黄梅阿玛宁项目营销执行方案.ppt

黄梅阿玛宁项目营销执行方案,项目基本概况,一、项目经济技术指标 二、项目区位 三、项目SWOT分析 四、项目内部配套 五、项目外部配套 六、项目卖点研判 七、项目总体规划 八、项目户型、园林景观、外立面,项目产品情况深度分析,一、项目分期开发情况 二、一期产品构成情况、户型配比、面积区间、,产品力及企划表现：,竞争项目情况分析,一、竞争项目基本情况 二、竞争项目目前推售情况 三、竞争项目推广主题 四、竞争项目总价及单价情况 五、竞争项目优劣势分析,项目定位、形象定位,一、项目定位 二、形象定位 三、精神定位： 一城一宅一人生,客户定位,执行部分,一、各单位产品研究及价格制定 二、广泛蓄客 三、推售方案 一期推售量及价格走向 四、各阶段时间划分及具体安排,项目前期营销准备工作,一、总体沙盘模型制作 二、售房部装修 风格确定、硬包装及软包装、内部布置 三、工地围墙 土建及广告设计、制作、安装 四、道旗、户外、楼书、单页、设计,推售方案：,价格执行策略 低价强势入市 先行回笼资金 后期保证利润 客户信心保证 价格稳步上涨,人员配备及案场管理,推广部分,一、项目总体定位及形象定位 二、各阶段诉求 三、媒体选择及预算 四、营销模式： 产品营销模式： 营销推广放在产品品质上，体验营销或情景展示，感受产品，对产品品质要求比较高， 多适用于想通过产品来塑造品牌的开发商,区域特征,区域发展阶段,成功营销方向,陌生区域，认知度低,区域“婴儿”期,区域发展迅速，拥有一定区域价值,区域高成熟度，区域价值已被充分认可,区域“少年”期,区域“成年”期,“告诉别人她会长得很美 ”,重新定义区域价值，提升形象,“告诉别人她美得与众不同 ”,基于区域价值，重新定义产品,“告诉别人她是完美的 ”,利用成熟区域价值，项目全方位打造外的细节放大,营销总纲,成功营销方向,成功营销动作,重新定义区域价值，提升形象,基于区域价值，重新定义产品,利用成熟区域价值，项目全方位打造外的细节放大,营造时尚感,营造稀缺感,营造身份感,营销总纲,推广路线设计：,造势期,蓄水期,一期强销,二期强销,区域价值 品牌价值 项目价值,菁英文化 形象力 大社区,项目产品力、利基力,区域前景 城市功能 品牌运营商 泰州人居形象大使,区域优势、产业优势、自然景观优势、配套优势、阶层优势 项目规模、建筑风格、商业特色、项目景观 小户型、白领公寓、价格优势、投资概念、样板房、艺术文化,前期造势、概念推广,建立项目品牌,为后期销售火爆造势,新闻营销 论坛营销 活动营销 户外 公交 道旗 围墙 现场看板 指示牌 软文,关系营销 活动营销 网络营销 下乡推广 电视 广播电台 报广 软文 乡镇横幅 国信会,活动营销（中秋、圣诞）、口碑营销、圈层维护、样板房、DM、短信、信函传媒、电视、报广、乡镇横幅、杂志,深度挖掘客户,通过对项目的前期调查，合肥房地产销售中，口碑传播的效应较为突出。 因此通过各小众渠道散播信息、培育种子客户，再由各小众团体种子客户、意见领袖进行扩散传播，将能够产生较好的效应。 主要对象：银行金卡客户、合肥全球通金卡客户会、各行业协会、车友会、高尔夫球会等。 传播时机：内部咨询升温期,渠道营销,（1）在来往合肥以及肥西县主要交通干道、高速公路上设立广告牌，拦截外地客户 （2）在竞争对手开盘的前几天加大广告宣传力度，吸引客户的注意力 （3）在元一高尔夫等同业项目周边进行户外架设，以拦截高尔夫客户。紫蓬湾项目作为安徽最新的高尔夫球场对专业人士具有非常大的影响力。 展示内容： 通过文字、图片传播项目的营销信息、展示项目的文化、产品特点吸引、拦截外地客户（根据不同时期的主题确定）。,客户拦截策略,渠道营销,定向渠道主要采用电话拜访以及直邮的定向派发 通过前期特定客户资料的搜集，后期由我司销售人员经过严格的电话说辞演练之后，针对性的进行沟通。,定向渠道突破,渠道营销,蓄水方式：,1、定点蓄水：通过团购洽谈、企业联谊会的形式在项目周边企业定点招募会员； 2、活动蓄水：通过房展会、客户活动、活动现场招募会员； 3、售楼处蓄水：在前往售楼处的客户中招募会员； 4、第四空间网站蓄水：第四空间网站设置客户会板块，客户可直接在网上填写入会申请表 5、联合式蓄水：可与网站联合，搜房网的某标准客户可自动成为客户会会员。 国信会会员维护： 1、