住房公积金支持保障性住房建设项目评估报告(中德).doc

住房公积金支持保障性住房建设项目评估报告编号： 项目名称：中德亚运村二期工程建设项目借款人名称：淄博金信地产开发有限公司报告出具单位： 中国建设银行股份有限公司淄博西城支行 年 月 日一、建设项目评审结论根据关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见、利用住房公积金支持保障性住房建设试点项目贷款管理办法和住房公积金支持保障性住房建设项目贷款业务规范等规定，经评审，同意利用住房公积金结余资金向中德亚运村二期工程发放贷款，建议贷款额度为人民币壹亿元。二、建设项目总体情况根据关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见、利用住房公积金支持保障性住房建设试点项目贷款管理办法等规定，根据淄博金信房地产开发有限公司提供的资料，对中德亚运村二期工程建设项目进行了调查评估，相关情况形成本报告。三、建设项目基本情况（一）借款人基本情况淄博金信房地产开发有限公司，注册地址为山东省淄博市张店区中润大道69号2号公建楼1号，主管部门：淄博市工商行政管理局，法人代表：胡德法，组织机构代码：72426777-1，营业执照：370303228809362，注册资本壹仟捌佰万元，所有制类别为：私营有限责任公司，拥有房地产肆级开发资质，企业资信情况良好。该公司成立于2000年，主要从事房地产开发与销售，该公司从业时间长，有充足的房地产开发经验，拥有一支经验丰富、素质高的高级技术管理队伍，公司管理作风硬朗，高效务实。企业在房地产开发中，坚持专业、规范、诚信的开发理念，时刻以居民的利益为最高追求，以倡导“健康的居住方式、引领现代生活”为己任，该客户相继开发了中德亚运村、中德花园、中德澳林新城等项目，创造了良好的销售业绩。截至2010年12月末，该公司资产总额26830万元，负债总额15903万元，资产负债率59.27%，流动比率1.6，速动比率0.99，实现销售收入10100万元，净利润1374万元；截至2011年12月末，该公司资产总额40741万元，负债总额29168万元，资产负债率61.58%，流动比率1.37，速动比率0.59，实现销售收入12118万元，净利润8615万元；截至2012年9月末，该公司资产总额55105万元，负债总额41558万元，资产负债率75.42%，流动比率1.31，速动比率0.69，实现销售收入12646万元，净利润9790万元。（二）建设项目基本情况中德亚运村二期工程建设项目位于淄博市高新区，柳泉路东侧兰雁大道以北。项目规划用地99333平方米, 拟开发面积144000平方米，其中住宅建筑面积140000平方米，配套公建面积4000平方米，开发住宅经济适用房1760套，平均面积79.54平米/套。该项目总投资26990万元，其中工程直接费17030万元，工程土地费用4470万元，工程其它费用4104万元；基本预备费768万元；建设期利息618万元。由企业自筹资金16990万元，贷款需求10000万元。该企业开工建设12栋，约7.8万平方米、正在进行基础挖槽工作。中德亚运村（北营小区）二期工程建设项目自立项到施工许可证，政府相关部门批复建设主体单位为淄博金信房地产开发有限公司。发改委立项批复：淄博市发改委于2010年4月23日批复同意淄博金信房地产开发有限公司建设中德亚运村（北营小区）二期工程建设项目，并原则同意项目申请报告提出的建设方案，建设工期为两年。证号：淄发改项审（2010）74号。建设用地规划许可证： 于2012年6月8日发证，标注用地单位为淄博金信房地产开发有限公司，用地项目名称为中德亚运村（北营小区）二期工程经济适用房，用地位置为柳泉路东，高速公路南，北营小区内，用地面积为1.6735公顷 ，建设规模不大于26776平方米，证号：地字第370302-2012-12号 国有土地使用权证： 共有1份国有土地使用权证，证号为：淄国用（2012）第F03790号，土地使用权人为：淄博金信房地产开发有限公司，位置为淄博高新区柳泉路以东、济青高速公路以南，土地使用权类型为城镇住宅用地（经济适用房），使用权类型为划拨，面积为16735平方米。建设工程规划许可证：于2012年6月19日发证，建设单位为淄博金信房地产开发有限公司，建设项目名称为中德亚运村(北营小区)二期经济适用房7#-12#住宅楼，建设位置为柳泉路东，济青高速公路南，建筑面积为25632平方米 证号：建字第370302-2012-24号 建设工程施工许可证：建设单位为淄博金信房地产开发有限公司，工程名称为北营小区经济适用房7#-12#住宅楼，建设地址为淄博高新区柳泉路以东、济青高速公路以南，建设规模为25632平方米，合同价格为2179万元，设计单位：淄博华艺建筑设计有限公司，施工单位：山东万和建工有限公司，监理单位：山东鲁润志恒工程有限公司，合同开工日期为2011年11月26日，合同竣工日期为2012年12月31日。四、建设项目评价情况（一）借款人评价情况1.基本情况评价（1）评价结论淄博金信房地产开发有限公司，注册资本壹仟捌佰万元，拥有房地产肆级开发资质，该公司成立于2000年，主要从事房地产开发与销售，该公司从业时间长，有充足的房地产开发经验，拥有一支经验丰富、素质高的高级技术管理队伍，公司管理作风硬朗，高效务实。企业在房地产开发中，坚持专业、规范、诚信的开发理念，时刻以居民的利益为最高追求，以倡导“健康的居住方式、引领现代生活”为己任，该客户相继开发了中德亚运村、中德花园、中德澳林新城等项目，创造了良好的销售业绩。（2）分项评价 借款人基本情况：淄博金信房地产开发有限公司成立于2000年，公司注册资本壹仟捌佰万元人民币，法人代表为胡德法。主要从事房地产开发与销售 产权状况：淄博金信房地产开发有限公司注册资本壹仟捌佰万元人民币（公司股东：胡德法；投资金额：玖佰万元人民币，占实收资本比例：50；韩凤云投资金额：玖佰万元人民币，占实收资本比例：50）。 企业隶属及控制关系：独立法人，私有经济 法人治理结构：淄博金信房地产开发有限公司依法设立，设股东会，设执行董事一人，监事一人，任期每届三年。该公司治理结构合理，能促进企业的发展和公司职能的执行。 企业素质：淄博金信房地产开发有限公司领导层具有丰富的行业管理及领导经验。该公司现有人员110余人，大学本科占90以上，团队管理能力强、专业素质较高。 对外投资：无 对外担保：经人民银行系统查询，淄博金信房地产开发有限公司目前对外担保合计0万元。被保证人笔 数余额(元)无00 资产抵押：无 财务制度：淄博金信房地产开发有限公司的财务管理部门设置完整，能够满足企业发展的需要，人员配置完善，从业人员素质较高；且财务制度基本健全，财务核算基本规范，能够严格按照有关法律法规进行会计核算和科学有效的财务控制；且能够运用现代化的财务管理工具和管理理念，实现了财务信息管理的IT化。 财务报表审计：淄博金信房地产开发有限公司已经过审计。 经营管理规章制度：淄博金信房地产开发有限公司经营管理规章制度健全，能促进企业的发展和公司职能的执行。2.财务情况评价（1）评价结论淄博金信房地产开发有限公司的财务管理部门设置完整，能够满足企业发展的需要，人员配置完善，从业人员素质较高；且财务制度基本健全，财务核算规范，能够严格按照有关法律法规进行会计核算和科学有效的财务控制；且能够运用现代化的财务管理工具和管理理念，实现了财务信息管理的IT化。该公司财务制度健全，财务核算规范，能及时编制和主动对外提供，财务报表经过审计，报表数据真实可靠。截至2011年12月末，该公司资产总额40741万元，负债总额29168万元，资产负债率61.58%，流动比率1.37，速动比率0.59，实现销售收入12118万元，净利润8615万元；截至2012年9月末，该公司资产总额55105万元，负债总额41558万元，资产负债率75.42%，流动比率1.31，速动比率0.69，实现销售收入12646万元，净利润9790万元。（2）分项评价 盈利能力：通过淄博金信房地产开发有限公司近两年及最近一期的报表可以看出，受房地产市场国家调控大环境的影响，该客户2012年盈利能力受到一定的影响，仍保持稳定增长态势，盈利能力有保障。 偿债能力：截至2011年底，淄博金信房地产开发有限公司的所有者权益11573万元，资产负债率61.58%，流动比率1.37，速动比率0.59，且企业目前的无银行借款，偿债能力良好。3.资信情况评价（1）评价结论淄博金信房地产开发有限公司作为成熟的房地产开发公司，生产经营规范，信誉度高，资信状况良好。（2）分项评价 借款人信贷情况：淄博金信房地产开发有限公司目前在各家银行无存量贷款存量贷款情况详表：序号金融机构名称信贷余额担保情况违约情况及金额1无合计 逾期情况： 无； 欠息情况： 无； 不良信用记录情况： 无； 涉诉情况： 无4.发展情况评价（1）评价结论淄博市政府下发了关于加快经济适用住房建设的意见，为加快淄博市城镇住房建设，满足中低收入家庭的住房需求，根据国家关于大力发展经济适用住房的若干意见和淄博市加快城镇住房制度改革实施意见，市政府成立以分管市长为组长，有关部门参加的经济适用住房工作领导小组，负责全市经济适用住房的领导工作。领导小组办公室设在市房管局，负责全市经济适用住房的组织实施和经济适用住房领导小组的日常工作。各区县也要成立经济适用住房领导小组，负责区县经济适用住房的领导工作。项目发展前景良好。 （2）分项评价 宏观经济形势及行业产业政策对企业的影响：发展经济适用住房的目的，是为了加快城镇住房建设，建立和完善新的住房供应体系，不断满足中低收入家庭日益增长的住房需求，促使住宅业成为我市新的经济增长点和消费热点。经济适用住房建设享受政府扶持政策，以微利价向中低收入家庭出售。经济适用住房建设坚持市场导向，总量控制，以销定建，限价销售的原则，因此，从国家政策、地方政策、法律环境等各个方面都对该公司的业务发展奠定了良好的基础。 行业特征及市场需求对企业的影响：从我国房地产业的现状来看，我国目前城镇居民住房依然趋紧。一方面，随着房地产业的逐步启动，一幢幢高档商品房拔地而起，各开发商也使尽各种手段促销，但应者平平。高价格的住房与低收入的消费阶层形成了一时难以解决的矛盾，而经济适用房以“矛”攻盾，显示出巨大的市场潜力。淄博市是一个老工业城市，由于受经济结构调整的影响，困难企业多，下岗待业职工多，特困职工多，中、低收入占多数，仅失业和下岗职工占全市企业职工总数的5%左右，他们的家庭年收入在全市人均以下，生活困难，也是无房户、困难户的主要对象。长期以来，居民的住房问题一直没有解决，随着城市人口的增加和城市化水平的提高，城市居民对住房的改善的需要越来越迫切。 企业自身的成长性及其抗风险能力：截至目前，该客户开发业绩良好，过往开发无失败的纪录，显示出企业自身成长性较好，该客户先后开发了中德亚运村、中德花园、中德澳林新城等项目，中德亚运村位于交通便利的柳泉路北首，与淄博十一中临近，是淄博唯一拥有足球场的高档社区，占地135000平方米，住宅用地达10万平方米，从78-210平米的多种户型满足各阶层的不同需求。中德澳林新城项目位于淄博市高新区中部偏北，规划用地30.82公顷,居住用地24.87公顷，总建筑面积34.68万平方米，容积率为1.39,社区规划设计引入时代气息全面构建，更加注重环境与居住空间的人性化与生态化。从目前企业的情况来看，企业规模相对较大，所有者权益为2.14亿元，无对外借款及担保，有良好的抗风险能力。（二）建设项目评价1.项目概况和建设情况评价（1）评价结论淄博金信房地产开发有限公司位于淄博市高新区，项目规划用地99333平方米, 拟开发面积144000平方米，其中住宅建筑面积140000平方米，配套公建面积4000平方米，开发住宅经济适用房1760套，平均面积79.54平米/套。（2）分项评价结论 项目地理位置：淄博金信房地产开发有限公司建设项目位于淄博市高新区，柳泉路东侧兰雁大道以北 立项审批：淄博市发改委于2010年4月23日批复同意淄博金信房地产开发有限公司建设中德亚运村（北营小区）二期工程建设项目，并原则同意项目申请报告提出的建设方案，建设工期为两年。证号：淄发改项审（2010）74号。 资金来源：住房公积金委托贷款、自筹资金。 建设进度：该企业开工建设12栋，约7.8万平方米、正在进行基础挖槽工作 工程资金进度：按照项目工程进度支付工程款项，无拖欠。 项目施工、监审单位：中德亚运村（北营小区）二期经济适用房7-12号住宅楼项目设计单位： 淄博华艺建筑设计有限公司；施工单位： 山东万和建工有限公司；监理单位： 山东鲁润志恒有限公司。2.项目市场情况评价（1）评价结论该项目全部为经济适用房项目，主要面向中低收入家庭，目前需求量大而同类项目较少，不存在销售问题。（2）分项评价结论 项目所在地区发展规划 近年来，高新区大力实施城乡一体化发展战略，在全国率先编制实施了淄博高新区城乡发展规划，确定了“两轴、双心、三节点、四区”的规划布局结构；围绕实施“六五三五”创新和发展赶超工程，组织实施了核心区提升改造、特色产业创新园、现代物流工程，“两区三村改造”和城乡基础设施建设等一批大型项目的规划建设，力争通过2010年和“十二五”的努力，在把淄博高新区规划建成国内一流特色产业创新园区的同时，到2015年，初步规划建成“一心”、 “五城”、“三园” 为标志的生态、和谐、宜居的现代科技城。“一心”，即建设高新区中央核心区，进一步实施火炬大厦周边改造提升、火炬大厦东边片区改造及魏家庄和南营社区改造，力争用3至5年时间将核心区建成高新区政务、商务、金融、科技服务中心。“五城”，即建设现代陶瓷城、现代医药科技城、现代化学科技城、名尚城市广场、航天科技文化城。“三园”，即建设淄博保税物流园区、鲁中食品物流园区、宝山教育文化园区。 城市基础设施及物业配套条件本项目住宅工程为33栋住宅楼，全部为六层建筑，总建筑面积140000平方米，开发住宅1760套，户型标准79.54平方米，本项目有4000平方米公建工程，主要为小区配套幼儿园及物业管理用房，绿化为沿街绿化及中心绿地和庭院绿地组成，形成点、线、面相结合的步行带状的绿化系统，小区总绿地率达38%。 项目周边自然和人文环境淄博市张店区位于鲁中山区和鲁北平原结合地带，地处北纬364，东经11755 中纬度地带，属温暖半湿润季风性气候，春季干燥少雨，夏季炎热多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷干燥。城市交通发达，胶济铁路横贯东西，张博铁路，辛泰铁路、淄东铁路纵穿南北。济青高速公路、滨莱高速公路在区内交汇，309国道、803省道及16条地方骨干道路，构成四通八达的网状道路骨架，形成了高速化、形成了高速化、网络化的现代交通格局。 供应对象广大低收入群体 周边项目精英现代城项目：由淄博鲁创置业有限公司开发，位于柳泉路与兰雁大道交汇处往北500米路东（十一中附近），精英现代城共五栋，1#、3#为18层，4#、5#为15层，2#为24层，该项目已经基本完工，该项目于2011年7月份取得预售许可证开始销售，销售均价为4700元/平方米，目前已销售了总房源的80%，土地通过挂牌出让方式取得，取得时间为2009年12月2日，成交价格为989元/平方米。香榭丽都项目：由山东宏程建设有限公司开发，位于淄博市高新区柳泉路与济青高速交叉口北，平均售价4500元每平米，于2011年11月开始销售，目前已经销售60%，土地通过挂牌出让方式取得，取得时间为2010年1月20日，成交价格为1004元/平方米。福润大舜天城项目：福润大舜天城地处金晶大道旁，张店金晶大道十里河（金晶大道与青龙山路交汇），由淄博福润置业有限公司开发，于2011年开工建设，目前已开始销售，平均售价5000元每平米。土地通过挂牌出让方式取得，取得时间为2010年10月20日，成交价格为1304元/平方米。3.项目财务情况评价（1）评价结论淄博金信房地产开发有限公司总投资26990万元，其中自有资金16990万元已投入，自有资金占项目总投资62.95，贷款资金需求10000万元。（2）分项评价 项目投资预测分析淄博金信房地产开发有限公司建设项目总投资26990万元，其中土地费用：4470万元，前期工程费用：17030万元；工程其他费用9342万元，预备费768万元，建设期利息618万元。淄博金信房地产开发有限公司总投资26990万元，投入自有资金16990万元，贷款需求10000万元（总投资26990万元-自有资金16990万元10000万元）。 项目偿债