关于实施日照间距规定的说明.doc

关于实施长春市建筑日照间距规定有关问题的说明长春市建筑日照间距规定（以下简称日照间距规定）自1989年9月4日发布施行以来，我局接待了大量群众咨询，也处理了一些因建设单位违反规划造成建筑日照间距未满足日照间距规定标准而引起的所谓“挡光”纠纷，还遇到了一些历史形成建筑物的用户要求解决“挡光”赔偿的上访问题。在处理以上事件工作中，有时争执双方对同一条款有完全不同的理解，经过详细解释才达成共识。因此，为了减少不必要的咨询和纠纷，有必要对日照间距规定实施中群众和建设单位普遍关心以容易产生不同理解的问题给予公开说明，以保证日照间距规定有效实施，依据日照间距规定第十八条规定：“本规定由长春市规划局负责组织实施”，现将实施中的有关问题予以说明： 一、关于主要采光面问题 日照间距规定中多处提到主要采光面，但没有对主要采光面给出确定的文字表述，为此，群众咨询中多为要求解释什么是主要采光面，有些不必要的纠纷也是由于群众对主要采光面不了解，认为只要墙上有窗户就是主要采光面而引起。对此，说明如下：一栋建筑物，只要设窗，都是为采光和通风用的，因此，只要是设窗的墙面都是采光面，即使太阳照不到北墙面也采光面，只不过该墙面上的窗户所采光线是天空的散射光而不是太阳的直射光。在实际建设中要求所有采光面都与其它建筑物保持较大距离显然是办不到的，因此，在城市规划和建筑设计中，只能对具体建筑物选择最有利采集太阳直射光的墙面，作为该建筑物的主要采光面。主要采光面原则上应在正南（0度）偏东（90度）和偏西（90度）范围内确定。由于建筑物朝向和建筑物形式不同，有的建筑物可能只有一个主要采光面，有的建筑物可能有两个主要采光面，有的建筑物可能有三个主要采光面，有的建筑物甚至确定主要采光面的具体界面都困难（如圆形建筑物）。在此将常见的不同朝向和不同建筑形式的建筑物主要采光面在规划建筑和设计中的可能性做简略介绍： 1条形建筑：（建筑物呈“”形），只有一个采光面的南墙面，它的北墙面因为太阳照射不到，不可能成为主要采光面。当条形建筑物长轴呈南北向时，规划和建筑设计中，考虑上午采光有利时，将主要采光面设计在建筑物的东墙面；考虑下午采光有利时，将主要采光面设计在西墙面。如图示（图中黑粗线表示主要采光面，下同） 2“L”形建筑物 “L”形建筑物在规划和建筑设计中考虑两个主要采光面。可能情况如图示：等多种 3“冂”形建筑物 “冂”形建筑物在规划和设计中考虑三个采光面，可能情况如图示： 从以上情况可以看出，主要采光面情况是复杂的，在立法中用文字给它下个定义是办不到的。所以在日照间距规定中，根据规划和建筑设计时，一般都把楼梯间、厨房、卫生间等辅助房间安排在建筑物非主要采光面一侧的做法，对非主要采光面做了规定：日照间距规定第三条第二款第二项：“建筑物集中设置楼梯间和辅助房间较多一侧及山墙、设窗山墙（以下统称非主要采光面）”。因此一般情况下，用户可以据此判断自己所在建筑物的非主要采光面，非主要采光面确定了，剩下的建筑外墙面就是主要采光面。 用上述方法判断主要采光面仍有困难的，可以向规划或建筑设计专业人员请教也可以向城市规划行政主管部门咨询。 二、关于主要采光面正向范围问题 由于群众对主要采光面正向范围不了解，本不应发生的“挡光”纠纷也时常发生，为了使群众正确理解建筑物主要采光面正向范围，说明如下： 在本说明的第一问题中，我们已对如何判断建筑物主要采光面进行了说明，理解了主要采光面，就不难理解主要采光面正向范围了。这个问题有两种情况： 1对整栋建筑物而言如下图所示：（以“L”形建筑物为例） 图中斜线部分为主要采光面正向范围，其它部分为主要采光面正向以外范围。其他情况可以类推。 2对某一住户而言如下图所示： 图中斜线范围分别表示甲、丙两用户的主要采光面正向范围。对甲用户来说，丙用户的主要采光面正向范围，却是甲用户主要采光面正向以外，甲用户主要采光面正向以内范围对丙用户来说又是主要采光面正向以外。 三、被遮挡建筑物与遮挡建筑物之间最小距离（也是日照间距）的测量方法 日照间距规定第六条中提到了“最小距离”的概念，实践中群众对两栋平行建筑物之间的最小距离（即日照间距）的测量基本都能正确理解，但对两栋不平行建筑物，特别是涉及到某一具体用户时，其认识就不同了，这给实施日照间距规定造成了一定困难。为了使群众正确掌握“最小距离”的测量方法，具体说明如下： 1两栋平行建筑，如下图所示： 所测量出的数据无论对整栋建筑物还是对某一具体用户都适用。 2两栋不平行建筑物，如下图所示： A.对被遮挡建筑物整栋楼： B.对某一具体用户 图中a线是对甲用户的测量，b线是对乙户的测量。 四、日照间距计算问题 日照间距计算在日照间距规定中是以文字表述的，为了使广大群众更直观地了解各种情况下的计算，可用如下数学公式： L=KH 式中：L为日照间距 H为遮挡建筑物计算高度 K为日照间距系数 按此公式对不同情况进行计算时可见下列图示： 1两栋楼室外设计地面在同一水平面： 2两楼室外地面不在同一水平面，应当同时计算地面标高差，如图： a.遮挡建筑物地面标高大于被遮挡建筑物地面标高时： b.遮挡建筑物地面标高小于被遮建筑物地面标高时: 五、不同楼层日照间距系数计算 长春市人民政府发布实施日照间距规定的目的是要求建设单位或个人去遵守它，不去违反它。但是，所有法律、法规颁布实施以后，总有人因为种种原因会出现违反它的行为。因此违反日照间距规定标准的案件仍然可能发生。一旦发生这样的案件，就涉及到一部分用户的切身利益受到损害而引起民事纠纷和诉讼，导致行政机关或人民法院调解或判决。这时，如何确定不同楼层的日照间距系数就是纠纷双方最关心和最有分歧的焦点。因此正确计算各楼层日照间距系数是解决这些问题的关键。日照间距规定第五条中“但被遮挡建筑物底部为公共建筑的，计算高度应当减去公共建筑层高度。”一段文字已经包含了被遮挡建筑物不同楼层日照间距系数的计算方法。规划和建筑设计专业人员都明白，但非专业人员的广大群众，甚至非专业人员的行政管理人员、法制工作者对此也不十分清楚，对此有必要进行详细说明：以日照间距规定第五条规定为例，把文字表述换成公式和图示： 图中甲栋楼为遮挡建筑物，乙栋楼是底部为公共建筑层（二层以上为住宅）的被遮挡建筑物。H为被遮挡建筑物底部不设公共建筑时的计算高度，为被遮挡建筑物底部为公共建筑层时的实际计算高度，h为被遮挡建筑物底部公共建筑层高度,L为日照间距。用公式表示则为： H=H1-h 把上式代入日照间距计算公式中为： L=（H1-h）k 变换成日照间距系数计算公式为: K=(H1h)/L=H/L 计算结果实际上就是被遮挡建筑物第二层的日照间距系数。 从上例中可以看出，被遮挡建筑物不同楼层日照间距系数的计算，无论遮挡建筑物与被遮挡建筑物室外地面是在同一水平面还是不在同一水平面，遮挡建筑物计算高度H，除一层仍以被遮挡建筑物室外设计地面为计算起点外，二层以上各层均以该层室内地面所在水平面为计算起点。以三层为例，如下图： 其它楼层类推。 六、公共建筑的日照间距原则规定，底部公建除特殊情况外，仅考虑减一层计算高度。 七、对违反日照间距规定标准的违规建筑处理问题 日照间距规定“第十七条城市规划行政主管部门工作人员玩忽职守，滥用职权、徇私舞弊，违反本规定造成后果的，由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”这条规定以严厉的法律责任表达了两层意思： 城市规划行政主管部门工作人员不得违反日照间距规定标准审批规划方案，否则将受到严厉处罚。城市规划行政主管部门工作人员不得违反日照间距规定标准审批规划方案造成的后果也包括城市规划行政主管部门应当承担的一切法律责任。日照间距规定“第十六条对违反本规定日照间距标准建设的建筑，除经城市规划行政主管部门批准保留外，应当予以拆除”包含三层意思：对违反日照间距规定标准，但无其他严重影响城市规划情节的遮挡建筑物，按民法通则，由违规当事人对被遮挡建筑物中利益受到法律意义上被侵害的全部用户给予合理补偿后，城市规划行政主管部门才能够批准保留，而不是城市规划行政主管部门想保留就保留，想拆就拆。 哪些用户的利益构成法律意义上的被侵害？日照间距规定确定的日照间距系数等级分为1.5、1.7、1.97和，四个等级，最低等级为不小于1.5，最高等级为不小于。因此对于本应享受到日照间距系数较高等级楼层的用户，因为违规遮挡建筑物造成了其日照间距系数降低到了次等级标准，这就构成了法律意义上的利益被侵害。但是有一部分用户，因为违规遮挡建筑物造成了日照间距系数比他们应享有的数值低，但仍不低于日照间距规定最高等级的标准：，并没有降低他们应享受到的最高等级标准，也就不构成法律意义上的利益侵害。因此实施日照间距规定时，城市规划行政主管部门，对具备下列条件的违规遮挡建筑物才能批准保留： (1)违规遮挡建筑物与被遮挡建筑物之间的日照间距系数在旧区不低于日照间距规定最低标准的1.5，在新区不低于日照间距规定最低标准的1.97，且不存在其他严重影响城市规划问题； (2)违规遮挡建筑物当事人已按民法通则有关规定对被遮挡建筑物中利益构成法律意义上被侵害的全部用户（楼层日照间距系数实际小于的全部用户）给予了一次性合理补偿，或者经城市规划行政主管部门责令违规当事人采取改正措施，达到了符合日照间距规定标准； (3)城市规划行政主管部门依法对违规建设当事人进行了处罚。 补充说明一点，已取得一次补偿的用户，转卖（让）该用房时应向购买人或受让人说明情况，购买人或受让人不得再就日照间距问题提出补偿要求，否则由转卖（让）者承担一切责任。 对违反日照间距规定最低标准（旧区1.5，新区1.97），所建建筑物又有严重影响城市规划问题，不能采取改正措施，以及违规建设当事人不履行民事补偿义务或不履行城市规划行政主管部门责令改正的，城市规划行政主管部门将依照法定程序予以拆除。 在规划设计中，因受地块、景观等规划要求限制，所设计的建筑物本身存在不能满足日照间距规定标准的情况，从城市建设总体利益考虑，不得不批准建设，这样的设计和按设计修建的建筑物可以批准保留。但建设单位在销售（或分配）给用户时必须向用户说明，在售价上给以考虑，并在协议中用具体条款载明。 举例： 上图中为符合日照间距规定标准时的日照间距，阴影区显然不能满足日照间距规定标准，但从城市规划和建设布局的总体利益考虑，必须这样规划和设计，因此城市规划行政主管