滨河湾项目调研报告.doc

承德双滦区滨河湾项目调研报告 目 录一、承德双滦区概况2 1、位置面积2 2、经济支持2 3、城市发展3 4、结论3二、双滦区市场分析31、双滦区现有楼盘规模分析32、双滦区现有楼盘价格分析43、双滦区项目总价范围分析44、双滦区项目客源构成分析45、结论4三、项目分析51、项目区位52、项目规划53、户型设计64、项目进度65、结论7四、总体结论71、项目处于新崛起的区域，拥有充足的市场潜72、项目地理条件优越73、项目规划设计合理74、项目操作难点7一、 承德双滦区概况 1、位置面积位置面积双滦区是承德市中心区，北临隆化县、西接滦平县，东与承德县和双桥区相连，距避暑山庄和外八庙景区11.5公里，距北京210公里，天津320公里。总面积452.1平方公里，素有“承德山水的精华，山庄文化的源头，五代清帝的行踪，两个王朝的背影”美誉。人口总量：2011年末全市户籍总人口14.2万人,2012预计接待外地人口达到50万。2、经济支撑1）土地资源 双滦区土地资源总面积507966亩。其中耕地55138.2亩，园地10067.4亩，林地129486.9亩，草地238786.5亩，城镇村及工矿用地43910.1亩，交通运输用地7549.8亩，水域及水利设施用地9936.3亩，其他土地13090.8亩。2）矿产资源 双滦区矿产资源丰富，已探明的矿产资源有铁、钒、钛、金、磷、长石、硅石、陶土、膨润土等金属和非金属矿数十余种。其中尤其是钒、钛的储量在全国位居前列且相对集中，现已探明的铁资源储量3亿吨以上，可开采存储量2.5亿吨，其中约2.3亿吨为钒钛磁铁矿，含铁品味14%-20%，含钒品味0.15%-0.5%，具有较强的可持续综合开发潜力。3、城市发展近两年政府陆续斥巨资打造多个重点公共旅游项目，政府正努力以文化产业区为核心，加快推进文化产业健康发展，实现一季游向四季游转变。以具有承德特色的旅游产业链吸引大量外地游客及开发商，从而推进承德向现代化国际旅游大都市的转变，按照“错位发展、互惠共赢”的理念，大力实施重大文化旅游产业项目带动战略，加快双滦区的城市建设带动全民发展。 2011年双滦区共有21个项目被列入2011年度市级重点建设项目，计划总投资126.667亿元，2011年预计完成投资34.4亿元。 服务类项目8个：双滦鼎盛王朝文化产业园项目、双滦避暑文化产业园项目、双滦喀喇河屯五星级酒店、双滦元宝山山地体育文化公园项目、双滦隆基泰和国际广场工程、中国（承德）国际日用消费品物流中心、双滦吴营汽修街和双滦国际汽配城建设项目。2012年还有6个重点项目将陆续签约，25个项目陆续开工开工。4、结论当地政府斥巨资打造的公共旅游产业，将吸引大量外来人口跟进。双滦区房价因为本身泡沫较少，该地区房价将会在较短时间呢回复到上升趋势，进入到上升趋势后消费者将对楼市增加信心，购买欲望逐渐增加。随着当地民生项目的建设，当地人均收入将进一步增加，逐渐提高购买力。二、 双滦区市场分析1、双滦区现有楼盘规模分析（主要楼盘）御水花园建筑面积45万平米容积率1.7滨河花园建筑面积50万平米容积率2.3万和城建筑面积200万平米容积率1.5福溪帝苑建筑面积37万平米容积2.27龙玺御园建筑面积30万平米容积1.72鑫顺家园建筑面积20万平米容积率2.0综述：用地规模大、低容积率是承德房地产市场比较特有的现象，这与承德地区多山、多丘陵是密切相关的。这就造成两种情况，一是容积率低，但因为承德地区天气寒冷，冬季较长，对于景观作物耐寒性要求高，无疑会造成景观成本上升，这是绝大多数开发商不愿意参与的；二是在稀缺的平地的项目售价一般较高。2、双滦区现有楼盘价格分析御水花园4000元/平米滨河花园4500元/平米万和城3500元/平米福溪帝苑4500元/平米悦城华府3350元/平米鑫顺家园4200元/平米综述：承德双滦区楼盘价格在3000-5000元平方米之间，与承德双桥区价格（5000元-10000元/平米）形成鲜明对比，造成这种差异的主要原因：一是承德城市中心在双桥区；二是承德主要旅游景点，如避暑山庄，小布达拉宫等主要集中在双桥区，三是双滦区属于承德的工业区，如承钢就在此地，污染比较严重，发展相对落后。3、双滦区项目总价范围分析御水花园：40万元/套；滨河花园：45万元/套；万和城：35万元/套福溪帝苑：45万元/套；悦城华府：33万/套；鑫顺家园：42万元/套综述：总价以悦城华府项目最低，其他几个项目价格比较接近。4、双滦区项目客源构成分析1）本地刚需类购房客户随着双滦区政府一些列民生工程的建设，以及斥巨资打造的旅游产业园的建立，将会迅速推动双滦区的城市化建设的脚步，这将会迅速带动全民收入，增加消费者的购买力。随着生活水平的提高，现有住房已经无法瞒住，买房成为必要选择。这一部分客户占市场主要地位，购买力强大。2）投机者升值购房近几年房地产泡沫严重，成为了赌徒般的博弈，成为了推动社会经济发展的毒瘤，但是近2年估计已经无法容忍房价的病态上涨，限购令，房地产税等一系列强有力的政策已经表明国家打压房价的决心，近2年房价下调，销售懈怠，已经没有了投机者的市场，所以这一部分的购买力不足，属于小部分客户。3）外地人口改善类住房近2年政府一系列旅游项目的大力开发使得外来人口逐年增加，预计2013外来人口将达到50万人，是本地人口的3倍之多，将成为第一大潜在客户。5、结论双滦区作为国家宏观调控下第一批新生市场，拥有其地天都地的优势，在一个房地产良性可持续发展的新环境下，双滦区将成为新生楼盘的重要代表。虽然现在在国家政策的调控下房价呈低迷走势，但是这也证明房价将进入一个合理化的新时代，而非赌徒般的博弈。在大环境的影响下消费者的选购方式将趋近于更加理性的消费观念，在这个新时代里开发商之间将进行真正的较量，楼盘的综合品质 推广的方式力度，而消费者将在稳定的市场环境 开发商良性的竞争中增加购买欲望。三、 项目分析1、项目区位滨河湾项目位于承德双滦区滨河大街2号（山水文苑对过），紧邻双滦区主干道滨河大街，靠近牤牛河，距离双塔山景区、建设中的大型影视基地鼎盛王朝及五星级大酒店行宫大酒店仅有咫尺之遥，项目所在区域交通便捷，距离京承线一步之遥，K1路、15路、15路区间、35路、52路公交车等经过项目，交通便利，周边配套完善。2、项目规划 滨河湾占地面积272亩，建筑面积50万平米； 滨河湾采用现代简约欧式风格，高贵典雅，具有鲜明的时代特征； 滨河湾依山傍水，具有得天独厚的自然景观优势，外部景观与小区内大规模水景遥相呼应，形成多重立体景观； 滨河湾采用花园洋房、18层高层及24层高层相结合的设计，整体错落有致，既保证充分的采光通风，又最大限度的保证景观的完整； 滨河湾道路交通采用人车分流和人车分行互通型的布局方式，既保证了出行的安全，也最大程度的实现了景观的最大化及完整性； 滨河湾涵盖高品质住宅、高档公寓、欧洲风情商业街、豪华度假酒店多种业态，真正实现城中之城。 3、户型设计滨河湾户型均为南北通透户型，大面宽、小进深，有更好的通风采光效果与观景优势，户型面积从80-200平米，两室、三室和跃层户型齐全，满足不同客户个性化需求。 4、项目进度 价格方面：根据承德搜房网上的信息，目前销售均价为4500元/平米，首付30%可享九五折优惠，一次性付款可享受九折优惠，实际成交均价为4275元/平米；根据致电滨河湾销售中心咨询得到的回复则为：现在没有价格，只是接受咨询。 工程方面：对外宣传一期开发B区及D区工程总建筑面积123795平方米；实际情况为目前仅有一栋楼开工，接近主体封顶，造成此种情况的原因，坊间传言为开发商资金紧张，无力开工。 证件方面：截至目前无任何证件。 交房时间：承德搜房网滨河湾网页宣称交房时间为2014年；而致电销售中心咨询的结果为2015年交房。5、结论 滨河湾位于承德双滦区中心地段，配套成熟、区域繁华，居住氛围浓厚； 户型面积区间为80-140平米之间，符合城市居民对局中空间的要求，从产品自身拥有较高的竞争力； 项目工程进度因为资金问题受到很大影响，而且在市场上形成了一定舆论传播； 在目前依旧较冷的市场环境下，如果要介入此项目，首先要做的就是注入资金，保证工程动起来，把陷入困境的该项目彻底盘活。四、 总体结论1、项目处于新崛起的区域，拥有充足的市场潜力 双滦区作为承德的老工业区自身底子较薄，发展相对滞后，但随着主要城区双桥区开发如火如荼的进行，房价一路飙升；购房者、开发商的眼光和注意力逐渐转向双滦，而且双滦区政府对本区域旅游、文化历史资源自2010年以来进行大力开发、这对本区域知名度、人气、人流，都会起到重要的推动作用。2、项目地理条件优越生活配套、市政配套成熟如承德实验中学、小学、双塔山景区等等，交通便利，外部资源拥有优势；3、项目规划设计合理 项目社区规模较大，拥有规模优势、户型设计及面积配比符合投资与自住双重需要，自身拥有酒店、大型商业等配套。4、项目操作难点 项目因为资金短缺，启动难，是承德，乃至整个房地产市场面临的困境，自2011年初进入营销阶段以来，工程进度缓慢，并且在市场上，同行间出现了负面