永善房地产市场调研报告.doc

永善县房地产市场调研报告一、永善县整体情况（一）城市发展现状1、城市概况永善县位于乌蒙山脉西北面的金沙江南岸，介于东经1031510401，北纬27312832之间。东与大关、盐津县接壤；南连昭通市；北接绥江县；西北隔金沙江与四川雷波、金阳两县相望。东西横距46.6千米，南北纵距121.2千米，总面积2778平方千米。县城驻地溪洛渡镇海拔820米，距昭通市政府驻地昭阳区180千米，距省会昆明市580千米。县政府所在地溪洛渡镇位于永善县中部，共有常住人口30001户89328人（其中农业人口19661户68295人），有流动人口3万余人。2012年，年末户籍人口453047人，全县城镇化率30.5%，城区人口6.25万人；市政基础设施建设不断加强，五年累计完成地方固定资产投资67.97亿元。至2012年末，县城住房（包含保障性住房）建成面积达到86万平方米以上，城区面积扩大到5.7平方千米。2、城市经济发展2012年，全县生产总值达40亿元，比2007年增长2.3倍，年均增长13%；地方公共财政预算收入达2.24亿元，比2007年增长3.3倍，年均增长27.2%；在大电站建设拉动下，基础设施建设加快，农业优势特色产业规模扩大，水能、矿产等资源开发力度加大，社会消费需求稳中趋旺，三次产业结构比由2007年的27.337.135.6调整为26.141.232.7，加快发展的环境逐步改善，跨越发展的基础不断夯实。招商引资促发展。突出项目引资，狠抓跟踪服务，签约投资项目8个，协议引资20.03亿元，到位资金12.6亿元。茂林摩汽配件厂建成投产，细沙山野菜加工项目加快建设，伍寨风电场一期工程已核准启动，工业园区建设和中小水电开发稳步推进。实现非公经济增加值13.1亿元，同比增长13.5%。3、基础建设情况按照“山城、水电、园林、湖滨、旅游”发展定位，城市“西扩南进”，坚持县城新区建设和旧城改造并重，南部片区和西部片区建设前期工作有序推进。加大“农转城”工作力度，力争城镇人口达22万以上、城镇化率达50%以上，建成具有山区特点、沿江风格和产业支撑的特色城镇群。4、主流产业情况培育支柱产业，冲刺百亿目标。坚持一产抓提升、出特色，二产抓规模、求质量，三产抓内涵、促拓展，力争生产总值突破百亿大关。以规模化、规范化、特色化为主攻方向，大力发展特色农业、园区农业和观光农业，做大做强花椒、核桃、魔芋、竹子、水果、畜牧等优势产业，积极发展水产养殖业，确保农村经济总收入年均增长15%以上。加快工业园区建设，充分利用溪洛渡电站地方留存电量优势，加大资源详查和引资开发力度，培育骨干企业，大力发展矿业、水电、建材和农副产品加工业，实现工业增加值年均增长40%以上。以扩大内需为基点，改造提升传统服务业，加速发展现代服务业，发展壮大民营经济，确保第三产业增加值年均增长11%以上。突出绿色发展、可持续发展，切实处理好经济社会发展与人口、资源、环境的关系，深入开展“森林永善”建设和“七彩云南永善保护行动”，严格保护、科学配置和高效利用各类资源，努力建设天蓝、地绿、水净的美丽乡村和幸福家园。5、消费状况永善县的经济发展良好，工作稳定，居民收入和消费水平较高。中高收入家庭主要是公务人员和私营企业老板。2012年末，城镇居民人均可支配收入达15452元，；农民人均纯收入达3837元。去年一年，全县新增加私家车、摩托车等车辆户头7000余辆。（二）1-5年内，城市规划与发展1、城市人口的增加2012年末城区人口6.25万人，到2015年，实现城镇人口14.6万，县城城镇人口8万人的目标。远期城区人口规模达到12万人。2、城市规划面积的变化至2012年末，城区面积为5.7平方公里，到2015年，建成城镇区面积17.9平方公里，城镇化率35%，县城建成城区面积8平方公里，远期规划城区面积达12平方公里以上，具有山城特色、生态良好的湖滨旅游城市。3、城市发展的基本走向按照“山城、水电、园林、湖滨、旅游”发展定位，城市“西扩南进”， 加快县城建设。加快新区（桐堡片区）开发建设，全面实施旧城改造，深入推进片区开发；实施好县城生活污水处理厂、垃圾中转站及配套工程建设，加大城市绿化、美化和亮化力度，努力提升城市新形象。4、重点支持产业全力抓好特色农业产业。重点抓好畜牧、马铃薯、核桃、花椒、魔芋、竹子等优势产业规范化种植（养殖）基地建设，集中连片扩大种植（养殖）规模，延伸产业链，提升附加值，积极扶持农业专业合作社等发展，推进农业生产向标准化、规模化、产业化、市场化迈进。逐步培育壮大旅游产业。加快交通等重要旅游要素建设，大力发展餐饮、旅馆、娱乐、购物等衍生产业；拓展休闲度假、会展商务、科考探险等旅游客源市场；依托永善原生态旅游资源，着重突出水电观光、湖滨休闲度假、乡村生态旅游和金沙江文化等特色，加快明子山观景台、马鞍山生态示范园、擐擐桥民族文化生态园等项目开发建设。到2015年，力争实现游客量25万人次以上，旅游收入亿元以上。二、房地产市场情况（一）居民居住现状目前永善县城的居住水平相对较低，居民的居住水平和居住观念正在一步步的提高。由于受该县房地产发展整体水平和居民居住观念以及整体住房消费水平的限制，目前的商品房除山涧竹韵二期高层建筑正在建设外，以多层、平层为主，中高收入家庭居民可接受的面积一般在100-150平方米之间，户型偏重于三室两厅，但双卫生间的设计较少。但要求便利的交通和完善的配套，水、电、宽带配套齐全。除兰花小区、山涧竹韵一期外，没有成型的居住小区，人均居住面积、人均公共绿地远远低于昭通市平均水平，现住房主要集中自建房、房改房以及商住综合楼。（二）目前房地产市场开发情况永善目前房地产开发刚刚起步，自2000年以来，荷花片区、兰花片区、校园片区、粮食局片区等几片区开发体量小，品质差，开发周期长，总建筑体量约86万平米。1、市场情况综述房地产市场起步较晚永善县的房地产开发处于比较原始的阶段，存在较多的房改房、自建房，产品没有特色。近几年来，随着人民生活水平的提高，消费观念的改变，人们对生活环境、生活品质的要求越来越高，开发商开始引入先进的房地产开发理念，产品品质渐有起色。目前，永善县房地产市场处于快速启动阶段。市场管理不规范房地产政策、法规滞后，缺乏有效地指导和管理。旧城改造缺乏整体规划，消费者的商品房消费意识比较淡薄，导致了市场发育程度低。永善县作为小城镇规模的发展中城市，在房地产市场的运作中，不规范因素很多，小产权房、自建房多，造成了市场不平等竞争、秩序混乱，制约了市场的良性发展.产品单一，设计理念较为保守近十年市场上的房地产产品单一性高，户型设计重复，面积集中在一定范围内，缺少选择性，不能引导市场消费。楼盘无整体策划概念就供给市场来看，目前市场上的楼盘尤其是住宅楼盘基本无整体策划概念贯穿始终，又无法统领楼盘操作的全程，往往给人不伦不类的感觉。楼盘营销手法较为落后永善县商品房市场中，大部分商品房的上市销售，基本处于自然销售阶段，营销手法较为落后，或者说没有楼盘市场营销的概念。需求巨大，无空置房好区位、好地段成型的小区一上市就销售一空，比如：兰花房地产开发的锦绣兰花小区、云南建工开发的金江锦城小区，晟博房地产开发的山涧竹韵一期建设银行、农业银行、信用联社开展了个人按揭贷款服务，总的贷款规模不大，整体对开发企业扶持贷款力度不大。2、竞争态势（1）区域性竞争房地产的发展与城市规划紧密相关，永善县的城市规划布局结构将围绕“ 西扩南进”，规划以溪洛渡大道和振兴大街为主轴。沿这两条景观线发展。房地产竞争态势也将沿规划布局的区域而展开。（2）品牌竞争随着房地产市场的逐渐成熟，偷工减料、销售面积缩水、售后服务等也将受到消费者的关注。开发商的实力、信誉、口碑也越来越重要，购房者在购房时也会将开发公司的品牌作为一种重要因素来考虑。目前正在建设项目的兰花房地产、晟博房地产在老百姓心中占优势品牌地位。（三）房地产开发发展趋势1、需求趋势（1） 需求总量将继续增长永善县这几年来每年的销售面积也都快速增长，这主要因为溪洛渡电站建设移民搬迁，乡镇公务人员及事业单位人员进城购房，80、90后农村进城购房，房改房换房（改善性需求）等需要的住房量比较大，预计在以后几年内需求量将继续增大。据调查，70%的乡镇公务人员及事业单位人员无一套房。（2）对产品品质要求越来越高随着经济的发展，人民生活水平的提高，人们对居住的环境，生活的品位要求也越来越高，从简单物质生活向有品位的精神生活过渡。在住房方面具体表现在对居住的社区环境、外在环境要求的提高，在消费方面，也将更注重追随时尚、高档消费，体现身份，对消费的场所也将越来越看重。永善个性品质楼盘也会逐渐呈现，宜宾宸源房地产开发的中央大街12万平米城市综合体，大境界房地产开发有限公司开发的南部新区上千亩的山水倾城项目，永善晟博房地产开发建设的山涧竹韵二期15万平米等（3）需求的主体也将分化一大部分富起来的人不但对居住的硬件要求越来越高，同时也将对居住氛围进行选择，人以群分，富人居住区也将会形成。2、价格趋势历年商品房价格统计表 单位：元/平方年 份2010年2011年2012年2013年上半年商品房销售单价1800230027002900 由上表可以看出，永善县商品房价格呈现出理性、平和的发展态势，波动不大。从2008年以来，随全国宏观价格上涨趋势，商品房销售均价一直处于昭通市其他区县中下水平，价格偏低。这一方面是自建房拉低房价，另一方面和人均收入较低也有关系，同时供给市场比较好的地段数量有限，楼盘品质不高，价格相对比较低。随着经济的发展，人们对生活质量的追求，商品房价格在近年快步提升。今年，山涧竹韵二期电梯房整体均价突破3000元大关。3、永善县房地产业开发态势近几年来，房地产市场呈现良好的平稳上升势头，开工面积、竣工面积持续上涨，销售面积快速平稳增长，价格稳中有升。从产品结构来看，商品住房从以前单一的多层住宅供给开始逐步有高层商品房供给，但还缺乏高层产品的市场供给。从市场供给的产品品质来看，虽然近年有较大提高，但总体说来，品质还较低，尚且停留在满足基本生活需要的层面上。专业市场也是不温不火，随着市民生活水平的提高，对住房需要层次和消费档次的提高，将呼唤一批高品质的、改变生活模式和消费方式的有特色有品位的楼盘。三、房地产开发的主要政策法规、土地出让政策通过招标出让的方式取得土地使用权。、关于质检及建设政策质检及建设基本政策相同于与昭通市。商品房全部为现浇结构。商品房预售证的发放部门为住建局，投资达25%可发放预售证。政府对建设手续的办理高度重视。高效、高透明是其主要特点。3、个人住房按揭贷款政策基本相同，开展的银行有：建设银行、农业银行，信用联社及住房公积金。4、今年，政府基本叫停自建房及小产权房。四、结论与建议1、客户需求总量将继续增长，价格稳中上升。由于乡镇公路交通的改善，进城时间缩短，城区居住配套、教育较好，乡镇公务人员及事业单位进城购房会越来越多，老城区改善性购房需求量巨大，将会形成供不应求的局面。个人购房主要以银行按揭及住房公积金贷款为主。2、 知名开发商入驻永善的会越来越多，品质楼盘开发及物业管理水平会越来越高，如永善晟博房地产开发建设山涧竹韵二期、宜宾宸源房地产开发建设的中央大街。3、 金融业按揭服务竞争会越来越激烈。4、建议（1）调整信贷结构，优先支持重点。在品种方面，房地产开发贷款要优先支持重点客户开发的优质住房楼盘。（2）加大重点客户的营销力度。应提高营销重点客户重要性的认识，加强客户经理配备并适当向房地产重点客户倾斜，应组织力量加强对重点客户营销公关