220条、第221条之规定出租房破损的维修费应该由房主承担。问：什么情况下，开发商不得刊登房地产广告？答：凡下列情况之一的房地产，房地产开发企业不得刊登广告，广告发布者不得发布其广告：（一）未取得商品房预售许可证的预售商品房；（二）在未依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的房屋；（三）违章建设的房屋；（四）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋；（五）权属有争议的房屋；（六）法律、法规规定禁止不得出售的其他房屋。问：婚前一方买房是否可以婚后共同贷款？答：房屋产权属于他个人，假如你帮他还款了只能享有对他的债权。婚前财产结婚后仍属于个人财产。婚前财产如果没有约定，是私有财产。婚后财产没有约定的，是公有财产。所以如果你不想一起还款，结婚后约定房子由他个人承担还贷就可。至于你的车和房，如果是婚前买的，那永远是你的私产。如果是婚后买，那在买之前要和他约定一下。问：更改已备案房屋的产权人，需交纳哪些费用？答：您可以市房产局或所在区房产局办理。一、到市房产局办事大厅，申请办理程序：1、一楼咨询台领号，等候区等待叫号；2、一楼25-26、29-34号窗口按号受理；3、受理后，领取受理凭证（取件凭证）。二、取件程序：1、凭受理凭证到二楼北侧交费；2、凭受理凭证和身份证明到二楼85号窗口领取房屋所有权证。三、相关费用：查档费：100元/证，登记费：住宅80元/套，非住宅550元/套。（现半收取）因坐落的街道门牌号码变更、权利人姓名变更而申请房屋变更登记的，登记费减半收取。问：武汉集体户口，通过购房落户城区受限制吗？答：根据您提供的情况分析，若您现在属于挂靠在单位的集体呼户口，已属于武汉市常住户口。因此迁移户口不受落户政策的限制。问：买的房产有大土地证，没有小土地证，能去补办吗？答：有大土地证，没有小土地证，可以到土地管理部门去办理，办理时应提交土地登记申请书、房屋所有权人身份证原件及复印件、房屋所有权证原件及主页复印件以及其他应提交资料。问：民间借贷能否办理房地产抵押登记？答：民间借贷是指公民与公民之间或公民与非金融企业之间的借贷。民间借贷可以依法办理房地产抵押登记。问：企业间借贷可否办理房地产抵押登记？答：我国的法律规定企业之间不能进行融资行为，企业间以房地产抵押借款的，不能办理抵押登记。问：公用设施能否抵押？答：公用建筑面积包括应分摊公用建筑面积和不分摊公用建筑面积，大堂、设备层、技术转换层属于公用建筑面积，无论是否已分摊在业主的购房面积中，都不能单独办证。小区会所能否办证，根据土地使用权出让合同书的相关约定及是否分摊面积等依据予以确定。房地产抵押的前提是应具有房地产证，如小区会所已单独办理房地产证，可抵押；但大堂、设备层不能单独办证，因此不能抵押。问：签订新房现售合同有哪些注意事项？答：（1）购房合同的各项内容要尽可能全面、详细，各项规定之间要避免相互冲突，尤其是不能与国家的政策法规相冲突；文字表述要清晰、准确；签订合同的买卖双方身份、责任要明确。（2）合同上的项目名称，一定要与项目位置联系在一起，以免日后有出入。（3）房屋的档次和装修标准一般采用附件形式附在购房合同之后，这一内容的表述一定要详细、具体。（4）其他条款如付款方式、办证义务等都应详细、具体的加以说明。（5）违约责任的约定一定要对等。一般承担违约责任的违约事项包括：签订认购书后，购房者不买房或要求换房，开发商不卖房或要求换房；购房者不按期付款；开发商不按期交房；面积变动超过约定幅度；房屋装修标准、质量不合要求，保修不到位；产权过户手续不全或不能按期办理等。问：什么时候签订现售合同？答：在购买已经竣工验收合格交付使用并办理了初始登记的房地产时，签订现售合同。问：父亲和哥哥的共有房产有嫂子的份额吗?问：您好，我想请教一个问题。我父亲和哥哥共有一套房产，经公证各占50%，我嫂子现与哥哥离婚，她要求得到我哥哥那50%的一半，是否有法律依据？如果当初父亲和哥哥没有公证份额，嫂子是不是就不能分到？谢谢！答：如房屋是婚后购买，则你嫂子有权参与你哥哥的50%部分的分配；如系婚前购买，则无权。如当时未公证份额，你父亲与哥哥也是各占50%。问：申请公积金贷款的额度是多少，可以贷款多长期限？答：首先，贷款金额不能超过住房公积金贷款规定的最高额度。目前，每月住房公积金缴交额：1、单身职工实际月缴存额高于438元，最高可贷款30万元；2、单身职工实际月缴存额不高于438元，但不低于182元，最高可贷款20万元；3、单身职工或已婚职工申请人本人实际月缴存额低于182元，不能安排贷款；4、已婚职工申请人本人月缴存额高于438元，其配偶月缴存额高于438元，以户为单位最高可贷款50万元；5、已婚职工申请人本人月缴存额高于438元，其配偶月缴存额低于182元（含不缴存公积金），以户为单位最高可贷款30万元；6、已婚职工申请人本人月缴存额不高于438元，但不低于182元，其配偶月缴存额高于438元，以户为单位最高可贷款50万元；7、已婚职工申请人本人及其配偶月缴存额都不高于438元，但都不低于128元，以户为单位最高可贷款40万元；8、已婚职工申请人本人月缴存额不高于438元，但不低于182元，其配偶月缴存额低于182元问：购房预定款性质的费用可以退还吗？答：不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质的费用。符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。问：合买商铺，产权证仅有一人，需要补办些什么手续？答：根据物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让何消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。因此，如果办理产权登记，登记的是你弟弟的名字，那么，你弟弟对该房屋有完全的处分权。而你们私下签订的出资协议，只是一种债权，不发生物权的效力。建议你和你弟弟到登记机构办理共有权登记手续。问：哪些房产登记需要由当事人共同申请？答：房产买卖、抵押、分割、交换、赠予等房产登记由有关当事人共同申请。问：房产证可否写孩子的名字?(未成年)答：房产证房屋所有权人年龄必须在18周岁以上，不满18周岁，不能办理产权证。问：前公司缴纳的公积金和现在的不在一个账户？答：请办理账户转移手续。本管理部内部转移且转移银行不变，只需提供身份证原件，按要求填写公积金转移申请表并由转出单位加盖公章后到中心2楼0号柜台办理转移手续。转移至其他管理部或银行的，需要提供工作调令或工资转移关系、身份证等资料的原件，按要求填写公积金转移申请表并由转出单位加盖公章后到中心2楼提取柜台办理转移手续。问：延期交房的违约金赔付标准是多少？答：你们的要求是合理的，如果合同约定的违约金过低，不足以弥补实际损失的，依据合同法的规定可以请求增加赔付额。建议你们分别提起诉讼，由于内容基本相同、又是同一被告，为节约诉讼成本法院会考虑并案审理。问：经济适用房怎样办贷款？答:如果是购买新经济适用房的话，需要和开发商协商，确定贷款方式。经济适用房上市之前是不允许做抵押的，在五年内如果交易，在交相关税费下还要补足差价，即使五年以后可以上市交易，仍要交纳相关的费用。问：什么是“营业税”？答：“营业税”是指对销售房地产的单位和个人，就其营业额按率计征的一种税。问：“国11条”公布会不会影响公积金贷款？答：“国11条”公布，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40，贷款利率严格按照风险定价。注：国务院办公厅近日下发关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，提出11条调控楼市的具体措施，称为“国11条”。问：房屋按揭贷款需要哪些手续？银行要收取哪些费用？答：主要有四个步骤，第一是申请：借款人持以下证明文件到贷款经办网点填写申请表：* 有效身份证件；* 婚姻状况证明；* 质押、抵押证明文件，以保证人提供担保的，须有担保证明文件。第二是银行审贷：银行对借款人担保、信用等情况进行调查，按程序进行审批，并将审批结果通知借款人。第三是签约：借款人的申请获得批准后，办理以下手续：* 与银行签订借款合同和相应的担保合同；* 办理公证、保险、抵(质)押登记等手续。第四是发放贷款：招行在借款人办妥相关手续后，将贷款发放至借款人个人账户并根据借款人的委托将贷款划付相关的收款方账户。由于开发商会指定银行办理按揭，因此实际做贷时，所需时间不长，一般半天就够了。问：如何理解楼盘土地使用年限？答：购房时，您可以要求开发商提供土地使用权证。上面表注的期限就是该楼盘的土地使用年限。购买后房屋的产权是您的。土地使用权到期后，可以通过交纳土地使用费的方式重新获得使用权。至于土地使用费如何交纳、金额是多少目前还没有明确的规定出台。但有一点可以明确，根据宪法，国家如果征收您的房屋，是需要给您补偿的。问：准现房和现房有什么区别？答：现房：所谓现房是指开发商已办妥房地产权证(大产权证)的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在成都市通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。准现房：准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。问：2010年大连市26个旧城区改造内容是什么？答：被誉为改善民生温暖工程的“五个一”工程，今年将持续升温，目前，已初步落实项目56个，计划投资33.89亿元。2010年大连市26个旧城区改造半岛晨报提要：2010年，本市将继续实施城市“五个一”工程，到目前，城市“五个一”工程初步落实项目56个，计划投资33.89亿元。被誉为改善民生温暖工程的“五个一”工程，今年将持续升温，目前，已初步落实项目56个，计划投资33.89亿元。2010年，本市将继续实施城市“五个一”工程，到目前，城市“五个一”工程初步落实项目56个，计划投资33.89亿元。其中：开发改造旧城区项目26个，拆除旧区建筑面积25.6万平方米，总投资25.31亿元；新建停车场9座，总面积13.08万平方米，停车泊位3891个，总投资5.66亿元；新建市民健身（或文化、娱乐、休闲）场所7处，总规模47万平方米，总投资1.01亿元；改造集贸市场6个，总规模3.67万平方米，总投资6300万元；改造路街8条，总长度28.5公里，总投资1.29亿元。县市区“三个一”工程目前落实项目38个，计划投资额22.48亿元。其中，旧区改造项目17个，拆除建筑面积21.36万平方米；改造集贸市场6个，路街7条，建设停车场和市民健身（或文化、娱乐、休闲）场所各4处。问：第一套房贷款已还清再贷款买房属于第二套房吗？答：对于已利用银行贷款购买首套自住的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可以照首套自住房贷款政策执行，但借款人应当提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。当地人均住房平均水平以统计部门公布上年度数据为准。其他均按第二套房贷执行.问：只交了首付,没有办买卖合同备案,是否可以退房？答：如果退房需要具备以下几种条件，否则将不能退房。一、置业者与开发商签订的房屋销售合同无效，置业者有权退房。置业者与开发商订立的房屋销售合同被法院或者仲裁机构确认为无效后，置业者则有权退房，开发商应将购房款退还置业者。通常，导致房屋销售合同无效的表现形式主要有以下两种：(1)开发商的项目开发违法，没有履行法律规定的手续，不具备完备的法律文件，因此违反法律的禁止性规定或者违反社会公共利益，导致合同无效。(2)开发商采取欺诈手段，诱使置业者与其订立房屋销售合同，合同无效。问：商住用房和住宅用房有何区别?答：商住用房是一种不规范的简称，可以是商品住宅用房的简称，也可以是商业、住宅混合用房的简称，但通常是指商品住宅用房，而住宅用房则比较明确。在目前市场化的环境下，住宅用房除少部分为政府投资建设的安居房外，一般都是市场商品房。问：不收房即可不交物业费吗？答：物业管理条例规定的“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”是指按照正常程序建设单位尚未出售或尚未通知业主收房，或由于商品房出售人原因致使房屋未达到交付使用条件等情况下，因买受人并未购买或（非自身原因所致）未收房而并未享受物业服务，故在此前的物业服务费用由建设单位承担。但这并不意味着买受人可以利用这样的规定而故意拖延收房。一般情况下，若买受人无正当理由拒绝收房的，以出卖人书面通知收房的日期为房屋交付日，此后物业服务费由买受人承担，相关风险也转由买受人承担。新版的浙江省商品房买卖合同示范文本第十二条对买受人原因导致房屋未能按期交付的，还可约定买受人的违约责任。故，买受人万不可以为只要拖延收房就可迟交物业费。问：代办房产证多长时间能拿到？答：法律只是要求开发商在交房后90天，向房屋主管部门报齐相关手续。对于办下产权证的时间，开发商做不了主。上述时间属于当事人约定。问：在中介购房如对购房价格有疑问如何处理？答：代理人和经纪人应当按委托人委托的价格买卖房地产。因此，当对购房价格有疑问时，可查阅委托人出具给代理人的销售委托书中有关价格的事项。问：房产过户给子女(未婚),若其离异,配偶是否有产权？答：根据中华人民共和国婚姻法第十八条的规定，有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：(1)一方的婚前财产；(2)一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；(3)遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；(4)一方专用的生活用品；(5)其他应当归一方的财产。根据法律规定，如果你在小孩婚前将这套房产给他的话，这属于他的个人婚前财产，所有权归属个人。但如果在他离婚时产生了房屋增值，该增值部分属于夫妻共同财产。夫妻双方对共同所有的财产，有平等的处理权。问：签订购房合同应该注意哪些？答：通常情况下，商品房的买卖合同是政府房产管理部门提供的范本，主要内容均有规定。在签订合同时应仔细阅读合同中的条款内容，如自己所要约定的内容在范本合同中没有，可以在空白条款中填写清楚，或者另行签订补充合同。特别提醒：对自己所关注的内容一定要在合同或补充合同中进行约定，不可听信卖方的口头承诺。问：收楼时应当查验的证件有哪些？答：1选择第一项“验收合格”收楼条件的，开发商依法应当具备房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表（一般人简称竣工验收备案表）、住宅质量保证书和住宅使用说明书，缺一不要收楼，开发商将按照合同第九条规定负延迟交楼的赔偿甚至解除合同的责任。住宅质量保证书和住宅使用说明书是开发商自己出具的，容易具备，重点看前者的原件。大多数开发商都是无证交楼。2选择第二或者第三“（分期）综合验收合格”交楼的，由于（分期）综合验收合格证已经取消，并且为竣工验收备案表所取代，所以所查验的证件与1相同，即开发商依法应当具备房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表（一般人简称竣工验收备案表）、住宅质量保证书和住宅使用说明书。凡是以前合同约定按照分期综合验收合格或者综合验收合格交楼的，一律改按具备竣工验收备案表交楼。3选择其它项（例如第四项）收楼条件的，以合同约定为准。无论任何约定，如果没有通过消防、规划等验收的，是不能交楼的，购房者有问：夫妻一方买经济适用房，可以用另一方的公积金吗？答：可以以自己需要装修房屋为由将公积金提取。住房公积金的提取条件：1、职工购买、建造、翻建、大修自住住房的；2、离休、退休的；3、完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；4、出境定居的；5、偿还购房贷款本息；6、房租超出家庭工资收入的规定比例的；7、死亡或者被宣告死亡的。问：什么是进深？答：在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。问：什么是烂尾房？答：烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。“烂尾“的情况一般不会发生在房产推出销售的时候的，而是随着项目的不断推进，一步步显现。问：家居装修吊顶有什么好处？答：装修吊顶的作用如下：一、防止水气浸润和油烟散乱，好做清洁。如卫生间和厨房的吊顶。二、造型以变化空间，实现艺术创作。如客厅餐厅卧室。三、隐藏灯光，使灯具的反射光来表现柔和自然。模仿了自然光。四、隐藏管线。五、在屋顶不成水平时，通过吊顶来调整达到水平状。因为有这些作用，装修时需要吊顶或部分吊顶。问：房子“有贷在身” 该如何做交易？答：此类房屋交易一般通过买家提前支付首期款或委托融资公司交易两种方式完成。方式一：提前支付首期房款如果无法办理转按揭业务，因此他们一般会与买卖双方进行协商，如果买家有钱，可以建议买家一次性将房款付清，这样就可以先帮卖家付清贷款，之后房屋就可以正常交易了。当然，多数购房者是无法一次性付款的，并且很多人也会认为一次性付款不安全。对此，购房者在递件前先支付首期款来垫资，因为一般情况下，卖方所欠的贷款与买方的首期房款相差不大，并且先付首期款对购者来说压力不大，因此买卖双方都较容易接受。方式二：委托融资公司交易除了买方垫资以外，还可以通过融资公司或借贷公司来交易，也就是由融资公司借钱给卖方还款。通常中介公司都会有合作的融资公司，这些公司信誉较好，对买卖双方都较有保障。并且采用这种方式等于将贷款风险转嫁给了融资公司，对购房者来说是无风险的。购房者只要在融资公司与卖方的借贷行为完成后即可正常交易。而对于卖方来说，融资公司在放贷前会委托中介对其还贷信用及能力进行审核，审核通过后才可放贷，而卖方在卖房交易完成后按合同期限还款给融资公司即可。业内人士表示，由于此种交易涉及融资公司，一般人不太了解，容易疏忽一些细节，因此找中介公司代为办理比个人去找融资公司要安全得多。问：我是卖家，收了首付款，现在不想卖了可以吗？答：1、房屋买卖合同已成立生效，卖方毁约提出解除合同的，应承担违约责任，如合同约定5万违约金的，按约定执行；如买方因此遭受的实际损失大于约定的违约金，则买方有权要求卖方按照实际损失的数额进行赔偿。2、现买方已付首付，且通过银行贷款审批，如买方提出不同意解除合同的，则双方就合同解除权形成争议，卖方合同解除权是否成立、合同是否解除等由法院根据合同履行情况裁决确认。问:个人商业（商铺）用房贷款期限和限额？偿还方式？答:个人商业（商铺）用房贷款期限原则上不超过十年（含），单笔贷款额度不超过所购商业用房价值的50%。问:个人商业（商铺）用房贷款偿还方式？答:贷款期限在1年以内（含1年）的，可按月或到期一次性偿还本息；贷款期限在1年以上的须按月偿还贷款本息。借款人应于贷款合同规定的每月还款日前，主动在其存款账户上存足每月应还的贷款本息，由银行直接扣收其每月还贷本息。经贷款同意允许借款人部分或全部提前还款。问：什么是房产买卖合同（现售）公证？答：是指公证机构根据自然人、法人或者其他组织的申请，依照法定程序对房产买卖合同(现售)的真实性、合法性予以证明的活动。问：什么是“轮候查封登记”？答：两个以上人民法院对同一宗土地使用权、房屋进行查封的，国土资源、房地产管理部门为首先送达协助执行通知书的人民法院办理查封登记手续后，对后来办理查封登记的人民法院作轮候查封登记，并书面告知该房地产已被其他人民法院查封的事实及查封的有关情况。问：买房子后要办理哪些户口迁移手续,如何办？答：凡在本市购买房屋者须在所在派出所办理购房入户1、所需证明材料（1）申请入户的书面报告；（2）房屋产权证、他项权证或收件收据；（3）购房人与入户者关系证明、户籍证明（或户口簿）、以及劳动部门出具的失业证（指非农业户口）；（4）未满18周岁者不得单独立户；（5）其他相关证明材料。2、办理程序购房者申请入户，持以上的有关证明材料到派出所申请，凡被批准购房入户者，到派出所领取准予迁入证明后回原户口所在地派出所办理户口迁出手续，再凭准予迁入证明（第三联）及户口迁移证、身份证到派出所办理入户手续。问：不交公共维修基金不办入住合理吗？答：代收契税和维修基金是不违法的。但是将此和交房作为条件是不合适的。可以协商变更，或向法院申请撤销该条款。问：什么是“七通一平”？答：是指土地(生地)在通过一级开发后，使其达到具备上水、雨、污水、电力、暖气、电信和道路通以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。问：购买屋顶花园，为何办房地产证时却没写出来?答：现行的法律法规规定，屋顶空间是一个公共空间，是不能销售的，它不符合房地产登记条例的规定，所以在办理产权登记时没有体现出来。购房者只能从所签订的购房合同中体现其对屋顶的使用权利，但其产权并未得到现行法律、法规的保障。问：租房合同里的押一付三是什么意思?答：押一付三是押一个月的付三个月，那就是第一次要付四个月的租金，如果不租的话那个月的退给你。其目的是房主害怕承租人违约和破毁出租人的财物。问：地下停车库能否办房地产证？答：如果地下停车库属于小区配套设施，其权利归全体业主拥有，则不能单独办理房地产证；若地下停车库的权利在转让时有事先约定，并已缴清地价，办理初始登记时依据约定，确认登记人的权利，可以发房地产证。问：房地产的批地时间是什么意思？入伙是指什么？答：房地产的批地时间是开发商缴纳土地出让金后，与国土管理部门签订合同的约定土地归开发商使用的时间。入伙是指开发商将服务交付给购房人，购房人入住的时间。问：子女买房，可以支取父母的住房公积金吗？答：不可以，对该房屋拥有所有权的才能提取住房公积金。如果子女购房，父母是房屋共有人可以提取。问：房产权属调查包括哪些方面的内容？答：房地产权属调查包括：审查土地来源是否合法，占地是否超出规定的范围；审查建筑物有无合法批准手续，有无加层、超面积、改结构、改用途等情况；确定房地产的权利人、权利性质、权属来源、取得时间、使用年限、权利状况、变化情况和用途、价值、等级、坐落等。问：买房的公摊面积怎么算？多少才算合理？答：公摊面积的计算：建筑面积套内建筑面积公摊面积公摊面积公摊系数套内建筑面积公摊系数总公共分摊面积（套内建筑面积总套数）套内建筑面积套内使用面积墙体面积影响公摊面积的因素：1、户型 同一栋楼里一梯一户、一梯两户和一梯三户是不一样的，典式楼和板式楼市不一样的。2、套内面积 正如你所说，房子大就多点，房子小就少点。3、公共设施 只有楼梯和既有楼梯又有电梯是不一样的，公共设施、走廊越多公摊就越大。4、建筑规模 楼梯高度越高公摊越大。普通住宅的一般公摊比例：多层：8%15%小高层： 10%20%高层：15%30%问：什么叫房屋产权,产权包括什么?答：房屋产权指的是房屋所有对房屋所拥有的完全所有权,主要包括对房屋的占有,使用,处分和收益权。问：查封与预查封的期限是多少？答：查封与预查封的期限最长为二年；期限届满可以续封，每次续封的期限为一年；确有特殊情况需要再续封的，应当经过所属高级人民法院批准，且每次再续封的期限不得超过一年。查封期限届满未办理续封手续的，房地产登记部门迳为注销查封。问：什么叫组团(级)路?答：上接小区路、下连宅间小路的道路问：已改国籍的人房产证丢失如何补办？答：权利人应到房产证所在区域的产权登记中心申请房地产证灭失补发登记，并提交下列资料：1、深圳市房地产变更登记及其他登记申请表；2、身份证明；3、刊登有遗失声明的整版报纸；4、查档文件；5、遗失房地产证具结书；6、我国驻当地大使馆、领事馆出具的见证书，见证书应注明姓名前后的变化情况；7、法律、法规及规范性文件规定的其他文件。问：集体所有土地证的私房能过户吗?答：国家规定只能是红本商品房才能办理过户，集体用地房子只是用来保障原住民的居住用途。一般你这种情况公证处都不受理的。不过户短期不会有麻烦，但是以后政策变动难说。城市市区土地归国家所有,农村和城市郊区的土地,除法律规定归国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。土地证上他类有：划拔、股份、集体、商品等。问：二手房营业税计算年限是否以房产证日期为准？答：根据国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知（国税发200589号）的规定：（一）凡在2005年5月31日前购买新建商品住房的，以购房人取得的产权证或房屋交接书上记载的时间按孰先原则确定。（二）凡在2005年5月31日前购买存量商品住房的，以购房人取得的产权证上记载的时间确定。（三）凡在2005年6月1日后购买商品住房的，以购房人取得的产权证或契税清算后取得的完税凭证上记载的时间确定。根据国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知（国税发200589号）的规定：（一）“契税完税证明上注明的时间”是指契税完税证明上注明的填发日期。（二）纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。（三）个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，也适用通知的有关规定。其购买时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购买时间确定。个人需持其通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房的合法、有效法律证明文书，到地方税务部门办理相关手续。（四）根据国家房改政策购买的公有住房，以购买合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。问：什么样的户型尽量不要选？答：下面这些户型尽量不要选。1、客厅不独立：客厅左右都有通往卧室的门，这样的客厅毫无独立性可言，家人出入卧室都须经过客厅，如果有客人在谈话，实在是不方便。2、卧室不私密：客人去客厅，首先要经过卧室的门才能到达，这样使卧室无私密性可言；另外，卧室距离邻居的窗户太近，岂不是在别人的监视或监听下生活。 . 3、厨房欠考虑：厨房的水龙头与切菜案台不在同一侧，没有并联，这样把洗完的菜拿到案板上很不方便，把水淋得满地都是，有的碎菜还总要掉到地板上。4、卫生间居中：这不利于浊气散发。厕所居于住宅中部，厨厕相连，不能对外开窗，致使厕所门和排气窗经过厨房等弊病，污染了厨房卫生。5、异型房：用“垃圾”空间打造的异形房房子不能选。比如三角形，多边形，室内空间有锐角的房子尽量不要选。专家建议，购房者应尽量选择方方正正，比较“规矩”的房型。这样的房型改造、设计比较容易，也不容易造成浪费。问：住房改为门面，需办理哪些相关手续？答：改设计用途要到规划局办理，先进行申报，补交土地出让金和报建费用，再到房屋产权管理局办理变更登记。问：何用公积金装修自有住房？答：向本单位房管部门提出申请，要填个表，包括提取多少钱等内容，由有关负责人员报到公积金管理部门审批，然后会把钱打到你的银行卡里，这个卡是公积金所在银行的配套的银行卡一般申请装修，都能提出钱来，但如果人家要发票或收据，那只能等你装修发生后才行了问：深圳的房产证丢失怎么办？答：根据深圳经济特区房地产登记条例第四十八条规定，房地产权利证书灭失的，权利人应在深圳特区报或深圳商报声明灭失，并向登记机关报失，申请补发的，由登记机关作出补发公告，经六个月无异议的，予以补发，并在新颁发的房地产权利证书上注明“补发”字样。领取房地产证时按照相关规定缴纳工本费、登记费等相关费用，刊登补发公告的费用由业主自负。问：在房产证没有的情况下，签订的二手房合同有效吗?答：不可以，没有