泉州东海区域市场报告.doc

泉州东海滨城区域市场报告目 录一、区域概况（2）二、区域规划（3）三、区位优势（6）四、区域内房地产开发动态（7）五、区域楼盘情况（8）六、东海区域目标客户群体设定（8）七、区域房地产走势预测（9）八、泉州房地产市场总体分析（10）一、区域概况东海组团是泉州城市总体规划中八大组团的中心节点地理位置 东隔洛阳江与洛秀组团相连，西隔晋江接池店组团，北靠桃花山与城东组团相邻，南临泉州湾与石狮市相望，处于泉州市域海岸线的中心，也是城市东拓的主要区域，更是泉州湾滨海城市的建设龙头,未来行政中心选址地点位于两江（洛阳江与晋江）出海口交汇处（即目前东海街道北星社区一带），将围垦5.31平方公里的海域，加上现有的一座小山坡，形成一个半岛状的新城区，总面积预计将有6平方公里左右。区域交通 国道324线和福泉高速公路穿境而过，省道305线的起点泉秀后街横贯整个东海街道，已进行拓宽；连接惠安百崎的跨海大桥后渚大桥现已竣工通车；连接晋江的跨海大桥，预计2008年通车；沿海大通道正在紧张施工中；后渚港是国家一类口岸，开通直达香港的客运航线和日本、东南亚、欧美的国际货运航线。人文与自然环境 风光旖旎的森林公园、碧波粼粼的后渚港、古朴怡人的民情风俗、历史悠久的宗教寺庙、规模宏大的大学校舍、时代气息浓厚的生活小区等等，共同构成东海得天独厚的人文环境。小结：泉州市未来的行政中心已确定选址东海。东海组团作为市级行政中心迁建所在地，拥有优越的地理优势，规划将其定位为城市公共中心，拟结合其得天独厚的自然条件和人文教育环境，建成具有生态型城市公共中心、商贸中心、文化中心的城市新区，因此，未来的东海区域将成为泉州房地产开发的热点。二、区域规划1、控制区总面积30.1平方公里分区规划期限与城市总体规划一致，为近期至2010年，中期至2015年，远期至2020年。规划控制区总面积30.1平方公里，远期规划城市建设用地为16.18平方公里，人口规模为15万人。2、形成七大功能片区规划以城市公共中心为核心，以桃花山等山体为生态背景，形成“一心双轴一环”呈“扇”形滚动发展的规划结构，着重突出行政中心在东海组团的统帅作用。组团内用地以公建和居住为主并形成中心片区、法石片区、滨城蟳埔片区、滨海师院片区、北星片区、后渚港片区、大坪山、桃花山森林公园片区七大功能片区。分区规划公共设施按市级、组团级和居住小区组三级规划，其中市级公共设施主要布局在行政中心轴线及临泉州湾地带；组团级公共设施按片区设置；居住小区级公共设施则规划在居住小区内部。规划公共设施用地420.19公顷，占总建设用地的26.01%。其中医疗卫生用地11.85公顷，中小学幼托社区服务中心用地46.95公顷，体育用地19.54公顷。泉州师院用地在满足其现有一、二期建设用地的要求之外，还在其北侧为将来的泉州大学预留足够的备用地。3、道路规划 采用大城市标准城市道路规划采用高起点、高标准规划，主要技术标准均采用大城市标准。规划将泉秀东街和东海大道规划为城市快速路，作为环泉州湾城市环路系统的重要组成部分，同时在泉秀东街北侧预留100米宽的绿化带作为未来城市轻轨和站场的预留用地。沿海大通道三期（丰泽段）线型重新进行了局部调整和方案优化，并做好协调衔接。组团路网结合现状路网和自然地形，采用方格网等较为清晰的网路结构，主次干道路网密度达2.95公里/平方公里。规划对交叉口及停车场用地作了充分的预留，其中规划互通式立交4处，分离式立交7处，社会停车场6处，汽车站1处，公共交通用地2处。4、公共绿地规划260多公顷东海组团背靠清源山脉，面向东海，晋江和洛阳江两江环抱，犹如一半岛延伸入泉州湾。规划结合东海分区独特的山水风光，采用“一核一轴一环”的城市景观结构，意图达到显山露水，寻求山、江、城、海、绿和谐交融的城市景观格局，并分绿化景观核、景观带、景观结点三个层次构成城市景观系统。规划公共绿地262.6公顷，人均绿地17.51平方米。5、污水处理厂规划东海组团规划有一座日处理能力达6万吨的污水处理厂；规划城市供水由中心市区水厂统一供给；组团内的供电系统规划由220KV东海变、院前变、东海滨城1#、2#变、后渚变4座110KV变电站联合供电，以满足未来城市发展的要求。6、教育规划东海之滨将成学府重地在东海之滨将崛起一座生态文化型的现代高等学府。规划，提出在对目前泉州师院崇福的基础建设进行严格控制的基础上，加快东海新校区建设，并在新校区的周围留有余地，使泉州大学的中、远期的发展有一定的空间。三、区位优势地理位置优越 西接目前的中心市区，东濒洛江及泉州湾，北倚大小桃花山“即泉州森林公园”，南濒晋江出海口，与晋江市、石狮市和惠安县隔岸相望。区域交通发达 国道324线和福泉高速公路穿境而过。省道305线的起点泉秀后街横贯整个东海街道。连接惠安百崎的跨海大桥后渚大桥现已竣工通车。沿海大通道正在紧张施工中。后渚港是国家一类口岸，开通直达香港的客运航线和日本、东南亚、欧美的国际货运航线。人文与自然环境十分丰富 风光旖旎的森林公园、碧波粼粼的后渚港、古朴怡人的民情风俗、历史悠久的宗教寺庙、规模宏大的大学校舍、时代气息浓厚的生活小区等等，共同构成东海得天独厚的人文环境。四、区域内房地产开发动态东海板块将成为泉州市面上房地产市场的热土，优美的自然风光和生态环境，使得东海板块未来几年将成为泉州市民置业的首选。随着市政府东迁脚步的加快，该区域将成为泉州房地产的热点；区域内近年开发的东海东部版块开发的楼盘较少，只有马可波罗、东海湾、宝珊花园、桃源山庄，在东海西部版块开发的楼盘已经突破了10个，比如：盛世融城、瑞士花园、海景国际花园、千亿山庄等等都是大盘，2007年上半年东部西版块盛世融城、瑞士花园的火爆热销，再到2007年年末，东海东部版块东海湾的逆世飘红，都证明东海版块所具有的前景已经被人所共识。五、区域楼盘情况 表一：项目综合情况列表分析表二:楼盘分析：六、东海区域目标客户群体设定1、客户群体类型分析虽然泉州是一个地级市，但2002年已经步入了大城市的行列，但其经济实力（地区市）排行在全国前3名，2007年国民生产总值达到2288.6个亿，个私和民营经济发达，存在着相当一部分高购买力客户群体。目前从客户购买群体的职业类型来看：主要为泉州私营或民营企业家；其次是教师、公务员、个体工商户、归国华侨等。发展至今客户群体类型有所变化，从最初以私营企业主为主导逐渐扩散，包括：个体工商户、行政机关和企事业单位领导和医生、律师、金融家等客户群体。2、客户群体区域来源分析：因所处区位的不同而呈现异同，但总体上以泉州市区客户为主导，其次是晋江区域客户；洛江、惠安及其它零散区域客户等。3、潜力客户群体：（1）区域内的大学院校的老师及未来到该区域上班的政府公务员。（2）惠南工业区内的企业主、中高层管理干部后渚大桥的通车，使惠南工业区到东海区域的车程约20分钟，根据市场调查目前工业区内企业主、中高层管理干部，很多买房选择在东海区域的宝珊花园，对东海区域的认可度较高。七、区域房地产走势预测：东海区域先前的房地产开发水平较低，开发楼盘只有东海滨城，因其不完善的市政设施及地处城乡结合部脏、乱、差，严重制约房地产市场的发展；随着大泉州东拓，该区域的房地产市场将迎来春天。 如今，房地产市场化的趋势更加明显，发展商在挖掘市场的过程中发挥了更为重要的作用，而不再是以往政策指导市场的一贯方式，发展商可以比政府要求走得更快，做得更好，主动性已大大加强。预计今后一段时间内，东海区域房地产市场将出现以下一些走势：1、高档价位楼盘在营造高品质的同时，主要卖点将会通过提高服务水平以增加楼盘的附加值；2、中档次价位楼盘在追求大型化、提供优质环境概念的同时，亦会向精品楼盘方向发展；3、由于资源的稀缺性和不可再生性，拥有海景、湖景等自然景观的楼盘将继续以其强劲的竞争力，成为房地产市场热点；4、楼盘开发大型化已成为一种趋势；5、楼盘开发的类型将逐步走向多样化，并不局限在过去的别墅开发，而会有中高档住宅的不断推出；6、区域内的房价未来将有较大涨幅空间；7、晋江跨海大桥（从东海到石狮）2008年的通车，泉州环城路的开通及市政府东迁脚步的加快，将会推动该区域房地产市场的发展；8、市政府对区域内自然景观的改造，将大大改善区域的形象；八、泉州房地产市场分析：1、开发走势预测A、从开发区域发展走势上看：从中心城区向新区发展、开发面明显扩大，江南、西湖与洛江板块将成为2008年开发的热点区域。而随着市政东迁的逐步明朗化，东海片区也将成为泉州后续开发的重点区域。B、从开发产品类型走势上看：产品个性日益鲜明突出，并且由于泉州市场开发成本相对于同等级别的其它城市明显较高，因此多层产品将日益稀缺，小高层将成为市场上供应与需求的主流，同时小高层开始向高层方向发展，城市环境及品位将显著提升。C、项目开发呈规模化趋势由于中心城区地块日益减少，新区项目开发综合成本相对较低，因此规模化开发将成为2008年房地产开发的一个新兴趋势。从2008年即将推出的新项目来看：项目开发呈规模化将成为开发与消费需求的主流趋势。例如江南板块的辉映江山、奥林匹克花园、桥南D地块及福隆项目等；又如洛江的经济适用房、嘉琳广场及大江盛世等项目占地面积都是在百亩以上甚至是几百亩的社区；西湖的中骏西湖1号和西湖豪庭分别是中骏集团和南益集团在泉州2008年的倾力之作，必将成为西湖乃至泉州的经典高档小区；东海的东海湾、宝珊花园、海景国际花园、千亿山庄、盛世融城都是超百亩的大盘。2、供应量分析预测2008年泉州房地产市场将呈现“四面开花”的局面。中心城区、东海、西湖、江南、洛江等板块区域将成为泉州2008年房地产市场供应与需求的热点区域。特别是江南板块将是2008年开发与需求的热点区域。房市总体供应与需求表现如下：供应总量大、供应有缺口2007年市区的批准预售的面积130万平米，市场上的即时未售面积达到150万平米。2008年计划的商住项目供应量为200万平米（含2007年存量）。其中新区中心的供应量少，主要集中在洛江、江南、东海。2008年供应计划中各区占比例需求旺在市场供应大的情况下，市场显现出供大于求，但是供应量的增长，刺激了需求量的增加，2007年的销售量，为103万平米，同比增加7%。在政策颁布的9月以来，泉州的成交量持续上涨，在12月达到11万平米。泉州的需求结构还是健康的。按目前的泉州人口的自然增长率7-8%的增长，以及目前人均34平米的居住面积，预计将产生20-30万的刚性需求。泉州每年的拆迁面积将达到100-200万，10%的沉淀率，至少产生10-20万的刚性需求。按照泉州十一五计划，每年的城市化的进程1%，53%的城市化向58%的城市化，5%的进展，预计增加城市住宅需求。此外城市中部分的投资和改善型自住需求，在城市发展利好体现的情况下，保有量将增加。诸多的利好都刺激着城市居住需求。3、价格走势分析预测影响房地产价格的最根本因素是社会经济的发展。泉州作为福建省的三大核心城市之一，民营经济发达，是福建经济最为活跃的区域，国民生产总值在全国同等级别的城市中位居第三，由此可见泉州的居民具有较强的购买力。特别是对中高端的房地产产品潜在着较大的需求量。但泉州目前与同等级别，经济发达的沿海城市的价相比，例如浙江的温州、宁波，广东的东莞、佛山等区域相比，房价仍相对偏低。与此相适应的泉州房地产市场价格应该来说具有较大的上扬空间。从区域间的大势环境上看今后泉州房价行情走势应该是看好的。但2008年泉州房价由于受到政策及本地市场相关因素的影响，房价仍将上涨，但预计上涨幅度不会非常大，估计在300500元/之间，分析如下：A、中心城区盘量锐减是导致价格上涨的主要原因一方面中心城区开发的楼盘价格，往往代表泉州房价最高水平（别墅除外），市区项目对泉州整体楼盘的价格起较大的引领作用；另一方面中心城区目前可供开发的土地资源日益稀缺，而土地资源的稀缺性必然导致泉州房价的整体抬升。2007年下半年开始泉州房市总体均价已经开始突破9000元/，而且从下半年泉州土地拍卖的情况的预测，2008年中心城区的房价预计将达到950010500元/之间。B、新区楼盘大规模开发有效抑制整体房价的快速上涨中心城区土地资源的稀缺性，必然导致泉州整体房地产开发重心的转移，从2007年的开发态势可以看出：江南新区、洛江新区、东海新区将成为房地产开发的热点。开发总量是中心城区的10多倍，而以目前新区55006500元/的房地产价格行情来看，预计2008年随着新盘嘉琳广场、大江盛世、阳光国际广场、中升金海湾、福隆星城二期的推出将可能使该区域房价突破6500元/，但仍与中心城区房价差别较大，将有效抑制泉州整体房价。4、需求分析预测城市环境改善明显，大泉州海湾型城市群雏形初现，城市吸引力和竞争力增强，一方面对泉州本地受厦门分流比例将明显减小；另一方面对外来工薪族经商人士等购房群体吸引力增强。在泉州总体经济发展的持续健康发展，住房作为老百姓的头等必须品，预计泉州2008年房地产市场需求量将会持续有所增加。A、需求区域面向新区拓展从2004年开始泉州已经开始打破以中心城区开发为主的瓶颈，区域开发面与消费面将明显扩大，与以往不同的是从2004年开始，特别是2007年、2008年客户购房选择区域不仅仅只限于中心城区，随着新区大盘的出现，在加上政府对新区发展力度的加强和商家的炒作，使得新区对广大客户置业的吸引力明显增强，客户购房区域选择扩大，由于区域价格的明显差异化，使得相当一部分客户群体购房的选择区域开始出现转移，东海板块和洛江板块需求量将会明显增大，洛江和东海将成为2008年老百姓购房的热点区域，并且这部分客户群体数量呈现逐渐增长趋势。B、大规模项目将成为购房首选随着房地产市场的不断规范，泉州老百姓的居住理念不断更新，对居住的要求也将越来越高，购房需求也越来越