福州市房屋面积计算细则(暂行).doc

福州市房屋面积计算细则（暂行）第一章 总则第一条 为加强我市房屋面积管理，适应地产业的发展，根据中华人民共和国房地产管理法房产测量规范，结合我市实际，制定本细则。第二条 本细则适用于本市行政区域内所有房屋计算。第三条 福州市房地产管理局是本市房屋面积管理的行政主管部门。县（市）房地产管理部门在市主管部门指导下负责该行政区域内房屋面积管理工作。第四条 本细则所称房屋面积包括房屋建筑面积，房屋使用面积，房屋产权面积。第五条 房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积总和，包括阳台，挑廊，地下室，室外楼梯等，且具备上盖，结构牢固，层高2.20以上（含2.20米）的永久性建筑。第六条 房屋使用面积系指房屋内全部可供使用的面积。第七条 房屋产权面积系业主依法拥有房屋产权面积受国家法律保护。第二章 房屋建筑面积的计算第八条 计算全部建筑面积的范围1永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积，多层房屋按各层建筑面积的总和计算。2房屋内夹层，技术层，附属层及其梯间，电梯间，阁楼（包括人字形式斜面结构屋内的永久性建筑物）等，其高度在2.20米以上的部位，按其水平投影计算面积。3穿过房屋的通道，房屋内的门厅，大厅，均按一层计算面积。门厅，大厅内的回廊部分，按其水平投影计算面积。4楼梯间，电梯（观光梯）井，提物井，垃圾道，管道井，排气井等均按房屋的自然层计算面积。5房屋天面上属永久性建筑层高2.2米以上的楼梯间，水箱间，电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20米以上的部位，按其水平投影面积计算。6挑楼，全封闭的阳台按其围护外围最小水平投影面积计算。7属永久性结构有上盖的室外楼梯，斜坡道，按各自然层水平投影面积计算。8与房屋相连有顶盖有柱的走廊，檐廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。9房屋间永久性封闭的架空通廊，按其外围水平投影面积计算。10地下室，半地下室及其相应出入口，层高在2.20米以上的，按其外墙（不包括采光井，防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算；出入口为斜坡道，有围护及顶盖的，按其层高在2.20米以上的部位，按其外围水平投影面积计算。11有柱或有墙体围护结构的门廊，门斗，落地橱窗等，按其柱或围护的外围水平投影面积计算。12玻璃幕墙等直接作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。13属永久性建筑，有柱（双排柱上）的车棚，货棚等，按柱的外围水平投影面积计算。14依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构并加以利用，其高度在2.20米以上的部位，按其坡底线及相应的外围水平面积计算。15有伸缩缝的房屋，若其与室内相通，伸缩缝计算建筑面积。16房屋内天蓬（指房屋内屋面整体设计为永久性透明顶蓬覆盖的部分），按其水平投影计算面积。17房屋柱间无墙体的部分，按相应位置梁的外围水平投影面积计算。18通透式围护的房屋，按其底座外围水平投影面积计算。第九条 计算一半建筑面积的范围1与房屋相连有上盖无柱的走廊，檐廊，挑廊，两房屋间无柱通廊，按其顶盖与围护结构外围中较小部分的水平投影面积的一半计算。 2独立性，单排柱的门廊，车棚，货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影响到面积的一半计算。3未封闭的阳台，按其顶盖与围护结构外围中较小部分的水平投影面积的一半计算。4无顶盖的室外楼梯，斜坡道，按各自然层水平投影面积的一半计算。5有顶盖不封闭的架空通廊，按其顶盖和围护结构外围中较小部分的投影面积的一半计算。第十条 不计算建筑面积的范围1层高小于2.20米的夹层，技术层，附属层，地下室，半地下室。2突出房屋墙面的构件，配件，装饰柱和装饰性的玻璃幕墙，垛，勒脚，台阶等，及其它为建筑物造型而建但无实用功能的部位。3房屋之间无上盖的架空通廊及无柱门廊，雨蓬，挑檐；台面未高出地坪0.15米的各种廊及底阳台；上层阳台，挑楼等在地面，平台，退台，露台上的投影面积。4房屋的天面（天台），挑台，退台，露台，天面上的花园，泳池，水池等。5建筑物内（外）的操作平台，上料平台及利用建筑物的空间安置箱，罐的平面图台。6骑楼，过街楼的底层作为道路，街巷通行的部分。7利用引桥，高架路，高桥桥，路面等作为顶盖建造的房屋子；室内或室外楼梯，斜坡道下方再利用的空间。8活动房屋，临时房屋，简易房屋。9独立的烟囱，室外和屋顶的各种休闲长廊，各种亭，塔，罐，池，地下的防干，支线等。10与室内不相通的房屋间的伸缩缝。11检修消防等用途的室外爬梯，室外挂梯，底层室内楼梯踏步伸墙外的部分，走廊外的台阶踏步。12房屋内用作通风采光的在井，通天等，房屋内挑空部分。第三章 房屋使用面积的计算第十一条 房屋使用面积计算范围1按房屋的内墙面水平投影计算。2套内楼梯按自然层数计入使用面积。3不包括在结构面积内的套内烟囱，通风道，管道井等计入使用面积。4内墙面装饰厚度计入使用面积。第四章 房屋产权面积的计算第一节 产权面积第十二条 房屋产权面积是房屋的法定的面积。在实测建筑面积的基础上，依照有关法律，法规的规定，由房地产管理部门按产权确认程序审核确认。超出建筑红线范围，未经统一设计和规划 审批或少批多建的建筑物不计算产权面积。第十三条 房屋产权面积包括私有产权面积（简称私有面积）和共有产权面积（简称共有面积）。1房屋私有面积系指业主独自享有的产权面积。2房屋共有面积系指各业主共同占有或使用的产权面积。第二节 房屋墙体归属及计算第十四条 房屋子墙体分为自有墙，共有墙，借墙，自有墙量至墙体外侧；共有墙以墙体中线为界，量至墙体厚度的一半处；借墙量至墙体内侧。房屋外墙体厚度包括粉刷层，贴面等必要的保护墙面，不包括装饰性的挂体墙。外半墙的面积指清水墙中线至外墙面的水平面积。架空层，楼层局部无墙体的部分（包括底层楼梯入口处，阳台入口，店面或车库的卷闸门或铁栅门等），其墙外厚度可参照本层其他外墙或承重墙的实体厚度确认，本层无可参照的可套用上层外墙体的厚度确定。玻璃幕墙等作为房屋外墙的，以结构楼板外沿至玻璃幕墙外墙面的间距确定为外墙体厚度。 第十五条 单一产权房屋外墙体均为自有墙，全部归入房屋建筑面积内；毗连房屋四至墙体归属由相邻各方指认确定；成套房屋的外墙（包括山墙），各套之间的分隔墙，套与公共建筑空间的分隔墙以及公共建筑空间之内的分隔墙均为共有墙。第十六条 成套房屋建筑面积由套内建筑面积和共有建筑面积两部分组成。套内建筑面积由套内房屋使用面积，套内墙外面积，套内阳台建筑面积三部分组成。套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积；套内墙体面积是套内使用空间周围的围护或承重墙体或其它承重支撑体所占的面积。其中各套之间的分隔墙和套和公共建筑的空间墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积，套内自有墙体按水平投影面积全部计划入套内墙体面积；套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。第三节 共有共用面积的处理和分摊公式第十七条 房屋共有共有面积处理原则：1产权各方有合法权属分割文件或协议的，且文件或协议内容不侵害其他产权主利益的，按文件或协议执行；2无合法权属分割文件或协议的，以相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。第十八条 共有共用面积按比例分摊的计算公式如下:S=KSi (1)式 Si/ Si (2)式式中：K-为面积的分摊系数，m2,Si-为各单元参加分摊的建筑面积，m2;Si-为各单元参加分摊所得的分摊面积，m2,Si-为需要分摊的分摊面积总和，m2, Si-为参加分摊的各单元建筑面积总和，m2;本细则房屋共有共用面积指房屋的共有建筑面积。第四节 共有共用面积的分摊第十九条 成套房屋共有共用面积的分摊范围：（一） 下列情形之一的属应被分摊的共有共用面积：1房屋内的电梯井，侯梯厅，管道井，楼梯间，垃圾道，变电室，设备间，公共门厅，过道，值班警卫室，建在幢内为整幢服务的公共用房，管理用房；2套（单元）与公共建筑空间之间的分隔墙，外半墙。（二）下列情形之珠属政府或业主公产，既不参加分摊也不应被分摊的共有共用面积：1城市公共开放空间；2作为人防工程的地下室及设施用房；3避难层（室）及结构（设备）转换层；4用作公共休憩，绿化等场所的架空间；5幢外斜坡道，裙楼中通往平台的斜坡道等；6穿过房屋的公共通道；7建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备用房；建在幢外不相连为本幢或幢服务的设备用房，幢外独立的配套设施用房；（三）下列情形之一的属政府或业主公产而不作为共有共用面积，应分摊所在幢相关的共有建筑面积1建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的管理用房；建在幢外不相连为本幢或多幢服务的管理用房；幢外独立的配套设施管理用房；2托儿所，居委会，老人活动中心等腰三角形小区配套服务用房；（四） 下列情形之一属可作为产权单位而不作为共有共用面积，应分摊相关的共有建筑面积1独立使用的地下室（如地下车位，车库，仓库，自行车或摩托车集中停放部位，平战结合可使用的部位等），车棚，停车场（库）； 2不专为某个小区服务的市政设施配套用房（如电信，电讯，电力，供水，邮政，有线电视用房等）；3转换层中可独立使用的部位；第二十条 成套房屋共有面积根据可分摊部位的服务对象，使用功能的不同，分为四级：1幢共有：为整幢服务的共有建筑面积；2功能区共有： 为某些功能区服务的共有建筑面积；3层共有： 为某一层服务的共有建筑面积；4其它共有： 为某个特定对象服务的共有建筑面积。第二十一条 成套房屋共有面积的确认方法：1由建设单位在经规部门核准的设计平面图上对共有部位进行标识，并做出相应说明。2房地产管理部门对共有部位进行核实，并做出相应说明。第二十二条 成套房屋共有面积的分摊原则1根据分摊部位的实际使用功能和服务对象，确定所属级别及其分摊范围。2以幢为单位根据其分类进行逐级分摊，低级的共有建筑面积需参与分摊高一级的共有建筑面积。3相关建筑面积的大小按比例分摊，计算方法见第十八条（1）式（2）式。第二十三条 成套房屋共有面积分摊计算，根据其楼房类型分别按照纯住宅楼，住宅楼，商住楼，多功能综合楼，连体楼，裙楼采用相应的计算方法。第二十四条 纯住宅楼（其构成为纯住宅单元房）的共有面积计算方法1确认幢共有建筑面积：房屋外半墙，楼梯间，屋面梯间，为本幢服务的设备，管理用房等。2以幢为单位，按幢分摊，一幢计算一个共有建筑面积分摊系数。3依照第十八条（1）式（2）式按套内建筑面积计算各套的共有建筑面积。第二十五条 住宅楼（其构成一般底层为附属层或架空层层高高于2.20米，上部为住宅单元房）的共有面积计算方法1确认幢共有的建筑面积：房屋外半墙，楼梯间，层面梯间，为本幢服务的设备，管理用房等。2第一级分摊（幢级分摊）：根据住宅和附属层（架空层）相应层内建筑面积（含次级的共有建筑面积）将幢共有建筑面积，依照第二十四条分摊方法摊至各套；将附属层（架空层）摊得的幢共有建筑面积加上本身的共有建筑面积依照层内各附属间，车位，公共停车库等的套内建筑面积摊至各产权单位。 第二十六条商住楼（其构成一般底部为商业层，上部为纯住宅楼或住宅楼）的共有面积计算方法1确认属于幢共有的建筑面积。2准确划分功能区，确认属于各自功能区共有建筑面积及某几个功能区共有的建筑面积，功能区分为地下部分，商业部分，附属部分，住宅部分等。3第一级分摊（幢级分摊）将幢共有建筑面积分摊至几个功能区。4第二级分摊（功能区级分摊）；按各功能区建筑面积分摊至各层。5第三级分摊（层级分摊）：各层将从幢分摊所得的，从所属功能区分摊所得的共有建筑面积相加，加上层内共有建筑面积得到各层总的共有建筑面积，再根据层内各产权单位的套内建筑面积近比例分摊至各产权单位。第二十七条 多功能 综合楼（其构成主要有地下层，商业层，写字楼层，住宅楼层及配套楼层的共有面积计算按照各自的功能，参照商住楼的分摊计算方法进行分摊。第二十八条 连体楼（其构成一般为多幢楼房通过连接体等形式在平面上毗连成片）的共有面积计算方法。 1参照规划设计部门的意见，划分幢，连接体及其功能区。连接体按幢处理。2各幢按其幢的类型分别进行分摊计算。第二十九条 裙楼 （其构成一般下部为裙房，上部为两幢以上（含两幢）住宅楼或办公楼等）的共有面积计算方法。1参照规划设计部门的意见划分幢及功能区。裙房按幢处理。2各幢按其幢的类型分别进行分摊计算。第五章 变更测量第三十条 变更测量分为现状变更测量和权属变更测量。现状变更测量按本细则执行。第三十一条 权属变更测量对原已登记发证而确认的权界位置和面积等合法数据和附图不得随意更改。第三十二条 房屋合并或分割采用原登记发证确认时的计算规定，分割必须有固定界标。第六章 房屋面积测算及精度要求第三十三条 各类房屋面积测算必须独立测算两次，其较差应在规定限差范围内。面积以平方米为单位，中间成果取至0.001平方米，结果取至0.01平方米。第三十四条 测量距离应使用经检定合格的钢尺或其他能达到相应精度的仪器和工具。距离以米为单位，取至0.01平方米。第三十五条 房产面积的精度等级启用二级。第七章 房屋面积的复核与认定第三十六 房屋子面积有异议时，可向房地产管理部门提请复核。司法机关委托的房屋产权面积复核案件，由房地产管理部门依据有关规定办理，对相关当事人不得提供复核结果。第三十七条 复核后的房屋面积与原面积之差未超过第三十五条（3）式计算结果时，不修改原面积。第三十八条 本市行政区域内所有房屋的面积，须经房地产管理部门核准并加盖面积核准专用章后，方可作为房屋面积依据。第八章 附则第三十九条 2001年3月1日之前颁发“商品房预售许可证”的商品房项目，其房屋共有共用建筑面积的测算和分摊方法，按1998年福州市房地产管理局榕房1998225号，榕房综1998262号有关规定可适当沿用一段时间：（1）属多层楼房的沿用一年；（2）属高层（含中高层）楼房的沿用二年。期满后严格按本细则执行。第四十条 本细则的应用解释权属福州市房地产管理局。第四十一条 本细则自2001年3月1日起实施。福州市房地产管理局2001年3月1日附录：本细则中术语、名词的解释1架空房屋指底层架空，以支撑物体承重的房屋，其架空部位一般为通道、水域或斜坡。 2阁楼指位于自然层内，利用房屋内的上部空间或人字屋架添、加建的使用面积不足该层面积的暗楼，不计层次。3骑楼指建在马路旁，底层的一部分是人行道的楼房。4单元式房屋指整楼设计分割为由多个可独立出售或出租的部位及各种特定功能的共用部位组成的房屋。如商品房、拆迁安置房、综合楼等类型。幢是指一座独立的、同一结构的、包括不同层次的房屋。5廊泛指联接房屋墙体以外，有围护结构和台面，作为通道的建筑物。一般不具备构成“房屋”的相应条件。 （1）柱廊：有顶盖，有廊台、有支柱或兼有一侧围护墙体的供人通行的建筑物，如长廊、回廊等。（2）檐廊：在屋檐下有顶盖、有廊台和建筑物相连的作为通道的伸出部位。（3）挑廊：挑出房屋墙体外，有顶盖、有围护物（如栏杆）、无支柱的通道。（4）通廊：指联接建筑物间，有顶盖、有廊台，具备一定形式的通道。在地面上的称底层通廊或长廊、迥廊；高出地面的，二层以上的则称架空通廊。（5）门廊：指建筑物门前突出的，有顶盖、有廊台的通道。如门斗、雨罩、雨蓬等。6