不同土地使用权征收与收购的汇总.doc

不同土地征收收购的补偿规定一、集体土地征收补偿1、集体农用地针对集体农用地物权法和土地管理法都有明确规定，土地管理法第四十七条规定，征收土地的，按照被征收土地的原用途给于补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。A、土地补偿费：耕地被征收前三年平均年产值的6-10倍。B、安置补助费：按需要安置的农业人口数（被征收耕地数量除以征地前被征收单位平均人口占有耕地的数量）计算，每一个需要安置的农业人口的安置补助费为该耕地被征收前三年平均年产值的4-6倍，每公顷的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的15倍。如果上述土地补偿费和安置补助费尚不能使需要安置的农民保持原有的生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费，但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的30倍。除此之外，为了实现“同地同价”，地方各政府制定了征地区片价（土地补偿费、安置补助费）。征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。这项规定把征收其他土地的补偿标准制定下放到各地方政府。C、地上附属物和青苗的补偿标准：各省、自治区、直辖市有自己的规定，郑州市人民政府2009年出台了关于调整国家建设征收集体土地青苗费和地上附着物补偿标准的通知。也是现在应用的主要标准。2、集体建设用地集体建设用地按用途可以分为“宅基地”、“乡镇企业用地”、“公共设施及公益事业用地”三种。按照农村的位置与城市的关系可以分为“城中村及城市近郊的农村”、远离城市的农村，为什么要这样分呢？因为针对不同的情况，土地的补偿方式也是不一样的。关于集体建设用地的补偿国家层面并没有明确规定，2010年国土资源部关于进一步做好征地管理工作的通知中规定“建设用地位于同一年产值或区片综合地价区域的，征地补偿水平应基本保持一致，做到征地补偿同地同价”；“征地中拆迁农民住房应给予合理补偿，并因地制宜采取多元化安置方式，妥善解决好被拆迁农户的居住问题。在城市远郊和农村地区，主要采取迁建安置方式，重新安排宅基地建房。拆迁补偿既要考虑被拆迁的房屋，还要考虑被征收的宅基地。房屋拆迁按建筑重置成本补偿，宅基地征收按当地规定的征收标准补偿”；“城乡结合部和城中村，原则上不再单独安排宅基地建房，主要采取货币或实物补偿的方式，由被拆迁农户自行选购房屋或政府提供的安置房。被拆迁农户所得拆迁补偿以及政府补贴等补偿总和，应能保障其选购合理居住水平的房屋”1、城中村及城市近郊的集体建设用地（三种用途）A、宅基地：郑州市对宅基地及房屋的拆迁补偿做了一些相关规定，郑州市城市建设拆迁管理条例规定都是村庄的建设拆迁住宅房屋，被拆迁人可以选择房屋产权调换或异地自行拆建，选择异地自行拆建住宅房屋的，应当按照城市规划要求进行建设，用地面积不得超过原用地面积（134）。；郑州市城中村管理办法规定被拆迁人可选择货币补偿或产权调换两种方式，货币补偿补偿金额根据被拆迁房屋的面积、区位、用途等因素确定，原则上三层以下（含三层）的合法建筑按市场评估价格补偿；产权调换原则上三层以上（含三层）的合法建筑，按拆一平方米还一平方米的标准安置，三层以上的不予安置。拆迁人需要自行过渡的，应当发放搬家补助费和过渡费。由此可见，城中村及城市近郊的集体住宅建设用地只对房屋进行补偿，土地不再进行补偿。这主要考虑到现实情况中不存在空宅基地，都已成高楼了。B、附属设施、企业用房、其他非住宅房屋或建筑物、构筑物：这里面已包含了公共设施用房。郑州市城市建设拆迁管理条例规定上述构筑物及建筑物给予补偿不再安置。郑州市城中村管理办法规定对从组合法的办公用房建筑面积据实计算拆一平方还一平方的标准计算安置面积。对集体经济组织经营用房进行拆迁，砖混和框架结构的经营用房，以建筑面积为依据，人均不超过30平方以下的部分，按照拆一批平方还一平平方的标准予以安置，对于非砖混及框架结构的一般按照集体土地上青苗和附着物补偿的标准予以补偿，这里需要注意的是针对此类的补偿是土地和附着物分开的，土地原则上可以按照划拨土地的评估价格进行补偿。土地划拨价加上地上附着物的价值为补偿总价。2、远离城市的农村建设用地对于远离城市农村的拆迁一般是由于能源、水利、交通等国家级重点项目的占用造成的，比如我国近年来的三峡工程、南水北调工程、高速公路建设工程等。国家针对这方面的拆迁补偿有单独的规定，2006年国务院颁布了大中型水利水电工程建设征地补偿和移民安置条例，条例规定国家实行开发性移民方针，采取前期补偿、补助与后期扶持相结合的办法，使移民生活达到或者超过原有水平。遵循异地安置与本地安置、集中安置于分散安置相结合的原则，征地补偿和移民安置资金、依法应当缴纳的耕地占用税和耕地开垦费以及依照国务院有关规定缴纳的森林植被恢复费等应当列入大中型水利水电工程概算。征地补偿和移民安置资金包括土地补偿费、安置补助费，农村居民点迁建、城（集）镇迁建、工矿企业迁建以及专项设施迁建或者复建补偿费（含有关地上附着物补偿费），移民个人财产补偿费（含地上附着物和青苗补偿费）和搬迁费，库底清理费，淹没区文物保护费和国家规定的其他费用。并且国家根据具体项目还会制定的专门的条例。二、国有土地收回与收购补偿首先看一下收回与收购的区别，个人认为国有土地收回包括有偿收回和无常收回，而国有土地收购必须是有偿的，因为收购与收回都是针对土地使用权的，所以土地收回的包含的范围要比收购的范围大。国有土地及地上的附着物补偿的规定是比较的明确的。1、地上附着物：按照国有土地上房屋征收与补偿条例进行拆迁补偿。该条例第十七条规定作出房屋征收决定的市、县人民政府对北征收人给予的补偿包括被征收房屋的价值补偿、应征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿、应征收房屋造成的停产、停业损失的补偿、对被征收人给予的补助与奖励等。其实该条例主要是针对旧城区的改造过程中住宅拆迁补偿的。2、土地使用权：土地使用权的收回在土地管理法和房地产管理法中均有规定，土地管理法中规定了土地收回的情况，收回时要对土地使用者给予适当补偿；房地产管理法规定根据社会公共利益需要，可以依照法律规定的程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的