房地产项目质量控制.ppt

1,房地产项目质量控制,任何一个工程项目都是由分项工程、分部工程和单位工程所组成的复杂体系，存在着许多工序和环节，所以施工项目的质量管理可以小到一个工序的施工操作、一批材料的检验，也可以大到一个单位工程的全面质量控制过程。总之，施工项目的质量管理是一个系统控制过程。,2,一、房地产项目质量控制概述 1房地产项目质量管理的内容,房地产项目质量管理的目的是提供一个高质量的工程产品和服务，令顾客满意。质量管理目标和过程适用于所有项目管理职能和过程，包括项目决策的质量、项目计划的质量、项目控制。项目质量管理的主要对象是工程质量，它是一个综合性的指标，包括如下四个方面： (1)工程投产运行后，所生产的产品的质量，该工程的可用性、使用效果和产出效益，运行的安全度和稳定性； (2)工程结构设计和施工的安全性和可靠性； (3)所使用的材料、设备、工艺、结构的质量以及它们的耐久性和整个工程的寿命； (4)工程的其他方面，如外观造型，与环境的协调，项目运行费用的高低以及可维护性和可检查性等。,3,2项目的质量控制过程,项目是个渐进的过程，下图清晰地描述房地产项目的质量全过程。它覆盖从前期策划到设计和计划、项目实施、项目验收及运行的各个阶段。 房地产项目质量控制过程,4,3房地产项目各个生产要素的质量控制,房地产建设是通过人工、材料、设备、方法来完成分项工程，进而完成分部工程、单位工程、单项工程，最终完成整个工程的过程。质量控制必须着眼于各个要素、各个分项工程的施工，并直接渗入到材料的采购、供应、储存、使用过程中。 4对生产者和各层次管理人员的控制 对生产者和各层次管理人员的控制，通过加强人员培训，通过合同、责任制、经济奖励等手段激发人们对质量控制的积极性。最为重要的是认真选择任务承担者，重视被委托者的能力。 （施工单位选择；项目经理及技术负责人的确定; 监理单位及总监等对工程质量控制将产生最直接的影响）,5,5.质量和费用的关系,质量与费用存在着复杂的关系，如下图所示。在项目策划时人们必须对项目的可用度和费用作权衡和决策。,6,6.工程质量控制中应注意的问题,第一，工程项目管理不是追求最高的质量和最完善的工程，而是追求符合预定目标的合同要求的工程。 第二，不同种类的项目，不同的项目部分，质量控制的深度不一样。要尽量减少重复的质量管理工作。 第三，质量管理是一项综合性的管理工作，除了工程项目的各个管理过程以外还需要一个良好的社会质量环境。 第四，注意合同对质量管理的决定作用，要利用合同达到对质量进行有效的控制。 第五，项目质量管理的技术性很强，但它又不同于技术性工作。 第六，质量控制的目标不是发现质量问题，而是应提前避免质量问题的发生。 第七，注意过去同类项目的经验和教训，特别是承包商、设计单位、施工单位反映出来的对质量有重大影响的关键性问题。 (善于总结; 加强事前、事中、事后控制, 特别是事前预控),7,二、房地产项目质量控制的特点 1施工周期长，影响质量的因素很多,比如施工场地的地形、地貌、工程地质和水文情况、施工期的天气变化、设计勘察 水平、施工人员素质、材料供应、机械配备、施工工艺及管理制度，均直接对施工项目的质量产生影响。 （劳动力密集，民工） 2容易产生质量变异 生产过程中由于存在着影响质量变化的因素，这些因素会影响产品的质量和生产过程的稳定性，从而使产品质量间存在着差异，这种差异称为质量的变异。比如材料材质在许可范围内的不均匀现象，一天当中气候的微小变化等都会造成偶然性因素的质量变异。又如当材料规格型号不对或者施工工艺有误时会造成系统性因素的质量变异，造成工程质量事故。,8,3质量检查的特殊性 在工程项目中，工序交接多，隐蔽工程多，工程项目的质量检查不像一个零件的加工那样只注重结果就行，而是应该自始至终贯穿于整个工程项目之中。而且工程项目建成后具有整体性，一个分项工程不合格就会造成整个工程不合格。 4质量要受投资、进度的制约 施工项目的质量受投资、进度的制约较大。如果一个房地产项目投资受制约，抢工抢活，质量必然会受到影响。施工过程中，必须妥善处理质量、投资、进度三者之间的关系，使其在保证质量的前提下做到多快好省。 （1达到预售条件形象进度要求，2. 施工单位达到首付条件要求）,9,三、房地产项目质量控制方法,房地产项目质量控制常用的方法有控制图法、调查列表分析法、分组分析法、直方图法、相关图法、因果分析法、排列图法、全面质量管理等。 1质量管理的概念 质量管理的对象是质量，质量包括狭义和广义两个方面。狭义的质量是指工程质量，广义的质量是既包括工程质量也包括工作质量。工程质量和工作质量是两个不同的概念。,10,(1)工程质量,房地产项目的工程施工质量是指建筑物、构筑物或物件是否符合设计文件和有关规定要求。工程质量是从工程的性能、寿命、可靠性、安全性和经济性五个方面来综合考虑的，这五个方面称为质量特性。这些特性表现于不同的用途，可满足人们的不同需要，工程的质量特性，有些是可以通过仪器测试直接衡量的，如强度、硬度、耐久性等。另一些质量特性虽很难直接衡量，但可以通过对工程的试验研究，确定某些技术参数或制订各种标准来判断。 (2)工作质量 工作质量就是指企业为了保证达到工程质量标准所做的管理工作、技术工作和组织工作的水平。例如废品率就是作为工作质量指标进行考核的，而不是考核产品的质量。 (3)工程质量和工作质量的关系 工程质量和工作质量是两个不同的概念，但两者又有密切的关系。工程质量取决于企业各方面的工作质量，它是各方面、各环节工作质量的综合反映。工作质量是工程质量的保证，要保证工程质量，绝不是只抓工程质量所能解决的，而是要求各个部门，每个人都提供优等的工作质量。所以，加强质量管理，要对工程质量和工作质量两手都要抓，两手都要硬。,11,2质量检验管理与全面质量管理的关系,全面质量管理是在质量检验的基础上发展起来的。实行全面质量管理，绝不意味着可以削弱和取消检验。特别是在许多施工企业质量保证体系尚未完善，职工的技术素质偏低等实际情况下，质量检验工作更需要加强。严格把好施工质量关，仍然是常规质量管理的重要内容。质量检验就是利用某种工具检验测试产品或工序的质量特性，把检验的结果同事先规定的质量标准相比较，从而对该产品或工序做出合格或不合格的判断。全面质量管理同质量检验管理相比，无论从组织程度、管理内容、管理方式、管理方法、管理思想来看，都大有发展，它们之间的区别见表。,12,质量检验管理与全面质量管理的区别,13,四、房地产项目设计质量的控制,1设计质量控制的两个方面 设计是从技术方面来定义工程的技术系统，它包括工程的功能、工艺、功能目标的设计和各专业的技术设计。设计中的任何错误都会在计划、实施、施工、运行中扩展放大，造成质量问题。涉及工程设计的质量包括如下两个方面： 一方面，工程的质量标准。例如采用的技术标准、设计使用年限、工程规模、达到的生产能力。工程质量的标准应符合项目目标的要求。 另一方面，设计工作质量。它既包括设计成果的正确性、各专业设计的协调性、文件的完备性，还要求设计文件清晰明了，符合规定的详细程度和设计成果数量要求。,14,2设计质量要求的确定,项目质量的要求是为项目的总目标服务的。对于房地产项目而言，质量标准的制定通常是在决策阶段提出，在设计阶段逐步具体化，通常按如下过程进行： 第一，业主确定总功能目标和项目的总质量标准，市场、销售部门提出产品数量和质量要求。他们是在认真进行市场调查的基础上，通过对房地产市场环境进行分析，对项目所在区域的市场供需状况进行分析，经前期策划部门进行了产品定位和价格定位后，综合考虑确定的。房地产项目要开发的是什么样的楼盘，面对的是什么样的顾客群体，他们对建筑产品有什么样的消费偏好，市场真正需要的是什么样的建筑产品，通过这些问题的分析与研究，由业主与市场、销售部门经理反复研究，提出项目的总质量目标。 第二，各部门提出对规划及建筑的空间、位置、功能、质量的要求。这里我们强调项目的使用功能和建筑物应相互协调，并将它们纳入项目管理的目标系统中，与进度目标、成本目标等一起进行优化，提出具体的项目要求、技术说明、安全说明等，最终形成详细设计任务书。设计任务书是进行设计质量控制、工程质量控制、投资控制重要的依据，是对设计部门提出项目的质量要求文本，是本项目设计阶段的总体规范，并对以后详细的技术设计起控制作用，,15,第三，对设计质量标准影响的重要因素之一是投资的限额及其分配。为了加强成本的主动控制，通常随着项目设计任务书的批准，投资总额也有了相关的规定。这就要求设计人员将投资总额按各个子功能(或是各个项目工程)进行切块分解，作为各部门设计的概算成本依据，总体的以及各部分的质量标准就由这个投资分解来确定。 3设计单位的选择 设计单位对设计的质量负责，对设计质量有根本性的影响，而许多业主和项目管理者在项目初期对它没有引起足够的重视，有的为了方便、省钱或其他原因将项目设计委托给不合格的设计单位甚至委托给业余设计者，结果造成很大的经济损失。 设计工作属于技术和艺术相结合的高智力型工作，其成果评价比较困难。设计方案以及整个设计工作的合理性、经济性、新颖性等常常不能从设计文件，如图纸、规范、模型的表面反映出来，所以设计质量很难控制。这就要求对设计单位的选择予以特别的重视，要依据设计单位的资质等级、设计能力、设计经验、市场信誉等进行项目设计单位的选择。 4设计工作中的质量控制 (1)分析阶段进行审查 对阶段性的设计成果应审批签章，再进行更深入的设计，否则无效。无论是国内还是国外，设计都是分阶段进行的，逐渐由总体到详细，各个阶段都必须经过一定的权力部门审批，作为继续设计的依据，这是一个重要的控制手段。,16,(2)委托专家审查 由于设计工作的特殊性，对于一些大的、技术要求高的项目，或情况特殊的项目(如基地情况异常)，业主和项目管理者常常不具备相关的知识和技能，这时可以委托设计监理或聘请专家咨询，对设计进度和质量、设计成果进行审查。这是十分有效的控制手段。 (3)多方案对比选择 由于设计单位对项目的经济性承担责任，所以常常从自身的效益角度，不愿意作多方案的对比分析。但从项目全面控制的角度出发，要采取措施来优化设计目标和方案。 (4)对设计工作质量进行审查 这是一项十分细致的，同时又是技术性很强的工作。在设计阶段发现问题和错误，纠正是最方便、最省钱的，对项目的影响也最小。 五、房地产项目施工质量的控制 房地产项目施工质量控制是指为达到房地产项目质量要求所采取的作业技术和活动，这个阶段的质量要求主要是依据工程合同、设计文件、规范规定的质量标准等。,17,1施工阶段质量控制的目标及方法,工艺控制和建材控制是施工阶段质量控制的主要方法，如下图所示。在这两个目标实现过程中，两种方法需有机结合，交叉进行。,18,2房地产项目施工质量控制的要点,在工程实施中，如果发生问题，质量目标最容易受到损害。而施工质量控制的关键因素是实施者，所以开发商与项目管理者应重视对承包商、供应商的选择。通过相关的约定明确施工企业对施工质量负责的方针，同时开发商必须向实施者落实质量责任，灌输质量意识。 仅仅如此，开发商还无法确保施工质量绝对合格，开发商还要重视质量体系文件的审查、批准和执行监督。尤其是通过合同和项目手册的相关规定，保留掌握质量控制的程序制定和其他相关权力. 3房地产项目施工工序的质量控制 合理的施工工序是工程质量的又一个重要保证。很多工程出现质量低劣，甚至安全事故的重要原因就是乱抢进度，违背合理的施工顺序。工序是人、材料、机械设备、施工方法和环境等因素对工程质量综合起作用的过程。由于施工过程是由一系列相互联系与制约的工序所构成，所以施工过程中质量控制的主要工作应当是以工序质量控制为核心，设置质量控制点，进行预控，严格质量检查和 加强成品保护。,19,在工序施工前，需对影响工序质量的因素或条件进行监控。要控制的内容一般包括（人、机、料、法、环）： A.人的因素，如施工操作者和有关人员是否符合上岗要求； B.材料因素，如材料质量是否符合标准，能否使用； C.施工机械设备的条件，如其规格、性能、数量能否满足要求，质 量有无保障； D.采用的施工方法及工艺是否恰当，产品质量有无保证； E.施工的环境条件是否良好等。 常见质量控制点对象的选择,20,4施工材料的质量控制,施工材料是形成建筑物的基础，如果材料不合格，那么用这些材料建成的建筑物一定不合格，甚至会影响整个结构安全。对形成建筑物的各个品种要严格把关，避免不合格品混到建筑物中去。施工材料的质量控制需要设计、施工、监理、建设单位、各材料供应部门一起来抓。施工单位是建筑材料的直接使用者，从材料员、质检员、具体操作的工人班组和工长到项目经理都要重视材料的质量控制工作。 (1)施工材料质量控制的基本要求 虽然工程使用的建筑材料种类很多，其质量要求也各不相同，但是从总体上说，建筑材料可以分为直接使用的进场材料和现场进行二次加工后使用的材料两大类。前者如砖或砌块，后者如砌筑砂浆等。材料质量控制的基本要求如下： 第一，材料进场时其质量必须符合现定(1.质量保证资料齐全2. 实物抽检合格)。 第二，各种材料进场后应妥善保管，避免质量发生变化。 第三，材料在施工现场的二次加工后必须符合有关规定。如混凝土和砂浆配合比、拌制 工艺等必须符合有关规范标准和设计的要求。 第四，了解主要建筑材料常见的质量问题及处理方法。,21,(2)进场材料的质量验收 对进场材料的质量验收需要严格执行有关程序，只有合格的材料才能进场使用。一般会采用如下三个步骤： 第一步：对材料外观、尺寸、形状、数量等进行检查 对材料外观等进行检查，是任何材料进场验收必不可缺的重要环节。例如，对砖或砌块外观及尺寸的检查，对袋装水泥每袋实际重量的检查等。不应该因为实物外观检查的方法简单而轻视这种检查。在施工实践中，通过实物检查，可以杜绝许多外观、尺寸不合格或实物性能与标准不符合标准的劣质材料。为保证进场材料的质量，进场材料必须有生产厂证明文件。 第二步：检查材料性能是否符合设计要求 材料质量不仅应该达到规范规定的合标标准，当设计有要求时，还必须符合设计要求。因此，材料进场时，还应对照设计要求进行检查验收。 第三步：对主要材料抽样复试 为了确保工程质量，对涉及地基基础与主体结构安全或影响主要建筑功能的材料，应当按照有关规定进行抽样复试。例如，对进入施工现场的水泥的安定性、钢材的力学性能等进行抽样复试，以检验其实际质量与所提供的质量证明文件是否相符。,22,(3)见证取样和送检 随着房地产项目工程质量管理的深化，对工程材料试验的公正性、可靠性提出了更高的要求。见证取样和送检的具体做法是对部分重要材料进行试验的取样、送检，由监理工程师或开发单位的代表到场见证，确认取样符合有关规定后，予以签认。同时将试样封存，直至送达试验单位。这种方法，较好地对取样送检过程实施了第三方监督，使试样的公正性大为提高。 (4)新材料的使用 新材料通常指新研制成功或新生产出来的未曾在工程上使用过的材料。建筑工程使用新材料时，由于缺乏相对成熟的使用经验，对新材料的某些性能不熟悉，因此必须贯彻严格、稳妥的原则。新材料的使用应该满足以下三条要求。 第一，新材料必须是正式产品 新材料必须是生产或研制单位的正式产品，产品质量应达到合格等级。任何新材料，生产研制单位除了应有开发研制的各种技术资料外，还必须具有产品标准。如果没有国家标准、行业标准或地方标准，则应该制定企业标准，企业标准应按规定履行备案手续。没有质量标准的材料或不能证明质量达到合格的材料，不允许在建筑工程上使用。,23,第二，新材料必须通过试验和鉴定 为了确保新材料的可靠性与耐久性，在新材料用于工程前，应通过一定级别的技术论证与鉴定。对涉及地基基础、主体结构安全及环境保护、防火性能以及影响重要建筑功能的材料，应经过有关管理部门批准。 第三，必须得到参与方认可 使用新材料，应经过设计单位和施工单位认可，并办理书面认可手续。 (5)常用建筑材料的质量控制 建筑材料质量的检验项目可分为“一般试验项目”和“其他试验项目”。前者指在大多数情况下需要进行的试验项目，后者则是根据具体情况和需要，必要时应进行的试验项目。例如，对水泥而言，一般应进行标准稠度、凝结时间、抗压和抗折强度试验。但如果进场水泥是小窑水泥，则应增作安定