购买商铺注意事项.docx

在购买商铺前，应该注意以下几个问题：1、房屋权属情况应向房屋所在区的房产交易中心查询所购房屋的权属状况，包括是否抵押、是否受司法限制等情况。2、相邻权问题应了解整个物业的整体规划，做到宜细不宜粗，明确好物业的通风、采光、通行以及物业的建筑布局走向等，以避免日后商铺在经营上带来的不必要的纷争。3、贷款风险商铺贷款额度低，年限也短，60%的贷款期限一般小于10年。而银行对商铺贷款者的资质审核也要比住宅审核严格，因此投资者应考虑到贷款不能实现时所面临的压力。4、对开发商、销售商审核审核开发商及销售商是否具备土地开发到房产销售一切证照，查清是否有抵押行为，以免将来无法办理产证。签订商铺买卖合同应注意：5、房屋用途在签合同时，购房者应了解所购房屋用途确实是商用，并在合同中注明。6、公用分摊面积选择按使用面积计价的方式并在合同中明确约定公摊面积的大小与产权归属，确定公用部位的规划设计。同时，让开发商在购房合同中约定好当商铺公摊面积过大或过小时的解决办法。7、包租承诺许多开发商对包租承诺采取非书面承诺的方式，在签订商铺购买合同时，应将包租承诺落实到具体的合同条款中。另外，商铺的逾期交房直接影响包租协议的履行，在签订商铺买卖合同时应就交房期限做严格的规定，并约定一旦逾期交房时，开发商除了承担延期交房的违约金外还应当承担购房者的租金损失。 8、物业管理许多购房者与开发商的纠纷都集中体现在商铺的物业管理上，这也是购房者在购买商铺时极易忽略的环节。因此，在购置商铺时，不要轻易地和开发商签订物业管理合同。9、注意商铺的交房条件商业物业的房产条件对投资商的招商以及经营者日后的经营都相当重要。在签订商铺合同时应特别约定物业的平面格局、楼板承重、停车位、消防、广告位、客货梯、出入口、通透性、展示面、柱距、层高以及配套设施等条件，并在交房时特别予以注意验收。小贴示：无论是购买或者转让商铺，在交易过程中都要缴纳一定的费用，这些费用具体包括：登记费：每套300元，申请人（买卖任何一方）缴纳；合同印花税：买卖双方各按房价的0.05%缴纳；交易手续费：按照成交价的0.5%缴纳，买方缴纳；契税：按房价的3%，买方缴纳；营业税及附加：买卖差额的5.55%，卖方缴纳；土地增值税：买卖差额扣除相关费用后的30%-60%（按差额比率不同累进计算）；个人所得税：净收入（买卖差额扣除以上所有相关费用和税费后）的20%。1、 商铺安全性新2、 商铺有无租约及租约到期日。例如，有租约的商铺必须明确原承租人放弃优先购买权，划拨土地上的商铺在购买后还必须补地价等。3、 租金调幅以5年租期的租约为例，前2-3年租金不增，从第4年开始逐步递增。租金增长的方式一般选择以下两种：累计递增，即每年租金按照递增比例递增，但是递增基数以前一年租金价格为准；环比递增，即每过一段时期(一般3年左右)租金上调。4、 租金价格新浪乐居论坛: t9 2 4 h商铺租金除了要符合自己的购买承受力外，还要与周边商铺和同类产品作比较。5、 商铺贷款相关政策一般商铺贷款总额不超过300万元，贷款额度最高为6成，期限为10年。静安新城是上世纪90年代为安置从静安区动迁来的居民而建设的小区。2002年4月15日，在市委市政府的牵头下，静安新城正式归属闵行区管理。静安新城属地化管理后，七宝镇政府几乎每年都将该区域的整治列入镇实事工程。不过，有着近15年房龄的静安新城，一些早期建设的动迁房，如今设施陈旧等问题日渐突出。为此，七宝镇政府决定分三年对静安新城实施“平改坡”综合改造。得知消息后，开发商上海静安新成置业股份有限公司立即表示愿与政府共同“埋单”。“平改坡”综合改造的房屋房龄都在10年以上，总面积为43.93万平方米，涉及6672户居民。除了常见的“穿衣戴帽”外，小区的道路整治、管道改造、绿化修补等也将一步到位。七宝镇政府与静安新成置业公司分别承担改造费用的80%和20%。目前，静安新城的2区、9区、10区、11区的“平改坡”改造已经率先启动，今年11月前就能完成“升级”。具备什么特征的商铺最具投资价值？缩短空置期、降低后期维护成本以及稳定的租金增长是优质的商铺物业最主要的特征。新浪乐居$ # b) . z- l因此，建议投资者从以下几个方面选择商铺物业：1.区位选择：尽可能选择周边配套设施完善，具有比较好的商业氛围的商铺，以保证客流量。2.硬件完善：对于水电设施、煤气管道以及商铺层高等关键要素，在选择商铺时要特别考量。3.尽可能选择品牌开发商开发的物业，以便享受更加完善的后续物业服务，避免后期过高的维护成本。商铺投资有哪些风险？投资商铺需要比较专业的眼光，投资的风险也比较大，其中主要的有空置率风险以及租户流失风险等。由于商铺持有成本高昂，除商业水电外，供暖和物业费用通常是普通住宅的数倍。如果空置，业主将蒙受较大经济损失。因此，在购买商铺前，业主计算投资回报率时应该考虑到空置期问题，不应以每年12个月计算预期投资回报。商铺交易有哪些注意事项？一手房商铺购买手续相对简单，纠纷多发生在二手商铺交易中。因此，二手商铺的买方过户前一定要做好产权调查。主要关注以下几个方面：1.租约核查：如果该商铺购买时带有租约，一定要确认租户是否签署放弃优先购买权声明。2.买卖合同约定清楚双方权利义务，尽可能寻找正规公司律师拟订买卖合同。3.卖方相关票据保管妥当：一定要确认卖方手上的税票齐全。4.过户前查询物业：主要查询上任业主是否有拖欠缴纳的相关费用（物业、供暖等），如果有，要求业主结清。、5.过户完毕立即办理物业交割、物业更名等相关手续。商铺的平均投资收益是多少？就北京城区平均水平而言，一手商铺出租的年回报率应该在8%左右（出租年回报率=月租金12个月/商铺初置成本）。二手商铺由于已经是现铺，初置成本会比较高，一般在6%-7%上下。购买二手商铺主要有哪些额外费用？额外费用主要是缴纳税费。对于个人交易而言，卖方需承担营业税（买卖差额的5.5%）、土地增值税（增值额的30%-60%），以及印花税（合同金额的0.05%）。买方需承担契税（合同金额的3%）以及印花税（合同金额的0.05%）。对于公司产权交易来说，还应支付公司房产税以及土地使用税。商铺本身是高投资高风险的项目，一般来讲，五年是经济发展的重要周期，不能期望一两年内能获利较高。怎样投资商铺才能赚钱?我们需要做足准备工作，这样虽然会花费一些时间与功夫，但后期却是相当省心。1、考察周边的市政规划、居住氛围、居住人群、人流情况以及消费习惯2、调查市场租金:,大致估算投资回报率：以单位平方米的租金除以单位平方米购买的价格，最后乘以12个月，得出的结果即为年回报率，如年回报率能达到8%10%之间，该商铺即值得投资，而高于10%的年回报率，自然是更好的。6 R* x1 3、调查清开发商的实力以及该商铺的预售许可证：有实力的发展商几十尤平米的社区23年完成了，而有些发展商可能需要5年以上的时间。如果你在早期开发初期买的铺，整个社区的人口入住比较缓慢这样的商铺就没有办法经营。4、注意区域内商铺的总量和增量8 O/ q# e P9 U6 i) l目前，随着城市化进程的加快，在各地旧城区改造中出现不少新建的商业街市，但一些地方商业街规模过大，商铺总量与当地购买力的数量不相适应，导致商铺空置率上升，使商铺局部总量供求关系失衡，导致当地商铺总体价值下降。因为投资市场的投资类别比较少，商铺投资出现了较大的增量态势，不少投资者投资商铺为间接投资，即投资商铺是为了获得商铺租金收益而非自用，在找不到求租对象时，只得空置。5、考察商铺所在商铺的种类和规模所谓种类，是指所投资的商业圈是否是一个集娱乐、购物、餐饮为一体的综合商业圈。往往是综合性的商业圈才容易吸引消费者，并迅速成为新的商业中心。所谓规模，指的是商业圈不能太小，要有一定的规模。这要求发展商具有雄厚的资金实力和良好的经营状况。买房,购房,装修论坛,房产论坛3 W. D/ ! w+ V6、严格界定实用面积与建筑面积，避免缩水；新浪乐居论坛; z8 Gz7、仔细研究商铺的物业管理合同：商铺物业管理的内容是经营者与物业的开发、管理者分歧最大、最繁琐的环节之一，许多投资者与开发商的纠纷都集中体现在商铺的物业管理上，同时这也是广大消费者在购买商铺时极易忽略的环节。一定要在事前仔细研究物业管理合同，要注意配套设施的分户独立性，要注意是否有独立的水表、电表及其他必备的独立设施。避免因为共用诸如一个大电表而无法分户，造成不必要的额外费用纠纷和增大不必要的投资成本。并在合同中明确约定水、电、气等的收取、分摊、使用等事项，事后如果出现纠纷，应与物业管理方协商解决。商铺投资定位决定增值收益1、商铺吸引投资者的主要原因在于其诱人的投资回报，而在选购时要考虑的问题很多，有区域因素、项目因素、价格因素，还有投资市场的状况等等。选择什么样的商铺投资？投资各类商铺时应该注意什么问题？这些都是投资者最为关心的问题，记者分别归纳总结了投资社区商铺、商业街商铺和商务中心商铺应该注意的事项，以作投资参考。2、投资社区商铺，需要长期打算、理性对待，更要做到心中有数。投资者在购买商铺之前就要想好经营范围，比如租给做餐饮，在购买前就要问清楚有没有烟道，如果将来不是用来出租给餐饮、娱乐类商家，就最好不要选择复式商铺。3、商业街可以是一条街，也可以由一条主街加多条副街组成，但距离不能过长，超过600米就可能使消费者产生疲劳和厌倦感。在投资商业街商铺需注意三点，一是商铺长度，二是“可视性”，三是各种外界因素的影响。繁华的商业街因其优越的商业氛围、稳定的客流量，决定了该类商铺的收益水平较高，但地段好的“旺铺”也往往价位高不可攀，盲目投资存在被套牢的风险。4、投资商务中心的商铺一般注意三点，一是商务区中从事现代商贸服务行业的人员较多；二是商铺定位准确是否对物业投资潜力有很大的影响；三是此类物业初期投资额较大、压力相对较大，对投资者的资金实力要求较高。商务区商铺有几个特点，客流消费对象相对稳定，消费能力相对较高。5、作为投资者，商铺投资一定要有定位。在养商期要心态平和，眼光放长远一些，先要放水养鱼，理性地制定一个合理的租金价格。宽松的环境、好的生存方式，这样才会有下一步的利润增长空间。如果一出租就想快速收回投资，租金高得让经营者没法生存下去，那么就不会顺利度过养商期，投资的商铺很有可能就会出现“断租”的现象，最终影响商铺的增值潜力。商铺较高的投资潜力刺激了一部分投资者从股票、住宅，转向商铺。根据上海中原物业代理有限公司分析，影响商铺升值的因素主要有以下几点：新浪乐1、零售业带动商铺中国入世后，零售业将在三年内逐步向外资开放。在这段时间内外资零售业将大举进军中国市场，内资零售业也加紧“圈地”步伐，特许加盟的形式大大加快了零售业的扩张步伐。据2001年11月零点调查与指标网的调查结果显示，最适合进行特许连锁经营的行业是零售业(43%)，其次是服务业(23.9%)和快餐业(22%)。值得关注的是，家电等专业连锁店快速的发展引起了业界的重视。因此，未来一段时间内对商铺的需求将有较为稳定的增长。需求主要集中在便利店、大型超市与卖场、连锁餐饮、品牌专卖店等。2、人气指数大量客流为商业带来活力。位于商业繁荣地区的商铺，客流量的走高带动了商业兴旺，为投资商铺带来很大空间。因此，选择商业地段的商铺就要特别注意来往的客流量；位于小区内的商铺，小区人气兴旺与否是很重要的因素。住宅小区内业主多，就意味着消费需求多，开个商铺做生意有得好做，投资商铺也就有得好赚。关键之处在于，小区必须具备一定规模。例如，万科城市花园的优诗美地的商铺已渐成气候，成为投资者的投资热点。买房,购房,装33、地区潜力商业氛围浓的地段，商铺会有较高升值潜力，反之亦然。在市政动态方面，沪上著名的商业街南京路和淮海中路将引来新一轮改造。南京东路邀请国际著名咨询公司麦肯锡进行长远目标定位，到2010年，把南京路建设成国际一流商业街。淮海路请来仲量联行为其进行一期商业改造规划，计划将淮海路建成更为时尚的商业街，届时将有更多国际一流品牌旗舰店一路排开。上海中心城区繁华商业街上第一座大型公共绿地-5万平方米的四川北路大型绿地建设方案已经敲定，2002年建成后，四川北路商业街商业布局和档次都将进一步扩大和提升。因此，上述地区的商铺有一定的升值潜力。商铺投资种类商铺投资的种类可以有很多种分类的方法，按照商铺的开发形式对商铺进行分类，具体分类如下：1、商业街商铺投资；新浪2、市场类商铺投资；3、社区商铺投资；4、建筑底商商铺投资；5、百货商场、购物中心商铺投资；6、商务楼、写字楼商铺投资；7、交通设施商铺投资买房,购房,投资商铺五要素1、 投资商铺应主要考虑位置、规模、价格、回报和使用率五要素。2、 位置 与住宅不同的是，投资商铺的目的是为了赚钱，因此有时尽管两个商场相距只有咫尺之遥，但购物的客流量却相差千里。因此，作为商铺的投资者绝不能贪一时的价格便宜而买下一个“包袱”。3、 规模 具备优越的位置才能聚来人气，才拥有获利的基本条件，而商场的规模是汇聚人气必不可少的条件。首先，因其规模大才能“吃、喝、玩、乐、购”我全有；其次，才能引来大商家进驻，带旺其他铺面。尤其是现代商场已逐步向“大而全”方向发展。如果商场不具备一定规模，各种新型的经营方式无法展开，同时也限制了人流量。4、 价格 多数商场位于繁华闹市区，这里寸土寸金，因此，商铺价格自然不菲。但是商铺价格绝不可以“货比三家”，贵自有其贵的理由。试想在非商业区买一个铺位，价格可能只有繁华闹市区的一半，但因为保证不了人流量，顾客稀少，很可能买了商铺后干赔不赚，最后转手都无人敢要。5、 回报 投资商铺者主要分为自用和真正意义上的投资者。对前者来说，以银行按揭形式购买一个铺位，每月月供与租金相差不多，与铺租位不同的只是多付一个首期款，而日后商铺归为己有，使经营成本大为降低，与同行竞争力增强。对后者来说，投资风险前三年由发展商承担，收益与银行储蓄利率相比相差无多，但一两年后租金大涨却是储蓄无法比拟的。投资商铺技巧1、 商铺吸引投资者的主要原因是在于其诱人的投资回报。要使商铺长盛不衰，取得丰厚利润，可要从最初的选购商铺开始，但是如何在商铺选择上就处于有利地位呢？商铺选购要考虑的内容很多，有经济环境、有商铺的房地产因素、商业因素，还有供求关系以及投资市场的资金状况等，下面就献上12个小技巧，以供参考。2、 技巧一：选择适当的行业类别位于交通运输站的店铺，应以经营日常用品以及价格低较且便于携带的消费品为主。位于住宅附近的商铺，应以经营综合性消费品为主。位于办公楼附近的商铺，应以经营文化办公用品为主，且商品档次应较高。位于学校附近的商铺，应以文具，饮食，日常用品为主。3、 技巧二：有“傍大款”意识即把店铺开在著名连锁店或强势品牌店的附近，甚至可以开在它的旁边，不仅可省去考察市场的时间和精力，还可以借助它们的品牌效应招揽顾客。4、 技巧三：选取自发形成某类市场的地段在现实生活中，管理部门并没有对某一条街、某一个市场经营什么做出规定，但在长期的经营中，某条街会自发形成为销售某类商品的“集中市场”。5、 技巧四：选择有独立门面有的店面没有独立门面，店面前自然就失去独立的广告空间，也就使你失去了在店前“发挥”营销智慧的空间，这会给促销带来很大的麻烦。6、 技巧五：了解商铺周边民众购买力购买力是依附人而存在的，购买力的数量、质量决定了其所在商圈内的商铺的基本价值。当然，在那些消费能力强的购买力所在区域，商铺的价值高，获得的成本也相应较高。7、 技巧六：看人流量房商铺收益最终决定于人流量。真正支撑商铺的是固定人流，其次是流动人流、客运流(公交、地铁站)。新8、 技巧七：选择路边店商铺位于一条道路一侧，拥有道路，来回两个方向的客流，价值低于路角店，是商铺中最常见的临街状态。9、 技巧八：选择好的建筑结构房建筑结构的形式多种多样，理想的商业建筑结构为框架结构或大跨度无柱类结构形式(如体育场馆)，其优点是：展示性能好、