工程经济学课程设计.doc

第一章 项目情况1.1建设用地 地块位置：位于常州市新北区，地块东侧为天山路，西侧为环龙路，北侧为南湖路，南侧为沪宁城际铁路。如下图所示。四 至：东：天山路； 南：沪宁城际铁路； 西：环龙路；北：南湖路。出让合同编号：3204112010CR0005出让面积：102515土地使用性质：居住建设用地出让年限： 70年土地获得方式：挂牌竞拍出让总价： 20503万元整出让时间： 2010年2月10日土地状况： 净地1.2项目概况1、项目名称：常州南湖路以南，天山路以西，沪宁城际铁路以北，环龙路以东地块项目2、项目总建筑面积：294167.25m2 其中：地上：235733.3地下：58433.953、项目总投资：105783.4 万元4、资金来源：建设单位自筹解决1.3“常州飞龙生活区3号地块项目”介绍“常州飞龙生活区3号地块项目” 项目总规划占地面积102515平方米,总建筑面积235733.3平方米，其中住宅建筑面积231651.7平方米，计划沿天山路西侧、南湖路南侧、环龙路东侧拟建设12幢26层高层住宅楼，沿沪宁城际铁路北侧拟建设3幢20+1层高层住宅楼，地块内中部布置2幢23+1层高层住宅楼，临南湖路正对小区主入口处建设1处2层商务会所。地块内另配套建设小区休闲活动场所、绿化、水景和地下停车位等。项目建成后，预计形成住宅1712户，可入驻居民5479人。项目容积率绿地率总建筑密度总建筑面积指标2.340%30%295287.75m2序号名称单位建筑面积备注1总建筑面积294167.252地上总建筑面积其中：1、住宅2、 配套公建3、 商业配套235733.3 231651.73131.2950.43地下总建筑面积其中：1、非机动车库 2、机动车库 3、商业附属用房58433.957880.348407.952145.7停车车位：序号名称单位数量合计地面停车地下停车1规划机动车位个0137513752规划非机动车位个026002600其中主要配套公建设施配套如下表所示：项目需配套指标（m2）实际配套指标（m2）安置去向建筑面积用地面积建筑面积用地面积医疗卫生卫生服务站260287.45商务会所内设置文体设施体育活动场地900/1006.1/小区绿地内设置商业服务275287.4511楼、12楼社区服务物业管理850860.32商务会所内设置市政公用给水加压站16313#地下车库小区变1610小区绿地内设置燃气调压站16小区绿地内设置通信机房161楼一层广播电视机房121楼一层消防控制室331楼一层行政管理及其他人防设施按相关规定设置第二章 项目用地符合性分析2.1用地符合性分析1、该项目竞得的土地在常州市新北区。根据新北区用地规划，该地块为居住用地。土地利用现状为国有土地。符合土地法第三章十七条、第四章第三十六条之规定，可以用作建设用地。2、该项目土地获得过程符合法律程序及相关政策的规定，已依法申请使用国有土地手续。3、该项目需使用的土地采取总体规划、一次申请办理，分期建设实施的方案，委托有相应资质的咨询、设计部门出具“项目申请报告”。符合国务院第26号令第五章第二十一条之规定。4、该项目计划用地与国有土地使用权挂牌出让成交确认书核定的面积相吻合。容积率、建筑密度与土地使用符合要求。2.2投资强度本项目的总用地为153.8亩，总投资105783.4万元，投资强度为每亩687.80万元。方案符合集约和节约利用土地资源的原则。2.3主要技术经济指标符合性分析2.3.1主要技术经济指标项目单位数量备注总用地面积102515总建筑面积(地上)235733.3其中住宅231651.7配套公建3131.2商业配套950.4地下总建筑面积58433.95居住总户数户1712居住总人口人5479容积率/2.3总建筑密度%30绿化率%40机动车停车位辆1375其中地面辆0地下辆1375非机动车辆26002.3.2指标符合性分析详规指标与建设条件及控规指标对比项 目指 标与建设条件及控规指标比较备 注控规要求项目规划规划用地（）102515102515相同容积率2.52.3满足建筑密度（%）30%30%满足绿化率（%）30%40满足机动车（辆）13701370满足非机动车25002600满足第三章 项目建设方案3.1交通3.1.1区域交通区域范围：常州区位条件得天独厚，北临长江，南濒太湖，与上海、南京两大都市等距相望，是中国“大上海经济圈”的重要城市；同时与苏州、无锡联袂成片，构成中国最富庶的“苏锡常地区”。境内建有长江万吨级通用码头和石化码头，长江常州港为国家一类开放口岸；常州民航机场，航线通达国内北京、广州、厦门、成都、西安等20多个大中城市；京沪铁路、沪宁高速公路和京杭大运河穿境而过。本项目位于常州市新北区南湖路南侧，天山路西侧。离市中心西北约6km，南侧为沪宁城际铁路，不仅市内交通方便，沪宁高速路出入口也距4km左右，到周边城市及上海、南京等地均非常方便。3.1.2地块交通本项目位于常州市新北区，地块东侧为天山路，西侧为环龙路，北侧为南湖路。天山路设有一个公交站点，公交条件较优越。去市中心、火车站交通便利。道路宽度如下：道路名称宽度(m)天山路60环龙桥30南湖路30l 动态交通本项目主要出入口设置南湖路中部，次要出入口设置在环龙路中部l 静态交通机动车及非机动车均集中停放在地下室停车位。3.2 建设总体方案本项目基地位于常州市新北区，地块南面为沪宁城际铁路，西侧为天山花园，东侧为银河湾第一城，北侧为拟建高档住宅小区，基地轮廓不规则。依据规划条件本项目地块用地性质为居住用地，建设基地面积为102515平方米，在容积率2.3的控制下，拟建住宅面积231651.7平方米，非经营性公建3131.2平方米，经营性公建950.4平方米，地上总建筑面积235733.3平方米。第四章 项目进度计划本项目建设期5年项 目 实 施 进 度 表 时间内容建设期（2011.6起）2012.32012.92012.102016.92016.102017.2项目前期准备工程勘察与设计建筑工程后期第五章 项目经济评价5.1投资估算范围及依据5.1.1投资估算范围项目总投资由工程费用、安装费用、其他费用及基本预备费组成。估算范围为基地范围内的建筑物的土建费用，其他费用及相应范围内的土地、绿化等费用。5.1.2投资估算依据1、常州工程造价信息2011年第五期2、江苏省建筑工程概算定额（2005版）3、常州市工程造价管理处发布的建筑工程造价案例4、国家及地方现行的各种取费规定5、其他费用取费标准：（1）土地费用按实际出让价格计列；（2）管理费按工程费用的1%计列；（3）前期咨询费按国家计委颁发的建设项目前期工作咨询收费暂行规定1999年9月10日计价格（1999）1283号的通知规定计列；（4）工程勘察设计费根据工程勘察设计收费标准（2002年修订本）计列。5.2投资估算5.2.1工程费用1、工程量 常州飞龙生活区3号地块项目总建筑面积：294167.25m2名称面积（m2）常州飞龙生活区3#地块项目294167.25合计294167.25 2、建安工程费用估算，具体见下表：工程名称单价（元/）工程量（万）估算费用(万元)备注零星工程2023.57471.4以地上建筑面积土建商品房高层住宅150023.1734755 商业配套15000.10150 配套设施公建15000.31465 地下室20005.8411680 水电工程15029.424413以土建总成本计绿化工程15023.573535.5 后三通(雨污水管道、道路管网、绿化外室外工程)10023.572357.0 设备安装费用电梯设备50万元/台68台3400.00设备安装15%3400510.00建安工程费用合计61736.90 5.2.2其他费用名称单价(元/)工程量（万）费用(万元)费率备注1.管理费617.4 1%以建安工程费用为基价2.土地出让金205033.契税8204%以土地出让金为基价4.市政公用基础设施配套费13023.5738255.建设规费200.323.575892.8 6.供配电工程费6995.2 常价管201030号7.新型墙体材料专项基金1023.57294.928.临时设施费1023.17235.79.咨询费(1)前期咨询费41.2以工程费用为基价(2)勘察设计费11010.251127.5 以工程费用为基价(3)招标代理费64.1 以工程费用为基价(4)监理费5010.25512.5 以工程费用为基价(5)决算审核费37.0 以工程费用为基价其他费用合计40965.45.2.3基本预备费基本预备费=（建安工程费用+其他费用）3%基本预备费=（61736.9+40965.4）3%=3081.1万元5.2.4本项目总投资名称投资估算（万元）建安工程费用71736.90其他费用40965.40基本预备费3081.1总计105783.4本项目总投资为105783.4万元。5.2.5汇总表见附表一：项目申请报告投资收入估算汇总表5.3资金筹措本项目建设资金全部由建设单位自筹解决。5.4 现金流量及财务分析见附表二：现金流量及财务分析表55敏感性分析见附表三：敏感性分析表5.6经济效益分析5.2.1销售收入估算项目销售估算表见附表一，该项目预计净利润总额23645.28万元。5.2.2项目对国民经济、区域地方经济的影响本项目投资105783.4万元。可提高地区国民生产总值105783.4万元。对本地GDP的增长作出了贡献。5.2.3项目对地方财政收入、促进地方经济发展的贡献根据中华人民共和国营业税暂行条例等有关规定，本项目营业税率及附加为5.50%，所得税以25%计（2008年开始按25%计征）。经测算，常州飞