关于衢州清莲里地块1-6号楼销售定价结果报告书.doc

衢岚定字第（2004）A001号 衢州市岚坤房地产开发有限公司关于衢州清莲里地块1-6号楼销售定价报告书衢岚定字第2004A001号（该文件保密等级为A级）衢州市岚坤房地产开发有限公司 市区紫荆西路17号 电话：3032251 8560988 邮编：324000目 录一、致领导函-2二、测算声明-3三、测算假设及限制条件-4四、测算结果报告-5、委托测算方-5、测算目的-5、测算方法-5、测算日期-5、测算对象概况-5、测算依据-6、测算原则-6、测算结论-6五、附件清莲里16幢面积汇总表一、致 领 导 函承职业之委，对位于衢州清莲里1-6号楼我公司将开发的六幢住宅楼的销售开盘价进行测定(建筑面积共计17714.68平方米;用地面积3240平方米)，目的是为该楼盘开始销售核定开盘价提供价值参考依据。经过市场调查，根据本人掌握的有关资料，参照我市有关法规和制度，遵循必要的测算程序与原则，选用科学公允的测算方法进行测算，确定清莲里1-6号楼在开盘销售时的房价按以下二种方案核定：方案一住宅基价： 2732元/(层次差控制在5%以内,最高房价不超过2880元/)架空层: 1366元/阁楼层: 1650元/车库: 标准层高3825元/、不标准层高1913元/方案二住宅基价： 2880元/架空层: 1440元/阁楼层: 1728元/车库: 标准层高4200元/、不标准层高2100元/按方案一销售可产生利润额为人民币(结果已取整) 2540923元,人民币大写贰佰伍拾肆万零玖佰元整。按方案二销售可产生利润额为人民币5391178元。人民币大写伍佰叁拾玖万壹仟贰佰元整。（此利润额未包含层次差价）测算人： 叶安林 衢州市岚坤房地产开发有限公司经营部 二四年八月十五日二、测算的假设和限制条件、假设条件： 1、整个房地产形势保持目前现状不变； 2、银行利率不变； 3、所有的规划方案不变； 4、不考虑特殊买家额外出价； 5、架空层及车库层高均按2.2米以上计算。二、限制条件 1、本报告仅为上述测算目的提供价值参考依据，不对其它用途负责； 2、本报告在宏观房地产市场情况无较大波动时有效； 3、本测算价格是现时市场价格，未考虑将来市场价格的波动及税费率的变化。三、其他需要说明的问题1、 本报告中相关资料等具有准确性、真实性；2、 本报告中所计载建筑面积和土地面积均按参照规划和土管的有关资料 三、测算 结 果 报 告一、需测算方衢州岚坤房地产开发有限公司二、测算目的 为公司在开盘时定价提供价值参考依据三、测算方法重置成本法四、测算日期 二四年八月五日至二四年八月十五日五、测算对象概况 1、区域环境 该地块地处三衢路与荷一路之间，在市区按市国土资源局划分属二类地段，周边均为小南门村农民住宅和二幢汽运公司宿舍，生活氛围一般，较好的卖点为邻近天润发超市，但处于航线之下，噪声影响较大。该地价经拍卖后折合地价为2157480元/亩，折合地价为3236元/，按规划设计面积折合楼面地价为1547元/。房开公司的开发方案需谨慎考虑方能实施。 2、权属状况 根据公司现有的土地拍卖成交书；市计委项目批文，市规划局规划方案等资料。3、物业概况测算物业共6幢，共有套数，详见下表:一号楼二号楼三号楼四号楼五号楼六号楼40套32套16套16套16套16套六、测算依据 1、测算人员掌握的公司已交纳费用及应交的费用。 2、测算人员现场查勘、调查获得的资料。3、衢州市房地产市场信息。七、测算原则 结合该测算物的有关情况，遵循测算工作中的合法原则、替代原则和测算时点原则。八、测算结论 通过对测算物的投资费用、位置、环境、及市场供求等影响其价值的因素进行综合考虑之后，根据市场调查及测算人员经验，利用成本法进行评定估算，确定上述商品房在开盘价应在以下价格开盘最合理.住宅基价： 2732元/(层次差控制在5%以内,最高房价不超过2880元/)架空层: 1366元/阁楼层: 1650元/车库: 标准层高3825元/,不标准层高1913元/附：测算技术路线、方法及测算过程 通过实地勘察和对临近位置房地产市场的调查，在认真分析研究所掌握的材料后，根据有关房地产的规程和标准，由于测算对象所处地段可比性较少，我们决定采用成本法作为本次测算的基本方法。对测算结果进行综合分析，最终求取测算对象的市场价值。成本法，是以开发或建造测算对象房地产或类似房地产所需的各项必要费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金得出估价对象房地产价格的一种测算方法。其具体测算如下：按已审定的图纸面积计算一、 费用支出:4456.24万元1、土地取得费用（按拍卖成交价）27400000元2、土地契税（按拍卖成交价3%）822000元3、前期工程费（包括：地质勘察、设计、施工用水、用电等）30元/*17715=531450元4、建安费（含水、电、门窗、监理费等）530元/*17715=9388950元5、附属工程费（包括区间道路、通水、通电等）50元/*17715=885750元6、代收费（包括白蚁防治费、高教费、人防费、散装水泥、墙改等）45元/*14800=666000元7、绿化费用2540*30元=76200元8、销售费用1-7项合计1% =39062元9、银行利息（按投资全额贷款计算）月利率按6. 8计息周期16个月，投资幅度按均速投入40168054*0.0068*16/2=2185142元10、税收按投资额5.5%=2209243元二、可销售收入合计4462万元1、住宅用房13055.782、架空层（按房价50%计算）855.64*50%=4283、阁楼（按房价60%计算）1811.06*60%=10874、车库: A/标准层高按房价1.4系数计算B/不标准层高按房价0.7系数计算1813.18*1.4+179.02*0.7=2664三、可保本销售价格根据以上数据分析，房开公司的销售价应在以下价格为保本价。住宅：2589元/*13055.78=33801414元架空层：1295元/*855.64=1108054元车库：A标准层高3625元/B不标准层高1813元/3625元/*1813.18+1813元/*179.02=6897640元阁楼：1554元/*1811.06=2814387元 四、销售方案一按房开公司正常利润率5.5%计算，该楼盘的开盘价为：住宅基价： 2732元/(层次差控制在5%以内,最高房价不超过2880元/)架空层: 1366元/阁楼层: 1650元/车库: 标准层高3825元/,不标准层高1913元/ 四、销售方案二按方案二计算，该楼盘的开盘价为：住宅基价： 2880元/(层次差控制在5%以内,最高房价不超过2880元/)架空层: 1440元/阁楼层: 1728元/车库: 标准层高4200元/,不标准层高2100元/ 五、销售收入（方案一）住宅：2732元/*13055.78=35668391架空层：1366元/*855.64=1168804阁楼层：1650元/*1811.06=2988249车库：标准层高3825元/*1813.18=6935414 不标准层高1913元/*179.02=343465合计：47103323元（方案二）住宅：2880元/*13055.78=37600646架空层：1440元/*855.64=1232122阁楼层：1728元/*1811.06=3129512车库：标准层高4200元/*1813.18=7615356 不标准层高2100元/*179.02=375942合计：49953578元以上销售价格方案一不包含层次差价，只按基价销售可产生利润2540923元最终评估结果如按以上价格销售可产生利润为人民币(结果已取整) 2540923元,人民币大写贰佰伍拾肆万零玖佰元整。（此利润额未包含层次差价）按方案二销售可产生利润额为人民币5391178元。人民币大写伍佰叁拾玖万壹仟贰佰元整。（此利润额未包含层次差价）方案三：根据何总和陈总协商意见编制清莲里住宅销售价格表一层：2750元/（层次差+0%）二层：2888元/（层次差+5%）三层：3053元/（层次差+11%）四层：2998元/（层次差+9%）五层：2860元/（层次差+4%）东、西二头户型另加50元/车库：4000元/架空层：1800元/阁楼：按全面积80%与顶层价格同 2860*80%=2288元/或2998*80%=2398元/按以上价格可销售收入：一层:(705.38+679.46+458.06+458.06+407.96+375.96)*2750+(89.94*2+86.16*2+118.75*4+118.35*2+108.90*2)*50=8547505元二层:(706.90+680.94+458.06+458.06+408.02+376.02)*2888+(90.13*2+86.35*2+118.75*4+118.35*2+108.90*2)*50=8982267元三层:(706.90+680.94+458.06+458.06+408.02+376.02)*3053+(90.13*2+86.35*2+118.75*4+118.35*2+108.90*2)*50=9491787元四层:(706.90+680.94+458.06+458.06+408.02+376.02)*2998+(90.13*2+86.35*2+118.75*4+118.35*2+108.90*2)*50=9321947元五层:(90.13*2+87.41*2+88.86*2+87.05*2)*2860+(90.13*2)*50=2030747元车库:1992.20*4000=7968800元架空层:885.64*1800=1594152元阁楼:420.82*2288+1390.24*2398=4296632元合计:52233837元注:如按阁楼全面积计算阁楼面积应是1956.84平方米,销售款应增加约3