从机构报告内审视角谈抵押报告的撰写与风险防范.doc

从机构报告内审视角谈抵押估价报告的撰写与执业风险防范安徽宣城金桥房地产估价经纪咨询有限公司 陈树民一、内部审核估价报告的必要性1.执业操守与个人声誉、行业形象之关系2.执业操守与刑法第二百二十九条之关系3.对估价报告进行内部审核，相当于对生产出的产品在出厂之前进行质量检验，是防范估价风险的最后一道防线4.内审人选：内部专家（老总或技术总监、估价部经理）外聘专家（对估价有研究的学者、专家）5.审核结论的分类：（1）可以出具（2）做适当修改后出具（3）硬重新撰写（4）应重新估价。后三类报告修改、重写与重估后还应再次审核。6.只有经审核合格的报告才能签名、缮印后交付委托人，审核意见应与估价师考核挂钩。二、在估价报告形式方面的内审注意事项1.委托人是否前后一致（检查封面、致委托人函、估价结果报告、估价技术报告以及附件，避免因复制、粘贴电脑存档修报告做模板但修改不彻底所导致的前后不一致）；2. 估价师的姓名是否前后一致（检查封面、估价师声明、估价结果报告以及附件，避免因复制、粘贴电脑存档修报告做模板但修改不彻底所导致的前后不一致）、注册估价师的数量是否2人以上、签字的注册房地产估价师是否已超出注册有效期；3. 估价作业日期是否前后一致（检查封面、致委托人函、估价师声明、估价结果报告，避免因复制、粘贴电脑存档报告做模板但修改不彻底所导致的前后不一致）；4. 估价结果（币种、单价与总价、大写）是否前后一致（检查致委托人函、估价结果报告与估价技术报告，避免因复制、粘贴电脑存档报告做模板但修改不彻底所导致的前后不一致）；5.估价报告编号是否前后一致；6. 估价时点与法定要求估价时点或与委托协议中约定估价时点是否一致；7. 价值类型选择或价值定义的表述是否前后一致（检查估价结果报告与估价技术报告）；8. 估价目的的表述是否前后一致；9. 必要的估价法律、法规依据和估价技术标准是否列明且在估价报告分析中有所体现（如物权法、城市房地产管理法、土地管理法、担保法，城市房地产抵押管理办法，房地产估价规范等，是否列举城镇土地估价规程、合同法以及相关司法解释得看估价对象是否需要）；10. 估价报告法律依据中是否列明房地产抵押估价指导意见（建住房20068号），检查报告是否进行优先受偿款分析、变现分析说明（含虽已列明房地产抵押估价指导意见，但并进行优先受偿款分析、变现分析说明的情形）；11. 房地产估价结果报告、房地产技术报告中估价方法选用是否一致；12. 估价报告使用期限是否符合有关规定；13. 房地产估价机构期限是否符合要求；14. 房地产估价机构的营业执照是否有效；15. 致估价委托人函、注册房地产估价师声明、估价的假设与限制条件、估价委托人、估价机构、估价目的、估价对象及其范围、估价时点及其确定理由、价值类型及其定义、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、估价人员、实物状况描述与分析、权益状况描述与分析、区位状况描述与分析、市场背景描述与分析、最高最佳利用分析、估价方法适用性分析、估价测算过程、估价结果确定、附件等是否有漏项；16. 形式方面其它应注意的内审事项（如目录与页码是否吻合等）。三、内容方面内审时的注意事项1. 估价对象用途与产权界定是否存在错误；2. 是否虚构、编造估价对象或可比实例的实物状况、区位状况、权益状况；3. 是否滥用估价假设；4. 估价法律、法规依据和估价技术标准依据运用是否出现严重错误；5. 房地产估价技术路线确定与估价方法选择是否存在错误；6. 估价基本数据、估价参数选取是否存在错误或估价基本数据、估价参数的选取是否存在明显偏离客观实际且未能说明正当理由；7. 估价方法运用是否存在严重错误，包括价格测算过程、计算公式选用、计算结果是否存在严重错误；8. 注册房地产估价师声明、估价的假设和限制条件与房地产估价结果报告、房地产估价技术报告内容是否矛盾；9. 对估价结果有重大影响且存在不确定性的因素，是否在估价的假设和限制条件中说明或披露，或虽在估价的假设和限制条件中说明或披露，但房地产估价报告是否就该因素对估价结果可能产生影响进行说明；10. 房地产估价机构资质等级是否够格承揽该类业务；11. 估价人员是否存在应该回避而未回避或违反其他职业道德行为出具房地产估价报告的情形；12. 内容方面内审时其它应注意的事项。四、内审以后应注意的事项1.即将交付的估价报告是否存在无注册房地产估价师亲自签字，或签字的注册房地产估价师不足两名，或冒用其他注册房地产估价师签字的情形；2. 即将交付的估价报告是否存在以个人、分支机构名义和盖分支机构公章或盖公司内设机构、部门印章出具房地产估价报告的情形。五、房地产估价报告的写作总的要求 1.全面性：（具体略） 2.客观性：（具体略）3.准确性：（具体略）4.逻辑性：（具体略）5.概括性：（具体略）6.完整性：（具体略）7.规范性：（具体略）8.一致性：（具体略） 六、封面的写作具体要求1.七项内容（1）标题，（2）估价项目名称，（3）委托方，（4）估价方或估价机构，（5）估价人员（估价师），（6）估价完成日期，（7）估价报告编号2.要注意的问题标题要用“房地产估价报告”，也可以用“房地产抵押估价报告”；“估价人员”中要列出所有参加该估价项目的注册房地产估价师的姓名房地产估价报告估价项目名称：市城区民族南街23号的营业房拆迁补偿价格估价报告委托方：有限公司估价方：机构估价人员：（注册房地产估价师） （注册房地产估价师） 估价作业日期：2008年10月20日至2009年1月9日 估价报告编号：七、目录的具体要求 1.基本要求：要有二级标题的目录 2.目录中要有页码 3.电子文档中的目录有跟踪链接功能 附：不合要求的目录举例 目 录一、致委托方函-（1）二、估价师声明-（2）三、估价的假设和限制条件-（3）四、估价结果报告-（4）五、估价技术报告（估价机构存档）-（10）六、附件： 关于委估宗地有关情况的说明 委估对象勘察照片： 委估机构组织机构代码证复印件； 估价机构资质证书复印件； 估价人员资格证书复印件。较为符合标准的目录：目录1 致估价委托人函12 注册房地产估价师声明23 估价的假设与限制条件4 估价结果报告A估价委托人 B估价机构 C估价目的 D估价对象及其范围 E估价时点及其确定理由F价值类型及其定义G估价依据H估价原则I估价方法J估价结果K估价对象变现能力分析-L风险提示M估价人员N估价作业日期-O估价报告应用有效期-P说明5 估价技术报告A实物状况描述与分析B权益状况描述与分析C区位状况描述与分析D市场背景描述与分析E最高最佳利用分析F估价方法适用性分析G估价测算过程H估价结果确定6 附件 -估价委托书 权属证明复印件 -估价对象内外部状况图片 -估价对象位置图 法定优先受偿权利等的书面查询资料和调查记录估价中引用的其他专用文件资料 估价机构资质与工商营业执照复印件估价师资质复印件等八、致委托方函的具体写作要求1.规范的要求：致函内容包括标题、估价委托人全称、估价目的、估价对象及其范围（名称、坐落、规模、权属）、价值类型及其定义、估价时点及其确定理由、估价结果的披露（包括假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值、房地产估价师知悉的各项法定优先受偿款以及抵押价值，总价、单价）、估价报告使用期限、估价机构全称、法定代表人、致函日期共11项。致函落款（估价机构全称和估价机构公章，法定代表人或执行合伙人的签名或盖章）2.新的要素要求：致函正文中要有“估价报告应用的有效期”3. 写作的一般要求（1）估价对象：位置、实体名称、实体构成、实体面积、产权情况（2）估价结果：单价、总价、汇率、大写4. 致函正文有关项目写作的特殊要求（抵押估价的特殊要求） 应当确定估价对象的抵押价值，并分别说明假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，以及房地产估价师知悉的各项法定优先受偿款。 （城市房地产抵押估价指导意见第二十一条）房地产抵押价值的定义：“房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。” （见房地产抵押估价指导意见第四条）。法定优先受偿权款项辨析（究竟应含哪几项）：（1）土地使用权出让金中华人民共和国城市房地产管理法第五十条规定：“设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。” 中华人民共和国担保法第五十六条规定：“拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人有优先受偿权。”城市房地产抵押管理办法第四十五条规定：“以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物设定的房地产抵押进行处分时，应当从处分所得的价款中缴纳相当于应当缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。” （2）拖欠的建筑工程价款合同法第286条规定：“建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复(法释200216号)规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照中华人民共和国合同法第286条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。 ” （3）消费者交付购买商品房的款项最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复(法释200216号)(2002年6月11日最高人民法院审判委员会第1225次会议通过)规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。” （4）已抵押担保的债权数额担保法第五十四条规定：“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照以下规定清偿：(一)抵押合同已登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；(二) 未登记的，按照合同生效时间的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权比例清偿。抵押物已登记的先于未登记的受偿。” （5）已经司法或行政查封的份额（6）企业破产费用企业破产法第四十三条规定：“债务人财产不足以清偿所有破产费用和共益债务的，先行清偿破产费用。”第四十一条规定：“人民法院受理破产申请后发生的下列费用，为破产费用：(一)破产案件的诉讼费用；(二)管理、变价和分配债务人财产的费用；(三)管理人执行职务的费用、报酬和聘用工作人员的费用。” （7）承租人的优先购买权（8）其他法定优先受偿款企业破产法第一百一十三条规定：“破产财产在优先清偿破产费用和共益债务后，依照下列顺序清偿：(一)破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金；(二)破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人所欠税款；(三)普通破产债权。”（9）交易税费九、估价师声明的写作具体要求 1.形式上的要求：所有参加该项目的注册房地产估价师的姓名、注册号、签名，最少要有2名（包括2名） 2.内容上的要求 （1）声明对哪些部分没有或无法进行查勘 （2）声明哪些人进行了实地查勘，哪些人没有进行实地查勘 （3）声明没有核实或无法核实的内容或证件 （4）声明依据的技术标准 （5）声明与估价对象的利害关系 （6）是否得到重要的专业帮助以及其他（见规范）十、估价的假设和限制条件的写作具体要求估价的假设和限制条件应分为两部分理解：估价的假设，即评估的前提。在评估过程中有未经调查确认或无法调查确认的资料数据，应先进行假定。限制条件则是指估价结果成立或估价报告可使用的条件。 估价的假设应符合“必要、充分、合理、有依据”的要求；限制条件的针对性要强。由于客观事务的无限变化和认识主体有限能力的矛盾，人们不得不依据已掌握的数据资料对某一事物的某些特征或全部事实做出合乎逻辑的推断。 这种依据有限事实，通过一系列推理，对于所研究的事物做出合乎逻辑的假定说明就叫假设。假设必须依据充分的事实，运用已有的科学知识，通过推理（包括演绎、归纳和类比）而形成。 无论如何严密的假设都带有推测，甚至是主观猜想的成分。但是，只要假设是合乎逻辑合乎情理的，它对科学研究都是有重大意义的。估价与其他学科一样，其理论体系和方法体系的确立也是建立在一系列假设基础之上的。 估价中的基本前提假设有： 交易假设、 公开市场假设， 持续使用假设和清算假设（一）交易假设（二）公开市场假设（三）持续使用假设按照通行的说法，持续使用假设又细分为三种具体情况： 一是在用续用； 二是转用续用； 三是移地续用。 充分认识和掌握持续使用假设的内涵和实质，对于估价来说有着重要意义。1.一般需要写什么内容（1）对影响房地产价值的因素进行假设（市场静止，政策不大变，不出现不可抗力）（2）对交易的条件进行假设（3）对委托方提供的资料的真实性进行假设（4）假设现状能够持续，正常的事情能够如期出现（持续经营、如期竣工）（5）假设部分房地产能够正常使用整体房地产的公共部分，且其他部分房地产不发生对部分房地产有影响的变化。（6）对报告的使用作出限制（时间上、目的上）2.各种情况下的特殊内容（1）在抵押估价中，估价时点不是完成实地查勘之日的，应当在“估价的假设和限制条件”中假定估价对象在估价时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致 ；（2）期房的估价要假设估价对象能够如期竣工且工程质量验收合格。3.实践中普遍存在的问题：千篇一律，滥用假设 4.估价假设和限制条件的内容 (1)本次估价的假设前提 (2)未经调查或无法调查的资料 (3)估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响 (4)本估价报告的限制条件1.本次估价的假设前提 (1)估价对象产权明晰,手续齐全,可在公开市场上自由转让 (2)洽谈交易期间房地产价值保持稳定 (3)市场供应关系,市场结构稳定,未发生重大变化或实质性改变 (4)交易双方都具有完全市场信息,对交易对象具有必要的专业知识 (5)不考虑特殊买家的附加出价滥用假设和限制条件常见内容有：（1）产权不明晰而假定是明晰的；（2）实际用途与证载用途不一致时假定二者一致；（3）优先受偿款项的随意假定(假定无优先受偿款)；（4）划拨土地使用权按出让土地使用权估价的假定（未扣除应补缴的土地使用权出让金）；（5）抵押物查勘之日与估价时点不一致的随意假定；（6）市场变化大而假定市场平稳；（7）明知存在政策法规限制而假定没有限制等等。十一、估价结果报告的写作 1.委托方 规范上要求的法定代表人和住址可以不写 2.估价方 （1）规范上要求的内容及写作要求：估价机构全称、法定代表人、资质等级、资质证书编号、（资质有效期）5项（2）增加的内容：资质证书编号、(资质证书有效期) 3.估价对象（1）描述的基本要求：与估价测算有关的东西都要描述。估价对象基本状况包括名称、坐落、四至、面积、用途、权属、土地开发程度、建筑结构、年限等,描述不全面、不准确的，扣0.52分；估价对象范围(包含装饰装修、动产、特许经营权、债权债务等的应说明）界定不清楚，或估价对象利用限制不明确的，扣0.52分。 （2）描述的格式及要求：两种格式，能用表格描述清楚的尽量用表格描述 （3）特殊情况的特殊要求 （4）当前存在的问题：带有感情色彩，堆积内容而没有逻辑，或缺或多4.估价目的 （1）各种估价目的的描述 抵押估价：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值 。城市房地产抵押估价指导意见第九条 拆迁估价:为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。- 城市房屋拆迁估价指导意见第十一条（2）当前存在的问题：过分简单，如：抵押估价、拆迁估价等 5.估价时点(常见毛病在于不交代原因)6.价值定义：价值定义的描述要求：产权、状态、构成7.估价依据 估价依据的写作要求：详细列举，避免概括。8.估价原则 （1）遵循了的估价原则才写 （2）说明估价原则的定义（3）简要说明估价原则在本报告的应用（4）必须列明谨慎原则：房地产抵押价值是市场价值，既不是公开市场价值，也不是清算价值，是在公开市场价值的基础上，采用谨慎原则确定的。房地产估价师在确定抵押价值时，应强调遵循谨慎性原则，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不应高估市场价值，也不应低估知悉的法定优先受偿款，并在报告中做出必要的风险提示。 9.估价方法 （1）先说明估价思路及选用的估价方法 （2）说明所选用估价方法的定义10.估价结果 （1）规范的要求：估价结果（包括币种、总价、单价及总价大写）表述不完整的，扣0.51分；(2)估价结果内涵（是否与假设限制条件一致，是否扣除出让金、相关费用及税金等）不清晰的，扣1分。 （2）实际叙述的要求（要加小写） （3）特殊情况的特殊要求（见”致委托方函）11.变现能力分析（详见后面技术报告）12风险提示（详见后面技术报告）13.估价人员 （1）列出所有参加该估价项目人员（包括审核人员）的姓名、执业资格或职业资格或专业技术职务、证书号、在本估价项目中的角色。(1)未写明执行估价的注册房地产估价师姓名、资格、注册号或签名的，扣0.5分；(2)未写明协助估价的人员姓名、资格（职称）或签名的，扣0.5分；(3)有重要帮助而未写明帮助估价的专业人员姓名、资格(职称)、帮助内容或签名的，扣0.5分。 （2）要由本人签名十二、估价技术报告 1.目前估价技术报告的两种格式传统的规范格式： （一）个别因素分析 （二）区域因素分析 （三）市场背景分析 (四）最高最佳使用分析 （五）估价方法选用 （六）估价测算过程 （七）估价结果确定 现在的改进格式 （一）估价对象分析 1.估价对象实物分析 2.估价对象权益分析 3.估价对象区位分析 （二）市场背景分析 （三）最高最佳使用分析 （四）估价方法选用 （五）估价测算过程 （六）估价结果确定2.目前在写作中存在的问题（1）“估价对象分析或个别因素分析、区域因素分析“的内容与结果报告中的“估价对象”中的内容重复 （2）“市场背景分析”变成下载政府网站中的当地城市的介绍 （3）认为仅是规范的一种要求，没有内在的写作动力 （4）“最高最佳使用分析”均说：估价人员经过仔细分析和反复研究，确定以现状用途作为最高最佳使用方式（既无定性分析，也是定量分析） （5）结果确定理由不充分（6）市场比较法应用的叙述中，对可比实例描述缺少必备的项目，步骤上缺少估价对象与可比实例基本情况表，估价对象与可比实例比较表 （7）经常不说明参数确定的依据 （8）方法的选用中不说明未选用有关估价方法的理由3.技术报告写作的总体要求 （1）估价分析与估价测算紧密相联 （2）估价分析要真正有分析而不是罗列资料 （3）参数的确定要有法律法规依据或市场依据 4.个别因素分析的要求 （1）要对估价对象的实体和权益范围进行界定 （2）要应用比较分析法，把估价对象的个别因素与类似房地产的个别因素进行比较（可借助SWOT分析法） （3）要分析各有关的个别因素对估价对象价值的影响方向与影响程度5.区域因素分析的要求 （1）既要分析所在板块的情况，也要分析微观区位的情况 （2）既要分析通达性，也要分析可视性 （3）既要分析它的现在，也要预测它的未来 （4）在要分析的基础上进行评价 （5）要根据估价对象的用途进行针对性的分析 商业：繁华程度，人口，车流量、人流量普通住宅：公共配套设施与基础设施完备度及质量，公交便捷度、道路通达度、环境影响、安宁程度、人文环境别墅：治安状况、环境工业：基础设施完备度、对外交通便利度、聚集效益或配套条件6.市场背景分析（1）需要分析的基本内容未进行本地整体房地产市场形势分析的，扣1 分；此项分析太笼统的，扣0.5分；未进行本地本类房地产过去、现在和未来状况分析的，扣1分；此项分析太笼统的，扣0.5分；未进行国家及本地宏观经济政策因素分析的，扣1分；此项分析太笼统的，扣0.5分；分析结论不能为估价测算及估价参数取值提供市场支持的，扣1分；支持不充分的，扣0.5分。本城市及本板块房地产的总体趋势、本城市及本板块类似房地产的供求状况与价格状况、本板块类似房地产供求状况与价格的发展趋势 （2）其它方面的分析内容全国及当地的宏观经济形势和房地产业的景气情况全国及当地的房地产政策与产业政策7.最高最佳使用分析（1）基本要求：对最高最佳使用的判定正确，分析透彻、具体，有合法依据和市场根据（2）分析的内容：合法性分析、技术可行性分析、经济可能性分析、价值最大化分析、外部环境分析（3）应写的内容最高最佳使用分析即是要确定估价对象的最佳用途，具体有定性和定量两种分析方法。定性的最高最佳使用分析采用的是“从原因推算结论”的技术思路，定量的最高最佳使用分析采用的是“从结果反算原因”的技术思路。8.估价对象分析（1）实物按照实体、功能、质量三个方面进行分析9.估价对象变现能力分析（也可以放在前面的估价结果报告里）(1)未进行估价对象变现能力分析的，扣8分；(2)缺少抵押房地产的通用性、独立使用性或者可分割转让性，扣13分；(3)缺少假定在估价时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度，扣1分；(4)缺少变现的时间长短，扣1分；(5)缺少变现费用、税金的种类、数额和清偿顺序，扣13分；(6)变现能力分析缺乏针对性的，扣14分。 10.风险提示（也可以放在前面的估价结果报告里）（1）风险提示的内容包括：关注房地产抵押价值未来下跌的风险，对预期可能导致房地产抵押价值下跌的因素进行分析说明；评估续贷房地产的抵押价值时，对房地产市场已经发生的变化予以考虑说明；估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响；抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点；合理使用评估价值；定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估等。缺少上述内容定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估等。缺少上述内容之一的，扣1分；(2)风险提示说明不具体或缺乏针对性的，扣13分。特殊情况下的附件1. 在抵押估价中，法定优先受偿权利等情况的书面查询资料和调查记录 应作为附件2.评估在建工程的抵押价值时，在建工程发包人与承包人在估价时点是否存在拖欠建筑工程价款的书面说明。 十三、估价方法应用上的常见错误（一）市场法应用的常见错误1.可比实例的选取上没有考虑规模和档次上要接近的要求例如：评估商场的价格，选取商店作为可比实例；评估五星级酒店的价格，选取二、三级酒店作为可比实例。1. 在抵押估价中，法定优先受偿权利等情况的书面查询资料和调查记录 应作为附件2.评估在建工程的抵押价值时，在建工程发包人与承包人在估价时点是否存在拖欠建筑工程价款的书面说明。 3.进行区域因素和个别因素比较的时候，往往是可比实例在估价时点的状况与估价对象在估价时点的状况进行对比例如：不少人认为估价对象与可比实例位于同一区域就不需要进行区域因素修正。 4.把状况差异的幅度直接作为价格差异的幅度5.没有估价对象与可比实例的比较就直接给出可比实例修正系数表6.没有考虑各种价格影响因素重要性的差异。7.把能够定量的比较变成了定性的比较。 （二）成本法应用的常见错误1.直接套用政府部门公布的重置价格（1）政府公布的重置价不一定正确（2）政府公布的重置价对应的价格时点往往不是估价时点（3）政府公布的重置价对应的建筑物实物状况不一定和估价对象相同2. 在对旧有房地产估价时，直接利用政府公由的基准地价算出的宗地价格作为土地的重新取得价格。3.认为全新状态的房屋没有折旧，即认为折旧从竣工之后开始。4.功能折旧仅仅是建筑物功能不足或落后造成的价值损失。5.没有考虑年限对