经营性物业的管理.doc

第七章 经营性物业的管理第一节 经营性物业管理概述一、经营性物业管理的内容（一）经营性物业管理的概念所谓经营性物业管理是指以经营性、收益性房屋为主体对象的物业管理。其管理的特点是由经营性物业的特点所决定的。（二）经营性物业管理的内容经营性物业管理的内容主要包括以下几个方面：1.制定管理计划当物业管理企业接管一宗物业以后，首先就是要制订一份物业管理计划并获委托方认可。在这份计划中应详细说明物业管理所提供的服务内容以及所采用的方法。计划的制订一般可分为六步： 确立目标； 物业管理状况的检查； 形成租金方案和出租策略； 提出预算（包括管理费）； 物业管理委托合同； 物业管理的记录和控制。2.加强物业管理的宣传以提升物业租金物业的管理人员通常要努力地进行市场宣传，以使物业达到一个较为理想的租金水平。在宣传时一般要围绕物业的特性来进行，如物业的位置、环境、通达性、方便性等，一般很少利用低租金来吸引租客。因此说对于某些物业，如商业物业、工业物业等租金水平相对于物业的其他特性来说可能并不重要。3.制订收租方法制订收租方法的目的是尽量减少由于迟付或拖欠租金而给业主带来的损失。4.物业的维修良好的物业维修管理不仅是租客的要求，也是物业本身和物业管理目的所要求的。除了应租客要求进行维修外，还要对物业进行定期的检查和维修，并把检查结果详细记录下来并通知给业主。5.安全保卫二、经营性物业管理的收入与费用（一）经营性物业的收入经营性物业的收入，主要包括经营收入和其他业务收入两个方面。经营收入一般是指出租建筑物楼面和其附属的配套设施设备的租金收入。其他业务收入则包括管理费、附属性的餐饮、购物、商务中心、交通等项服务所得。（二）经营性物业管理中的费用支出经营性物业管理费用支出，一般包括下列几项内容：1. 1. 建筑物的维修养护费用；2. 2. 设备设施的维修养护费用；3. 3. 提供各种服务所需投入的费用；4. 4. 有关的税费具体包括：房产税、营业税、城市建设维护税、教育附加费、土地使用税等。第二节 写字楼的物业管理与服务“写字楼”一词是由境外传入的。按照国内过去的习惯，通常称为“办公楼”，并主要作为所有权人的办公之用。一、高层楼宇的含义与特点（一）高层楼宇的含义高层楼宇是指那些层数多、高度大的用于生产、经营和居住用途的人工建筑物。高层楼宇的使用类型越来越广，包括酒店、宾馆、商住楼宇、办公大楼、功能完善的综合大厦,涉及文化、娱乐、通信、金融、交通等各行各业。那么，究竟多少层以上或高度达到多少的建筑物才能被称为高层楼宇呢？这往往与一个国家的经济条件和时代背景有关。例如，我国通常规定10层以上的住宅和高度超过24米高的公共建筑及综合建筑为高层建筑；美国则规定7层以上或高度达2225米以上为高层建筑；日本却把8层以上或建筑高度超过31米的称为高层建筑；英国规定24.3米以上的为高层建筑。在1972年的国际建筑会议上，对高层建筑的定义取得了比较统一的认识，并把高层建筑分为四类：第一类高层建筑：916层（最高到50米）；第二类高层建筑：1725层（最高到75米）；第三了高层建筑：2640层（最高到100米）；第四类高层建筑：40层以上（高度在100米以上）。（二）高层建筑的特点1.建筑规模大，标准高高层楼宇身高层多，必然建筑面积大,建筑标准高(设计、施工、装修都是高标准)。随之而来的，使用维护要求也高。2.人口集中，涉及面广高层商住楼宇住户来自各行各业、不同的地方；不同的国际；在高层楼宇中，会集国内外大小公司机构、不同业务往来人员，涉及的面是十分广泛的。如广州世贸大厦总建筑面积10万平方米，购买、租用写字楼部分的大小公司350多家，涉及到16个国别，有近万人在大厦里办公经营。3.设施设备复杂，专业化程度高为了保证高层楼宇正常运转、发挥功能、生活使用方便，高层楼宇都配备了各种复杂的设施设备，需要专业化的维护管理。4.集多功能于一体，综合性强现在的高层楼宇多数集商业、居住、办公、餐饮、娱乐、休闲等功能于一体，各部分功能有机地结合，综合性强。二、写字楼的含义与类型（一）写字楼的含义所谓写字楼是指供各种政府机构的行政管理人员和企事业的职员办理行政事务和从事业务活动的楼宇。写字楼原意是指用于办公用房、辅助用房和交通系统三部分组成。（二）写字楼的类型目前，我国写字楼分类尚无统一的标准，专业人员主要依照其所处的位置、规模、功能进行分类。1.按建筑面积大小，可以分为四种：（1）小型写字楼：建筑面积一般在1万平方米以下；（2）中型写字楼：建筑面积一般在13万平方米；（3）大型写字楼：建筑面积一般在3万平方米以上；（4）超大型写字楼：建筑面积一般在十几万甚至几十万平方米以上。例如：美国纽约的世界贸易中心大厦、香港的中环中心大厦等。还有美国芝加哥市将于2004年建成使用的南迪波恩大厦，高达609.75米，建筑面积达17.65万平方米，共108层，其中最高的13个层面为数字电视设备楼，32个层面为办公区，40个层面为公寓套房，11个层面为停车场，其余是购物及商务区。2.按写字楼的功能划分，可以分为以下三种：（1）单纯性写字楼：就是指其基本上只有办公一种功能，而没有其他功能；（2）商住型写字楼：是指即能提供办公，同时又能提供宿舍的写字楼；（3）综合性的写字楼：是指以办公为主，同时又具备其他多种功能，如公寓、商场、展厅、餐厅等多功能的综合性楼宇。3.按照现代化程度划分，可分为两种：（1）非智能型的写字楼：指一般的写字楼；（2）智能型的写字楼：指具有高度自动化功能的大楼，通常包括通信自动化、办公自动化、建筑设备自动化、大楼管理自动化等功能。4.按国际惯例划分，可分为三个等级：（1）甲级写字楼：是指具有优越的地理位置和交通环境，建筑物的自然状况良好，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求;其收益能力与新近成的写字楼相管;有完善的物业管理服务,包括24小时的维护维修与保安服务。（2）乙级写字楼：是指具有良好的地理位置，建筑物的自然状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求；但建筑物的功能不是最先进的，有自然磨损存在，收益能力低于新建落成的同类建筑物。（3）丙级写字楼：是指物业的使用年限已较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求；建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧，但仍能满足低收入承租人的需求，因租金较低，尚可保持一个合理的出租率。三、写字楼的特点一般来说，写字楼具有如下的显著特点:（一）写字楼大多建于城市中心的繁华地段由于大城市交通方便、经贸活动频繁、信息集中通畅，所以，各类机构均倾向于在大都市的中心地带建造或租用写字楼，以便集中办公、处理公务和经营等事项。以金融、贸易、信息为中心的大城市繁华地段，写字楼更为集中。（二）建筑规模大，办公单位集中，人口密度大写字楼多为高层建筑，楼体高、层数多、建筑面积大，办公单位集中，期间可以拥有几十甚至上百家租赁单位，工作人员以及往来客人将形成巨大的人流。这些将会无疑增加管理工作的难度。（三）建筑、设备即现代又先进为了显示富有与事业成功，也为了吸引有实力的公司机构进驻办公，满足他们体现身份、高效办公的要求，写字楼一般所选用的建筑材料都较为高档先进，外部装饰大都会有独特的格局、色彩，内部一般都配有先进的设施设备，如给排水系统、供电系统、中央空调、高速电梯、保安消防系统、通讯系统、照明系统等。因此，给其维修养护与管理带来了较大的难度。（四）功能齐全，自成体系现代写字楼一般还拥有自己的设备层、停车场，以及商场、会议、商务、娱乐、餐饮、健身房等工作与生活辅助设施。进而满足租户在楼内高效率工作的需要。因此，造成其管理与服务内容的复杂化。同时也为客户的工作和生活提供很多方便，满足他们高效办公工作的需要。（五）使用时间集中，人员流动性大一般来说，写字楼物业使用时间比较集中，多数都在早8点以后、下午6点以前。上班时间，整个物业是人来人往，川流不息，下班后是人去楼空，冷清异常。这一特点决定了写字楼物业管理也必须有相应的 特殊安排。（六）经营管理要求高、时效性强由于现代写字楼本身规模大、功能多、设备复杂先进，加之进驻的多为大型客户，自然各方面的管理要求都较高；另外，由于写字楼具有收益性物业的特性，高的出租（售）率是其获得良好稳定收益的保证。经营管理不当，就不能赢得客户，甚至会马上失去已有的客户，而当期空置即意味着当期损失，所以其经营管理的时效性极强。四、写字楼物业管理的方式与目标（一）写字楼物业管理的方式写字楼的管理方式大体上说主要有三种方式：1.委托服务型2.自主经营型物业管理3.专业服务企业的物业管理（二）写字楼物业管理的目标1.在管理过程中,首先是要为业主和用户创造与保持一个安全、舒适、快捷的工作与生活环境所谓安全：是指让业主及用户在大楼里工作、生活有安全感。具体包括人身安全、财产安全和消防安全。所谓舒适是指写字楼内创造一个优美的环境，让业主及用户在大楼内工作、生活都能感觉到舒服、方便。所谓快捷是指让业主及用户在大楼内，可随时与世界各地联系、交换信息，抓住商机。2.应确保延长大楼的使用年限及其功能的正常发挥3.完善的写字楼管理应不仅使物业保值，而且可以使物业增值4.写字楼管理应与“全国城市物业管理优秀大厦标准”要求相结合五、写字楼物业管理服务的内容与要求写字楼物业管理可围绕“安全、舒适、快捷”六个字展开。为此，写字楼管理与服务的内容与要求可以按照以下几方面展开：（一）制订写字楼的管理规划物业管理企业的责任，首先就是运用先进的物业管理知识和方法，以最佳方式保养和管理物业及其附属的设施与周围环境，使业主和用户拥有一个安全、舒适、快捷的工作和生活环境；其次，明确大楼使用前的准备工作；再次，说明物业管理服务范畴；最后，制订出物业管理财务、组织及人事制度。（二）写字楼使用前的准备工作1.根据业主或投资者投资这类物业的意向，是业主自用，还是出租或部分自用，部分出租，是单用户（一个用户占用一个物业），还是多用户（一个物业由不同单位占用）；是单用途（如贸易中心、金融中心等），还是多用途（由多个行业的经营者共同使用的同一建筑物）的具体情况，成立大厦业主管理委员会。2.大厦业主管理委员会参与管理单位签订物业管理合同，明确责、权、利关系；制订业主公约或用户公约。3.管理单位根据写字楼的特点及周边环境制订出争创全国城市物业管理优秀大厦的规划与具体的实施方案，并落到各部门。4.根据大厦不同的标准和用途，编写物业管理维修公约，计算楼宇各部分所占的管理份额，使各单位使用者公平地负担管理费及管理维修基金的支出。5.草拟大厦各项管理制度、服务质量标准、各工作岗位考核标准、奖金办法等。6.按照国家标准，做好写字楼交接的各项准备工作。（三）写字楼的维护维修与环境管理写字楼的维护维修与环境管理的内容包括以下几项：1.装修监督管理监督业主和使用人对写字楼进行的二次装修，以确保楼宇结构和附属设施、设备不受破坏。2.房屋管理及维修养护在管理过程中，一定要做到大厦及栋号、楼层有明显的引路标志；无违反规划乱搭乱建；大厦外观完好、整洁；房屋完好率达98以上，零修合格率达100，并建立回访制度和做好回访记录。3.设备管理及维修养护4.清洁服务要实行标准化保洁,制订完善的清洁细则,明确需要清洁的地方和清洁次数、时间，并设有专人负责、监督。同时要设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站等保洁设备。写字楼的清洁卫生服务项目包括： 清洁保养工作; 外墙的定期清洁; 公共区域；走廊及通道； 空调机房、变电房、个楼层的配电室清洁； 电梯清洁保养； 消防系统及其设备的清洁； 供水、排水、泵房系统及其设备的清洁； 公共照明设备的清洁； 公共洗手间的清洁； 写字楼外围区域的清洁等。5.绿化服务绿化管理既是一年四季日常性的工作，又具有阶段性的特点，必须按照绿化的不同品种、不同习性、不同季节、不同生长期，以及根据多变量的客观条件，适时确定不同的养护重点，安排不同的措施落实，无破坏、践踏及随意占用绿地现象。6.保安服务制订全面的保安工作计划，建立有效的保安制度，消除一切危机或影响业主与使用人生命和身心健康的外界因素。具体包括： 根据写字楼的布局和总面积、幢数、出入口处、公共设施数、业主及用户人数，配齐保安固定岗位和巡逻岗位的实际人数。 确定保安巡逻的岗位和路线，做到定时定点定线巡逻与突击检查相结合，特别注意出入口、隐蔽处、仓库、车库、停车场等处。 建立24小时固定值班、站岗和巡逻制度，做好交接班工作。 完善监控系统，在主要入口处、电梯内、贵重物品存放处及容易发生事故的区域或重点部位安装闭路电视监控器，发现异常采取相应的补救措施。（四）写字楼的商务服务1.硬件服务写字楼的商务中心应配备一定的现代化办公设备，以提高工作效率和工作效益，主要设备及用品有：电视、电话、打印机、中英文处理机、传真机、电传机、电脑、装订机、口述录音机、影视设备、投影仪及屏幕以及其他的办公用品等。当然，商务中心设备的配备，可根据服务项目的增加而逐步添置。2.软件服务商务中心人员文化素质、品德修养要高，商务中心的服务是小区域，多项目的直接服务。客人对商务中心服务质量的评价，是以服务的精确、周到、快捷为出发点。要做到服务周到、快捷，必须选用知识全面、经验丰富、有责任心的工作和一套健全的工作程序。（1）物业管理企业商务中心工作人员应具备的素质： 流利的外语听、说、读、写能力； 熟练的中英文打字能力； 熟练操作各种设备的能力，特别是电脑、传真机； 商务信息知识； 秘书工作知识； 一定的设备清洁、保养、维护知识。（2）工作程序 服务前:要了解客户所需要的服务项目、服务时间及服务要求；向客户讲明收费情况，开据收费通知单并按规定收取押金。 服务中：以准确、快捷为原则，按客人服务项目，服务要求准时、迅速地完成服务项目。 服务后：将客人所需服务完成后交给客人，填写商务中心费用收据单；并陪同客人到财务部结帐。3.商务中心的服务项目 翻译服务,包括文件、传真、证明书、合同等； 秘书服务，包括各类文件的处理、归档； 办公系统自动化服务； 整套办公设备和人员配备服务； 临时办公室租用服务； 长话、传真、电讯服务； 商务会谈、会议安排服务； 商务咨询、商务信息查询服务； 客户外出期间保管、代转传真、信件等； 邮件、邮包、快递等邮政服务； 电脑、电视、录像、幻灯、手机租赁服务等； 报刊、杂志订阅服务； 印刷文件、名片等印刷服务； 成批发送商业信函服务； 报刊剪报服务； 秘书培训服务； 客户的电讯设备代办、代装服务。（五）写字楼的客务服务在写字楼市场的竞争日趋白热化的今天，谁能为客户提供更好的服务、更方便舒适的办公环境，谁就能拥有更多的客户，谁就能在市场竞争中立于不败自地写字楼的客务服务主要指前台服务，具体项目包括：1.问讯服务和留言服务；2.信件报刊收发、分拣、传送服务；3.个人行李搬运、寄送服务；4.出租车的现价服务；5.航空机票的订购、确认服务；6.提拱旅游活动安排服务；7.全国及世界各地酒店预订服务；8.找打餐饭、文化体育用品、节日票服务；9.文娱活动安排及组织服务；10.外币兑换服务；11.花卉代购、递送服务；12.洗衣、送衣服务；13.代购清洁物品服务等；14.其他各种委托代办服务。第三节 商业物业的管理商业物业包括各类商场、购物中心、购物广场及各种专业性的市场等，其中，商业购物、餐饮、娱乐、金融等各种服务功能于一体的大型商场物业也称公共性的商业楼宇。一、商业物业的含义及类型（一）商业物业的含义所谓商业物业是指供商业流通和运行经济流动的物业及其附属的设备、设施。在现代城市建设中，商业建筑正向着综合型变化，如英国建米尔顿、凯恩斯购物中心，占地120公顷，建筑面积125M2 ，由于各国的城市用地紧张、昂贵，一些国家就开始兴建地下商业建筑，形成地下商业街。这种地下商业街在日本发展最快，仅东京就已建成10多条，总面积达20万M2。（二）商业物业的类型1、从建筑结构上分；可以分为两种类型，（1）敞开型；是指商品摆放在无阻拦的货架上，但顾富直接取货挑选。如广州的海印电器城、容城广场等都属此类；（2）封闭型；是指顾客购物时不能进入柜台里面直接挑选商品，而由信贷员拿商品给顾客挑选。如广州的天河城，香港的统一中心，太古城等。2、从建筑功能上分从建筑功能上划分，可以分为二种，（1）综合性的商业购物中心，具体包括购物，娱乐活动，健身房，保龄球场，餐饮店，影剧院，银行分支机构等，如广州的天河城。（2）商住两用型的物业，底楼层部位是商场，批发部等；高层则为办公、会议等，住户用房等，如宁波的世贸中心，金光中心等。3、从建筑规模上划分从建筑规模上划分可以分为三种类型，（1）市级购物中心，这种购物中悯一般建筑规模在3万到10万M2以上，其商业幅射区域覆盖整个城市，服务人口在30万人以上，年营业额在5亿元以上。（2）地区购物中心。这种购物中心的建筑规模一般在13万M2之间，商业服务区域以城市中心某一部分为主，服务人口在10万30万人，年营业额在15亿元之间。（3）居住区商场，这种购物中心一般在300010000 M2之间，商业服务区域以城市中的某一居住小区为主，服务人口在15万人之间，年营业额在3000万1亿元之间。4.从物业的档次上划分从物业的档次上划分可以分为二种：（1）经济型，是指出售大众化的一般商品，装修较为普通的物业，开资小，成本少。（2）豪华型，是指大型商场，高能商场乃至著名的专卖店，出售的商品量或者是高档商品，其建筑也独具风格，设备设施齐全，装修、装饰豪华，设有彩电监控器，玻璃破碎应口，手动脚动应紧急报警开关、红外线区域设防系统以及消防系统、收款联网系统、空调系统、客货分用电梯、购物车辆、停车场等。二、商业物业的特点和商业物业管理服务的特点（一）商业物业的特点1.商业楼宇要精心策划，合理布局所谓规划设计的合理，就是要合经济规律之理，合经济发展之理，合提高经济效益之理。商业楼宇的建设一定要与周围地区的人口、交通、购买力、消费结构、人口素质、文化背景等特点紧密联系起来，要因地制宜地规划设计方案，规模可大可小，功能宜多则多，宜少则少，档次宜高则高，宜低则低。即一切从实际情况出发。2.建筑结构设计要新颖、别致，有特色商业楼宇在设计时就要下功夫，务必求得新颖、奇特、别致，在外观上要突出商业楼宇的个性及地区特色，以给顾客留下较深的第一印象。对于商业楼宇的内部设计也要竭尽所能，进出口处都要有鲜明的标志，有条件的可以在内部配置一些像喷泉、瀑布、阳光走廊等小景点，而且内部装修颜色要协调，布局比例要恰当好处，令人赏心悦目，流连忘返。3.选址和规模要满足不同层次的需要商业楼宇的设施要依据城市人口的数量、密集程度、顾客的多少，分散与集中兼备。在大城市中，由于常住的和流动的人口多，居民消费水平也高，因而所需要的商业、服务业的设施也就越多、越齐全，物业档次的要求也就越高。因此，高档的商店、高级餐厅等都要选在人口密集、流动人口量大的繁华闹市，有的可连在一起建成商业街、食品街或购物中心等。而像那些日用小百货店，一般的副食品商店或修理店就可以分设在各个居民区，以便就近服务。（二）商业物业管理服务的特点1.要保持商业楼宇的美观、整洁、有序2.商业楼宇尤其是豪华型的商业楼宇的设备、设施配置齐全、先进，有的已属于智能化建筑。3.加强保安工作4.商业楼宇管理服务要按照同经营者签订的契约实施三、商业楼宇物业管理的要求（一）商业楼宇应树立良好的形象1.商业楼宇必须具有良好的形体环境和商业特色2.商业楼宇的良好形象是潜在销售额3.商业楼宇的良好形象是潜在的资产（二）建立商业楼宇识别体系企业识别系统是强化商业企业形象的一种重要方式，它包括：理念识别体系、视角识别体系和行为识别体系，三者互相推进、互相作用，能产生良好的商业效果。企业识别系统是以改变企业形象、注入新鲜感，增强企业活力，从而吸引广大消费者的注意，提高销售业绩的一种经营手段。（三）商业楼宇安全保卫服务要求高1.综合性强2.服务性强3.治安人员素质要求高四、商业楼宇管理服务的对象（一）楼宇与设备、设施的养护及维修管理商业楼宇的设备、设施管理是非常重要的，除了对机电设备必须保障正常运转外，特别要保证在营业期间不发生突发性的停电故障，避免引起营业现场的混乱，甚至发生伤人事件。要把自动扶梯等开关装置在顾客碰不到的地方。（二）环境卫生及绿化管理基本的保洁工作应安排在非营业时间，营业时间应避免使用长柄拖把，而宜用抹布擦拭，清场后必须把垃圾清理出现场，置放的绿化、盆载要保持干净、鲜活，枯萎的要及时调换。（三）安全保卫管理中央监控室的值勤人员要以高度的责任心监督火灾报警装置和电视监控与录像工作，电视监控要对楼内与广场同时进行，要制定防止火灾、抢劫偷盗、流氓闹事等突发事件和恶性事件的应急预案并组织一定规模的演示。（四）广告管理广告要执行广告法的有关规定，楼宇内外的广告牌、条幅、悬挂物、灯饰等由租户提出设计要求后，统一由物业管理企业制作、悬挂或有租户按物业管理企业的规定进行制作后悬挂在指定的位置，橱窗展示宣传要由物业管理企业统一规划以保持格调一致和富有特色，保持橱窗玻璃明亮，灯光及时开和关。（五）装修管理商业楼宇的装修十分频繁，要做到装修部位不会影响周围摊位的营业，在审批装修设计方案时，要密切注意温感器、烟感器、喷淋装置与送风方向的配置，在装修施工时还要密切注意这些设施是否被破坏，要提供装修咨询服务。（六）租赁管理及合同管理大型商场中有不少是采用柜台出租和层面出租，负责租赁经营的物业管理企业要以良好的管理服务业绩来推动租赁业务，负责管理服务的物业管理企业同样要以良好的管理服务业绩来促进经营单位的租赁业务，物业管理企业的现场管理部门，如经营部要加强各类合同、契约的起草、协调、实施和保管工作。第四节 工业厂房及仓库的物业管理一、工业厂房和工业厂房物业管理的含义及职能（一）工业厂房和工业厂房物业管理的含义所谓工业厂房就是指供生产企业、科研单位安置生产设备与试验设备，进行生产活动或科学试验的物业及其附属设备设施。工业厂房的物业管理是指包括工业厂房、生产车间与仓库等房屋建筑的管理，以及厂房、仓库以外工业区地界桩、建筑线以内的围墙、道路、绿化带等的管理。（二）工业厂房物业管理的职能1.负责厂房、建筑物的日常管理事务；2.代表各企业、车间统一对外联系，协助落实街道办事处交办的社会任务；3.监督厂房和仓库管理规定的实施，协调各企业、生产厂商对公共部分的使用，维护绿化布局，落实卫生制度；4.负责厂房和仓库范围内公共部位、公共整体性设备及附属设施的管理、养护和维修；5.负责建立厂房和仓库修缮管理基金，设立专项账户，集专款用于公共交通、公共设施维修；6.按时收取和分摊管理费、维修费，并定期公布账目；7.有权采取必要的措施，保证管理规定的实施。（三）工业物业的分类1.根据工业物业的特性或租户类型分类：（1）重工业厂房。如石油、钢铁橡胶、汽车工业等厂房是典型的重工业用房。这类厂房结构通常是根据用户的具体要求设计的，这种物业基本上是用户所有的。（2）阁楼式厂房。这是一种早期的多层建筑，通常是水泥结构、砖石外墙。阁楼式厂房多是为加工工业设计使用的。（3）现代单层标准厂房。这些建筑都是为一家住户设计的，通常为用户所有，但也有一部分是业主出租给厂商的，一般租户负责对物业的维修养护和一切的经营开支。（4）孵化器式的厂房。这类厂房通常归业主所有并出租给新业主，他们收取租金并支付大部分经营开支，一般是小型的多租户厂房。创业阶段的企业会租用这类厂房，通常在他们实力壮大后，在迁往更大的地方。2.根据工业场所的适用性分类根据工业场所的使用性，可以将工业物业分为普通型、特殊型和单一型三类。（1）普通型工业物业。普通型工业物业具有广泛的适用性，它既可用于仓储，也可用于技术密集型的工业生产或劳动密集型工业生产。（2）特殊型工业物业。特殊型工业物业是指受某种条件限制，仅适用于某些应用范围，例如要求带有很强绝缘性质的仓储设施。（3）单一型工业物业。单一型工业物业是指只适合于某一类型生产运行的物业，或者甚至是只适合于某一类企业的物业，并且一般无法改作他用，如钢铁厂等。（四）工业物业的特征1.投资大2.非流动性3.属投资性物业4.功能易过时5.租赁期长二、工业厂房物业管理服务的特点（一）管理服务的面广量大以开发区为例，其物业管理服务存在着多种形式，一个开发区可能分属于两家甚至多家物业管理企业来管理服务的。例如：上海市的外高桥保税区，全区有3家开发企业分别成立了3家物业管理企业，其中上海外高桥物业管理有限公司管理着保税区内工业厂区的部分工业厂房和办公楼，仅工业厂房入驻有200多家中外企业；上海金桥物业管理有限公司，由一家企业管理着开发区内20平方公里的35万平方米的建筑面积的通用厂房，34万平方米的公共绿地和区内37公里的道路、市政设施、泵站、临变设施和办公楼、住宅、别墅等。（二）生产设备和辅助设备设施种类多、专业性强工业物业管理服务的另一特点在于生产设备和辅助设备设施的种类多、专业性强。以加工区为例，就有家电、模具、汽车、电子元件等诸多类型的生产设备，其中有单机的也有流水线，有连续作业也有单班制或多班制，有的会发出噪声和有味气体，有的设备在启动时耗电量较大等。物业管理企业必须对这些具体情况有所了解和掌握，以便制定出具有针对性的管理制度。（三）基础设施必须保证正常运转在物业管理中，停水、停电、停气等都会造成相当大的负面影响，住宅区和写字楼如此，商业楼宇和工业厂房也是如此。因为在工业生产中，有的企业是连续生产的，所以一旦发生停电、停水、停气等，就会带来巨大的损失。因此，工业厂房的管理服务必须保持持续的供水、供电、供气，如果是确实需要维修、抢修而需临时中断时，必须要做好安排。（四）常规性服务必须坚持高标准厂区内的保安、保洁、绿化和现场管理工作必须要坚持高标准，为了昂贵的产品、原材料和保密性资料档案做好防范性的安全工作，并要避免火灾和爆炸性事件发生，要对明火操作做出明确的规定，严格对工业垃圾和生活垃圾的分离及处置工作，保持常去的干净整洁。（五）环境保护要与国际接轨能否吸引外资关键就在于投资环境和生产环境，还在于对环境的保护。在对工业物业进行规范的管理服务的同时，还要注意到开发区生产的产品，大多数是出口的产品。而国外对产品不仅讲究质量、价格和交货期限，而且对产品的外包装、运输、消费过程中是否对环境造成污染等也是十分重视的。因此，承接出口加工开发区管理服务的物业管理企业，要在贯彻ISO9002质量管理体系的同时，对ISO9004环境管理体系进行认证，让产品染上“绿色”，通过“绿色”通道进入国际市场。三、工业厂房物业管理的内容工业厂房是产品的生产基地，关系到产品质量，而产品数量和质量直接影响到生产厂商的经济活动和经济效益，因此，对工业厂房的管理必须要做好。（一）制定严格的管理制度1.工业厂房与仓库的管理规定；2.各个岗位的工作职责与操作规定；3.机器设备的安装、管理、使用规定；4.材料领取、加工、检验、耗用等规定；5.产品入厂、入库的规定；6.成品发货出库、出厂等制度；7.安全保卫制度；8.消防制度。（二）工业厂房和仓库的内部管理制度按厂房和仓库买卖或租赁合同的规定，各企业单位、车间要履行各自的权利和义务，管理好各自使用的建筑物。此外，各企业应遵守以下几项规定：1.厂房和仓库不准用作生活居住，除了经公安部门批准同意设立专用库房外，禁止厂内堆放易燃、易爆、有腐蚀性危险品和有害物品。2.各企业根据生产需要，对仓库和厂房进行分割改造和内部安装设备时，不可损坏楼面或超过楼面允许的荷载。施工前应与管理者联系，并提供图纸，经有关部门会签后方可施工。3.各企业、车间应按照楼层的承受负荷要求放置设备和货物，如有超载放置而引起楼层断裂、损坏，管理者有权要求有关企业修复到正常状态，由此造成的损失由责任企业负责。4.因使用水电不当而造成的损失由责任企业负责。5.管理者要求各企业、车间的工业废弃物自行处理，不可向外胡乱倒放、丢弃。（三）工业厂房和仓库公用部位的管理1.各企业不得以任何形式占用在购买或租赁合同中明确的公用部位。各企业应教育员工爱护公用部位的房屋结构和设备，如有人为损坏，损失由责任者负责，并追究其单位管理责任。2.为确保厂房和仓库及附近的建筑群体协调和美观，满足给排水及道路畅通要求，消防安全规程及生产人员安全，各企业不得在规定范围内以外的基地上或层面的外墙、技术层搭建和安装设备。若要在外墙或屋顶设置企业标志和广告，应事先向管理者申请，经协调批准后方可实施。3.为确保文明生产和绿化环境，无论购买或租赁厂房和仓库面积多少，均不可占用园林绿地。4.厂房和仓库的公共场所，除了由管理者协商确定停放自行车和汽车外，各企业不得堆放货物。5.为确保公共场所的清洁卫生，各企业要加强对员工的教育，对于违反环卫保护规定者进行处罚，由造事者负责。（四）工业厂区的环境管理1.工业区环境污染的类型（1）空气污染。造成空气污染的因素有：燃煤排放的二氧化碳气体；机动车尾气；工厂内排放的化学烟雾、粉尘。（2）水体污染。工业废水里含有大量有毒、有害污染物，进入水体内造成水体污染。（3）固体废弃物污染。工厂内固体废弃物是人们在生产、生活中扔弃的固态物质。（4）噪声污染。噪声可分为交通噪声、生产噪声和生活噪声三种。（5）电磁波污染。2.做好绿化和环卫工作这项工作既是治理环境污染的有效措施，也是提高环保质量的有益途径。工业区内的绿化能够净化空气、防尘、防噪音，起到改善工业区内小气候的作用，并美化人们的工作、生活环境。工业区的绿地包括：（1）公共绿地：指工业区内、生活区域及文化活动场所的绿地；（2）公共场所：指公共建筑及公用设施绿地；（3）宿舍住宅区及庭院绿地；（4）道路及广场绿地。工业区的环境卫生要注重“扫”和“防”结合，公共场所要放置卫生桶、卫生箱等，公路要天天清扫、洒水。3.认真清理物业管理区的违章搭建违章搭建是对整个物业区和谐环境的破坏，它既有碍观瞻，有影响人们的日常活动，还能造成交通的不便。因此，物业管理企业一定要认真做好清理物业区内的违章搭建的工作。4.加强公用设施管理物业管理区域内的生活、办公服务设施是工业区物业的一个重要的组成部分，公用设施一旦受到破坏，就会影响人们正常的生活和办公，因此就要加强管理。5.努力建设新型的人文环境新型的人文环境应该是和睦共处、互帮互助的生活环境，互利互惠，轻松有序的办公环境等。新型的人文环境可以换发热情，提高工作效率，对社会治安状况的好转也有很大的促进作用。（五）治安管理治安管理的目的是为了保障物业管理企业所辖的工业区域内的人、财、物不受伤害和损失，维护正常的工作和生活秩序。工业区治安管理具有以下特点：1.综合性强工业区内地域广阔，建筑物类型繁多，功能各异，生产单位连续作战，生产产品数量大；生产区域同生活区域混杂，工业区内的人员、车辆繁杂；同时各生产厂商、车间单位又有各种不同类型的管理方法。物业管理企业又不好多加干预，只能同各生产单位、车间及生活区的宿舍、住户管理单位密切合作，相互配合，积极参与，才能较好地完成管理工作。2.服务性强物业管理企业的治安管理，实质上就是治安服务，即提供保安、保卫服务，为保障工业区的职工、住户的人身、财产安全服务。作为保安人员，要树立“服务第一、用户至上“的思想，及要有公安人员的警惕性，又要有服务行业的热诚；既要坚持原则，按制度办事，又要文明礼貌，乐于助人。（六）消防管理消防管理的基本目的是防止工业区内发生火灾，最大限度地减少损失，为工业区的业主、单位、职工、住户等的工作和生活提供安全保证，增强他们的安全感，保护他们的生命和财产的安全。消防管理的方针是：“预防为主，防消结合”。要求消防工作者在思想上，要把预防火灾放在首位，同时从人力、物力、财力、技术等方面做好火灾的预防，确保物业的安全使用。第五节 智能建筑的物业管理一、智能建筑的概述和定义（一）智能建筑的概述智能建筑一词，是于1984年由美国首次提出开的，其后便得到了迅速发展，以美国和日本居多。日本第一座智能化大厦是在1985年建成的本田青山大楼。到目前为止，美国自90年代以来新建和改建的办公大楼约70为智能建筑。在美国智能大厦的数量已超过万幢，并成立了全球性的智能建筑协会；日本在过去的10年里，万乘客8000万平方米的智能建筑；新加坡政府也计划花12亿美元，把全岛建成“光纤智能化苑”；韩国也将准备用47亿美元，把本国建成“智能半岛”等等。我国的智能建筑也是起源于80年代末，但在近几年来才得到了发展，在北京、上海、广州等大城市相继兴建了具有一定水准的智能化楼宇，如北京的恒基中心、中国国际贸易大厦、现代盛世大厦等，广州的中天广场、上海的久事复兴大厦、金茂大厦、证券大厦、东方明珠广播电视塔等。（二）智能建筑的定义智能建筑总起来看是指具有通信自动化、办公自动化、楼宇设备自动化等功能，以及对这些系统实行集成管理的建筑物活建筑群。二、智能化建筑的构成要素（一）通信自动化（CA）终端设备除了一般的电话机外，还有传真机、数字终端设备、个人计算机、数据库设备、主计算机等，已进行文件传递、数据的传输、收集处理、信息的储存、检索等工作。并且有电脑话务员服务功能的程控交换机，能是外来语言存储和通过信箱密码来提取留言的语言信箱，存储和提取文件传真、电话等数件。（二）办公自动化（OA）办公自动化系统由数据处理系统、通信系统、事务系统等3个系统组成。数据处理系统有个人计算机、办公计算机和终端三部分组成的。其中个人计算机主要是进行重复计算或统计制表处理；办公计算机进行票据、报表处理和制成管理资料，终端和中央计算机相联。通信系统是由传真机、多功能电话和内部交换机三部分构成；事务系统则是由文字处理机、图像文件信息装置、多功能复印机构成。（三）楼宇设备自动化（BA）楼宇设备自动化是由以下几部分组成的：1.自动消防系统有报警、自动与手动灭火、防排烟、通讯、避难等与火灾相关的设备、设施；消防中心设有显示屏和控制台，显示屏包括火灾自动报警受信盘、紧急电话指示、自动喷洒水指示、消防水泵启停指示、自动喷洒水泵启停指示、气体灭火系统工作指示、消防电梯指示及其他如航空障碍灯、疏散标志灯、应急电源等指示；控制台包括紧急广播、紧急电话、防火门关闭、排烟门开闭、紧急疏散口打开、空调闸栅开闭等。2.保安监控系统保安监控系统一般同楼宇设备管理电脑联网，由雷达、超声波、红外线装置的传感器触发报警信号和自动打印，以及监控电视系统进行跟踪录像。3.电脑管理系统对于各种机电设备、消防和保安装置进行自动化管理和控制，对于空调、给排水、供电、变配电、照明、电梯、消防、闭路电视、广播音响、通信、防盗等进行全面监控，把原始数据进行收集、分类、运算、存储、检索、制表。4.空气调节自动化通过计算机控制，使空调区域保持设定的参数精度和在合适的范围内使空调减少能耗，并使空调设备得到安全运行和及时维护管理。5.供暖系统通过计算机控制，使供暖区域按照需要提供热量和在合适范围内节约能源。6.电梯自动化系统由一个电脑控制的群控制器和每台电梯的轿箱控制器，固态传动系统及信号装置组成，能根据客观状态选择客流程序进行调配，计算各轿箱对召唤的应答时间，使得乘客能够尽快等候电梯。7.停车场管理系统由计算机控制两组光电开关和地面埋设的感应线圈，使车辆检测器动作，以判别车辆的进出。8.电力、供水、供热系统通过各种检测原件和传感原件对电流、电压、频率有功无功、电度量、功率周数等进行测量、记录，对于给排水和供热系统的流量、温度、压力进行监控、测量、记录。（四）结构化布线系统（PDS）结构化布线系统是把整幢大楼的语言、通信、数据通信、多媒体通信融为一体。（五）系统集成平台系统集成平台是指对大楼的强电设备和弱电设备需要进行统一操作与管理，能在各子系统之间进行数据交流。三、智能建筑物的物业管理的特点和要求（一）智能建筑物的物业管理的特点1.智能建筑中智能设备功能的提升在智能建筑中智能设备功能之所以需要提升，原因就在于：（1）设计质量往往并不很高（2）施工不规范，验收标准尚不齐全（3）系统集成商的技术水平与职业道德也不尽相同（4）房地产开发企业的重建设轻管理（5）高新技术的不断