《房地产评估》试卷A及参考答案.doc

装订线华中师范大学成人本科 学年第二学期房地产评估试卷（A卷）考试时间：90分钟 闭卷 任课老师：班级： 学号： 姓名： 成绩： 一、单项选择题（每小题1分，共20分）1、下列房地产价格中，相对能更好的反映地价水平高低的是（ ）A、土地总价B、土地单价C、楼面地价D、商品房价格2、对可比实例价格进行交易日期修正时，最适宜采用的是（ ）A、一般物价指数B、建筑材料价格指数C、房地产价格指数D、定额调整系数3、基本完好房的成新度一般为（ ）A、七成新B、六到七成新C、七到八成新D、八到十成新4、其他条件相同，期房价格一般（ ）现房价格。A、高于B、低于C、等于D、不可比5、土地价格=（房地净收益- ）/土地资本化率。（ ）A、土地净收益B、建筑物价格建筑物资本化率C、房地费用D、建筑物净收益6、从理论上讲，选用的资本化率越低，求出的价格（ ）A、越高B、越低C、不变D、越可靠7、用成本法估价时，房屋现值等于（ ）A、房屋重置价格-年折旧额尚可使用年限B、房屋重置价格-年折旧额耐用年限C、房屋重置价格成新度D、房屋重置价格-年折旧额8、假设开发法计算时，应扣除的项目部包括（ ）A、毛地的拆迁安置补偿费B、已投入的费用C、投资利息D、销售税费9、一宗房地产交易能够达成的充分条件是（ ）A、买房愿意付出的最低价格小于卖方愿意接受的最高价格B、买房愿意付出的最高价格小于卖方愿意接受的最低价格C、买房愿意付出的最低价格小于卖方愿意接受的最低价格D、买房愿意付出的最高价格大于卖方愿意接受的最低价格10、某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和5%。某宗房地长交易，买方付给卖方2325元/，应缴纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（ ）A、2300元/B、2495元/C、2500元/D、3000元/11、若估价目的为买卖，则选取的可比实例交易类型也应该是（ ）A、抵押B、买卖C、租赁D、拆迁补偿12、估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200平方米，现空置。估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的为（ ）A、建筑面积1800平方米，两年前租出，年租35万元，位于同一工业区B、建筑面积1100平方米，近期租出，年租150元/平方米，位于20公里外C、建筑面积10000平方米，近期租出，年租180万元，位于同一工业区D、建筑面积1000平方米，近期租出，年租20万元，位于同一工业区13、在贷款合同中约定，某项贷款年利率为6%，以季度为计息周期，则实际利率是（ ）A、1.5%B、1.51%C、6.14%D、6%14、经济折旧也叫（ ）A、功能折旧B物质折旧C、外部折旧D、精神折旧15、某宗土地50年使用权的价格为1000万元，其地上建筑物目前的市价为500万元，现探测其地下有铁矿资源，价值高达500万元，则该房地产的价格为（ ）A、1000万元B、1500万元C、2000万元D、1500万元至2000万元之间16、对建筑物与土地的组合来讲，假设有两块位置相当，面积相等的土地，其他各方面条件也均相同，其中一块土地上有一破旧建筑物，预计拆除费用会大于残值，因此，有可能空地的价格会大于有建筑的土地的价格，这种情况是基于 原理造成。（ ）A、收益递减原理B、适合原理C、均衡原理D、预期原理17、甲土地的当家2100元/平方米，建筑容积率为7，乙土地的单价1500元/平方米，建筑容积率为5，该两块土地的总价相比有（ ）A、甲的等于乙的B、甲的高于乙的C、甲的低于乙的D、难以判断18、某写字楼刚建成，其建筑造价实际为1000万元，建筑面积为5000平方米，其基地的现实市场价格为600万元，附近类似写字楼（包括土地和建筑物）的现实市场价格为2800元/平方米，则该写字楼中建筑物的合理市场价格应为 万元。（ ）A、800B、900C、1000D、大于100019、设立地役权通常会使（ ）A、供役地的价值下降B、需役地的价值下降C、供役地与需役地的价值都下降D、供役地与需役地的价值都上升20、下列土地状况中，不属于土地权益状况的是（ ）A、土地使用期限B、土地使用管制C、土地面积大小D、土地权利性质二、多项选择题（每小题1分，共10分）1、房屋完损等级划分的依据包括（ ）A、功能B、成新C、装修D、结构E、设备2、下面关于现金流量折现法和传统方法的说法正确的是（ ）A、现金流量折现法要求折现率既包含安全收益部分又包含风险部分B、传统方法要计算利息，确定计息期时应考虑预售及延迟销售C、现金流量折现法从理论上讲估算结果较精确D、现金流量折现法不单独计算利息和开发利润E、现金流量折现法比传统方法好3、下列叙述正确的是（ ）A、估价是科学与艺术的有机结合B、理论、方法和经验对估价同等重要C、估价是一种主观活动D、估价不同于定价，而是将客观存在的房地产价格表达出来E、买卖双方应按估价结果交易4、下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有（ ）A、居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格上升B、如果居民收入的增加是衣食较困难的收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大C、如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产价格上升D、入股居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，对房地产价格影响不大E、居民收入水平的变化对房地产价格影响不大5、房地产买卖中对估价有多种需要，包括评估（ ）A、你买卖的房地产市场价值B、买房愿意支付的最低价格C、买方可承受的最高价D、卖方可接受的最低价E、卖方愿意接受的最高价6、下列房地产中，难以采用市场法估价的有（ ）A、房地产开发用地B、学校C、在建工程D、别墅E、特殊厂房7、房地产价格与一般物品的价格的不同之处包括（ ） A、受区位因素影响大B、是物品本身的价格C、不太容易受交易者个别情况影响和左右D、价格形成时间长E、同时存在租赁价格和买卖价格8、下列情况，会导致成交价格偏离正常价格的是（ ）A、相邻房地产合并交易B、交易双方成交前进行了超长时间的协议磋商C、交易双方存在利害关系D、交易税费非正常负担E、交易中的某一方特别熟悉和了解市场行情9、某写字楼的租金为每日每平方米3元，电费、物业管理费由承租人负担，水费、供暖费、房地产税由出租人负担。由该租金减去运营费用求取该写字楼的净收益，应减去的运营费用包括（ ）A、电费B、物业管理费C、水费D、供暖费E、房地产税10、适合采用假设开发法进行估价的情况包括（ ）A、在建工程B、有规划条件但规划条件尚未正式确定的待开发房地产C、可重新装饰装修改造或改变用途的旧的房地产D、可供开发建设的土地E、市场交易活跃的房地产三、判断题（每小题1分，共15分）1、距离有空间直线距离和交通路线距离，现在人们越来越重视交通路线距离。（ ）2、在收集实例资料时，应考察他们是否收到不正常或人为因素的影响。受到这些因素影响的实例资料在估价时不可以采用。（ ）3、国有土地使用权即为出让土地使用权。（ ）4、交易实例不一定是可比实例。（ ）5、报酬率是投资回收与投入资本的比率。（ ）6、周围环境状况是否良好、交通是否有利于商品运输是确定商业用房位置优劣的首要因素。（ ）7、若估价报告在其有效期内未付诸使用，则股价责任随之终止。（ ）8、每种估价方都有其特定的适用对象和条件，有时可以同时运用，以相互验证，有时是相互补充的，但不应相互替代。（ ）9、一种房地产商品价格上升导致另一种房地产商品需求增加，则这两种房地产商品是互补品（ ）10、均衡原理是以房地产内部构成要素与其外部环境是否协调均衡，来判断该房地产是否为最高最佳使用。（ ）11、成本法中的折旧不同于会计中的折旧。（ ）12、路线价法，实际上是一种市场法。（ ）13、在任何时候，估价委托人既是估价报告使用者，又是估价利害关系人。（ ）14、在运用成本法估价时，房地产价格直接取决于其花费的成本，成本增加则房地产价格就相应增高。（ ）15、在路线价法中，“标准临街宗地”可视为市场法中的“可比实例”。（ ）四、简答题（每小题6分，共30分）1、按照房地产估价上的定义，房地产是那三个方面的结合体？2、按照房地产的开发程度，房地产可以分为哪些种类？3、房地产需求量的决定因素有哪些？4、房地产估价的原则有哪些？5、房地产的特性有哪些？五、计算题（共25分）1、某房地产建成于2007年底，伺候收益年限为48年，2008年底至2011年底分别获得净收益83万、85万、90万元、94万元；预计2012年底至2013年底可分别获得净收益94万元、93万元、96万元，从2015年底起每年可获得的净收益将稳定在95万元；该类房地产的报酬率有9%。试用上述资料估算该房地产2011年底的收益价格。（10分）2、需要评估一宗“七通一平”熟地于2012年9月的价格。获知该宗土地的面积为5000平方米，土地剩余使用年限为65年，容积率为2，适宜建造某种类型的商品住宅；预计取该土地后建造该类商品住宅的开发期为2年，建筑安装工程费为每平方米建筑面积800元，勘察设计等专业费用及管理费用为建筑安装工程费的12%，第一年需要投入60%的建筑安装工程费、专业费及管理费