“三产”用地管理办法.doc

白水县城区“三产”用地供应办法第一章 总 则第一条 为了推动城区范围内第二产业向园区、工业集聚点等功能区集中，进一步加快发展第三产业（以下简称“三产”），调整产业功能布局，改善人居环境，提高县城品位。根据中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国城乡规划法等法律法规，结合我县实际，制定本办法。第二条对符合下列条件的国有土地，鼓励通过搬迁或优化调整后改变土地用途，发展第三产业：1、城区范围内，已通过划拨或协议出让方式，依法取得的工业、仓储等土地。2、历史形成的城区范围内的工业企业用地或企事业单位国有划拨用地。3、凡属产业导向要求必须禁止、淘汰或调整升级的项目用地。4、因环保、安全等问题影响人居环境的项目用地。5、因城市规划调整需要改变用地性质的项目用地。6、倒闭、破产、关停的项目用地。第三条“三产”用地涉及占用农用地的，按照农用地转用和土地招标、拍卖、挂牌出让制度办理，本办法不再赘述。第四条 白水县城区范围以外区域不符合现行城市总体规划要求的工业、仓储等用地，要求通过改变土地用途从事“三产”经营活动的，由各乡（镇）人民政府提出意见报县政府批准后组织实施。 第二章 基本原则第五条：“三产”市场由城建、商务等部门根据白水实际，制定“三产产业”规划，形成规模和特色。所有“三产”项目必须符合“三产产业”规划。第六条： 凡在企业原址转型发展“三产”的，在符合城市规划的前提下，根据国务院关于深化改革严格土地管理的决定（国发200428号）及协议出让国有土地使用权规定（国土资源部第21号令）的有关规定，依法按转型前后的土地市场价格差额补缴土地出让金后，允许改变用地性质（不含已征用未建的闲置工业用地）。第七条：在符合城市规划的前提下，要求改变为住宅用地的（兼容商业，下同），由国土部门按现行的土地市场价格回收或按房屋拆迁管理办法进行补偿后依法公开出让。 第八条：国家机关、国有企事业单位因搬迁、撤并或其他原因，导致原址土地闲置的，由国土部门按现行的土地市场价格回收或按房屋拆迁管理办法进行补偿后依法公开出让。 第九条：拟改变土地用途发展“三产”的单位和个人，必须先由县商务局进行立项，并向县国土资源局提出用地申请，由国土资源局审核同意并征求县规划局意见后方可实施。属于县政府确定旧城集中改造区域的，必须县市国土资源局收购储备。第三章 办理程序第十条 对改变土地用途，利用符合规划要求的原建筑物或对原建筑物进行拆建从事“三产”经营活动的企业或个人，土地使用权人向县国土资源部门提出申请，并提供以下材料：（一）改变土地用途申请报告（对建筑物进行拆建的须附初步方案）；（二）国有土地使用证和房屋产权证及合法的用地手续和规划建设审批手续等权源材料；（三）土地使用权出让合同或划拨决定书；（四）利用原有建筑物改变功能的，应提供原设计单位或具备原设计单位资质及以上的设计单位出具的对建筑结构安全的意见（如需对建筑结构进行修改或加固的，其设计施工图须经施工图审查机构审查合格）；（五）法定代表人或自然人身份证明。第十一条 县国土资源部门收到土地使用权人的申请报告和相关申报材料后，经初审符合有关政策规定的，向县规划建设部门出具征求意见工作联系单。县规划建设部门根据城市规划、规划实施要求、用地规模和地块外部基础设施配套等条件对申报项目进行审查，同时征求消防、环保等部门以及利害相关人意见并进行公示。对审查符合有关规定且经公示无异议的，县规划建设部门出具规划改变意见书和规划用地红线（属拆建项目的附规划条件）。第十二条 县国土资源部门根据规划改变意见书和相关申报材料，与原土地使用权人签订国有建设用地使用权出让合同变更协议（含划拨改签出让合同），原土地使用权人向县国土资源部门缴纳改变土地用途出让金。县规划建设部门凭出让合同变更协议办理相关规划手续：其中利用原有建筑物改变功能的出具规划功能改变意见书，拆建项目按有关基本建设程序申报建设项目行政许可。第十三条：县国土资源局组织对土地进行评估，土地价格按照挂牌出让方式确定，并办理土地使用权变更登记手续。县国土资源局在办理相关手续时，应尽可能简化程序，并根据相关政策对出让金和有关费用予以减免。第十四条 在办理改变土地用途手续时,对原地块内重新规划后属城市道路、市政基础设施和绿化等不宜作为三产用途的，由县国土资源部门按规定程序收回原土地使用权，并在重签或变更土地出让合同时予以明确。第十五条：符合下列条件的，由县国土资源局依法收回土地使用权，并以招标拍卖挂牌方式进行公开出让。涉及地上附着物的，由中介机构进行评估后，由县国有资产管理局依法处置。1、国家机关、国有企事业单位依据划拨或协议方式取得的土地使用权发展第三产业的。2、拟改变土地用途发展房地产开发或住宅项目用地的。3、已纳入政府近期统一组织实施的城市改建区范围的；4、新建项目用地审批时已明确规定应当收回原土地使用权的；5、法律法规规定其他情形的。第十六条：土地的收购程序 （一）申请收购：原土地使用者向县国土资源局提出申请，领取和填写国有土地使用权收购申请书。 （二）实地调查和权属审核：县国土资源局对申请单位提供的土地权属、土地面积、地上建筑物、土地用途等情况进行实地调查、勘测和审核，明确土地权属。 （三）征询意见：县国土资源局根据企业提出的申请和实地调查情况，向县规划建设局等部门征询规划、企业资产、财务抵押等情况。 （四）价格评估：县国土资源局根据实地调查和城区及中心集镇控制性详细规划，会同建设等部门拟定收购储备方案，为确定收购价格提供依据，并进行土地房产收购补偿费用的测算评估。 （五）方案报批：县国土资源局根据地块权属调查和收购费用测算的结果，提出土地房产收购的具体方案，报县政府会议讨论。 （六）签订合同：县国土资源局待县政府批准同意后，与原土地使用者签订国有土地使用权回收合同等协议，按照合同约定的期限分期付清土地收购补偿费。 （七）权属变更：国有土地使用权回收合同签订后，直接办理土地权属变更手续，原国有土地使用证及房屋产权所有权证同时予以注销。 （八）交付土地：原用地单位应按合同约定如期向市国土资源局交付土地，如违反合同约定、不如期交付土地的，县国土行政主管部门可以责令其限期交付，逾期未交付的，依法申请人民法院强制交付第三章 监管措施第十七条 对批准改变土地用途的，土地出让合同变更协议中应明确约定受让方取得的土地使用权和房屋产权在改建项目竣工验收后5年内不准转让（以土地验收时间为准）；5年后要求转让的，必须按原审批的三产用途在有关部门的监督下整体转让,并按有关规定缴纳相关税费。在规定不得转让的时间内擅自进行整体或分割转让的，县国土资源、房管等部门不予办理变更登记及相关的房地产证书。第十八条 在申请办理改变土地用途过程中，允许两个或两个以上相邻地块的土地使用权人凭原有土地使用权作价入股联合组建成立新的法人，并以新设法人名义直接向县发改、规划建设、国土资源等相关部门办理手续；竣工后各土地使用权人按原有用地面积的比例分摊改建后的用地面积和建筑面积，并办理相关的房地产证书。第十九条 经批准改变土地用途的三产项目必须严格按照批准用途开展经营活动，需要调整经营项目的，须经县规划建设部门同意后重新由县国土资源部门组织地价评估并按规定补缴土地出让金。第四章 附 则第二十条各有关部门要协调一致，稳妥推进，既要积极扶持城区第三产业的发展，又要避免“三产”经营项目出现新的“低、小、散”现象。要根据服务业及相关专项产业发展规划，明确改造的重点和方向。鼓励和引导企业整合土地资源，联合从事上规模的“三产”经营项目，大力支持企业发展现代服务业和科技、教