考试大论坛简答题汇总.doc

十九、投资价值和市场价值的不同点 二十、拍卖评估二十一、客户认为评估价格过低 二十二、是否决定能购买有一个商业店铺二十三、市场法选取可比实例的要求 二十四、比较两个店铺价格的高低二十五、公开市场价值在成本法、收益法和假设开发法的参数选择中如何体现的二十六、店铺出租选取可比实例、确定出租和自营部分的收益应注意的问题二十七、租赁步骤 二十八、拆迁那补偿价格确定二十九、净收益确定存在的问题 三十、什么是选取可比实例的分配法三十一、转让在建工程需要的证件及技术路线 三十二、转让郊区的养猪场房地产三十三、评估熟地的投资价值采用哪种估价方法？ 三十四、拆迁评估三十五、拆迁遇阻 三十六、出售房地产需要了解其哪些情况 三十七、拆迁估价中的问题 三十八、最高最佳使用原则分析三十九、拍卖划拨土地 四十、价值标准与估价方法、对象、目的关系？四十一、房地产估价技术路线的确定过程 四十二、房地产抵押价值评估有哪些特点？四十三、估价技术路线与估价方法关系密不可分 四十四、技术路线应对哪些基本事项有充分的认识四十五、哪些是影响价格的因素 四十六、估价资料的搜集四十七、评估商业区中的民宅 四十八、交通对房地产价值的影响四十九、如何保障估价师独立、客观、公正估价 五十、投资价值和市场价值的不同五十一、房地产价格上升的影响因素 五十二、最高最佳使用原则应以一、某工厂拟以1000平方米的厂区土地与某房地产开发公司合作开发商品住宅，要求用假设开发法评估该熟地的价格。估价人员主要掌握哪些相关资料？1、该厂区土地使用权或能够证明土地权属的相关资料；2、该厂区土地现状的资料（也可回答土地的地势、地形、土质等）；3、该工业用地转换为住宅用地的规划许可证；4、该工业用地转换为住宅用地需要补缴的土地使用权出让金的有关资料；5、该地块的规划设计要求；6、拟建的住宅建筑物的成本、费用；7、当地住宅开发市场的平均利润水平；8、当地的资金利息；9、住宅的销售费用；10、当地的住宅市场的供求状况以及类似住宅的正常成交价格。二、某评估公司受甲公司委托，对其拥有的一处自建房地产进行评估，估价目的为抵押。该房地产占地面积3500平方米，总建筑面积4500平方米，2002年1月竣工。评估公司的评估结果为850元./平方米，甲公司拿到估价报告不解，其实际投入的成本已经达到960元/平方米，而且未考虑开发利润及利息；而评估公司认为评估结果是合理的。请问评估公司有何理由认为其评估结果是合理的？1、估价目的不同，不是因为转让而估价，是为抵押而估价，不具有可比性；2、价值类型不同，抵押评估是抵押价值，遵循谨慎原则，同时考虑快速变现，一般要低于市场价值；3、评估中房地产的成本采用的是社会客观成本，并非实际投入成本，客观成本比实际成本低，是正常的。4、房地产价格收市场供求关系的影响，当该类房地产的市场供大于求时，应该下调评估价值；5、该房地产于2002年1月竣工，物质折旧的可能性比较小，但不排除功能折旧和经济折旧。三、某饮料厂位于市商业中心，所处地段在城市规划中是商业用地。该饮料厂将迁往城乡结合部，欲将其全部房地产出售给一食品公司，要求评估该房地产的市场价值。估价人员采用房产、地产分估的技术路线，即首先采用重置成本法评估旧有建筑物的价值，后运用成本法评估土地的价格，最后将建筑物的价格加上土地的价格从而得出估价对象房地产的价值，你认为这样做合格吗？为什么？这样做不合格，因为估价对象的实际用途虽然是工业，但城市规划用途却是商业，技术路线应该是按照商业用地进行估价，优先选用市场法和收益法估价。四、李某有一房产，产权证记载的建筑面积300，用途为住宅，土地为出让使用权，土地使用期限至2060年9月30日。李某于2005月2日改为商店经营，于2006年6月以3000元/的价格卖给张某。由于融资的需要，张某于2006年9月30日委托甲房地产估价机构评估该房地产的抵押价值，估价结果为2300元/。（一）张某认为该估价结果过低，你认为如何解释该估价结果的合理性？1、两者的估价时点不同（或市场状况发生变化、或实物状况发生了变化、或剩余使用年不同）2、两者的价值类型不同。转让价格为市场实际成交价格，抵押价值为正常市场价格扣减法定优先受偿款后的价值。3、对估价对象的界定不同。抵押价值是按法定用途进行评估的价值，或转让价有可能考虑该住宅可作为商业用途对价值的提升。4、成交价格与交易情况有关。估价结果是客观合理价格，二者差异很正常。（二）2007年9月该房层被列入拆迁范围，房屋拆迁许可证颁发为2007年9月30日，乙房地产估价构受拆迁人委托进行拆迁估价，估价结果为2800元/。张某认为该估价结果偏低，因2007年4月拆迁的邻近商铺的补偿单价为4000元/。你认为应如何解释该估价结果的合理性？ 1、二者的估价时点不同；2、拆迁估价结果和拆迁补偿额内涵不同。拆迁补偿金额包含了拆迁补助费、临时安置费、装修补偿费等。或房屋拆迁评估价格仅为被拆迁房屋的市场价格。3.、对估价对象用途的界定可能不同。五、甲公司有一建筑面积为50的临街首层店面，已出租，现拟以该店面向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构对其抵押价值进行评估。甲公司提供了临街地段、结构、朝向相同的3个临街首层店面的成交情况，具体情况详见表411。物业名称ABC建筑面积/m2654850成交单价/（元/）155001450015000成交期2007.9.2007.8.2007.10.（一）你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料？1、房地产权证；2、租赁合同；3、法定优先受偿款的说明或关于他项权利的说明（或证明）；（二）若将上述3个交易实例选做可比实例，对它们进行个别因素修正，你认为应考虑哪5个主要因素？1、土地使用年限（或：房地产收益.限，或新旧程度）；2、宽深比（或：临街宽带、临街状况）；3、使用面积比率（或：得房率、面积、建筑面积、使用面积）；4、装修（或：设备设施）；5、净高（或：平面布局、形状）。六、2003年8月甲公司购买了某栋写字楼的第68层，2005年5月甲公司与乙公司签订了一个10年租期、固定租金、租金按.支付的租赁合同。现要求房地产估价机构分别对出租人权益价值和承租人权益价值进行评估，估价时点为2007年10月15日。（一）评估出租人权益价值时，承租人是否毁约对房地产价值影响较大。仅就租赁合同分析承租人会从哪些方面考虑是否毁约。1、市场租金与租约租金的差异大小，差异越大，毁约的可能性越大。（2分）2、承租方对估价对象已投入的成本大小（如装修等），成本投入越大，毁约的可能性越小。（2分）3、承租方与出租方约定的保证金或押金数额过低（1分）及租约约定的条件。（1分）（二）说明评估承租人权益价值的技术路线。取租赁期内租赁合同约定的租金与市场租金的差额在估价时点的现值之和作为承租人的权益价值，或：评估出无租约限制条件下的市场价值（2分），减去有租约限制条件下的价值（或出租人权益价值）（2分）作为承租人的权益价值。（共4分）七、某房地产估价机构接受委托，评估一栋于5年前建成的商场，土地使用权以出让方式取得，用途为商业，估价目的为抵押。估价师完成估价报告后，委托人发现报告中收益法所采角的年净收益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的年净利润不同，收益年限也与该商场建筑物的剩余经济寿命不同，成本法所采用的成本也与委托人提供的成本数据不同。请说明房地产估价师这样的理由1、估价中的房地产年净收益与财务报表中的净利润含义不同（1分）； （1）净收益是指房地产对应的净收益，既房地产对商场出租或经营收益的贡献部分（2分）； （2）净利润已经扣除了房地产折旧摊销（1分）财务费用（含利息收益）（1分）及所得税（1分）包含了正常的商业利润等（1分）2、收益年限既要考虑建筑物剩余经济寿命还要考虑土地使用年限（1分）或土地使用终止年短于建筑物寿命终止年（1分）3、估价采用的成本应该为估价时点当时（1分）的社会平均成本，或实际成本是历史不一定是社会客观成本。八、两年前甲公司兼并了该城区中沿街二层标准工业厂房的工厂，重新装修为办公楼用于出租。现政府欲将该区段规划改造为办公商务区，上述房屋需拆迁。甲公司为获得最有利的拆迁补偿，向房地产估价机构进行专业咨询。根据城市房屋拆迁管理条例和城市房屋拆迁估价指导意见（一）甲公司可能提出哪些评估要求?1、按改造后的办公用途进行估价；2、对办公楼承租人损失进行评估；3、对装修改造费用进行评估（二）对甲公司可能提出的评估要求，房地产估价机构该如何解答?1、应按照改造前的工业用途评估（或按照法定用途）2、经拆迁当事人协调或城市规划行政部门确认同意，可以按照装修改造后的办公用途进行评估；3、评估价格中不包含装修改造费用，按工业用途评估时可以委托评估停业损失；4、对承租人的损失由甲公司与承租人协商解决。九、某估价公司2004年8月1对一房地产进行了估价，估价目的抵押贷款，按当时正常市场价格评估结果为1000万，银行据此贷给业主800万。2005年10月1日，该业主无力还贷，法院判决拍卖该房地产。拍卖所得扣除各项税费后为600万，加上业主已偿还的部分本金及利息，业主仍欠银行100万。银行要求估价公司赔偿100万的损失，估价公司认为没有责任。估价公司应如何说明没有责任和解释其原因？1、估价时点不同，抵押贷款的时点为2004年8月1日，拍卖的时间为2005年10月1日，由于时间的变化，房地产市场行情会发生变化，房地产的价值也会发生变化。2、估价目的不同，2004年的估价目的是为了抵押贷款评估，这与2005年拍卖目的的价格仅就评估目的而言，两个价格不具有可比性。3、由于未来市场变化分先和短期强制变现因素，拍卖成交价格低于公开市场价值；4、房地产拍卖所得扣除了所有税费后价格会低于公开市场价值；5、银行按照评估价值的八成贷款给业主，放贷比例偏高，对风险考虑不够；6、如果评估公司当时的估价结果是客观合理的，就没有赔偿责任。十、某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2006年6月15日。根据委托方提供的资料，土地是2001年6月出让取得，2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实，认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/。（一）这样确定该房地产的重置价格有哪些错误？1、应采用估价时点时的各项客观成本。或不应采用实际支出时的各项成本费用；2、应根据估价对象的规模，确定客观合理的开发周期以计算投资利息。或不应计息至估价时点；3、利润应该是估价时点市场的客观正常利润水平。或利润不应是开发商期望的利润。(二)在此基础上还应考虑哪些因素才能计算出计算价格？还应将重置价格减去折旧1、 可能存在施工质量缺陷、有形损耗等各种原因产生的物质折旧（1分）；2、 可能存在烂尾楼设计过时等各种原因产生的功能折旧。3、 可能存在由于市场供求状况、规划、政策等方面的外部因素变化产生的经济折旧。说明：只要应减去折旧，既给2分。十一、基于出租收入与基于营业收入计算净收益之间有什么区别？1、 潜在毛收入或有效毛收入变成了经营收入；2、 基于经营收入计算净收益要扣除归属于其他资本或经营的收益，如商业利润；3、基于租金收入测算净收益由于归属于其他资本或经营的收益在房地产租金之外，既实际上已经扣除，所以就不再扣除归属于其他资本或经营的收益。十二、某工厂土地面积7672，车间面积3300，办公楼面积1050，商业用房面积580，已出租。商业用房的用地已于1995年办理了土地使用权出让手续，出让年限为40年，其余自用房屋的用地为国有划拨土地。该厂已取得了国有土地使用证和房屋所有权证。现规划部门将该区域规划为居住区，某房地产开发商有意投资该宗土地，请房地产估价机构预测开发效益。房地产估价机构应搜集哪些资料？1、 现状房地产状况（实物、权益、区位）资料；2、 规划部门批准的规划设计条件或详细规划；3、 该地区居住物业的市场状况（或租金、售价）资料；4、 该地区居住物业的建造成本费用；5、 相关税费； 6、贷款利率；7、该地区类似居住物业开发的平均利润水平；8、该地区的拆迁政策法规及拆迁安置补偿费用的标准；9、市政配套费用和土地开发费用；10、该地区土地出让金的规定和标准十三、张某拟购买李某的一套住宅，但该住宅已先出租，还有两年租约。如果双方约定租约在住宅成交时同时转移给张某处置，则在正常情况下应如何思考下列问题：(一)如果张某购房用于出租，则现有租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响?1、应将现有的租金与市场客观租金比较，如若现有租金高于市场租金，则现有租金将有助于提高该住宅的买入价；如若现有租金低于市场租金，则现有租约将会使该住宅的买入价趋低；（二）如果张某购房立即入住，则现在租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响? 显然有影响，现有租约将会使该住宅的买入价下降。 （三）该住宅的最终成交价格是否会由张某所确定的买入价决定?为什么? 该住宅的最终成交价格应以市场价为主来确定，而不是由购房者张某完全可以决定的。十四、甲公司1993年通过出让方式获得某宗土地，用途为别墅，楼面地价为3500元/。甲公司拟分两期建设80栋别墅，当第一期40栋于1996年12月竣工时，因债务被法院裁定拍卖20栋，乙房地产评价所评估出的拍卖底价为3800元/。拍卖行在当.以此拍卖卖出6栋，平均价格为3860元/，其余14栋无人承接。当1996日6月第二期工程竣工后，建成的别墅以5200元/售出，甲公司因此指责乙估价所当时评估的拍卖底价过低，别墅的拍卖价竟然只比楼面地价高300元/，远低于其投入的建设成本，而乙估价所坚持当时的估价结论合理。请问，乙房地产估价所坚持当时估价结论的理由有哪些? 1、估价目的不同，当时是为了清偿债务而进行拍卖评估，需要考虑快速变形偿债因素，第二期别墅的售价是在正常公开市场交易情况下达成的价格； 2、估价时点不同，房地产市场状况也会不同； 3、从估价对象上看，一期的估价对象，建筑有单件生产的特点，第二期别墅规模数量与第一期会与第一期不同，第二期完工后环境、基础设施等相应的改善，对第二期销售产生有利影响； 4、两期的售价主要受到当地的房地产市场供求影响，个别的实际成本不能用来衡量房地产价格的高低，应以平均的社会一般成本衡量； 5、从市场销售结果来看，拍卖底价为3800元/平方米，售出6栋的平均价格为3860元/平方米，比较吻合，尚有14栋没有卖出，也从侧面反映了估价结果的合理性。 十五、某人1996年7月预购了一幢别墅（总价120万元），向开发商支付了114万。别墅于1997年7月30日竣工后，该人付清了剩余的购房款，拆除了部分原装修设施，进行了重新装修，花了40万。1997日9月为筹集资金，欲以该别墅向银行抵押贷款，并于1997年9月10日委托估价机构进行估价，此时同类型（指重新装修前）别墅的正常市场售价为130万，该人希望估价值为1997年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用，即170万元。现估价人员掌握的资料有：1、该人与开发商于1997年7月30日签订的正式合同原件；2、该人的购房发票；3、商品房预售许可证复印件；4、其他市场资料。 （一）上述资料用于抵押估价是否齐全？ 尚不齐全，缺少自己装修的成本费用、拆除原有装修的费用、残值等资料 （二）估价人员可否承诺按170万元进行估价？ 房地产估价人员不能承诺按170万元估价，这是房地产估价的独立、客观、公正性原则和估价师的职业道德所要求的 （三）可否按1997年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值？为什么？ 不能按照1997年9月同类型的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用来确定评估值，因为重新装修时会破坏原有装修，并使原有装修的价值受损，所以装修后的房地产价值不等于简单的成本相加，应按照别墅装修后的社会客观成本进行估价才是科学合理的。 十六、一商铺，建筑面积148，现为餐饮，比较陈旧。用成本法测算该商铺为3000元/，该街道上类似新装修餐饮商铺的市场价格为4000元/，现测算知该商铺装修改造为其街道旁同等装修水平商铺的装修改造费用为500元/，另需交纳手续费2220元。现有一买家希望以3000元/买之，向估价师咨询其出价是否合适，问该门面房当前交易的合理价格范围应该是多少？为什么？ 1、从最该最佳使用原则考虑，买主的出价还是偏低； 2、按照最高最佳使用原则评价，估价对象现状还不是最佳使用，因为装修改造后的价格可达4000元/平方米，扣除装修改造费用及相关手续费后海高于3000元/平方米 3、合理的成交价格为：4000（50002220148）=3485元/平方米，买方实际支付的金额为3485元买方缴纳的税费，只要支付的金额不小于（3485元买方缴纳的税费），就可以购买。十七、黄某2004年购置一套底层商品住宅，2005年改作餐馆，并补交了土地使用权出让金，办理了产权证变更手续。2007年黄某为转让该房地产，评估其现时市场价值。估价人员首先采用了收益法估价（估价依据正确）为40万元。然后，再将该估价对象视为住宅采用市场法估价为50万元。由此确定最终估价结论为（4050）245（万元）。请问：这样确定估价结论是否正确？为什么？ 1、违背了合法性原则，在估价时点估价对象的法定用途是商业不是住宅。若仅按最该最佳使用原则，对估价对象应按照住宅用途估价，但是最高最佳使用原则的应用前提是合法性原则，估价对象的合法用途是商业，因此应以收益法计算的价格为其合法原则。2、将估价对象按两种不同用途进行估价，并对结果进行算术平均数的做法是错误的，因为估价对象在特定估价目的下只能有一种法定用途。十八、王某2006年10月在郊区购买别墅，购买价格为220万元，当时为办理过户评估公司对该别墅进行评估，价值为200万元。2006年10月1日，张某因资金紧张，欲将该别墅抵押向银行贷款，银行同意张某贷款申请，但要求对该别墅的抵押价值进行重新评估。 问：为什么原评估报告不可用？1、估价时点不同，市场可能发生了变化，别墅的周围景观也可能发生了变化；2、价值类型不同，前者评估的是市场价值，后者评估的是抵押价值；3、估价目的不同，估价报告只能为委托方在该估价目的下提供估价对象的价值依据；4、考虑到抵押对象是别墅，价值量大，而市场需求比较小，变现能力差，若贷款不能如期偿还，银行存在着很大的变现风险，因此抵押评估的价值可能与原估价报告的评估结果有较大的差距，故需重新评估。十九、某商业房地产项目拟通过招标方式来确定投资经营者，甲、乙、丙三位投资人参与竞标，其报价依次为415万元、423万元、455万元，估价师对该项目的市场价值估值为430万元。分析投资者的报价与房地产估价师估值不一致的原因，及投资行为能够实现的基本条件。1、投资人的报价是投资价值，是特定的投资者根据自身的情况和意愿，对投资项目所评估的价值。因此对于同一个投资项目，不同的投资人因自身的情况（如开发成本、经营费用）和意愿（如报酬率高低不同）不同，其投资价值（报价）是存在差异的。2、估价师的评估值是市场价值，是投资项目对于一个典型的投资者的价值。3、市场价值来源于市场参与者的共同价值判断，是客观的、非个人的价值；投资价值是对特定的投资者而言的，是建立在主观的、个人因素基础上的价值。一般来说，市场价值是唯一的，而投资价值会因投资者的不同而不同。4、投资行为能够实现的基本条件是：投资价值是否大于等于市场价值，当投资价值大于或等于投资项目的市场价值时，值得投资；否则，就说明不值得投资。二十、某企业一幢4层办公大楼，于3年前抵押给银行获得贷款700万元，抵押期间该楼曾出租给另一家企业，用途为商务办公，现因该企业无力偿还债务，债权人申请以拍卖变现方式执行债务清偿。若进行拍卖底价评估，试选择两种主要的评估方法，并写出该大楼拍卖底价评估的技术路线 1、应当首选市场法和收益法2、技术路线如下： （1）分别用市场法和收益法评估出估价对象再完全产权下的市场价格 （2）选取相关案例资料，比较当地房地产正常市场价格与其拍卖市场价格水平的差异 （3）确定拍卖市场的成交价格比正常市场成交价格偏离的程度 （4）按该偏离的幅度对上述的两种估价方法的初步估价结果进行调整计算，根据调整的结果综合确定拍卖底价。二十一、甲公司因业务扩大2001年9月1以800万元购入相邻办公楼。2004年10月1日甲公司与乙公司拟合资新公司，甲公司以该办公楼产权入股，乙公司委托评估公司以投资目的进行了评估，结果为720万元。甲公司认为评估公司的评估价值过低。但评估公司坚持自己的评估结果。请问评估公司的理由有哪些？ 1、甲公司当时购买时是急需，可能购买的价格较正常市场价格高； 2、估价时点不同，房地产市场状况已经不同； 3、该房地产的实物状况已经发生了变化，产权的使用时间变短； 4、可能房地产的区域条件已经发生了变化。 5、估价目的不同，乙评估公司要求评估的是投资目的； 6、价值类型不同，2001年的是成交价格，2004年评估的是投资价值。二十二、有一临街商铺要转让，建筑面积500平方米，土地使用期限40年，自2000年10月13日起计。该商铺已经出租，租金为每年5万元，租期为2年，自2001年10月13日起计。当地商业房地产租赁的综合税率为13%，现转让价格为510万。你打算购买该房地产用于出租，作为长期投资，期望收益率为10%。请问根据上述资料是否决定购买？ 1、不能决定购买2、租约租金期满后的客观租金还不知道，还需要了解租金的变化趋势；3、租约期满后的客观出租率还不清楚，还需要调查掌握；4、出租运营费用还不清楚，还需要调查掌握。二十三、李某看中了一处位于城市规划区边缘的房地产，虽然该房地产位置较偏远，但这个方向是该城市居住社区的规划发展方向。目前，该地区商业用地的基准地价是1500元/，居住用地的基准地价是700元/。该房地产为一栋三层独体小楼，紧邻规划商业街，建筑面积500。李某拟购入后将一层作为商业用房出租或自营，二、三层楼居住。卖家要价60万元。李某委托一家房地产估价机构进行了评估。请问：1、房地产估价师采用市场法估价，在选取可比实例时需要考虑哪些因素？需要了解估价对象的哪些情况？（一）采用市场法估价在选取可比实例时需要考虑以下几个方面的因素:1、是估价对象类似的房地产。类似的房地产是指与估价对象房地产状况相同或相当的房地产，具体包含以下两点：可比实例与估价对象再同一地区或者同一供求范围内；可比实例与估价对象房地产用途、结构、权利性质相同，规模、档次相当。结构：钢结构、钢混结构、砖混结构、砖木结构、简易结构用途：居住、商业、办公、旅馆、工业、农业等2、可比实例的成交日期应与估价时点接近；3、可比实例的交易类型应与估价目的吻合； （一般选取协议买卖方式）4、可比实例的成交价格应为正常成交价格或可以修正为正常价格。5、选取可比实例的数量要求，应该在3个到10个之间（二）估价师还需要了解估价对象的情况有：土地权属状况；房屋权属状况；该房地产是否符合城市规划的要求；土地使用基本情况；建筑物基本情况。二十四、某公司欲购买两家商业门市，委托丙估价公司进行估价。丙公司出具的评估报告显示：甲门市地段为三级商业地段，评估单价为6000元/，收益期限50年；乙门市地段为二级商业地段，评估单价为4500元/，收益期限20年。两家商业门市的报酬率为5%。该公司异议：甲门市坐落位置及环境劣于乙门市，单价却高于乙门市单价。你认为该商贸公司的见解是否正确？为什么？1、这种见解不正确，因为甲、乙门市的收益期限不同，不同的受益期限的收益价格不能直接比较，应将2个收益价格的受益期限调整为相同，在进行比较。如将甲门市的受益期限调整为20年，则其20年的收益期限价格为600011（1.0520）【11（1.0550）】=4096, 4096元/4500元/，因此甲门市价格是低于乙门市的价格的。二十五、具体说明公开市场价值标准在成本法、收益法和假设开发法计算参数的选择中是怎样体现的？1、公开市场价值标准的定义是在公开市场上最可能形成的价格或类似含义；2、成本法中的主要参数：土地取得费用、建筑安装工程费、管理费用、利润率；3、收益法中的主要参数：潜在毛收入（毛收入、租金）、出租（空置）率、利润率（或折现率）资本化率；4、假设开发法中的主要参数：未来开发完成后的价值、建安工程费、利润率（折现率）、工期；5、以上参数均应是客观合理的、社会平均水平。二十六、2004年，某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行，租期5年，剩余部分统一招商和经营管理，对招商引进的商户收取较高的管理费。现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。（一）商场周围近期有权利性质形同实物临街铺面、正常交易的实例，可否选为可比实例？为什么？1、不可以选作可比实例2、因为这些交易实例在实物状况上与估价对象相比会有较大的差异，如土地规模、装修档次、建筑结构、楼层层数和层高、临街深度等，不具有可比性（二）确定出租部分的潜在毛收入时英主意哪些主要问题？1、租赁期内应按照租约租金计算，租赁期外应按照正常客观的市场租金计算；2、应考虑租赁保证金或押金的利息收入，或考虑是否存在无形收益。（三）确定自营部分的净收益时应注意的主要问题是什么？1、测算正常客观的净收益（营业）收入；2、应当扣除商业利润。二十七、某集团组建股份公司,按照土地管理办法，集团拟将1.2万m2的仓库（土地性质为出让）出租。双方商定将仓库中的1万m2进行租赁，租赁期限为5年（自1995年5月1日起）租金为11元/ m2。后出现特殊原因，经双方协商，同意租赁协议于2001月12日终止，该仓库在租赁过程中的工作步骤有哪些？1、验证是否具有合法的土地使用权和房屋所有权证，出租人与土地证、房屋所有权证记载当地权利人是否一致；2、在上述的基础上，确定双方签订出租合同的合法性，然后双方应草拟租赁协议的文件，并确定租赁面积、租金水平等；3、租赁双方根据租赁协议，双方自行确定租赁范围或共同委托具备资质的测量队伍进行测量，并绘制成图。4、根据律师出具的法律意见或公证处确认的租赁合同，备齐相关资料，到当地房产局办理登记手续。二十八、某房地产占地面积2580，建筑面积9440，每层建筑面积2360。其中，一二层为出租商铺，三四层为出租住房。为了估价拆迁补偿价格，估价人员运用收益法对一层的出租商铺进行了估价（估价方法正确），确定估价时点价格为12666元/。根据当地商业用房楼层价格变化规律（一层二层差价2，二层三层差价5，三层四层差价2），判断出二层价格为12309元/，三层价格为l1694元/，四层价格为l1460元/，从而得出估价对象房地产的市场价格为：（12566123091169411460）2360113348440（元）。试问：如此确定的最终结果是否正确？为什么？1、不正确2、拆迁补偿价格评估，一般不宜采用收益法，对于一、二层商铺，可选用市场法或成本法估价；3、因为估价对象的用途是商住混合，应按不同的用途分别估价。二十九、某商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在估价时点前连续三年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元，依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。（一）这样的做法有哪些错误？1、由于三个交易实例的经营规模不同，其中与估价对象经营规模差异较大的交易实例不宜选作可比实例；2分2、未说明三个交易实例的净收益是否属于客观收益；2分3、不应采用年总净收益，而应采用单位面积的年净收益；2分4、不应选用350万元作为估价对象的年净收益（或该用三个交易实例的单位面积平均值作为估价对象的年净收益。2分（二）若估价对象的年净收益保持不变，具体可采用那些方法求取估价对象的年净收益？具体可以选择过去数据简单算术平均数，未来数据简单算术平均数，或未来数据资本化公式确定。2分三十、什么是选取可比实例的分配法？如果估价对象为单独的土地或是建筑物，但缺乏相应的交易实例，而有土地与建筑物合成体的交易实例，则可将土地与建筑物合成体以及成交价格分解，提取出与估价对象同类型部分的房地产及其价格，再以此为可比实例。三十一、甲公司开发建设一住宅小区，计划投资2000万元人民币。建设期间因为资金短缺，打算将在建工程转让给乙公司，此时甲公司实际投资600万元。甲公司委托评估公司评估其价格。（一）1、转让该在建工程应具备哪些主要证件？具备的证件有：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、已经投入的资金证明。（二）简述评估路线用假设开发法估价（现金流量折现法）1、用市场法估算该工程开发完成后的价值，并折现到估价时点；2、测算未完工部分的建筑安装工程费、管理费用、销售费用、销售税费、并折现到估价时点；3、未来楼价的折现值，减去未完工部分的建筑安装工程费、管理费用、销售费用、销售税费的折现值，再减去购买税费，就是估价对象的价格。三十二、甲公司1998年租用乙公司在远郊区的土地养野猪，租期20年。甲公司在该地临街建一饭店，以野猪为卖点。同时在饭店后又建一栋办公楼和屠宰房、饲养房。2003年经营不善，甲公司2年未交房租，乙公司决定收回土地，对甲公司的建筑估价抵租后给与适当补偿。已知该办公楼的基础为2层楼房的基础，实际仅建造一层。如果你是估价师，对于饭店、办公用房以及屠宰用房将采取何种估价路线？1、房产的合法性。文中并没有给出有关在土地上建房的相关资料，假设规划取得相关部门的许可（如未经规划部门的批准，则是违章建筑，必须拆除，估价师则需要考虑拆除费用及建筑物残值）；2、饭店用房。应考虑其作为此类商业用途继续存在的可能性，饭店位于远郊区，且当初建房就是以野猪为卖点，现不在经营野猪的繁育，故其是否继续用于饭店类物业，需要根据市场确定，如继续用作饭店，可用收益法、市场法估价，再扣除土地的价值；如不能继续用于饭店用途，则应以成本法估价；3、办公用房。根据文中信息，应以成本法估价，但是用于2层的基础之成本是否考虑，应根据未来办公用房的利用状况来决定，如不加层，则2层的地基成本不予考虑，只按照1层的地基成本进行估价；4、屠宰用房以及饲养用房如果不改做他用，或是改造成本太高，不能按照成本法估价，相反还要考虑拆除费用。三十三、某地块土地使用权拟采用招投标形式，该地块为某市区中的熟地，其用途为商业、办公以及公寓住宅的综合楼，土地使用年限为50年。某开发公司拟购买该地块，然后开发成房地产出售，委托评估公司评估其投标的报价。问该报价应采用哪种估价方法为宜？在评估过程中还可以采用哪些估价方法？1、评估公司为开发商投资报价，对该地块最宜采用假设开发法，既将估价对象开发完成后的价值减去后续必要的支出及利润，根据此剩余数额来确定估价对象的价格；2、在评估过程中还需要利用市场法进行校核，作为报价的主要比较材料，此外还可以辅助采用成本法评估，作为参考。三十四、某评估公司受理了一项旧城改造业务后，在其估价报告中这样写道：受某开发公司委托，对某街区进行拆迁评估，该公司在委托时正在申请办理房屋拆迁许可证，估价目的是为被拆迁房屋估算赔偿价值，估价时点是接受委托人。应开发公司的要求，在评估价值中包含了搬迁补助费、安置补助费。临时安置费和拆迁非住宅房屋造成的停产停业费用，以及被拆迁房屋内的自行装饰装修的补偿金额，试问，该评估公司的做法有哪些错误？1、拆迁人必须合法。：拆迁房屋的单位取的拆迁许可证后，方可实施拆迁：，由于评估委托人没有取得拆迁许可证，不具有合法性，因此不能对其出具估价报告；2、根据拆迁估价指导意见第十一条规定，拆迁估价的目的统一表述为：“未确定被拆迁房屋的货币补偿金额而评估其房地产市场价格”，此案例中估价目的表述不规范；3、拆迁估价的时点一般为拆迁许可证颁发之日，拆迁规模大、分期分段实施拆迁的，可以以当期（段）房屋实施拆迁之日为估价时点，此案例中的估价时点时错误的。4、根据拆迁估价指导意见第三条规定，房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、安置补助费、临时安置费和拆迁非住宅房屋造成的停产停业的补偿费，以及被拆迁房屋的室内自行装修装饰的补偿金额。被拆迁房屋室内的自行装饰装修的补偿金额，由拆迁当事人协商解决；协商不成的，可以委托评估公司评估。因此，此案例中评估机构的拆迁价格内涵太多，不符合要求。三十五、某城市对旧城区进行拆迁，部分居民对拆迁补偿费不满，不允许估价人员进入住宅进行实地查看。另外，有些居民已经将住房出租，担心自己得不到补偿费；还有居民对自己的住宅进行了精装修，觉得拆迁得不偿失，因此对拆迁抱有抵触心理。如此种种，拆迁工作困难。针对该类拆迁案估价，在估价程序上应特别注意哪些环节？需要了解哪些信息 1、与拆迁当事人做充分的沟通，要求被拆迁人能够如实的提供有关资料，协助估价机构实地查看，否则造成估价失实或者其他后果的，被拆迁人应当承担相应的责任。2、需要清楚该宗地的土地使用权权属情况，是划拨还是出让，出让起止年月；需要清楚建筑物的法定用途、建成年月、经济寿命、有效经过年数三十六、某公司打算将其名下的一处房地产出售，根据房地产所处的地段、建筑面积、装修等因素，公司给出的标价320万元，然而，此房地产标价2个月后无人问津。该公司考虑是否标价过高，于是委托评估公司进行估价。请问评估公司在接受委托后，在估价前需要了解估价对象的哪些情况？1、土地的权属状况； 2、房屋的产权状况；3、该房地产是否符合规划要求；4、土地使用基本情况；5、建筑物的基本情况三十七、在拆迁中，针对不同的估价对象应注意哪些问题？1、依法以有偿转让、出让方式取得的土地使用权，可视为提前收回，在估价中应包含土地使用权的补偿估价，根据该土地使用权的剩余使用年限所对应的正常市场价格进行评估。2、依法以划拨方式取得的土地使用权，在估价中不应包含出让金部分，只包含该宗地相对应的基础设施建设费和土地开发及其他费用。3、已取得所有权的房屋及构筑物，估价应从占有、使用、收益、处分四个方面综合认定其合法性，不能仅仅根据估价时点的用途估价。三十八、某建筑物为28层框架剪力墙楼房，于1993年投入使用，现对2层进行估价，2层户型设计合理，朝向为南，工程质量好，现状维护较好，有专业物业公司管理，该房屋所有权及分摊国有土地使用权归乙方所有。现已经被司法机关扣押。（一）该房屋是否可以使用最该最佳使用原则进行估价？为什么该房屋可以按照最该最佳使用原则进行估价，因为该房地产是在遵循合法原则的前提下，根据估价对象的情况以维持规划用途（为公寓）来实施的（二）写出估价技术路线1、市场法估价技术路线：搜集交易实例；选取交易实例；建立价格可比基础；进行交易情况修正；进行交易日期修正；进行房地产状况修正，最后求取比准价格。2、收益法评估技术路线：搜集有关出租资料；估算潜在毛收入；估算有效毛收入；估算运营费用；估算净收益；选用适当的资本化率；选用适宜的计算公式求出收益价格。三十九、法院委托估价机构对拟拍卖的某办公楼进行估价。经调查，该办公楼是甲企业因无力偿还银行贷款而被依法处置的，该办公楼的土地使用权为划拨方式取得。该次拍卖的拍卖规则规定，拍卖所得价款除法律规定优先受偿的以外，全部用于偿还银行贷款，买受人承担全过程相关税费。（一）估价机构是否有义务将估价结果告知借款企业?为什么?估价机构没有义务将估价结果告知借款企业，估价机构应将评估结果提交法院，由法院将评估结果告知债权债务执行双方当事人(或估价机构不需要想委托方之外的第三方提供评估结果；估价机构即对委托人负责；法院是委托人，借款企业不是委托人)（二）拍卖保留价应由谁确定?如何确定?拍卖保留价由法院确定，应以评估价格为基础确定。（三）乙公司欲竞买该办公楼，现向估价机构咨询竞买价格。估价机构应提示乙公司注意拍卖价款之外还可能发生哪些税费?1、拍卖机构佣金；2、补缴的土地使用权出让金；3、房地产交易税费；4、估价机构的评估费用四十、价值标准与估价方法，估价方法与估价对象，估价目的与估价方法之间分别存在什么关系？1、根据规范的相关条文，对于不同的估价对象应选择不同的估价方法进行评估，如“6.2.3房地产转让价格评估，宜采用市场法和收益法，可采用成本法，其中待开发房地产的转让价格应该假设开发法”2、但是对于各种估价目的并没有要求选择对应的估价方法，如前面提到的6.2.3中要求“待开发房地产应采用假设开发法”，是针对：“待开发发房地产”这类评估对象，并不是针对“房地产转让”这类目的而言的。又如“6.2.2房地产转让价格评估，应采用公开市场价值标准，又”6.3.2从事生产、经营活动的房地产租赁价格评估，应采用公开市场价值标准。”可见，针对不同估价目的而进行房地产估价要首先考虑的一个问题，是确定估价的价值标准，而不是选择估价问题。综上所述，估价对象与估价方法之间有一定的匹配关系，而估价目的与估价方法之间并无严格的对应关系。四十一、房地产估价技术路线的确定过程？确定房地产估价技术路线就是确定房地产的价格内涵和价格形成过程，因此在确定房地产估价技术路线时，首先要考虑估价对象的价格内涵，其次要确定其价格形成过程，然后再确定估价的测算过程和需要采用的估价方法四十二、房地产抵押价值评估有哪些特点？1、注重预期风险，在估价时，对预期会降低估价对象价值的因素要充分考虑，而对逾期不确定的收益或升值因素较少或不予考虑。 2、分析市场的变现能力。3、考虑抵押期间的耗损。4、确认估价对象是否可以作为设定抵押的房地产。5、合理确定假设前提和限制条件6、把握市场风险，防止高估四十三、为什么说房地产估价技术路线与房地产估价方法是一种密不可分的关系？房地产估价技术路线是对房地产价格形成过程和形成方式的认识，而房地产估价方法本身也反映了人们对房地产价格形成过程和形成方式的认识，可以说每种房地产估价方法都体现了一种估价技术路线。例如对一宗尚未完成的房地产开发项目的估计，可以采用成本法，求取土地的价格，体现已投入的假设成本和各项相关费用、利息、利润累加即得到其价格。这既是成本法的估价过程，也是体现了一种技术路线，它反映的价格形成过程是：产品的价格是由构成场频价格的各组成部分积算而形成的。四十四、确定房地产估价技术路线首先应对哪些基本事项有充分的认识？1、房地产价格实质上是房地产权益的价格，而房地产权益是由法律法规所确定的，所以估价所要考虑的也只能是合法的权益的价格。又由于房地产价格是在其使用和处分的过程中形成的，因此在确定房地产价格时，就必须坚持其使用和处分的合法性。2、合法原则给我们提供了这样的估价技术路线：估价时必须首先确认估价对象具有合法的产权，其次必须要求估价对象的用途是合法的，同时还要求在估价中如果涉及估价对象的交易或者处分方式时，该交易或处分方式必须是合法的。四十五、（对两种正确结果分别解释）哪些是影响价格的因素？ 1、估价目的不同，价格类型不同2、估价时点不同，价格类型不同。市场环境、供求状况的变化；估价对象也会变化3、交易情况是否变化（权利束在限制约束下，交易状况不同）4、估价原则（是否改变用途，最高最佳使用、违章建筑、临时建筑）5、估价方法（两个估价机构，不同方法产生价格差异）四十六、估价资料的搜集（一）、一般资料1、项目的有关资料：a、估价目的；b、委托方的基本情况（法人、住址、）；c、项目的有关文件2、估价时点时房地产市场状况的资料：a、一般性的；b、地区性的；c、本类型房地产资料3、估价对象状况的资料：土地、房屋的位置、面积、权利状况等4、估价对象区域条件的资料：a、交通；b、环境；c、繁华程度（二）不同的估价方法应当搜集的主要资料1、市场法：a、交易实例及估价对象的房地产状况；b、不同交易情况价格差异的资料；c、房地产价格指数或利率方面的资料；d、房地产状况修正的有关技术资料2、成本法：a、土地取得成本方面的资料；b、土地开发和房屋建设方面的资料；c、管理费用；d、利息率、利润率、税费等标准方面的资料；e、建筑物成新度、重新构建价格方面的资料；f、建筑物折旧方面的资料；3、收益法：a、估价对象房地产或类似房地产经营收益或租赁收入的资料；b、估价对象房地产和类似房地产经营费用的资料；c、折旧、剩余收益年限等资料；d、报酬率方面的资料4、假设开发法：a、同类型房地产市场现有竞争状况、未来趋势；b、同类房地产市场售价；c、同类项目开发周期、开发费用；d、同类项目开发利润或收益资料；e、折现率确定的有关资料。四十七、某房地产地处繁华商业区内，占地900平方米，地上200平方米建筑为一旧式住宅，委托人要求评估该房地产的现时交换价值。评估人员经过调查了解到，现该区域商业用途土地价格为4万元人民币/平方米，该区域的商品房价格为1万元人民币/平方米，城市规划中该区域的容积率为5。该房地产的现时价值在不考虑出让金的情况下大约是多少？并说明评估时的依据和理由。1、 该