武汉金银湖房地产项目可行性研究报告.doc

武汉市解放大道香港路口万科广场 电话武汉东西湖项目可行性研究报告武汉万科房地产有限公司二零零壹年三月十五日目 录项目决策背景及摘要一、 外部环境二、 内部因素第一部分：项目及周边概况l 宗地位置l 宗地现状l 项目周边的社区配套l 周边环境与景观l 大市政配套l 土地升值潜力初步评估。l 立即开发与作为土地储备优缺点分析第二部分：法律及政策性风险分析l 项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述l 合作方式及风险评估第三部分：市场分析l 东西湖区住宅市场分析l 东西湖区内供应产品特征l 东西湖区内市场目标客层研究l 产品定位及建议第四部分：规划建议l 规划设计的可行性分析l 规划设想第五部分：工程及销售计划l 工程计划： l 销售计划： 第六部分：投资收益分析l 成本预测l 税务分析l 投资测算l 项目利润测算l 售价、容积率、成本变化对投资利润的影响l 现金流量测算第七部分：管理资源配置l 机构设置： l 人力资源需求及解决： 第八部分：综合分析与建议l 项目优势l 项目劣势l 结论及建议项目决策背景及摘要第一部分:外部因素作为华中地区的经济、贸易、金融、文教、信息中心，武汉人口众多、交通方便、经济基础雄厚，具有发展住宅的优越基础；东西湖地区（含金银湖区）地理位置和交通条件优越，区政府对万科的进入持非常欢迎的态度，并提供了比较优越的条件。l 武汉市现辖11个城区，2个郊区，1个经济技术开发区。总人口为740万人，其中非农业人口占59%。人口密度为874人/平方公里，是华中地区最大城市；（地理、人口）配武汉市区图武汉市位于江汉平原东部，处于中国经济地理的核心位置，长江及其最大支流汉水在市区交汇，将武汉市区一分为三，形成了汉口，汉阳和武昌三镇鼎立的格局，市区及郊县总面积为8467.11平方公里。武汉市是中国历史文化名城之一；中国中部地区的工业、金融、商业、科学和文化教育中心；中国集铁路、水路、公路、航空、邮政和电信于一体的重要枢纽。l 武汉市第四增长级；武汉市经济总量在全国副省级以上城市中位列第九，综合实力第六，99年GDP占全国及湖北省的比重分别为1.32%和28.1%。（经济实力）2001年计划摘自武汉市“十五”发展纲要l 武汉市整体房地产市场处于稳步攀升期（房价由于安居适用房而偏低、目前的好转趋势）l 东西湖区（含金银湖区）交通条件及自然环境优越，是武汉市建设新经济增长带、导入旧城区人口的重点区域，进行大规模住宅开发符合武汉市整体发展规划、武汉市十五发展规划（2001-2005）；（武汉发展最快的区，去年的总财政收入局全市之首，对万科非常欢迎）（配表示优美环境和发达交通的图片）根据武汉市第十四届人民代表大会通过的武汉市国民经济和社会发展第十个五年计划纲要， 在2001-2005年第十个五年计划期间，武汉市将构筑城市空间布局和功能分区，形成都市繁荣圈、都市实力圈和都市辐射圈。都市繁荣圈重点推进商贸金融区、都市景观区的建设；在都市实力圈加快形成以东湖新技术开发区、武汉经济技术开发区和吴家山海峡两岸科技产业园为主要增长级的新的经济增长带；在市郊和远城市重点推进具有一定规模并组团式布局的卫星城建设，发展市域城镇体系。按照纲要，十五期间，配合旧城区成片改造，疏散旧城人口密度，创造城市人居环境，重点在二环线以外地区开发建设一批规模大、环境优美、管理先进的居住新区。争取五年开发建设量达到2000多万平方米，居住人口100万人左右。要形成适应不同层次居民的有效需求，具有成片开发和多层次住房供应特色的大型示范性居住新区。详见附件：1、武汉市城市总体规划2、武汉市十五规划3、东西湖区概况及规划第二部分:内部因素：进入中心城市，向四周扩散，是万科既定的发展策略；重点开发武汉，可以发挥其华中地区中心城市的区位优势，逐步延伸至郑州、长沙、南昌等地；配全国地图（表示武汉向其他扩散的地理图）随着城市人口向郊区转移的加速，城郊结合部将更进一步成为万科投资的重点；大规模、面向普通人的楼盘成为万科的主力楼盘；配四季花城鸟瞰图第一部分、项目概况一、 宗地位置配武汉市区图、东西湖规划图、金银湖片区规划详图，需标明其距各个市政建筑距离1、 东西湖项目包括金银岛西地块和鑫桥地块共两个地块，前者位于金银湖生态保护区之西半岛，三面环湖，西侧为环湖路和东西湖啤酒厂，鑫桥地块位于鑫桥高新技术产业园东北角，北侧为金山大道，南侧为工业园，西侧为台商投资区管委会办公大楼，东侧临金银湖之银水湖；2、 地块之间相距约4公里，鑫桥地块距市中心12公里，距汉口火车站7公里，距武汉天河国际机场18公里二、 宗地现状：配地块现状图,标记出地块边界图平面地形图，地形地貌图，地下状况图，1、 鑫桥地块原为零星鱼塘，近年进行回填，现地势平坦，已完成周围及地块内市政道路的规划和施工，现地面自然标高为+21米左右，比金山大道的规划标高（22.5）低0。5米，比银水湖平时水位高出约1米；西半岛地块原为养殖、种植用地，现有的鱼塘和菜地需要回填和平整； 2、 鑫桥地块西南角有部分民房需拆除（住户已迁走），政府承诺在交地块前拆完，西半岛地块内有一条30kv高压线横穿，但政府已同意将移位；另有一养鸡场须拆建（占地400亩）；地块地下并无任何建筑物或构筑物；3、 地下没有管线、电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；4、 地块的形状5、 地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。三、 项目周边3000米范围内的社区配套1、 交通出行：周边有包括高等级金山大道（被省长誉为楚天第一路）在内的八条重要道路，现有两路中巴经过地块，区政府已答应为地块配置方便的公共交通；附近常青花园完善的公交配套可以借用，武汉市规划中的地铁也将引入常青花园。规划道路红线间距100米宽，双向4车道。将周边八大交通要道纵横贯通：即107国道（北京至深圳）、316国道（福州至兰州）、京珠高速公路（北京至珠海）、武汉市中环路、武汉市外环路、天河机场高速公路、汉渝铁路（武汉至重庆）、汉江航线（陕西至武汉）。东西湖区有武汉市的西大门之美称。配：交通图2、 教育：投资区内有十二所中、小学和大、中专学校；其中，吴家山中学为市重点中学，东西湖职业学校是国家重点职业高级中学。规划中将新建24班小学一所、9班幼儿园二所；3、 医疗：拥有二甲区的人民医院和区卫生防疫站。4、 大型购物中心、主要商业和菜市场5、 文化、体育、娱乐设施文娱设施：有多家合资、独资的酒店、宾馆，有全省唯一正式开业的高尔夫球场。武汉市西郊公园，依山傍水，可提供良好的休闲环境。配文娱设施图6、 社区：周边土地开发情况概括性的东西即可；北侧碧海花园、金山大道；东侧金银湖改造、东西湖花园、香港新世界开发的常青花园和吴南花园商住区；南侧鑫桥高新技术产业园（东西湖啤酒厂）；西侧为万国工业园建设；配与相关配套的距离图，入园企业分布图、配周边常青等社区图；7、 金融：拥有多家国有商业银行和保险机构，可开展人民币贷款、融资等多种外汇结算以及保险业务。8、 医院： 四、 项目周边环境宗地属武汉市金银湖旅游度假区中的一部分，风景优美、空气清新，保持着良好的自然生态；配：金银湖景观图，五、 大市政配套鑫桥地块除煤气外，其余市政配套均已完成；金银岛西地块还无市政配套；政府已表示将尽快完成，计划先开发鑫桥地块；配：市政配套图i. 供电设施：电力来自华中电网，区内拥有双回路供电系统，高压变电容量达10万KVA，但高压线并未接至本项目红线边，临时用电是从常青花园环接，另投资区自备有2.5万KW热电厂一座ii. 供水设施：拥有日供万吨和万吨自来水厂各一座，输水管网随区内主干道铺设，水质符合国家饮用水标准。iii. 排水设施：投资区排水为雨污分流，整个排水系统属高灌低排明渠暗管网络结构。雨水入渠，污水经处理后经暗管排入境外府环河水系。iv. 供气：可自古田燃气站引入，日供气能力为40000立方米，已有20000户居民用气，目前仍未敷设管道。v. 通信：终期设计万门程控交换机电讯大楼向区内用户提供各类通讯业务的系列服务，现已开通程控电话门。六、 规划控制要点鑫桥地块(金银岛西地块还未确定)：1、 占地面积： 420亩 （地块） 2、 容积率：1.11.23、 规划总建筑面积：35万M2 左右 其中：住宅面积：28.37万M2 文教配套（幼儿园）面积：0.18万M2 商业配套面积：1.2万M2 物业、会所：0.25万M2 七、 土地价格待补；八、 土地升值潜力初步评估；综上所述，宗地具有优越的地理位置与自然环境，周边配套完善，已有大规模社区，是武汉市建设新经济增长带、导入旧城区人口的重点区域，进行大规模住宅开发符合武汉市发展规划；具备很大的增值潜力。九、 立即开发与作为土地储备优缺点分析； 立即开发，可以及早抓住武汉市重点发展东西湖、导入旧城人口的机遇，延缓开发则会错过机会；鑫桥地块计划年内开发、销售，金银岛西地块作为短期储备，缓一、二年开发；第二部分、法律及政策性风险分析待补充:第三部分、市场分析一、 武汉商品住宅市场总体特征：1、整体市场稳步向好；近年来武汉住宅施工、竣工、销售面积及投资额逐年增加，其中99年增长幅度较大主要是因为福利分房结束时的抢购行为。2、过低的房价与城市地位及经济发展不协调，价格上升空间较大； 从价格走势看：武汉市商品住宅平均售价从96年的1496元/平方米上升到2000年的1984元/平方米，年均增幅为3.5%（图2-4）。另据武房指数统计，2000年四个季度，武汉市房地产价格持续增长，全年平均价为1984元/平方米；+相对于建设部对四类城市的价格指导标准，武汉市在各项经济指标上属于一、二类城市，但房价却处于低于四类城市指导价的水平，比沈阳低43%。房价持续上涨的趋势表明了价格上升较大的空间；导致武汉市商品住宅的价格处于低位的主要原因是：l 开发经济适用房免收地价、各种税费减半的政策降低了开发成本；而经济适用房建设量过大，销售失控，对商品房造成较大的冲击。（2000年武汉经济适用房销售面积占住宅总销售面积的25%）l 土地出让市场不规范，土地价值明显被低估。3、市场有效供应不足，大规模开发的经济适用房质量参差不齐，造成供需结构失衡；武汉市近三年住宅开发数据（单位：万平方米）99年住宅开发明显回升，施工面积比98年递增14%，竣工面积递增5%，销售量递增8%，但空置量明显上升，99年比98年递增25%（图2-2），显示了市场供需结构失衡，这种失衡的主要原因还是经济实用房大规模开发造成的，多数的经济适用房不讲究规划设计和环境营造，户型平面极不合理，主要是靠低廉的价格吸引购房者。在近两年武汉市房地产市场化逐步提高的过程中，这些楼盘的低价优势已经削弱。4、个人购房已经成为市场主体98年由于集团购房的停止以及货币化房改的实施，将个人引向了商品市场，根据公布,2000年个人购房率为86.43%。5、房地产金融得到较大发展2000年与1999年公积金归集发放情况对比图单位：亿元武汉市部分银行已经推出“8成30年”期限的个人住房贷款，外藉人口也可办理；2000年全市各银行发放个人住房贷款共计29.17亿元,比投资到建设环节的贷款总额11.79亿元多出一倍多。公积金贷款购房面积占全年总销（预）售面积的25%以上。2000年新增归集住房公积金5.38亿元，比1999年增长33.94%，发放个人住房贷款5.41亿元，同比增长97.8%；个人公积金贷款购房面积达到91.76万平方米，总价值12.56亿元。二、东西湖（含金银湖区）区域住宅市场成长状况1、 东西湖区住宅市场形成东西湖区住宅市场始于95年常青花园的开发，通过大规模的居住小区形式、以低价位（初期以经济适用房为主）在较短时间内实现居住人口的导入；随着配套的逐步完善、人气的聚集，以及优美的自然环境的影响，住宅市场逐渐形成；武汉市规划中已确定东西湖区是引导汉口旧城人口外迁的主要区域。2、 东西湖区已成为江岸、江汉、桥口区等江北区域客户购房-时除汉口中心城区外的首选购房地区；公司与武汉亿房网联合举行的市场调查结果如下：做成饼图，表明汉口人多，对本案提供机遇）武汉市740万总人口中，城市常住人口达365万，十五期间，非农业人口比重将提高到65%。上述数据显示武汉市老城区改造及城市住宅郊区化发展是一项紧迫工作。这为本案提供市场发展机遇。3、东西湖区平均房价有较大的上升空间，2000年的涨幅已居全市之榜首； 高品质的中档产品仍是该区域市场的空白点。（1）、如下表所示，东西湖区内常青花园这样成熟小区的产品均价与后湖、南湖区域（同属城郊结合部区域或新兴开发的居住区域）内的同类产品持平，但与一些中档产品仍有300-400元的价差。而本区内的碧海花园的别墅价格由于品质低比其他区域的同类产品也有400元左右的价差。（2）2000年武房指数的调查如下：武房指数2000年各季度区域房价变动趋势表明：该区的房屋平均售价的涨幅已居全市之榜首:4、 拥有规模效应的项目价格趋升；东西湖区域可以分为常青花园周边、金银湖周边、吴家山三个区域，区域内住宅售价由东往西呈阶梯状分布，常青花园附近的项目由于规模效应，价格比同类产品高300元左右；东西湖区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年） 开工量/竣工量 销售量/供需比 区域售价水平及售价发展趋势分析5、买家已逐步从集团购买转变为个人购房者；初期，因为地理位置相对远，主要靠集团购买，后期随着对购房者无限制也开始为个人购房者所逐渐关注；目前已全部为个人购房者购买；三、 区域内供应产品特征1、以大规模、面向工薪阶层的低品质的低档产品为主，而高品质、大规模开发的中档产品是市场空档。东西湖片区目前的产品分布格局主要分为以下三个区域：区域基本特征产品特征产品档次A张公堤外，机场路以东以占地4000亩的常青花园为代表，经过5年建设，在常青花园范围内交通、商业配套已较为完善，成为东西湖区人口迁入的主要区域以大规模的小区形式为主，产品类型以多层为主。在常青花园周边借助其辐射效应，亦分布有中小规模的小区（如将军花园），产品类型与常青花园类似，以攫取相同的客户群以面向工薪层的低档产品为主，产品售价在14001700元/之间。B 金银湖周边规划为生态保护区，华中地区最大的高尔夫球场亦坐落于此，拥有绝佳的生态居住环境。由于位置偏远，目前交通商业设施缺乏，人气较淡。该区域的开发目前处于起步状态，以碧海花园为代表。以大规模的小区形式为主，产品类型以别墅为主。以低档产品为主，有少量高档产品,产品售价在14002300元/之间。个案达到4800元/C吴家山东西湖区人民政府所在地，亦属于吴家山台商投资区。镇上形成了相对较完善的商业配套，但离汉口市区较远，交通不便。以中小规模的小区形式为主,产品以多层为主,亦有少量别墅主要面向吴家山镇及周边区域的居民，以低档产品为主售价在900-1300元/之间。不难看出，在该区域高品质、大规模开发的中档产品是市场空档。2、区域内直接竞争对手及本项目竞争优势常青花园（1）、常青花园常青花园项目位于金银湖项目地块的东北方，直线距离不到2公里，占地面积4000亩，规划总建筑面积360万平方米，目前竣工100万平方米，是华中地区最大的居民小区，由香港新世界集团投资。已经完成开发的三期规模分别为21、19、19万平米，合计59万平米，其中住宅56万平米，目前销售率达90%以上。第四期29万平米今年推出，从规划、环境、配套等比前三期有较大提升，至今销售率已达70%，并争取到建设部智能化试点小区。该项目前三期的销售均价分别为900元/平米、1100元/平米和1300元/平米，第四期均价为1700元/平米，增长幅度为89%。在最初推出时因为地理位置的关系销售艰难，主要是靠集团购买。随着配套的逐步完善，产品品质的提升，逐渐将成为中档房消费热点。竞争分析：经过5年的开发，该项目已形成规模优势，聚集了人气，该项目后期将构成金银湖项目的直接竞争。我们将从万科品牌知名度、规划设计、住宅性能、营销策划、物业管理等方面加强本项目优势。此外，从项目本身条件，本项目在环境上相比常青花园具备临湖优势。（2）、碧海花园碧海花园碧海花园项目位于宗地北面，金山大道北侧，是具政府背景的宏宇实业公司（三级企业）开发的第二个大规模楼盘。项目规划建筑面积30万M2，以别墅与花园洋房为主。该项目紧邻宗地，但产品品质较低，无鲜明特色，营销手段落后，主要依靠在闹市区散发宣传单的手法。该项目主要依靠低价策略及临湖景为主要卖点，湖边别墅最高价为2340元/M2。总体销售率在50%左右。主要面向汉口二次置业者、小生意人及吴家山台商投资区内企业的职工。竞争分析：由于该项目的品质较低，项目市场定位、客户层面与本项目有较大差异性，我们判断，对本项目竞争性较常青花园低。四、 东西湖市场目标客层研究和市场定位 （一）客户层购房倾向研究：我们与亿房网于2001年2月23-28日进行了以市场需求为主的市场调查，有效问卷为600份。调查有效对象为：武汉市城区居民，能承受购房单价在1600元至2500元者，或能承受购房总价在1550万元者；其中居住在汉口为53%；居住在武昌35%；居住在汉阳12%。发现相关的市场规律：1、对购房区域的选择方面：补充：上两表还需要统一色块；从分析表中可以看出： 购房者对跨江购房依然存在较大的心理障碍，汉口、武昌、汉阳的潜在购房者绝大多数均会在目前居住或工作区域选择房源； 汉口区客户选择东西湖区域仅次于汉口中心区，比例达到23%，远高于同为郊区化住宅区的后湖区域，（从江岸、江汉、桥口、东西湖4个汉口地区来看），这主要得益于常青花园5年开发带动区域人气，以及金银湖区域宜人的自然环境； 在购房区域的选择上，居住区域影响要大于工作区域对购房区域的影响。总体来讲，首选购房区域与工作区域大致在相同区域，但其分布情况与居住区域与购房区域的分布情况相比较为分散，即已居住在汉口的客户比在汉口工作的客户更倾向于选择东西湖作为购房区域； 2、购房价格分析 从总价情况来看，15万至25万的总价为普遍能承受的价格。不同的职业从业者显现出大致相同的承受趋向，都以1520万元为主， 公务员、经理层、律师、教师、医生、高科技行业从业人员、金融机构从业人员、公司职员、对2025万元的总价选择上显出与1520万元总价大致相同的接受程度。 除一人独居者以80100平方米为最多选择外，2人或2人以上的家庭都把最多的目光放在100120平方米的房屋上。 值得注意的是，80100平方米房屋的受关注程度要高于120150平方米的房屋。4、价格与购房面积 调查显示： 16001800元是被普遍接受的单价； 随着面积的增大，能承受的购房单价也呈递增趋势。想购买80120平方米房屋的人大多以1520万元为购房总价，想120平方米以上房屋的人大多以2125万元能承受的购房总价。5、房型与购房面积 80平方米或更小面积的住房极明显地表现出平层、二室一厅一卫的房屋格局。 想购买80平方米以上面积的人都以复式，三室二厅二卫为最佳选择。80150平方米的房屋，错层结构也较受欢迎； 100平方米内二室和一卫的需求也占有一定比例。6、建筑类型与房型配比（1）建筑类型调查结果显示，带电梯的多层住宅与小高层住宅最受大众欢迎，且能承受的购房单价越高，对带电梯的多层住宅需求也越强烈。建筑类型应依建设规模而定，建议以普通多层和带电梯的多层为主，辅以少量小高层。兼顾不同消费能力客户的购房需求。（2）房型配比 从调查结果来看，错层和复式住宅是大众最为青睐的住宅类型，三室二厅二卫的房型逐渐成为主流户型；购房面积集中在80150平方米以范围内，以100120平方米为主，80100平方米的面积与占有较大比例。建议以100120平方米的三室二厅二卫错层结构、80100二室二厅一卫错层或平层结构、120150平方米三室二厅二卫的复式结构为主力户型。（二）目标客户层的判断：根据上述调查分析，我们判断目标客户层：l 内环线内长江一桥、二桥之间的江北核心区域内中等收入家庭是本项目潜在的购买者。江北核心区是汉口的商业金融中心，人口密集，购买力较强。一桥、二桥附近由于交通便利，楼盘相对集中，主要针对的是核心区中高收入者，以及部分武昌居住在大桥附近的跨江买楼者。但楼盘的价位较高，规模小，小区环境较差，精品楼盘不多。这个区域内中等收入家庭是本项目潜在的购买者。l 对后湖乡和金银湖两个片区有意向的集团购房者是潜在客户。这两大区域是经济适用房供应较大的两个区域，大规模开发的百步亭花园和常青花园分别坐落在这两个小区，购买者主要是集团购买的企、事业单位的白领和公务员及个体经营者。经过一段时间开发后，目前这两个片区的交通已较为便利，但其他的配套设施相对缺乏。在价位相差不太大，小区交通、规划、设计、环境、配套、物业管理、付款条件等较好的情况下，对这两个区域有意向的购房者是潜在购买者。l 东西湖开发区内目前除了常青花园和碧海花园外没有较好的住宅，区内的外资企业白领是最直接的客户群。l 内环线与二环线之间有大量学校、医院等政府事业单位以及工商业企业机构，大量的公务员、事业单位职工有稳定的收入，教师、律师、会计师、经商人士等具有较强的购买力，是主要的潜在客户群。（三）产品定位与建议1、产品定位：东西湖区大规模、高品质的中档住宅；2、产品建议：户型面积100120平米为主，80100平方米、120150平方米依次为辅户型以100120平方米的三室二厅二卫错层结构、80100二室二厅一卫错层或平层结构、120150平方米三室二厅二卫的复式结构为主力户型。建筑类型建议以普通多层和带电梯的多层为主，辅以少量小高层。兼顾不同消费能力客户的购房需求。价位初期定价为1900元/平方米（均价），后期逐步上升，均价2200元左右；第四部分、规划设计初步分析一、 规划概念我公司拟开发的环金银湖的地块，共约2200亩，占金银湖区环湖路内可开发地块总面积的一半以上，住宅可开发面积的三分之二左右。我们将把该项目开发为融入万科12年房地产开发经验、万科先进的居住理念、风光优美的滨湖住宅，成为武汉三镇最适合人居住的国家康居示范小区，引导武汉的居住文化、模式进入新的阶段。并以此项目为起点，在武汉进行大规模住宅开发；武汉是中国内陆沿江的特大中心城市，是“九省通衢”的政治、经济、文化、科教中心，是全国性金融贸易中心和最大的商品集散地，素有“东方芝加哥”之美称。位于武汉西郊的吴家山台商投资区则是依托武汉这个大都市、大市场，并依其独特的区位优势，优美的自然风光，以及便捷的交通条件和良好的基础设施而迅速崛起的对外经济开发区。它同武昌的东湖高新技术开发区及汉阳的工业开发区一起形成了推动武汉经济发展的鼎足之势，是武汉市面向未来、面向世界的重要基石，也将是武汉市新的区域中心。吴家山台商投资区规划面积20平方公里，在首期开发8平方公里内，基础设施已全部完成，目前开发区内除已形成规模的台资区外，还有武汉国际高尔夫球场等娱乐休闲设施。项目开发从目前情况看，南地块（约420亩）开发条件较为成熟，七通一平已完成，地块北接金山大道，对岸为武汉市人大，西面为待开发地，南面延伸至市中心，与市区的交通十分便捷。具体分析为以下几点：1） 金山大道是开发区新建的城市综合性主干道，东接机场高速，向西直通107国道，路面为双向4车道，各种市政管线已一次敷设到位，具有较好的市政配套设施。一期开发地块北边界紧邻金山大道，中间规划有100米宽的绿化隔离带，可有效屏蔽各种污染，并易于组织人车流线，还可缩短区内道路和各种市政管线的接驳距离，有效节省建设投资。 2） 拟开发地块距常青花园（占地4000亩，武汉市已成规模的小区）不到2公里，根据已作的市场调研分析报告及常青花园的入住率看，武汉市民已基本上形成了居住在城郊结合部的居家观念。该地块附近已推出的高尔夫城市花园、碧海花园，目前武汉市较大规模的中高档住宅。因此我公司拟借助周边楼盘已形成的人气，在此区域内推出与周边楼盘定位不同的精品城市住宅，满足不同客户的需求。3） 金山大道在该地块内尚没有影响小区景观的各类因素，因而我们小区能够通过规划设计控制沿金山大道的街景立面，创造良好的城市景观及小区外部视觉形象，创造居住气氛，提供良好的销售环境，然后向南分期分批逐步开发。4） 临街拟规划配套公建及会所，使其不仅满足小区内居民的需要，而且服务于社会，以提高配套公建的使用效率，并于开发前期聚集人气。5） 在一期开发部份拟以46层的多层为主，辅以少量TOWNHOUSE。户型配置根据现有市场调查情况，以较为好卖的三房110130平方米、二房8090平方米为主，尽量多样化，待销售后看市场反映，进行调整。户型设计拟通过样板间的展示引导武汉的客户，成功后再在后期推广。6） 在景观设计中充分利用现有的金银湖的水景资源及自然风光，丰富人文环境，做到自然与人文并举，创造生态型的人文环境。7） 由于小区的规模较大，在物业管理上通过总体规划布局形成以半开敞半封闭的小区道路将小区划分为各个居住组团，以组团为单位进行封闭式管理的居住模式。二、建议规划设计要点：1、建筑形式：色彩明快的现代建筑风格，以46层的住宅为主，辅以部份TOWNHOUSE和少量别墅。各组团的建筑风格统一，通过色彩的变化和局部的立面变化增加可识别性。2、景观设计：1） 园林设计将配合建筑设计的平面布局和地形特征，使户外景观与建筑空间有机地融为一体，使住户不管在地面还是在楼上，均可欣赏到优美的景观。2） 环境的设计对私人空间、半私人空间和公共空间将进行不同的处理。每个组团形成主题空间，各主题空间将设有与主题相关的花园、喷泉或雕塑，并设花架和座椅，供户外休憩用。此外，各主题花园的布局或设计将充分考虑人流、景观及噪音等各方面因素。3） 强调细部设计，如特色凉亭、景柱、栏杆、基座、花坛及景墙等。并利用具有特色的植物材料、花坛、铺地材料、水景、装饰墙及基座等，作以点缀，以突出豪华、自然或温馨等主题气氛。4） 植物设计将强调四季色彩变化，以植物的形、色、香等特征来创造出一个诗情画意的环境。植物材料将采用适合武汉生长的植物做多层次的密集种植，并布置于住宅与车道之间，以减少噪音、遮挡不良的视野。5） 铺地材料的质地和颜色与建筑材料协调，并配合其它景观材料，合理地安排深浅色彩的搭配。在建筑物及停车场的出入口及公众广场中将配以特色铺装材料，这样既能满足功能要求，又能创造出悦目及舒适的地面景观。6） 按不同年龄组儿童的要求布置有主题性的游戏场；并提供不同的户外空间，以供各式的动态活动，如集体、运动及娱乐活动等。3、户型比、户型面积： A、住宅：46层，沿金银湖边设少量别墅。 户型配置：n 平层或错层：70% 2房2厅单卫 15% 8090 M2 3房2厅双卫 45% 110130M2 4房2厅双卫 10% 130140M2 n 复式或三错层：10% 4房2厅三卫 5% 150160M2 5房3厅三卫 5% 160180M2 n TOWNHOUSE 15%200300 M2n 别墅： 5% 250-350 M2车位：小车车位平均二户一个，自行车、摩托车车位平均二户一个。B、商业、会所：沿金山大道、环湖路和小区内主要市政道路布置商业设施和会所。 商业设施：1000012000 M2 综合性超市：12个 6001000 M2 银行：12个150300 M2 邮电所：1个100 M2 肉菜市场：1个2000 M2 证券营业部： 12个8001000 M2 巴士总站：1个200 M2（占地3000 M2） 酒楼、快餐店：45家25003000 M2 西饼屋：12个100200 M2 酒吧、咖啡屋：34个400500 M2 洗衣店：12个50100 M2 便利店：23个 150200 M2 电讯营业所：12个50100 M2 装修公司：34家150200 M2 医疗所：1个200300 M2 建材店：23家200300 M2 窗帘店：23家100200 M2 美容、美发店：23家100150 M2 音像店、书店：12家50100 M2 花店：12家3050 M2 文具店：1个50 M2 药店：1个50100 M2 照相店：1个 50 M2 电器店：1个200 M2 杂货店：34个150200 M2 早餐铺：34家60100 M2 网吧：12家50100 M2n 会所：15001800 M2 酒吧：1个100150 M2 阅览室：1个6080 M2 健身房：1个100120 M2 棋牌室：5个75 M2 乒乓球室：1个150 M2 影视厅：1个60 M2 多功能厅：1个600 M2 羽毛球房：1个800 M2(室外) 篮球场/排球场：4片2000 M2（室外） 网球场：4片2600 M2（室外） 游泳池：2个1800 M2（室外）C、文教设施：1800 M2n 幼儿园：1所（9班）1800 M2（占地3000 M2）4、交通组织: 整个小区利用外围环形车道，结合半地下车库、架空层外侧以及主要道路两侧通车，将机动车活动范围限制在组团庭院外围。道路设计贯彻“通而不畅，顺而不穿”的原则，以限制区内车速、噪音，确保小区内的安静及交通安全。基本实现人车分流。5、住宅环保节能及新产品新技术的运用：采用成熟的节能手段，综合应用节能新技术、新工艺、新材料、新产品。初步设计有： 雨水收集、湖水灌溉系统 太阳能热水系统 渗透性地砖 无动力烟道排烟 生物分解有机垃圾处理技术 6升节水洁具、陶瓷阀心龙头 宽带网、智能化技术 声光延控开关和节能灯具 集中供热系统 变频加压水泵技术 车库照明采用低照度分散照明及节能灯具 先进的分布式模块化小区灯光照明智能控制系统 利用生态原理，在小区内种植桉树、香樟等外香型树种，有效地驱蚊及抑制蚊虫滋生。 固体废弃物的收集：将塑料、纸类、纤维、金属、玻璃五类固体废弃物与其它生活垃圾分开收集。住户的生活垃圾通过物业公司上门收集，集中运往垃圾中转站。中转站内设有空调，降低室内温度，避免垃圾发酵产生的臭气污染及蚊蝇公害。 智能化综合布线：建立在先进的电脑网络平台上，所有的管理、监控、服务等全部纳入小区智能化管理系统，建立完整的小区局域网，住户设有信息高速公路接口，可随心所欲地在局域网和INTERNET网上漫游，搜寻一切所需的服务及信息。社区可通过局域网发布社区电子公告栏，加强与住户之间的联系，及时提供周到的服务。 智能型中央监控系统：将社区电力、照明、给排水、音乐喷泉及公共监视和住户安全系统，于管理室统一动态图形显示，分散监视，集中控制，降低管理成本，提升效能。 “一卡通”系统：所有业主及家人都将拥有一张“住户IC卡”，组团大门、停车场、单元入口都将装设IC卡感应门系统。住户还可持IC卡在社区消费、购物。既维护了社区的安全管理，又使得住户生活得更加从容。 安防系统：住户将设置红外线报警系统、防盗磁簧及紧急求助按钮。24小时连接至管理处。第五部分：工程及销售计划鑫桥地块（约420亩）：一、 第一期（10万平方米）1. 2001年3月底签订土地出让合同并开始规划设计2. 2001年8月开工3. 2001年10月底封顶4. 2001年10月中开始内部认购（均价1900元/平方米）5. 2001年11月正式预售6. 2002年6月入伙二、第二期（10万平方米）1. 2001年12月完成设计2. 2002年3月开工3. 2002年6月预售（均价2000元/平方米）4. 2002年12月入伙三、 第三期（8万平方米）1. 2002年7月开工2. 2002年10月预售（均价2200元/平方米）3. 2003年6月入伙西半岛地块（暂按1500亩计算）：2003年3月开工，每期开工面积为20万平方米，销售均价自2000元/平方米（2003年）、2100元/平方米（2004年）、第六部分：投资收益分析由于鑫桥项目规划要点已基本明确，而且最先开发，只对鑫桥项目测算如下：一、 投资测算 计算依据：1、容积率: 1.138,2、总建筑面积：33.66万平方米；3、可售面积：32.50万平方米;投资测算总额(万元) (元/m2)备注（按可售面积计算）1.土地成本 6，563202按总建筑面积口径为1952.建安成本 42,292 1，301单位建安成本参照四季花城水平，上浮5%预计3.开发间接费 4,347 136建安成本的5%4.期间费用 1,900 58.55营业税及附加费4，1391274合计59,2401,882.8二、项目税后利润测算 科目总额（万元）单价（元/m2）销售收入 71，700 2,206 减：总投资 59,2401,882项目税后利润 12,460 324三、项目利润测算表四、敏感因素的影响；售价、成本、容积率等因素对利润的影响详见下表：五、项目开发及销售计划六、税费说明七、现金流量及内部收益率第七部分：管理资源配置一、 虑到本项目的特殊性，即各种手续包括规划、工程、销售等均在东西湖区办理，本项目拟按照 “大项目、小部门” （注：引自设计工程部合金行动执行计划报告）的标准进行配置；二、 置项目经理1名、项目经理助理1名、设计组（2人）、工程组（7人）、成本组（2人）、公共事务组（2人）；以上人员除项目经理外，其他需从社会上招聘。项目经理设计组（2人）工程组（7人）成本组（2人）公共事务组（2人）经理助理（1人）一、 第八部分：综合分析与建议一、项目优势1、武汉整体住宅开发水平相对落后，缺乏竞争力，而我们可以融入万科12年的专业开发经验和资源及品牌，塑造优质住宅；2、产品定位为大规模、高品质、的中档住宅；准确地弥补东西湖区域的市场空档；3、景观优势：项目处于武汉金银湖度假生态区内，滨湖、风景优美；4、项目所处的东西湖区是武汉规划的重点建设新经济增长带及城市改造、导入旧城区人口的区域； 5、项目优越的地理位置、完善的基础配套，政府对万科非常欢迎和支持；6、常青花园的开发已使武汉人接受了城郊居住的模式，项目的宣传面临的难度减小；二、项目劣势1、初期由于距离偏远、公交少，需要造势、加大宣传；2、常青花园凭借完备的交通、成熟的社区及将来地铁开通，将成为我们强劲的竞争对手；3、万科首次开发以“湖景”楼盘，需要新思路。三、结论及建议本项目具有“相对专业优势”和“市场产品空缺”及“滨湖风光”这三大优势，十分难得。从市场和投资回报角度分析，都是可行的。建议准予立项。能够发挥出万科开发的专业水准并在此基础上创造性地规划、营销和施工组织，保持创新，是我们克服各种劣势条件、与周边楼盘竞争并取得成功的关键。附件：1、武汉市城市总体规划2、武汉市十五规划3、东西湖区概况及规划一. 武汉市城市总体规划1. 根据1999年国务院批复武汉市城市总体规划(1996-2010)，武汉市城市建设将控制旧城的开发力度，按照多中心组团式进行布局，优化完善核心区的功能，发展主城边缘组团，改善主城的整体环境，将武汉市建设成为具有滨湖滨江特色的现代化城市。2. （主城的范围）市域城镇体系规划的基本方针是形成以主城为核心，城镇地区为主体的多层次网络状城镇体系，第一级为主城，第二级为阳逻、宋家岗、蔡甸、常福、纸坊、金口等7个重点镇和纱帽、吴家山、黄陂城关、新洲城关等4个区城关镇；主城集中体现武汉作为现代化国际性城市和中国中部地区经济、金融、贸易、科教、和信息中心的主要功能，重点强化第三产业，第二产业逐步向外围地区转移，城关镇将进一步承担疏散主城人口，截留农业人口的功能，成为主城产业转移与乡镇企业发展的基地。3. 主城规划：由于长江、汉水的分隔，主城已形成汉口、汉阳、武昌相对独立的城市格局。利用江、河、湖、山等自然条件分隔，规划江北、江南两个核心区，在核心区周围布局10个中心片区，在主城边缘布局10个综合组团，核心区、中心片区、综合组团之间以轨道交通线，快速路及主次干道相联系，形成“多中心组团市”4. （核心区的范围）汉口地区江北核心区，二七、三阳、新华、宝丰4个中心片区，古田、常青、后湖3个综合组团。主要承担金融贸易、商业服务和市级行政中心等职能。规划常住人口170万，其中核心区15万，中心片区58万，综合组团97万。汉阳地区包括晴川片区和十升、四新、沌口等3个总和组团，重点发展汽车工业，港口和旅游等职能。规划常住人口76万，其中中心片区14万，综合62万。5. 武昌区包括江南核心区，首义、晒湖、中南、徐东、扬园5个中心片区，青山、关山、白沙、南湖4个综合组团，重点发展金融贸易、省级行政中心、教育科研、钢铁、机电、高科技产品及旅游等职业。规划常住人口204万，其中核心区4万，中心片区80万，综合组团120万。6. 规划到2010年，主城人均居住面积达12平方米，居民住宅总量达1.26亿平方米。规划建设常青、后湖、站北、长丰、十升、沌口、四新、南湖、白沙、徐东路、关山等大型居住新区，完善建设核心区、中心片区的居住区、居住小区，逐步消除零星住宅插建，引导旧城人口向外围综合组团疏散，促进三镇居住人口和用地的相对平衡。至2020年，核心区、片区、综合组团的居民人口密度控制在600-800人/hm2，500-600人/hm2,300-500人/km7. 城市公路交通：规划道路系统注重汉口、汉阳、武昌自成体系，采取放射路为主，环形和方格网相结合的方式，由快速路、主干道、次干道和支路4个级别构成，主城快速路网由3条环路以及向外连接各国道、省道的10条主要放射线组成。主城交通体系以加速轨道交通为主，常规地面交通为主体，重点解决核心区、中心片区及过江问题，并建设多座跨江大桥和过江隧道。8、近期城市建设重点为改善旧城环境，大力启动以“一心五区两城”为主的城市新区开发建设，做好城市中心区跨江发展的规划建设准备工作。“一心”为：以商贸、金融、商住和21世纪武汉行政中心为重点的王家墩商务中心（规划用地7.4平方公里），“五区”为以高新技术发展和科教基地为主的东湖高新技术产业开发区，以轿车及相关产业和高新技术产业为主的武汉经济技术开发区，以21世纪武汉国际博物馆中心和新型居住、社区服务为重点的四新新区，以新型居住和社会服务为重点的后湖新区以及以南湖新区，“两城”以港口运输、能源基地和出口加工业为重点的逻阳新城，以新型居住、食品加工业和大市场为重点的吴家山城镇。“一心五区两城”的布局选址遵循了三镇均衡发展，城乡一体发展的原则，最大程度的发挥武汉空间资源整体利益。返回二. 武汉市十五计划1. 城市布局：a. 初步构筑现代城市空间布局和功能分布，推进城乡一体化发展，提升中心城市的综合服务和辐射功能，形成都市繁荣圈、都市实力圈、都市辐射圈。b. 都市繁荣圈（二环以内）重点推进商贸金融区、都市景观区的建设，强化服务功能，降低人口密度改善居住条件c. 在都市实力圈（二环至外环）重点布局高新技术产业、现代制造业、都市加工业、现代物流业、新业态商业、都市型内农业和大型批发市场群、综合交通枢纽设施等，按照主城的标准，加快交通、信息、给排水、能源和生态功