地产项目的投资与策划.ppt

地产项目的投资与策划,房地产项目投资策划营销是全案最为关键的环节，反映了开发商选择开发项目的过程。这个过程是考验和衡量开发商房地产运作能力的重要环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半。,石家庄万隆国际房地产营销策划,一 项目的基本情况 二 项目的经济技术指标 三 项目市场研究 四 项目市场定位,一 项目基本情况,本项目位于石家庄市裕华东路与育才街交汇处，城市核心地段。周边集中大量写字楼、银行、宾馆及办事机关，为入驻企业搭建良好的商务平台。同时，项目附近很多省市级医院，提供可靠的医疗保障。周围学校众多，为住户提供良好的教育条件。 本项目占地面积19200平米，总建筑面积87000平米。建筑规模为地下8000平米，地上79000平米，建筑容积率为4.11。分为两栋住宅楼、一栋写字楼共三栋单体建筑，地下一层，地上14-16层。,二 项目的经济技术指标,本项目总投资为336985500元，每平方米造价为3873元，总销售额为551500000元，其中住宅部分总建筑面积6万平方米，初步定价为6000元每平方米，总销售金额为360000000元。写字楼部分定位在8000元每平方米，总建筑面积1.9万平方米，总销售额为152000000元。车位总计395个，总造价为每个车位造价为100000元，则总销售额为39500000元。,三 项目市场研究,2007年石家庄市建设项目投资完成668亿元，增长38.3%；施工项目个数330个，增长42.9%；新开工项目345个，增长46.6%；房地产开发完成投资522亿元，增长38.7%；施工面积和竣工面积达到698万平米和608万平米，分别比上年增长26.3%和28.9%。 2007年7-12月份，石家庄市取得预售资格的项目145个，共计预售面积436.85万平米，销售面积492.34万平米。数据显示5-12月份市场销售面积大于预售面积，从市场角度看有一定的消费市场在。,项目地块优劣分析 优势-区域优势-本项目位于一环二环之间，区位优势明显，交通便利，升值潜力大 环境优势-项目临近石门公园 配套优势-项目临近大学、重点中学等教育优势明显，周围成熟的医疗商业以及商务配套设施 选择优势-本项目包括写字楼和住宅两种物业形态对投资者有很大吸引力,劣势 竞争劣势-周边项目的相继建成对本项目的建筑风格及建筑档次有很大影响 规划劣势-由于本项目的地块狭小，规划起来困难，很难形成自己独具特色的社区景观,四 项目市场定位,根据对项目地块分析及产品特征，认为本项目项目定位不应盲目攀大、拔高；太低则会与竞争对手形成雷同，因此在项目定位上务必以差别化原则来统领项目的整体定位。故本项目整体定位上应该是争取裕华区、周边区域的白领阶层及城区投资群体，通过周围无与伦比的成熟的配套设施，以高素质形象品质定位区别于周围素质不高的楼盘，以无竞争态势进入市场，以性价比吸引市场。,项目整体形象建议 【都市新贵栖息地】 区域定位以项目所在地周边为主，辐射其 他地区 功能定位满足中高档需求 建筑风格浪漫且简约、时尚的现代风格,房地产投资风险分析及规避,1.项目风险性评价 价值提升及其实现的风险性 项目的规划和设计是否足以提升周边项目的类比价值 项目形象包装和营销推广是否成功 2.资金运作风险性 减少资金占有比例，加快资金周转速度，降低财务成本，对销售节奏和开发节奏进行良好的把握，以尽量少的资金占用启动项目，并在最短的时间内实现资金回笼。,3.经济政策