工程维修部部门职能.doc

部门名称工程维修部本部门设置岗位总数47本部门总人数37岗位名称岗位类别职位人数（现）主要岗位职责部门经理管理序列1物业土建、供电系统、给排水系统、消防系统、空调系统、安防系统、电梯系统、车场刷卡自动控制系统以及其他公共系统的运行管理、设备维护、保养检修和设备厂家的协调工作内勤管理序列0.5文件、档案、票据、办公用品、考勤等工作经理助理管理序列1协助部门经理对辖区内公共设施、设备进行维护、维修调度管理序列1工程维修派工、协调工作弱电专业序列2弱电管理电梯专业系列1小区的客梯、消防电梯设备设施的安全运行管理，日常安全检查和巡视检查工作电工专业系列5负责小区供电系统设备设施（高低压变配电柜、配电箱、电气设备、弱电系统）的运行、维修、保养、变更综合维修专业系列7小区内公共部位、公共设施维修及特约维修设备巡视专业系列2物业变配电室、水泵房、消防泵房、中水处理站等设备房及相关配套场地的运行于维修、维护中控管理员专业系列16中控管理工程维修部岗位编制及职责表工程维修部部门职能：1、负责所辖区域内全部公共设施、设备的运行、维护管理，保证其完好性和正常运行；2、负责所辖区域内广场、道路、标识的维护、保养工作；3、负责房屋本体及公共设施、设备、场所的维修、巡视检查和定期保养、监管工作；4、负责高压配电室、水泵房等公共区域的值班和日常维修保养工作并记录；制定长期和日常的维修保养计划并付诸实施；5、每年第四季度对房屋共用部位及共用设施设备进行一次安全检查，根据检查情况制定下一年度维修服务计划及改造（修缮）工程方案，并按规定组织实施；6、负责所辖区域24小时维修值班工作并记录；7、接管物业工程设备、设施的验收工作；8、负责工程维修工作的证据采集工作；9、完成领导交办的各项任务及应急性工作。部门经理岗位职责1、在主管副总的领导下，全面负责物业土建、供电系统、给排水系统、消防系统、空调系统、安防系统、电梯系统、车场刷卡自动控制系统以及其他公共系统的运行管理、设备维护、保养检修和设备厂家的协调工作；2、负责工程维修部日常工作安排和事项处理，合理安排部门工作人员的班次和休假；3、负责组织制定工程设备、设施的年度保养计划，检修计划和更新改造计划（每年第四季度制定下一年），并负责组织实施；4、负责与有资质的电梯制造、安装、改造、维修单位签订电梯维保合同，约定维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任。5、负责监督、审核维修设备、材料采购计划，控制维修材料用量；组织制定工程部的年度能维修预算，合理使用与调整各项费用的开支，严格控制年度决算；6、完成各项能源的统计工作，加强能源管理，进行能源消耗统计和控制，开展节能降耗工作。7、负责制定本部门员工的业务培训计划,定期开展员工培训和业务考核；8、对工程维修部日常工作进行检查、监督、考核，确保达到标准，落实岗位责任制，对存在的问题提出整改建议及纠正措施，组织实施并做好相关记录；9、完成工程部与有关部门的对外联络和各类证照的年审检查、换发工作，负责对物业公司其他部门的沟通联系与协作；10、负责业户对本部门对设施、设备、环境、服务等投诉的处理，及时安排解决；11、负责组织实施房屋使用安全情况评估检查；12、雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行检查并落实防范措施。13、开展各类特约维修业务，为公司创收；14、做好应对各种突发性事件的工作预案。在紧急事故发生后，要有效地控制事态发展，降低损失。15、关心员工的工作、生活和思想情况，做好员工的思想工作；16、协同行政管理部对本部门人员的招聘，对部门人员的招聘、晋升、降职、奖惩提供初步意见；17、完成公司及上级交办的其他任务。经理助理岗位职责经理助理的主要工作职责是协助部门经理对辖区内公共设施、设备进行维护、维修，具体职责如下：1、在部门经理的领导下，协助部门经理所辖区域内公共设施设备的运行、保养、维修及安全检查；2、熟悉所辖区域的结构、配套和业户的基本情况，制定周、月、季、年度维护、维修方案，确定人员作业安排，并带领具体实施； 3、负责正常工作时间的值班；4、负责维修人员队伍的建设，负责部门人员礼仪、专业技能方面的培训及考核，不断提高员工的业务能力和服务水平；5、负责对本部门员工的工作质量监控，监督考核每天巡视、维修、维护工作执行与完成情况，严格按照工作计划、操作规程进行工作，对违规情况进行纠正；并做好记录；6、合理申购维修物资，负责维修用具、用品的登记、发放、回收管理；负责审核领料单，负责材料消耗登记建帐；7、监督员工出勤情况，做好考勤记录；8、协助部门经理对工程维修方面的投诉进行具体实施与处理；9、做好协调与下情上达及上情下达工作, 及时将工作中存在的问题和员工的意见、建议及思想动态及时向上级汇报，同时传达、落实上级的指示和工作安排，确保公司质量目标得以实现；10、检查队员所使用的工作器具完好情况，督促队员爱护工具和设备。11、检查监督好各专业班组的操作安全、消防安全等；12、对重点机房、要害部位的设备、设施加强安全监督与管理，认真做好防火、防盗、防止其它事故等工作。13、建立房屋及共用设施设备的基础档案，运行、检查、维修养护记录每月进行归档；14、收集、积累设备运行的数据、资料，建立、健全设备技术档案。15、负责组织人员处理公共设备、设施的抢修及由设备、设施运行不正常运作引起的突发事故，及时排除设备、设施的故障；16、完成公司领导布置的其他工作。内勤岗位职责：1、负责工程部办公室有关事务性工作，接听电话，接待来访客人，并做好记录；2、协助经理起草各种文件，编篡各种总结，制作各种表格，提醒部门经理参加各种会议；3、建立工程部各种资料档案，将各种图纸资料整理归档，并且负责工程部各种文件、资料的传阅登记和回收；4、负责工程部计算机的使用和保管，打印工程部的各种文件；5、参加工程部的各种会议并认真做好记录；6、负责接受客户对工程上的各种投诉，重要投诉应急时汇报经理；7、统计、发放办工用品、劳保用品、领用工具、钥匙管理工作；8、负责本部门考勤、值班表的整理上报工作；9、部门内沟通与传达工作；10、完成公司领导交办的其他工作任务。维修班长岗位职责1、严格遵守本专业各项规章管理制度，保证各项设备的正常运行,树立专业管理、至诚服务的思想理念,把各项工作落实在实处；2、负责本物业内的供电系统、给排水系统、空调系统、安防系统、车场刷卡自动控制系统以及其他公共系统的的运行维护工作，保证管辖设备设施的完好；3、负责房屋修缮普查工作，外围广场道路维修保养工作；4、组织班组人员按时完成经理下达的维修任务，协同其它班组完成规模较大的应急和日常维修任务，协调客户投诉工作，监督维修人员在操作过程中执行操作规程；5、严格落实巡视制度，实行走动管理，随时掌握设备和人员的状况；6、督导本班组人员遵守公司的各项规章制度，学习本专业技术知识；7、掌握本小区有关专业系统的设备性能、运行情况和有关技术资料，配合其它部门定期做好设备设施的安全检查工作；8、在实际工作中，搞好班组建设，充分发挥员工的积极性、创造性，开展技术革新，提高员工的素质；9、负责本专业人员的专业技术培训和技术考核；10、完成公司领导交办的其他工作任务。综合维修工岗位职责：1、熟悉所管辖物业供电、供水、供气、消防、弱电通信系统管线的控制位置、性能、走向和使用情况，熟悉辖区设备、设施的使用原理、技术性能及操作方法，确保各类设备、设施运作正常；2、负责对辖区内公用部位设施设备（包括）的巡视、维修、维护和保养；3、服从上级的工作安排，保质保量的完成工作任务；4、努力学习业务技术，不断提高专业技术水平，高效地完成部门领导分配的工作，达到一专多能的技术要求；5、严格遵守服务内容与服务标准，及时处理业主提出的各种报修要求；6、接到维修任务后按作业标准按时完成维修内容，工作完毕即时清理施工现场，服务结束须请业主签字认可；7、严格执行交接班制度，认真核对工作单，日报记录，清点用具；8、严格执行巡检制度，按时检查设备情况，写好运行记录，保证所管辖设备正常运行：（1）房屋结构 每半年检查1 次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、开裂等现象时，应申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护措施。按照鉴定结果组织修缮。 （2）建筑部件 1）每季度检查1 次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。 2）每季度巡查1 次共用部位的门、窗、玻璃等。 3）每年检查1 次共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等。 4）每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。 （3）附属构筑物 1）每季度巡查1 次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。 2）每半年检查1 次雨、污水管井等。 3）每季度巡查1 次大门、围墙、围栏等。 4）每季度巡查 1 次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。 5）每年检测1 次防雷装置。 （4）排水系统 1）排水设施：每年上汛前对雨、 污水井、 屋面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏通。 2）污水泵：汛期每日巡视1 次，平时每月巡视1次，检查设备运行状态；每月进行1 次手动启动测试；每年养护1 次。 3）化粪池：每半年检查1次化粪池；组织安排清掏。 9、及时正确处理工作中发生的异常情况，发现事故或其故障、隐患要及时汇报上级；10、严格遵守操作规程以确保安全，预防意外事故的发生，严禁违章作业；11、完成公司领导交办的其他工作任务。电工岗位职责1、严格遵守本专业各项管理规章制度，保证各项设备的正常运行,树立专业管理、至诚服务的思想理念,把各项工作落实在实处。2、负责小区供电系统设备设施（高低压变配电柜、配电箱、电气设备、弱电系统）的运行、维修、保养、变更，确保变配电系统的设施设备及弱电系统的安全、可靠运行：（1）楼内照明： 每周巡视1 次，一般故障1 日内修复；复杂故障1 周内修复。 （2）楼外照明： 每2 周巡视1 次，一般故障3 日内修复；复杂故障2 周内修复。 （3）应急照明：每日巡视1 次，发现故障，即时修复。 3、熟悉小区各种电气设备的位置及运行状况，安排好日常动力、照明设备的运行时间程序，做好突发事件的抢修工作,并做好现场记录；4、按照操作规范向住户（顾客）提供特约维修服务；5、发生停电、停水、火警或其他事故，应立即到位，并迅速查明原因，采取急救措施；6、掌握电气专业的操作、维修技能，具备完成工作所需技术的能力；7、负责向上级反映工作过程中尚待改进的问题，并协助上级顺利完成工作；8、完成上级领导下达的各项工作,协助其他班组进行维修保养工作,并带领员工实施，工作完成后及时向上级报告；9、严格遵守安全操作规程，经常进行安全检查，防止各种事故的隐患及发生；10、做好日常巡视工作,检查巡视记录及变电室的交接班记录，有问题应及时汇报；11、完成公司领导交办的其他工作任务。电梯维修员岗位职责1、负责小区的客梯、消防电梯设备设施的安全运行管理，日常安全检查和巡视检查工作；2、严格遵守安全操作规程，牢固树立安全第一的思想，确保安全；3、负责各种电梯的安全运行监察工作，客梯每日巡视不少于1次；消防梯每日巡视不少于1次；4、监督电梯维保单位公司的技术人员按照维保合同及国家法律及行业法规的约定，按要求、频次、期限对电梯进行定期保养和检修工作（在电梯安全检验合格有效期届满前 1 个月，应向电梯检验检测机构提出定期检验申请），发现的问题要及时排除，随时保证电梯处于良好的运行状态； 5、督促、监督电梯维保单位对电梯的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表每年进行校验、检修；并根据电梯维保合同约定的维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任，对电梯维保单位合同履行情况进行监督。6、电梯发生故障时应立即启动应急预案，监督、配合电梯维保单位组织救援（物业服务人员 应在15分钟内到达现场，专业维修人员应在30分钟内到达现场），采取措施排除故障，并及时向相关行政主管部门报告；7、完成公司领导交办的其他工作任务。巡视员岗位职责1、熟悉所管辖物业变配电室、水泵房、消防泵房、中水处理站等设备房及相关配套场地位置、性能、使用原理、技术性能及操作方法，确保各类设备、设施运作正常；2、服从领班的工作安排，保质保量的完成工作任务；3、严格执行巡视检查制度，每日全面巡视变配电室、水泵房、消防泵房、中水处理站等设备房及相关配套场地，做好设备运行和巡视检查记录，发现异常及时采取措施，防止事故扩大，并按工作程序逐级汇报：（1）二次供水:1)按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、 水质化验， 水质符合国家生活饮用水卫生标准。 2)每日巡视1次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。 3)每半年切换1 次备用水泵。 4)每年检查 1 次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂；每年养护1 次水泵。 5)每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。 6)水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管；溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。 （2）变配电室1）低压柜： 每周巡视2 次设备运行状况；每年养护1 次，养护内容包括紧固、检测、清扫。2）低压配电箱和线路：每季度巡视1次设备运行状况；每年养护1 次，养护内容包括紧固、检测、清扫。 3）控制柜：每季度巡视1次设备运行状况；每年养护1 次，养护内容包括紧固、检测、调试、清扫。 4）发电机：每季度试运行1 次，保证运行正常。 5）配电室、楼层配电间：防小动物措施完备； 穿墙线槽周边封堵严密； 锁具完好。4、设备机房要设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板，并张贴或悬挂相关制度、证书。 5、保持变配电室、水泵房、消防泵房、中水处理站等设备房及相关配套场地的清洁卫生；6、负责维护变配电室、水泵房、消防泵房、中水处理站的安全防范设施，并做好防鼠（设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板）防水、防火（在明显易取位置配备完好的消防器材）工作，确保各设备安全运行，严防意外事故的发生；7、严格执行工程部的值班制度、报告制度、交接班制度、确保在岗人员的人身和设备安全。8、认真填写运行记录、巡视记录及各项表格、报表；9、做好维修保养工作记录、零配件更换记录，工作完毕，清理好场地，保持机房、库房、工作间的清洁整齐；10、按计划做好设备定期保养工作,工作完成后要及时反馈；11、熟悉本专业各项图纸、技术资料，做到出现问题能及时处理；12、坚守岗位，不得擅离职守，工作中不得饮酒、睡觉，不允许做与工作无关的事，班前3小时内不得饮酒；13、负责保管好变配电室、水泵房、消防泵房、中水处理站的日用仪器、仪表和各类工具，保持设施、设备标志、标牌齐全，做到器具准确、完好、取用方便；14、完成公司领导交办的其他工作任务。中控管理员岗位职责1、落实消防安全责任制，明确本岗位的消防安全职责，认真落实各项工作规章制度。2、加强岗位业务学习，掌握消防基本知识和技能，熟悉和掌握各监控点的分布及其监控范围，密切注意重点监控区域。3、做好监控系统日常的检查、维护工作，掌握监控系统设备的性能和运行情况，发现故障及时排除，不能及时排除的及时报修。4、做好防火、监控系统的定期检查、维护、保养工作：（1）摄像头：定期对摄像头进行擦拭保养，对影响监控效果的遮挡物，及时清除，并做好维护记录。（2）火灾自动报警系统：1）每日巡查 1 次火灾报警控制器、联动控制设备运行情况，保证 24 小时连续正常运行；每月检查测试1 次报警控制器、联动控制设备的报警、联动控制、显示、打印等功能；每年机柜内部除尘1 次。 2）每月抽查测试1 次火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置的报警、警报功能；探测器投入运行 2 年后，每隔 3年由专业清洗单位清洗1 次。 3）每月检测切换1 次主、备电源；每季度备用电源、蓄电池充放电试验1 次。 （3）消防广播系统：每月检查测试1次消防专用电话、 重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扩音器、扬声器的联动、强制切换功能，并测试音量；每年机柜内部除尘1 次；每2 年机柜内的设备内部除尘1次。 （4）防排烟系统：每月检查测试1 次防排烟风机、排烟阀的联动功能，核对风速；每年养护1 次防排烟风机、电源控制柜、风口、排烟阀等。 （5）防火分隔设施：每月抽查测试1 次防火门的启闭功能、防火卷帘的手动和自动控制功能、电动防火阀的联动关闭功能；每年在防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位补充1 次润滑油，电控箱内部除尘1 次；每年检查维护1 次防火门附件，在门的转动部位补充1 次润滑油。 （6）水灭火系统：消防泵、喷淋泵每月盘车1 次，每半年检查1 次润滑情况；每年养护1 次室内、外消火栓。 （7）应急照明、疏散指示标志：每月测试切断正常供电1次， 测量1次照度和供电时间。 （8）消防电梯：每月检查测试1 次按钮迫降和联动控制功能，轿箱内消防电话。 （9）灭火器： 每日巡查 1 次灭火器数量、位置情况，每月检查核对 1次灭火器选型、压力和有效期，保证处于完好状态。 5、做好文件资料、视频资料的存档保管工作，对重要资料制作光盘，长期保存。6、发现消防安全违法行为和火灾隐患，立即纠正、排除；无法立即纠正、排除的，应向公安机关消防机构报告。 7、完成公司领导交办的其他工作任务。巡视检查制度1、定时巡视：经理、经理助理每日一次；班长每日上下午各一次；综合维修值班人员星期六、星期日每天四次；正常班次日下午值班巡视两次。2.不定期巡视：工程部经理对值班人员和员工要根据情况做不定期进行巡视检查。3.巡视范围：重点机房和重点设备；容易出故障的设备；装饰装修工地；设备改造工地；刚经过修理的设备和系统；客户反映较强烈的区域或设备。4.巡视内容：（1）设备运转有无异常；（2）系统工作有无异常，管路有无跑、冒、滴、漏；（3）施工人员有无违章操作和施工扰民情况；（4）员工是否按操作规定工作，工作方法是否存在问题；（5）改造工程进度如何，有无问题？5.经理、工程主管应准备巡视记录本，值班员应填写值班巡视记录巡视记录应全面准确，巡视中发现的问题应及时处理并将处理结果向值班经理、工程部