北海高端楼盘客户分析.doc

北海高端楼盘市场及客户群体分析前言 北海市作为滨海旅游城市，高端楼盘销售价格严重偏离北海市当地人的承受能力，购买人群主要以外来客户为主。基于“永高未来城”将来定位于高端楼盘，现在对北海在售高档楼盘市场以及客户群体进行了系统地调查。一、北海高端楼盘1、天隆三千海项目地址：银滩西区美景路88号（大墩海东）项目开发商：北海天隆房地产开发有限公司项目规模：3000亩，总建面168.17万，容积率1.7，绿化率38%，共13575户。项目规划：预计8年时间建成，是一个拥有高层住宅、别墅、购物广场、娱乐城、写字楼的海岸综合体。拥有亚洲第一大高尔夫球会设计师尼克劳斯二世执笔打造的18洞海上国际高尔夫球场、亚洲十优五星级度假酒店、私人停机场、奢华游艇会、保健养生会所等等国际顶级配套，将成为最宜居的滨海度假、旅游、休闲、养生的人间天堂。项目配套：北海一线精华海景、2.3公里银滩、18洞国际标准高尔夫球场、五星级度假酒店、社区精英会所、游艇会所、冠头岭国家森林公园等。项目户型配比一期首批户型配比户型面积（）套数比例1房1厅74.09-76.8911016%2房2厅90.68-94.8617125%64%117.56568%120.22128.4423033%3房2厅160.94-166.5410215%复式167.49-181.56967%3%218.09-266.86202%合计697100%项目推售价格2011年2月20日首次推售均价12000元/。2011年5月6日价格区间11500-18500元/，均价13000元/2011年7月，均价上调至14500元/优惠折扣：一次性99折，首次推售当天成交可获高尔夫消费卡和礼品。项目销售情况：销售情况和销售速度：2011年2月20日-6月，共推出泊心岸1-5#共697套，已售出约380套，销售率约为54.5%，7月份售出24套，8月份售出29套，9月份售出19套。主要客户来源地：95%以上是外地客户，东三省占20%、福建占11%、重庆占7%、海南占3%、内蒙占5%、北京占6%、上海占5%、广东占5.5%、美英外籍占3.2%，其他占34.3%2、北部湾1号项目地址：北海茶亭路49号项目开发商：北海馨平广洋房地产开发有限公司项目规模：占地面积约165亩，总建筑面积49万，建筑密度17.85%,绿地率38.6%，约4800户。项目规划：总体外形特征是桂林山水，由1栋板楼（“绵延山形群”住宅32层，其下是三到四层车库）、7栋塔式楼和 1栋52层超五星级酒店（“独秀峰”）组成，是一个集居住、休闲、旅游、购物、渡假、运动等于一身的北海标志性项目工程。项目配套：配置了超五星级酒店、私家游艇码头、空中网球场、无边际泳池、海滨休闲商业区、商务会所、幼儿园、大面积观海景观露台及各种活动场所等项目最大卖点：艺术建筑造型+顶级配套+700多米长海岸线项目户型特点主要是单间35-38、一房61-65、二房91-94、二房107、三房130-136五种户型，由32层的“绵延山形群”板楼是连廊式公寓因此户型成长条形，而且面积区间都比较小。项目推售价格2009年12月4日首次推售均价13000元/2011年5月均价17000元/（精装修2000元/）项目销售情况：自2009年12月4日首次开盘以来，陆续推出海怡阁、海悦阁、海颂阁、海馨阁4个单元共1411套，至2011年6月共计售出1009套，销售率70%，7月份售出15套，8月份售出4套，9月份售出4套。主要客户来源地：90%以上是外地客户，东三省占15%、江浙一带占13%、福建占4%、重庆占3%、海南占7%、深圳占5%、京津占6%、上海占5%、广东占4%，其他占38%。3、恒宇海岸华府项目地址：北海市广东路中段（市公务员小区北面）项目开发商：恒宇置业有限公司 项目规模：占地120亩，总建筑面积20万，容积率2.0，绿化率40%，约1500户。项目规划：项目由由2栋3层、10栋6层和13栋18层的建筑组成。项目配套：会所、900阳光泳池、地下停车场项目最大卖点：N+1/ N+2创变空间的拓展户型，全部南北朝向且最高获赠40%（平均赠送面积25%）的创变空间，赠送面积多，确立该项目有较高的升值潜力。一期户型配比一区1、4、7#和二区2#户型配比户型面积（）套数比例2+1房2厅72.656821%8592.220061%127.51-138.363610%3房2厅101.54-107.9221%114.86-117.2621%121.55-124.2193%133.92-144.56103%合计481100%项目推售价格高层折后价格区间6200-8200元/，均价7000元/；多层洋房折后价格区间7800-10000元/，均价9000元/。项目销售情况：从2010年8月份开盘以来，共售出300余套，销售率达45.2%。主要客户来源地：80%以上是外地客户，北方占25%以上、温州占6%、海南占7%、深圳占7%、区内占8%、北海占7%、广东占5%、港澳占3%、外籍人士占2%，其他占25%.4、海岸国际假日花园开发商：北海恒昌实业有限公司 北海合骏房地产开发公司项目地址：海景大道与上海路、茶亭路84号交汇处销售热线：07793222888占地面积：总占地13.4亩项目规模：1栋28层:1栋32层高层，共367户总建筑面积：33885，容积率：3.8绿化率：35%最新动态：目前主推2#楼，公188套房源，57-142的1-3房在售，海岸国际假日花园推的房源均为送家电、家具的精装房，目前均价13000元/，现购房可享一次性付款92折、按揭94折优惠。项目销售情况：从2010年5月分开盘以来，项目至今销售不到50套，去化仅14%左右。户型配比户型类型面积区间（）套数比例一房两厅64.07-70.3111230.5%两房两厅84.06-89.4919452.8%三房两厅124.43-143.076116.7%合计367100%主要客户来源地：90%以上是外地客户，北方占15%、山西占10%、浙江占5%、海南占3%、广东占5%、重庆占3%、关系户占10%、其他占49%.5、21公馆开发商：北海新河山房地产开发有限公司 项目地址：金海岸大道与广东南路交汇处，电地面积： 72.7亩，总建筑面积：177000，容积率：2.95，绿化率：45.93%项目规模共9栋，首期推出的是1#楼24层五星级精装酒店式公寓和2#楼24层的空中双景别墅式公馆 配套设施：1000的中央会所、东南亚风情商业步行街、1500多的无边际叠浪泳池 、全地下车库总户数1548户（1#、2#共522套）主力户型两房86.58889户型面积一房4258.9两房86.58889三房131最新动态：目前主推的是1#楼42-59精装酒店式公寓和2#楼一单元90套房源的87、88的两房户型，毛坯房起步价仍为6380元/，每层加50元/；精装房在8-11F，价格为7000-9000元/。售购房仍只有一次性付款可以享受98折的优惠、分期、按揭无折扣销售情况：从2011年6月30新售楼部开放推出1#68套和2#楼一单元90套房源，共158套房源，至今售出62套，去化达40%。主要客户来源地：80%以上是外地客户，北京占30%、东三省占10%、区内占13%、福建占10%、重庆占3%、四川占5%、深圳占8%、上海占6%、其他占14%。6、恒大御景半岛项目地址：银海银滩西区金海岸大道88号 开发商：恒大地产集团南宁有限公司，代理商：世联地产占地面积:373350 建筑面积:1000000 总户数：8128 户 物业公司：金碧物业，绿化率：30%、容积率：3.00、 产权年限:70年小区配套：五星酒店，（餐饮、休闲保健、棋牌、健身中心、地下中心泳池、会议中心、儿童活动中心） 最新动态：2011年10月5日盛大开盘，推出楼栋：推出首期1、2、4、8#楼四栋80-179共286套；销售价格：起步价折后7680元/，折后均价7900元/，含1500元/的豪装，层差70-100元；折扣：开盘前认筹阶段，推出开盘前交5万元认购诚意金的客户可享受三重折扣，分别是85*96*88折，一次性付款95折，按揭97折，准时换签额外99折 ；销售情况：开盘当天共推出286套，售出163套，至今已售出240套左右，去化达83.9%。截止2011年10月5日24时，价格会上调30%（取消85折），折后均价9000元/以上。恒大首次开盘户型配比户型配比户型户型面积（）套数比例二房二厅一卫80.15-87.479031.5%三房二厅二卫112.98-136.9615052.4%四房二厅二卫163.73-179.054616.1%主要客户来源地：85%以上是外地客户，东三省占40%、石家庄、重庆、海南、成都、北京、天津、上海、广州、深圳、南宁各占4%左右、北海占3%、其他占17%.总结：从上诉几个高端楼盘资料可以看出：外地客户是北海房地产市场的主体；外地客户地域分布特点：主要客户群来源于东北三省、一线城市、环渤海地区以及东南沿海发达城市。（注：上述客群数据存在一定的出入，不具有代表性）二、高端楼盘目标客户群细分(1)区外北方休闲度假客群年龄：2545岁居住地：广西区外，黑吉辽东北片区、山西山东华北片区，收入较高，生活稳定的家庭或个体特点：长期居住在北方工业城市，不怎么呼吸到新鲜空气，不怎么看的到蓝天白云大海，海洋消费观强，。对良好的居住环境渴望度极高。对城市配套要求高，由于长途跋涉，对项目娱乐、休闲配套要求高。阶段性居住为主，一方面希望入住有一个便捷、舒适的居住环境，另一方面，希望能够盘活资产，避免物业闲置。需求重点：环境、服务、配套(2)北海及近北海休闲度假商客年龄：3040岁居住地：北海及离北海较近的城市（广州、湛江等地）特点：在北海做生意或者与北海有联系的周边城市人群，在北海需要一个居住点，便于商务，希望既能享受北海的自然环境又能照顾到自己的生意。需求重点：城市、环境(3)海南度假溢出的休闲度假客群年龄：3045岁居住地：北海以外特点：对海边度假渴望度高，但鉴于海南住宅价格过高，期望在相近纬度的近海区域拥有度假居所。需求重点：景观、配套、价格 (4)区内年轻休闲度假人群年龄：2530岁居住地：南宁等区内城市特点：家庭条件较好、有资产积累、追求生活意境、渴望独立生活的富二代、官二代。需求重点：环境、价格三、主要客户群描述1、职业构成：上层人士：私营企业主、上市公司高管、富二代、官二代等。阶层定位：资源类城市的中等收入群体（高收入群体选择三亚）。2、年龄构成：40-60岁，以45-50岁中年为主。3、置业经历：主要生活城市当中城区一套自用，所属省会城市一套为