万州百安坝天星路商圈调研报告.doc

万州百安坝天星路商圈调研报告 班级：08级市场营销一班姓名：江倩倩老师：林雅军一、商圈分析（一）前言百安坝街道幅员面积15.8平方公里，建城区面积7平方公里，辖10个社区，2个行政村。辖区常住人口18123户50482人（其中移民30385人），流动人口3万人。是三峡库区移民集中安置区，万州区文化教育中心和新兴居住区。农民人均纯收入达4858元，城市居民可支配收入14990元。三峡学院、三峡医专、职教中心、万中等各类大中专院校入驻百安坝，百安坝街道辖区在校师生突破4万人，百安坝聚集了万州最优的文化教育资源，打造渝东最佳文化教育中心优势明显。由于学校的入驻，每天的客流量吸引了大量的商家在此设店。消费者多数是以大学生为主，受教育程度高，可支配收入也相对较高，但消费金额不高。并不宽敞的街道两旁林立着大量的特色店、小吃店应有尽有，共同打造着一个繁荣而充满活力的商业中心。（二）商圈形态百安坝街道属于文教区。该区附近有大中专院校等。文教区的消费习性为消费群以学生居多、消费金额普遍不高、休闲食品、文教用品购买率高等。（三）商圈的确定对现有商店商圈的大小、形状和特征可以较为精确地确定。我们通过观察购物者的流动性、城市规划、人口分布、公路建设、公共交通等均要加以观察，并配合各有关的调查资料，运用趋势分析划定从重庆三峡学院一教学楼外的保安室往重庆三峡医科高等职业学校方向的商圈为距离800米左右。（四）人口规模及特征 流动人口3万人，流动人口密度大，辐射地区人口规模集中。年龄分布为各个年龄段均有，因为天星路各种货物种类齐全，能够满足不同消费者的需求；且消费者拥有一定的可支配收入。消费者中大学生占大多数，受教育程度高，消费额不高。但接受新事物的能力较强，且好奇心大。（五）经济情况百安坝天星路段的商铺集中度高，有大量流动人口，促进经济的发展。（六）竞争情况现有竞争者的商业形式较为单一，位置集中、数量大、规模小、经营风格相似，种类集中，竞争激烈，互相分享客源。（七）交通状况百安坝拥有水陆空立体交通网络，距万州主城9公里，距万州机场7公里，万州火车站3公里，红溪沟深水码头2公里，万渝高速公路入口2公里。域内交通四通八达，万石公路、万宜铁路、318国道跨境而过。随着二大城市建设提速，万州将拥有“一环一空八铁八高九港”，建成“西三角”地区重要综合交通枢纽。百安坝作为万州南大门，区位优势将更加明显。在百安坝天星路段，有1、2、3、6、20五路公交车在此运行，作为始发站其运行范围包含了五桥整个片区，辐射范围较大，有利的吸引了周围的潜在消费者。随着三峡学院的入住，新增的老校到新校区车次带来的客流量，又将会为本地提供更多的消费对象。地图：从海盗吧至医专3号门，距离800米客流结构研究：拦截点第一日成功样本第二日成功样本总计三峡学院后校门66+3142+5208+8医专校门78+293+4171+6总计144+5235+9379+14 重庆三峡学院后门保安室处（八）店铺地理位置特征描述 海盗吧1 好连锁13。 转让门店1诗仙太白门店转让6 街 。 数量 道 转让门店22 数量9+9音乐酒廊11空门店（天星路459）12 聚心缘饭店13 。门店转让（天星路417）31 转租28（新快餐店）（现是饭馆） 街365享乐便利店43 道 知味锅庄52空门店（天星路391）44快乐岛45 空店铺53。 烤天下60 家益超市61空门店（天星路357）61 医专62诺曼琦62 空门店（天星路353）63 102 107金龙小吃店（转让门店）64 街 。 道 门店转让（天星路349）65（是空门面转让） 。 医专后门77门店转让（天星路343）68（现是卖衣服和鞋） 医专1号门 69。 动漫专营100门店转让（天星路305）88（原是饰品店）。 空店铺101门店转让（天星路297）92（现是面馆）。 门店转让（天星路293） 94（现是中国移动） 。 门店转让（医专3号门对面）101（现是奶茶店） 洗吧 102 （九）经营业态状况1. 门店总数从三峡学院大门出发，海盗吧开始到医专3号门一共有209家店面，其中左边为102个，右边为107个。2. 经营的业态状况（1）娱乐为主：9个店（7个在左边，2个在右边）。分别是3个游戏厅，2个网吧（百安在海盗吧到医专1号门对面及左右两边）（2）饭馆：共67个（左边29个，右边38个）。38个(分布在海盗吧至医专1号门左右两边，注释：左边的有3个转让)，29个（分布在医专2号门和3号门之间左右之间，注释：左边的有3个转让）。（3）干洗店：2个（都分布在左边。1个分布在天星路405号，1个分布在医专3号门对面）。（4）眼镜店：3个（左边的直达车1个，以及右边的2个）（5）理发店：9个（5个在左边，4个在右边）（7个分布在海盗吧至医专1号门左右之间，2个分布在2号门和3号门左右之间.）（6）服装店：19个（12个在左边，7个在右边）【1个体育服饰，7个鞋店（3个专业卖鞋，3个卖鞋和衣服，订做店1个），11个主要集中在海盗吧至1号门之间（4个店卖内衣，分布在2号门和3号门之间，分布分散）】（7） 饰品店：11个（6个在左边，5个在右边）（左边的天星路463门饰然精品屋店转让，天星路305门店转让）（8） 文具店和饰品：9个（5个在左边，4个在右边）（主要集中在海盗吧和1号门之间）（9） 打印店：3个（左边分布1个，右边分布2个）（10）超市：7个（6个在左边，1个在右边没开了），1个经营不善，没开了（位置在医专2号门对面），1个家益，5个便利店。（11) 副食品：2个（都在左边）（分布在左边经营不专业，杂货）（12）化妆品：4个（2个在左边，2个在右边）分布在左边的雅芳和易美妆以及右边的两个）（13）充值店面：5个（3个在左边，2个在右边）（左边的中国联通、中国移动2个（左边的1个转让在天星路293）、码通信城（左边），动感地带（右边）（14）影楼：3个（2个在左边，1个在右边）（分布在左边的天星路379店和天星路345店上面，1号门至海盗吧之间， 和右边的自然风）（15）咖啡店：1个（1号门对面）（16）奶茶店：9个（8个在右边，1个在做左边）（3号门对面的加油站在转让期）（17）空门店：6个（4个在左边，2个在右边）（3个在海盗-医专1号门之间，1个在医专1号门2号门之间，），转让门店4个（18）未知：8个（都在左边）（1个花开半夏门店不知，和7个不知）位置在海盗吧至1 号门之间（19）卖酒：1个（在左边）（诗仙太白店在海盗吧附近，且门店转让）（20）药店：4个（都在右边）（门诊2个）（21）女生专卖店4个(都在右边)（22）电脑维修店1个、麻将店1个，冰琪淋店1个、书屋3个、小吃店7个，邮政局1个、自行车出租店1个、快餐店1个、天友服务点2个，水果店1个，浩正房产1个（都在右边） 商圈业态构成图3、店面面积：25-45平方米，有较少的75平方米左右。4、（1）租金：600015000元一年（注释：医专1号门3号门之间的店面在1000015000元左右）40-50平米的店面一年的租金为13000元左右，80-90平米的店面一年的租金约为30000元左右（2）转让费：5万（面积40几个平方左右）5、 水费：4元一吨 电费：0.84元一度 气费：2.3元一个立方（天然气） 煤气：100元一罐二、新店址周围商业环境和竞争店情况(一) 商业环境1.优势分析新店位于中医内科诊所隔壁，周边店面的业态多是饭馆、服装店、饰品店，且规模较小，在百安坝天星路段， 有1路、2路、6路等3路公共汽车经过，且该路段设有乘客上下站站点，交通便利。店面在重庆三峡学院教学楼的附近，且辐射重庆三峡医药高等专科学校，人流集散较大，周边地区虽然有饭店，但快餐店几乎没有开设几家，这为我开设一家快餐店提供了一个巨大的市场空间，为市场的前期运作提供了一个很好的切入机会。并且在此地段开快餐店可以避免与麦肯基的市场竞争（客流量大多数朝医专方向），并且地价租金比较便宜，升值空间很大。距离目标顾客近，能够为他们提供一个便利的用餐环境和提供良好的服务。2.劣势分析 就目前的消费者行为来看，大学生是主要的消费群体，他们有着便利、个性化的服务的需求，因此在这里经营的话，就得满足他们的需要。另外，学生是主要的消费群体，在此经营会遇到寒暑假期间，学生放假所带来的人流急剧减少的生意淡季；还有就是周边有很多其他饭店，他们是新开的快餐店的竞争对手，他们对快餐店造成威胁。（二） 竞争者分析在新店铺的附近有很多饭店，并且他们开店的时间与本店相比要长一些，培养了很多的对饭店忠诚的顾客。同时也有一种先入为主的感觉。这些小饭店也占据着有利地势，有很多消费者图便利采取了就近原则。很多在新店的对面街有一个相当大的快餐连锁店麦肯基，这个竞争者，根据观察看出他的经营管理并不是很理想，客源不是很多，但如果他改善经营理念，提高质量管理的话，就不容忽视他对我店的影响。三、新店周围居民及流动人口消费结构、消费层次百安坝天星路段是重庆万州高等院校最为集中的干道，重庆三峡学院和重庆三峡医药高等专科学校都在天星路的附近，学生流量特别大，而且公交站离此路段不远，拥有1路、2路、6路等3路公共汽车提供运输客流。政府的十二五规划还提出围绕文化教育资源，全力打造南岸商贸物流中心。这显然是一个机遇，所以新店将要被全力打造成为一个特色餐饮店。根据上面的情况，可以推测出新店的主要商圈是以重庆三峡医药高等专科为圆心向四周辐射，包括重庆三峡学院、职教中心和万中。次要商圈是环绕在这两所院校周边的本地居民，因为流动人口很多，所以商圈能吸引更多的消费者。（一）新店的消费市场构成1.周围的居民主要从事的工作是：餐馆、药店、饰品店、服装店、理发店等，收入状况可佳，排除餐馆对新店提供服务的需求，其他店主依然会成为新店的顾客或者潜在消费者。2.由于重庆三峡学院校入住百安坝，教学楼与宿舍距离相隔甚远，在山下上课的学生不想在踏上上山的路去山上的食堂吃饭。且高等院校的学生他们是新店的主要消费者。重庆三峡医药高等专科目前实有专科和中专层次全日制在校学生12000余人。，重庆三峡学院新区搬迁而来的在校学生人数大约为4000人，所以总有很多主客观原因促成大学生在店铺的消费。（二）新店顾客的消费特点及消费层次根据相关资料显示，2009年，百安坝街道实现国民生产总值13.9亿元；全社会固定资产投资达10.8亿元；全口径财政收入1413万元，其中地方财政收入750万元；农民人均纯收入达4858元，城市居民可支配收入14990元。本地居民总体消费水平不高，应属于较低层消费者。现在的大学生大多是网络媒体大众化催生出来的第三代消费者，他们生长在成熟的技术环境里，永远追求并接受新奇的事物和思想。他们所创建的亚文化主要是以好玩、动感、刺激、享乐为主题，显得标新立异、与众不同很能打动他们的心。他们追逐时尚，完美体现他们卓尔不群的生活品味。他们拥有着快节奏的生活方式。新快餐店将迎合他们的品味，刺激他们消费。但是这些学生群体又受到每月有限生活费的制约，但不管怎么说，这是一群很客观的顾客，满足他们的需求将会为新店带来可观的利润收入。他们应当算是中层消费者。周边院校的教职工，他们拥有着固定的工资收入，他们有着繁忙的工作时间，因此对快餐的需求也是不言而喻的。他们是快餐店的高消费者。四、新店开业后预计能辐射的范围根据重庆三峡医药高等专科学校的地理位置、交通、街道环境以及主要消费者（周边在校大学生）的消费习惯和购买力分析，医专是整个商圈的辐射圆心，且所处街道是人口流动很大的地区，从而增加了辐射范围。新店开设的地址预计能辐射到天星路段，在重庆三峡学院教学楼外延至医专的辐射范围较强，而沿着麦肯基店面下沿的街道辐射范围较弱。五、新店的营业面积和商品结构新店的营业面积为49平米，一年的租金大约为13000元，但门面是转租的，所以转让费是30000元。通过观察，可以调查出学生们喜欢肉食,比如说牛杂,烤鸡翅,香肠,反正是煎炸烤等香的肉食比较受欢迎。所以新店经营的快餐品种主要分为三类：第一是饭食类。如炒饭、冒饭、烩饭、盖浇饭等；第二是面条类。如汤面包括杂酱面、煎蛋面、牛肉面等、炒面以及类似于面条的肥肠粉、桂林米粉、云南米线等；第三是面点类。如包子、蒸饺、烧麦、煎饼等。以上这些都是方便快捷的食品，如饭食、面条或米粉，顾客到了以后可以快速制作，而面点则可以事先成批制作好，顾客一到即刻上桌。这样既可使顾客快速就餐而不致久等，同时也提高了快餐店的餐桌利用率，客观上增加了餐馆的营业额。六、新店的市场定位和经营特色（一）市场定位随着社会经济发展和人民生活程度的不断增高，人们的餐饮消费观念逐步改变，外出就餐更趋经常化和理性化，选择性增强，对消费质量要求不断增高，更加追求品牌质量、品位特色、卫生安全、营养健康和简便快捷。快餐店的社会需求随之不断扩大，市场消费大众性和基本需求性特点表现的更加充分。然而附近餐饮业的集聚，很明显使整个商圈渐趋于饱和状态。把大学生这个庞大的消费群体当做我们的目标顾客，开设一家独具特色的快餐店，以方便快捷、物美价廉为主要特点，以社会大众为主要服务对象，经营大众化的、中低档的餐饮事业，满足大众消费者的需求。（二）经营特色在找准了新店的市场定位以后，及时调整好快餐店经营结构，一切坚持以市场为导向，审时度势，制定经营战略。新店的特色有：1.美食种类齐全，根据顾客的多种口味调试，满足不同顾客的需求。为新店打造良好的口碑。2.店铺装潢设计采用简单的格调、明快的色泽，给顾客一种轻松愉悦的感觉；店堂内