某房地产项目规划设计管理.ppt

,房地产项目规划设计管理、 土地相关政策,一、房地产开发规划设计管理 二、房地产土地政策相关情况,一、房地产开发规划设计管理,规划设计工作是一项技术工作，任务来自于甲方，提供的服务就是按照甲方的设计任务书对开发项目进行规划设计，完成的标准是甲方满意，并同时满足国家标准和政府要求。,对于一个项目来说，不痛不痒的过程肯定有一个不痛不痒的结果。,甲方满意就是按照甲方要求，在户型、风格、立面造型、成本控制以及经济指标等方面实现规划预想。 国家标准就是规划设计的相关规范、规定。 政府要求，比如建筑密度、绿化率、容积率等各种指标。,规划设计管理则是作为地产商自己实施的对开发项目展开的有目标的管理活动。是基于内部需求的一种管理，要求相关人员代表甲方对与规划设计有关的活动，如市场调查、土地购买、咨询和招标、规划设计、报批和设计变更等进行统一管理和协调。,在这里，管理人员面对的不仅有很多乙方，而且也有很多审批方，需要上下协调。管理的目的是按照公司的决定和计划，在投资、质量和工期等方面进行控制，以实现公司的主要目标。,1、规划设计是房地产开发的重要阶段,地产项目的实现通常需要三个特定阶段：前期规划设计、施工建设、销售。其中，前期规划设计阶段是项目运作的龙头和开端，他包含了开发商最初的投资决策、目标分析和项目定位以及市场供需关系的深入研究。,一般来说房地产企业的重点工作一是放在前期规划设计上，一是放在后期销售上。重点工作之一是放在前期规划设计上，理由很简单，一方面规划设计直接决定了企业产品是否符合消费者的要求，也就决定了产品可以为企业带来的收入，另一方面规划设计决定了产品70%以上的成本支出，二者相减也就决定了企业产品开发的成败。,因为产品规划设计定位准确而成功的案例很多，规划定位不准，设计存在缺陷而造成项目失败的案例也不少，举个例子，大庆的时代丽景，时代丽景是大庆义耕集团2001年开发的高档楼盘，为什么定义为高档，当时定位为“欧美式生活绝伦的高档住宅区”，单价达到3000元/平米，而当时大庆房价最高约1800元/平米。,因为义耕最初开发的几个楼盘均受到消费者的认可，当时被誉为开发信誉好的单位，所以时代丽景的开发也受到关注，而且项目在地段选择上也具备高档楼盘的条件，北面是市政府、西靠时代广场，交通通畅。但好的条件并没有形成好的结果。时代丽景建成后，销售不是很好，而且后期业主纷纷退房，造成后续尾盘销售不动。开发商资金无法回笼，项目失败。,失败的原因有两个： 一是规划中追求高密度，造成楼间距小，这给本身是围合式的建筑造成一种压抑之感，老百姓不认可。 二是当时设计采用的地热采暖，由于在规划设计过程中没有充分考虑热源供热参数的保证问题，加上设计选材不合理，造成用户低温。,2、规划设计阶段的主要工作,一般房地产开发建设项目规划设计过程可分为两个阶段：规划和设计阶段，而规划又分为控制性详细规划和修建性详细规划，一般控制性详细规划由政府规划主管部门组织编制（但部分地区也由开发企业组织编制，如大庆），修建性详细规划由开发企业委托规划设计院按照政府批准的控制性详细规划编制。完成后报政府主管部门审批。,控制性详细规划是以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。,控制性详细规划的主要内容应包括, 规划范围内各类不同使用性质用地的界线，规定各类用地内适建、不适建或者有条件地允许建设的建筑类型； 规定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；规定交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离、建筑间距等要求；, 提出各地块的建筑位置、体型、色彩等要求； 确定各级支路的红线位置、控制点座标和标高； 根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线； 制定相应的土地使用与建筑管理规定。,修建性详细规划以城市总体规划、分区规划和控制性详细规划为依据，制订用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计。 是城市详细规划的一种。,修建性详细规划的主要内容应包括, 建设条件分析及综合技术经济论证； 作出建筑、道路和绿地等的空间布局和景观规划设计，布置总平面图； 道路交通规划设计； 绿地系统规划设计； 工程管线规划设计； 竖向规划设计； 估算工程量、拆迁量和总造价，分析投资效益。,设计阶段又分为初步设计和施工图设计，初步设计包括设计说明、设计图纸和设计概算。在图纸中应明确主要设备和材料。施工蓝图是对初步设计的进一步细化，具体指导现场施工。,规划阶段和设计阶段的最终产品分别是方案报建文本（控制性详细规划和修建性详细规划）和设计文件（初步设计文件和施工图蓝图）。这两个阶段的成果必须报政府部门审批通过，方可进行工程项目施工。,规划阶段主要流程如下： 拟定招标任务书，方案招标，方案评审，方案定案，出方案报建文本，进行方案报建。大部分房地产公司在大、中型建设项目中采用方案招标来选定方案，也有的采用直接委托某一设计院来直接设计方案。这两种方法各有利弊。,一般来说，房地产公司对建设项目整体方向把握还不太准，或希望项目有所创新时，通常会采用招投标的方式，集众家所长。一旦房地产公司对项目形成强烈的主观意愿，一般就采用直接委托的方式进行方案设计，以免不必要的反复而浪费成本和时间。,设计阶段主要流程如下： 拟定设计招标任务书，设计招标，评标和定标，出设计文件，设计文件审查，设计文件报批。 规划设计阶段还包括测量、勘察等工作。,3、规划设计管理的主要工作,规划设计的成果由专业设计院完成. 房地产开发公司规划设计管理人员在过程中起沟通、协调、监控作用。 因此在建设项目的规划设计运作过程中，房地产开发公司管理人员如何介入，如何控制规划设计过程，充分发挥内部资源和外部资源的能动性，是取得项目规划设计成功的关键。,由于规划和设计阶段所承担的目标和任务不同，开发公司在管理方式、人力资源投入以及侧重点上也应有所不同。在规划阶段，大部分房地产开发公司都投入大量的内部资源和外部资源，以求得一个满足市场需求且高效益的方案。 通常会有多轮的方案竞标，内部评审和专家咨询论证。,因此，在规划阶段，应当有强有力的执行组织机构。一般需由上层领导、规划设计部门、策划部门、营销部门、施工管理部门、技术质量部门等组成，在规划设计部门的协调组织下通力合作，在规划过程中及时、科学地决策，保证设计进程的顺利推进。,在此阶段，房地产公司规划设计人员及相关部门人员，对项目的各个体系进行深入的剖析，如：交通系统、功能空间布局，建筑空间分布，建筑体型分析，环境景观系统，设备的设置、户型平面和立面风格等，逐一与设计院沟通，并与政府相关部门进行沟通，使方案朝着开发商所期望的方向发展。,在规划阶段，项目管理中沟通是很重要的一个方面。准确而及时的沟通使项目规划朝正确的方向有序地发展。沟通是多层面和多方式的。在这一阶段，主要的沟通为：内部沟通（纵向和横向的沟通），与规划单位的沟通，与政府规划部门的沟通。尤其是与政府规划主管部门的沟通要及时甚至超前。,在设计阶段，主要是协调设计单位按照设计任务书的要求，按时保质保量地完成设计工作。 这一阶段的管理重点是协调设计单位贯彻规划意图，发现和解决设计难点，组织专家设计评审，委托审图公司图纸审查。 这一阶段开发公司内部需要规划设计部门协调组织施工管理部门、技术质量部门的有关人员共同与设计单位沟通交流。,4、规划设计阶段主要问题 （1）设计水平不高 目前国内设计单位的设计水平和素质差异较大，而且房地产市场的火爆也导致设计单位工作量大，设计单位对每一个项目配套的项目组成员水平参差不齐。不能保证设计质量。,一般来说，大型设计院设计水平高，设计质量更为可靠，但价格稍高而且现场服务不能跟上，中小型设计院设计水平偏低，设计质量也相应折扣，但价格稍低而且现场服务好。设计水平和现场服务同样重要，因此，目前很难找到设计质量和现场服务都能满足甲方要求的设计单位。,（2）设计周期紧张 目前有很多房地产企业，为了图快，为了赶一个好的上市时机，往往工期紧张，留给设计的时间并不多，也因此导致了设计任务书编制匆匆忙忙，在设计过程中对设计要求频繁调整，包括后续的设计过程控制和设计成果评审都是敷衍了事，一切问题由施工过程中的设计变更和工程签证来解决。,（3）人力资源紧张 前期工作重要，很多房地产企业都知道，大家都知道重要的工作却没有办法开展，或不能高质量地开展，就是因为前期专业人才缺乏，如前期市场调研、各系统专业技术人员、专门的政府沟通协调人员等，导致规划设计管理工作质量的降低。,（4）设计评审质量不高 房地产企业业务部门工作繁忙，工作时间非常宝贵，在设计评审时应尽可能的组织在花功夫使之更加科学合理有效。在时间上应充分考虑到评审参与者的工作安排，避免出差或其他原因导致的缺席；,5、好的规划设计的必要条件 做好一个规划设计方案，离不开三个前提条件： 甲方的指导和目标激励， 高水平善沟通的设计单位， 推出优秀作品的机制和设计方式。 这三点相辅相成，互为推进。,（1）甲方的指导 谁也无法代替甲方作出最后的判断，甲方或许在某些环节需要设计方、策划公司的积极配合，这些伙伴也提出了自己的方案或观点，但只有甲方能够从项目的整体上进行选择和判断。,甲方作为全过程的统筹策划方，一定要清楚应该让设计师在哪一个环节发挥作用，决不能将所有问题都交给设计师来解决，一来设计师永远不可能代替甲方来作出判断，二来有些原则性问题，必须由甲方进行拍板。,设计师可以有很多想法，而且也可以在方案中体现，但如果不获得甲方的认可就无法进行下一步的工作，多数情况下，设计师因为沟通或对项目的认识深度或甲方提出的要求过粗或背景资料太少，设计师稍不注意就会偏离甲方的目标，作出一些无用功，浪费时间和精力。,甲方的指导不要具体到每一个具体设计的细节中，要积极想办法调动设计人员的设计才能和积极性。甲方的指导不可有太多的随意性，比如确定了的设计原则和意图，不要轻易改动，因为设计人员已经按甲方的意图作出了很多努力，如果不说清楚，突然改动，会给设计人员造成很大的压力和打击，因此，甲方作出的决定一旦作出后就轻易不要动。,（2）高水平、善沟通的设计单位 作为地产商，为做好一个项目的规划设计，一般来说都愿意拿出更高的成本来雇请一家高水平的设计单位。但是高水平的设计单位不一定就适合，原因有很多，一是一个项目从前期策划、概念规划、总体规划到详细规划设计、单体设计、初步设计和施工图设计，有很多阶段，每一个阶段对设计的要求不一样，,因此，方案能力强的不一定做好施工图，而策划作得好不一定代表可以做总体规划。随着设计专业分工和市场的细化，配合设计各阶段的策划咨询公司、方案设计公司、建筑设计公司、施工图设计公司等更加专业的公司会更加适合阶段设计工作的需要，而且会作得更好，更专业。,所以，在相应阶段邀请该阶段高水平的公司来做，不要张冠李戴。如做市场研究，要请市场调查公司，做项目策划，请地产策划公司，做概念规划，最好请国外的顾问设计公司，而详细规划设计则可以通过国际招标来选择，施工图让国内设计院来做更塌实。,高水平的设计单位内部一定要有主设计师来支撑，甲方在选择设计单位时，要对主要设计人员进行考察，并要求在提供服务时，保证主设计师到位。另外，设计单位的配合情况也要重点考察，因为，如果水平高，但是不听甲方指导和意见，无法进行沟通和交流，那水平再高，也无法实现甲方的设计目标和主要意图。,设计对于甲方和设计单位应该成为一道桥梁，双方通过方案的交流和互动，提高双方对方案的认识和设计水平，并最终成为双方共同的心血和设计成果。,（3）推出优秀作品的机制和设计方式 通过什么样的途径获得好的设计方案，是值得考虑的，但要考虑到成本和收获的价值比较。对于大型项目，如果比较复杂，邀请国际知名设计单位进行咨询，可以帮助甲方理清思路，获得一些创新性想法和启发，这一阶段的成果可以作为甲方的部分意图贯彻到下一步的设计中去，咨询会有一些费用，但不是太大，得到的信息却很多。,如果甲方愿意，可以在咨询成果的基础上，选出1-2家单位展开下一步的规划设计工作，可以在原先的立意基础上深入发展，形成一个基本确定的方案，供甲方进行选择，这种方式，可以发挥设计单位的积极性和设计空间，推出优秀作品。,所以，创新性或概念性的东西，让国外的公司做可以吸引更多先进的设计概念和理念，提升项目的内涵品质和层次。而务实性的设计则让国内设计院来做。,我以为，在策划阶段和市场调查阶段，宜采取指定单位的方式进行策划和调查，尤其邀请本地的公司更适合一些。在概念和总体规划阶段，或采取先咨询，后招标的方式，或完全采取招标方式，或者请一家著名设计公司直接做。要根据项目情况来选择。而规划设计、建筑单体设计也可采取招标形式。总之，为获得高水平、高质量的作品，在不同阶段，采取相应的方式进行设计有助于方案精品的出现。,6、规划设计管理的关键环节 怎样才能以最经济的成本建造出最符合客户需求的产品？对于设计管理来说，关键是设计任务书、设计过程控制、设计成果评审和设计变更控制这四个环节。,（1）设计任务书 设计任务书是设计的输入，要想有好的设计输出，充分的设计输入是起点。规划阶段，设计任务书的输入主要应包括公司最高领导层的规划意见、策划、销售部门提供的产品定位、物业公司提供的客户建议、规划部门提供的政府意见、预算部门提出的初步成本建议等；,初步设计和施工图设计阶段，设计任务书的输入则主要应包括前面的规划成果、政府规划部门批复意见、预算部门提供的细化成本要求以及规划部门提供的项目系统配套的设计要求、技术质量部门提供的技术标准等。,规划和设计阶段，设计任务书输入的重点不太一样，规划阶段的重心在于城市规划、产品定位和领导意图，设计阶段的重心则在于规划报批的反馈意见、技术标准、成本要求等。,（2）设计过程控制 设计过程的控制是设计意图落实到图纸上的重要环节。有的企业在设计的过程中不太重视过程的控制，缺乏必要的跟踪，导致设计结果出现不应有的偏差。做好这个环节的工作应从以下几个方面来考虑：,关键节点控制 在设计开始实施前，规划设计部门与公司领导拟定该项目设计的关键节点计划；在关键节点，设计部门组织检查，可组织各部门参与研讨，同时碰到不确定问题时应及时征询政府规划部门意见，尽早发现问题，提前解决问题。,日常跟踪 在设计过程中，规划设计部门应有专人及时跟踪，及时掌握设计动态，避免设计偏离重心，造成返工现象。必要时，可派驻工程师与设计人员一起参与设计，对设计中出现的问题，甲方人员可及时返回公司向领导汇报寻求解决方案或意见，这种措施可有效的将一些细节或不大的问题解决好，而且因为有甲方代表的旁站参加，设计师的积极性和主动性会得到加强，工作效率会大幅提高。,过程记录 在与设计单位的沟通交流中，随时随地的做好详细的过程记录，与设计单位的沟通不能只是电话或口头沟通，要书面确认。一是便于明确要求，二是项目完结后可以进行统计分析，避免今后类似问题的复发，也便于对设计单位的考核管理。,（3）设计成果评审 设计成果评审是设计意图落实到图纸上的另一重要环节。设计评审是房地产企业对设计单位提供成果的最后一次把关，这一次把关的成败很大程度上决定了后面设计变更和工程签证的多少，房地产企业应给予高度的重视。目前，一些房地产企业的设计评审走形式，导致该环节的控制作用不能很好的发挥。 设计成果评审会应做好以下几点：,评审会的合理组织 设计方案或施工图应根据量的大小提前（2-3天）下发评审参与者，以备消化吸收，提高评审会效率；选择权威人士担任主持人，提高各参与部门的重视程度，同时在出现争持意见时决策拍板，避免长期争执影响效率。,参与部门充分 一般来说，提供设计输入的部门以及领导都应参与，核对提供的设计要求或建议是否在设计图纸中得到体现。必要时，还应邀请外部有关专家参与。,参与部门重视 参与部门重视才能起到评审的效果，而参与部门往往都是比较忙碌的业务部门，要避免来了听听走人的心态。,评审纪要 评审纪要的严肃对待可以提高部门的重视程度，并且为日后的设计分析总结提供素材和依据。各个评审会都应有详尽的评审意见记录，并要求参加评审人员签字确认。,（4）设计变更控制 设计变更可能产生好的影响，如节省成本，产品在功能上更加符合业主的要求，也可能产生不好的影响，如带来成本的严重超出。设计变更的产生可以有多方面的原因，主要包括以下几种：,甲方要求变更 因现有设计风格不符合政府规划部门新的要求，或市场形势变化，公司基于发展的角度要求进行变更；产品的功能设计不满足业主前期的要求，根据业主反馈意见，销售部门提出进行变更。,施工单位要求变更 施工单位因材料设备使用问题而提出来的变更，如原有材料设备市场缺货要使用替代产品；施工单位发现图纸设计失误而提出来的变更，如出现明显的图纸错漏现象。,设计单位要求变更 设计单位发现设计中存在的问题，提出的设计变更。,设计变更的控制主要从设计变更发生的次数和每一次设计变更的处理两个方面进行控制。,减少设计变更次数 要想减少设计变更次数，最关键的是将风险前移，也就是说将发生设计变更的可能性尽可能的在前面的设计管理工作中予以解决。 概括说来，就是做好前述的设计任务书编制、设计过程控制和设计成果评审三项基本工作。做好该三项工作后，设计变更的次数可以得到一个较好的控制。,严格控制设计变更的发生 设计变更发生的控制主要是坚持“先研讨再测算最后决策”的控制原则，简单说，就是应先从技术上验证是否可行，然后从成本上验证是否可行，最后决策是否变更。这样做，可能会影响施工效率，但可以有效控制不必要的变更的发生。,另外，选择高水平设计单位也是减少设计变更的一个重要方面，房地产企业应根据自身资源情况选择合理的设计单位，不能盲目的追求大型设计院，也不要一味的追求节约成本。,总结一下，搞好规划设计管理工作重点是： 一、要有明晰的前期工作流程。（针对项目前期，是指定还是招标） 二、要有高水平的管理人员。（沟通、协调、控制） 三、要有高效、可行的管理制度。（提高设计院积极性、设计输入确定、输出评审、变更控制等规定）,做好上述三点，规划设计管理工作可以高水平完成。,二、房地产开发土地相关政策,国家对土地的管理，依据中华人民共和国土地管理法，简称土地法。 土地法规定中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。 全民所有，即国有土地，国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。 集体所有，即集体土地，属于农民集体所有。,城市市区的土地属于国家所有。 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用。,国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。 什么是划拨用地？,土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 依照规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。,土地法规定，建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得： 1、国家机关用地和军事用地； 2、城市基础设施用地和公益事业用地； 3、国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地； 4、法律、行政法规规定的其他用地。,xxx使用的与xxx开发有关的土地都属于划拨用地。 一般来说，房地产开发企业只有以出让方式依法取得国有土地使用权后，才能进行房地产开发。,土地使用权出让 是指国家将国有土地使用权(以下简称土地使用权)在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 集体所有的土地不能出让，经依法征用转为国有土地后，才能有偿出让。 土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。,县级以上地方人民政府出让土地使用权用于房地产开发的，须根据省级以上人民政府下达的控制指标拟订年度出让土地使用权总面积方案，按照国务院规定，报国务院或者省级人民政府批准。 出让土地的用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。,土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。 对于商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。,对于拟开发区域，不属于国有土地的，国家政府要对土地进行收储，不属于建设用地的要调整为建设用地。 那么什么是建设用地？,国家对全国土地编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为建设用地、农用地和未利用地。 建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。,使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。,国家严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。国家实行占用耕地补偿制度。非农业建设经批准占用耕地的，按照“占多少，垦多少“的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地；没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。,我公司拟开发的xxx中包含一部分农用地，涉及到农用地转建设用地的问题。非常麻烦。需要上报国家，还需要按照占用的耕地数量补偿耕地的问题。,地方政策中，重点讲一下大庆地方土地政策，大庆市人民政府为加快旧城区改造开发步伐，出台了关于加强旧城区改造土地收购储备工作的指导意见（试行）庆政发20103号。,文件规定发改部门负责旧城区改造土地整理立项批复，建设部门负责编制旧城区改造年度计划，规划部门负责改造地块的控制性详细规划并提出规划设计条件，拆迁管理部门负责拆迁政策指导、审核批准拆迁补偿方案，土地收储部门负责拆迁补偿安置和土地拆迁整理，财政部门负责筹集收储资金，城管、公安、法制等部门要在职责范围内做好保障工作。,xx市对旧城区改造项目实行用地预申请制度，公开面向社会招商用地预申请企业。,用地预申请企业要按招商条件交纳预申请保证金。预申请企业协助收储部门而发生的前期规划费、设计费、调查费、委托评估费、拆迁不可预见费和筹集预申请保证金所发生的财务费用等成本性支出，纳入收储成本，适当予以补偿，补偿数额不能超过实际拆迁成本的20%，具体标准由旧城区改造土地收储工作领导小组根据项目实际情况确定。,旧城区改造项目土地整理完成后，依据总体规划设计，土地面向社会公开竞价出让。,预申请保证金额度，要根据项目实际情况确定。,对于预计拆迁成本小于土地出让金评估价格的项目，预申请保证金按照土地出让金评估价加各项规费（不含人防费）及用地预申请企业协助收储所发生的成本性支出的合计数交纳。,对预计拆迁成本大于土地出让金评估价格的项目， 1、如果预计拆迁成本小于该宗土地出让金评估价加规费价格，预申请保证金按照土地出让金加规费加前期成本性支出的合计数交纳； 2、如果预计拆迁成本大于该宗土地出让金评估价加规费，预申请保证金按照预计拆迁成本、该宗土地开发建设应交各项规费中上缴国家和省的部分、用地预申请企业协助收储所发生的成本性支出的合计数交纳。,如果用地预申请企业是通过竞价方式确定的，无论是上述哪种情况，预申请保证金在此基础上还应加上竞价时承诺的上浮价格。,在项目实施过程中