天和苑小区地块项目可行性研究报告.doc

第一章 总 论1、申请项目的主要内容1天和苑小区地块位于芜湖市中心区五一广场西北角（为一类地区），该地块总用地面积46809，原为芜湖市天河羽绒厂用地，沿五一广场正面一幢原天河羽绒厂办公楼计划保留，该地块平面呈三角形，地势平坦，其东南两侧临城市主干道九华山路和团结西路。西北临长宁路，该地块交通便捷，周边城市基础设施完善，交通便利，环境整洁，地理位置优越，南距市中心的赭山公园垂直距离仅为180M，区位优势十分明显，2结合城市环境发展及地域环境特征设计现代建筑群，拟建15-25-29的现代高品位的高层住宅社区。2、社会经济意义1该项目的开发建设是芜湖市重点工程项目之一，目前该项目周边已开发建成了香樟花园、仁和小区，汀苑小区已经逐步形成了芜湖新型城区之一，因此项目建成以后将填补该地区没有高层的历史，满足居民的各个层次的需要，2公司将计划综合考虑整个小区景观，对地面进行重新装修改造，精心组织实施，重新建设一个环境优美、生活方便、文化氛围浓郁、功能配套的“自然与人文和谐共生的风景家园”，势将成为芜湖城市景观的新亮点。3、实施项目优势及风险实施项目优势： 1从城市发展趋势来分析：芜湖市区自1998年以来，每年商住楼开工建设面积150万平方米，竣工面积约为150万平方米，存量约为10万平方米，（2001年市区商品房上市量为100万平方米，销售量110万平方米，）形成需求大于供给的市场局面，2003年上半年商品房销售28.3万平方米，同比增长84.73，总体上保持了健康，快速发展态势，供求基本平衡，随着我市经济快速增长，工业化和城市化加快，郊区和三县的一些集镇将划入城市，部分农村人口转为城市人口，在这种转移和流动过程中，必将带来新城镇的兴起，旧城镇的更新和外延。更显得市区一类地区的土地稀缺，2另随着“滨江大道”，“南门湾古城”，“东郊路商业街”，“美食街二期工程”等一批重点工程落实启动， 这些无疑给房地产开发带来千载难逢的良机。2003年芜湖土地拍卖11宗，面积达50万平方米，合同价格7.8亿，意味着土地价比去年增长了20%。3由于种种客观因素使得原华侨皮鞋厂地块，火柴厂地块和芜湖电机厂地块等项目流拍，这将造成未来几年的市场商品房供应将可能减少，对本项目上市销售的优势将是非常大，4另2002年8月以后拍卖的土地规划要求除天河苑以外都是多层项目，这无疑对天河苑的高层定位又是一项非常大的优势。5因此只要抓住未来的市场机遇，用心建设项目，必将给社会和自身发展带来双赢效益。实施项目风险： 1 2002年芜湖新马投资公司开发的“南瑞新城”近50万平方米和芜湖长江长置业有限公司正在开发的“长江长现代城”46万平方米的住宅商品房将逐步投放市场很有可能会对该项目造成一定的压力，可能预先分流部分目标客户。2目前芜湖房地产市场上存在结构不合理的形势，居民对购买适中价位的中等户形呈现供不应求的局面，受芜湖居民对高层住宅购房消费观念的制约，可能会造成一些项目市场销售不旺，经营期过长的局面，这些因素有可能会给销售产生负面影响。3由于高层住宅具有建筑成本高，物业使用成本高，如在电梯维护，更换，双回路供电问题，二次供水，消防等新的管理课题等，对于倾向于多层住宅的潜在客户吸引力相对较弱。4近三年芜湖房地产开发数量增长过快，有可能造成局部的供过于求。但是相继高层住宅铁佛花园、中西友好花园、成功开发以来，芜湖市高层住宅的开发数量大增，如水木年华、金鼎花园，浩成置业、君临天厦、长江长现代城和本项目，这无疑加大了目前高层项目市场竞争压力。分析结论：1天和苑三面临街，九华路贯通芜湖市南北，赭山路如玉带环腰连通芜湖市东西， 长宁街直达凤凰美食街，交通便利，四通八达。天和苑北临香樟城市花园，东临泰华园，周边人口密集，城市生活设施完善，社区环境成熟，区位优势明显，控守芜湖市中心区域东北门户五一广场，对于以五一广场为中心的城市东北部和北部经济开发区方向的潜在购房者具有较大的吸引力，南隔赭山路与赭山公园相临，赭山公园是芜湖市的绿肺，赭山公园的环境清雅、 空气清新是不可多得的环境优势，将增加项目的附加值，九华路、赭山路、长宁街围合成一个金三角，2天和苑三面临街建筑，可用于开发现代化的大型超市卖场、沿街商铺，可满足客户日常的购物、休闲、娱乐等生活需求，对周边区域都可以形成吸引力，人们生活十分便利。 3目前城北经济开发区在芜湖市占有重要的地位，且发展势头看好，天和苑控守芜湖市中心区域东北门户五一广场，是芜湖市中心区域和经济开发区连接的必经地段，这必将使该项目板块升值。4、项目计划目标 （设计构思）“自然与人文和谐共生的风景家园” 天和苑小区设计定位1天和苑小区在规划立意之初，就考虑到要用文化融入江南名城芜湖，从特色上体现芜湖，为城市建设及景观大环境做出自己的贡献，以小区独特的地理位置，在朝南面对小赭山的方向上，建筑群以扇形的布局增加与赭山公园的接触面，使小区从整体上与自然清新的绿色氛围相拥，营造小区良好的外部景观氛围。同时，为了将绿色清新的空气引入小区，我们在小区中部面向小赭山设置了绿色的景观轴（中心花园），使小区内部的环境与赭山自然的风光融为一体，这条景观轴形成了整个小区的绿色呼吸系统“绿肺”，使得小区成为一个在优美的环境中吐纳生息的有机体。2从建筑层次、绿化景观、空间形态多方面来塑造小区统一完整的形象，在小区中心的景观环境设计上，以“水”为主题，设计富有丰满优美曲线的溪流，清波荡漾的绿水中放置弧桥连接沿水两岸，水岸边利用富有层次和韵律的草坪系统及色彩鲜艳的草间小径，以及立体的文化生态系统（亭、台、船、阁、架等）为居民提供一个修身养性、放飞心情的场所。水岸边绿化景观中，种植含笑、桂花、栀子等色香俱佳的植物品种，提升绿化系统的特色和品味。3小区的景观轴以南北两个水上广场为始末，同时，这两个广场也正对三个出入口，对于小区的形象起到画龙点晴的作用。同时，中心花园的三幢点式高层，底部架空，使整个小区的优美环境融汇贯通。为了体现小区景观设计中“生态文化园”的理念，除了在中心花园中进行富有韵味的文化营造外，宅间绿化系统也要形成一个文化园的次中心。我们在设计中首先赋予每个院落独特优美的主题“琴苑”、“棋苑”、“诗苑”、“画苑”，每一块宅间绿地中利用层次丰富的绿化植被系统、建筑小品、亭台和雕塑及不同色彩材质的铺地，树、草、花、石各有不同，形成琴棋诗画，一派修然自得的休闲生活氛围。4住宅群采用15-25-29层的空间轮廓体系，南低北高，既能有利于整个住宅群的日照分析。同时，又能保证对于赭山公园的视线顺畅。住宅群的布局，采用点式（中间）与板式（外围）相结合的组合形式，使整个小区规整而不失活泼，错落而又不乏韵律，住宅群与整体环境的融合，使人赏心悦目。5户型设计从均好性的角度出发，大开间、浅进深、宽敞明亮、尊贵气派、动静分区，功能合理，圆弧形观景阳台，通透明亮。住宅户型丰富多样，满足各种消费层次的需求。6 建筑借鉴北欧理性主义先锋派风格，立面采用简洁素雅的造型，抛弃了以往繁琐的欧陆线条，柱式等僵硬程式化的构件，转而体现轻快、精致及高低错落的起伏感和韵律感。建筑的外立面强调竖线条，体现其高度挺拔感、凸窗、弧形阳台等体现出技术的精美，屋顶设计采用一片轻盈的片格做为收头，穿插在建筑实体与柱之间，优雅而又飘逸。建筑色彩以浅黄色与白色为基间，体现宁静素雅的建筑风格。5、可行性研究结论1、投资环境分析结论1芜湖市位于长江三角洲西北部，是长江沿岸的重要口岸，离南京仅1小时车程， 受上海经济区的影响较大，经济发展水平在安徽省名列前茅，芜湖市现有人口约72万人，包括外地在芜湖经商人员共约80万人。按芜湖市国民经济和社会发展规划，市区框架正进一步拉大，城市人口将大幅度增长，预计4-5年人口将达到100万人。该项目定位于芜湖市15%的中高收入消费群体。具调查在近3年，该类人员需购住房约为：80万15%/315%=1.2万套（以户均3人计），以每套120平方米计算还需新建中高档住房 144万平方米，随着老百姓经济条件的进一步改善，有购买实力，想不断改善居住条件的人越来越多，由此分析，在未来三至四年之内仍将是房产供需两旺期（具体分析见第六章项目市场调查和需求预测分析）。2芜湖市区可以简明的分成三个区域：城北经济开发区、城中中心生活区、城南新生活区。城市规划有特色，如镜湖广场、步行街、 美食街； 城市发展思路清晰，如经济技术开发区、行政新区南北拓展；经济发展快速稳定，芜湖作为长江中下游的沿江开放城市，地理位置优越，商业幅射较广。同时新建的芜湖长江大桥已成为该市沟通四方的重要经济枢纽。位于境内的国家级经济开发区吸引了众多的国内外商家来芜投资，近两年来，有近20家上市公司落户芜湖， 2003年上半年可实现国内生产总值26亿元，同比增长13.1%， 依托长江三角洲经济区，经济发展环境良好；城市生态环境好，气候宜人，适宜人居。以上诸多因素，为芜湖市房地产业持续稳定的发展提供了客观条件，住宅销售价格将继续平稳上升：经济的持续发展支持人们的消费需求；产品质量上升带动成本的上升；大量高层住宅带动房价总体水平的上升；土地转让价格的上升；建安成本的上升。市场竞争加剧：大量楼盘的开发必然形成有效客户的分流及竞争的加剧。产品差异化、定位细分化、企业品牌化是今后芜湖市房地产市场发展的必然趋势，芜湖市房地产业自2001年以来发展快速，房价持续上升。特别是浙江房地产开发公司的进入，是推动芜湖市房地产业发展的重要因素。2、金融投资环境分析结论1 由于2003年央行出台的系列房地产金融政策，意在限制高房价，适度控制房地产市场上的炒作风，最具现实意义的几条规定是：房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的，房地产企业流动资金贷款被取消，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。这就意味着房地产开发商进入市场的门槛提高，销售回款的周期延长，这些政策对目前芜湖已经完成土地拍卖但尚未开工建设的楼盘影响不小，部分开发企业可能因为资金储备不足，陷入尴尬的局势，这些政策对未来的芜湖房价起到了推波助澜的作用加速芜湖房地产企业从新洗牌的局面。因此规避金融机构的风险，变间接融资为直接融资，改变投资工具落后的局面，同时弥补封顶按揭造成的消费信贷断裂，具备良好的财务状况，以及规范的财务操作规程、人员是势在必行的。3、项目定位分析结论1 芜湖未来几年的规划中以多层项目为主，因此对该项目高层定位有非常大的优势，2本项目在中部商贸区的中心位置，赭山是位于市中心的芜湖十大名景之一，它是芜湖市地理中心，神山森林公园与一江春水之间，交通便捷，商贸繁华，升值潜力与生活环境俱佳，肯定会受到高端购房者的青睐。目前距离步行街镜湖的金鼎花园为市目前价格最高的楼盘，楼面地价成本为：658.5元/平方米，而该项目的可销售楼面地价成本：520.5元/平方米，种种因素决定了我们的项目是高档次的，我们必须用长远的眼光去打造我们的项目。3天和苑三面临街，2.2万平方米沿街商铺，开发大型品牌超市卖场、 时尚休闲商业街，强大的商业设施，足以成为五一广场周边区域的商业中心，满足日常购物、休闲、餐饮、娱乐的需求。户外兵乓球台、游泳池、棋牌室、壁球室、桌球室、健身房，各种体育设施让您的生活更添健康活力。VIP会员俱乐部、 商务中心、艺术幼儿园，网络式物业管理，超越豪华，极至品位。这些将使得我们的项目做到了“五年内保持领先，十年内不落伍！”目前楼盘均价定位在2500元/m2，采取房价低开高走的策略，充分掌握居民的购房消费心理，随市场灵活掌握售价，获得滚动发展的资金和理想收益。在户型结构上控制在市场流行和购买需求比较大的110160之间，使得整体价格控制在20-40万，顺势市场的反映，在保证楼盘风险托盘销售的前提下，此项目楼群定价具有一定的市场竞争优势和良好的效益预期性，在城市化建设不断推进，人们对住宅要求的提升，人们贷款购房意识增强趋向成熟化利用多种组合方式购买商品房， 房地产市场进一步规范，为房地产业的发展提供了基本保证。该项目建设实施后既满足了人们对高层次生活的需求又将成为市中心一道美丽的风景线。第二章 申报企业基本情况1、申报企业基本情况1 “芜湖市锦天房地产开发有限公司”是经芜湖市政府批准于1998年12月成立的民营股份合作制企业，公司地址位于芜湖市中山路步行街银座大厦12楼。注册资金为2180万元，法人代表杨检兵，其中，杨检兵出资1962万元整，为注册资本的90%，罗小技出资150万元整，为注册资本的10%；法人营业执照注册号：3402212100146。法人代码为711044106。注册税务登记证编号：地税皖芜字34227704911355。2000年被安徽省建设厅确认具备二级房地产综合开发资质，2000年7月至2002年连续被中国农业银行评定为AA级信用企业，2003年8月被工商银行芜湖分行审贷会评为为AA+级优良客户，2002年被市政府认定为中国3000家重点统计联网企业，集团下属有两个子公司：荆山建筑安装有限公司，荆山塑钢窗有限公司等。2公司自1998年成立以来，倡导“团结、务实、进取、创新”的企业精神，着力建立适应市场需求的现代化企业制度，公司采取现代化的管理模式，充分发挥人才优势，内设办公室、法律咨询部、工程部、销售部、财务部、开发办，研展部等职能部室，拥有设计、土建、经济、计算机等各类专用技术人员40余人，该公司成立以来，面对日益激烈市场竞争，运筹帷幄，审时度势，积极投入旧城改造的行列中，成功地开发了芜湖市“锦天花苑”项目，几年内公司共开发建筑总面积11 万平方米，其中已竣工8万平方米，正在施工面积近4万平方米，不仅完成了市政府下达的旧城改造任务，而且改善了市民的居住环境和生活环境，创造了良好的社会效益和经济效益，为旧城改造和建设作出了较大的贡献。2002年度被芜湖市人民政府授予“重合同守信用单位”，1999-2002年连续被芜湖县人民政府授予“纳税大户重点”，该公司已成为安徽省实力雄厚、信誉良好的房地产开发企业之一。 3公司机构示意图2、企业人员及开发能力论述企业法人代表人的基本情况：公司法定代表人、董事长、总经理杨检兵，1962年出生，中级职称，大学文化，工民建专业，芜湖县人大常委，芜湖市第十三界人大代表，从事建筑安装和房地产开发达8年之久，有较高的理论水平和组织管理及实际操作能力，负责组织公司整体的运转和决策，商风正派。3、企业管理情况芜湖市锦天房地产开发有限公司是一个具有良好信誉、朝气蓬勃的企业，公司设有董事长兼总经理一人，副总经理二人，总工程师一人，财务总监一人，部门经理五人，公司领导层平均年龄35岁，学历全部大专以上，拥有高级职称1人，中级职称3人，领导层具有较高的素质。公司副总经理各有所长，副总经理孟繁柯，负责建设工程，开发动迁等工作；副总经理阮晓岚负责行政、企划、法律、办公室及销售等工作。在房地产开发中，各尽所能，均具备多年的专业工作经验。4企业财务经济状况1 经济技术实力评价截止2002年12月末，芜湖市锦天房地产开发有限公司的资产状况如下单位：万元 年份项目2000年2001年2002年总资产304255878757固定资产原值104610661017固定资产净值8458289662 资产负债分析单位：万元 年份项 目2000年2001年2002年3月资产总额304255878757负债总额81533005725流动比率257251%18%速动比率90.15%175.92%125.9%资产负债率26.8%59%65.3%存货周转率97%1271、公司2002年12月31日的资产负债反映：短期投资为20000；应收帐款为41364530.35，其他应收款为550352.12万元，其中：400000万元主要为公司外勤人员购买钢材、水泥等材料发票待查待冲帐，存货为23590240.12万元，主要为“锦天花苑”的在建工程。固定资产为9658528.18万元，为汽车办公用房，折旧采取平均年限法，至2002年31月贷款余额为14500000万元，长期借款为14500000。2、从资产结构上看，货币资金占总资产2.38%，比例较为正常应收帐款占比47%，比率较大，应加大清收力度，可根据销售合同及时收回余款，加强企业管理。3、从资金结构上看，流动负债占负债总额的74%，长期负债占负债总额的26%，说明企业有较强的偿债能力，能弥补债权人资产变现时发生的损失。4、从表中数据看，企业资产负债率低于70%较为正常，流动比率和速动比率较高，说明企业资产变现能力强。企业2002年4月资产总额增资1262万元。 3 营运及偿债能力分析 年份项目2001年2002年12月主营业务收入24154136利润总额1961271销售利润率8.130.7资本收益率6.12.0从表列数据上看，企业盈利指标较好，总体趋势较好，企业近二年年均盈利，销售利润率均高于同行业8%的水平,2002年的利润率偏高主要是由于部分工程的成本尚未结算造成比例偏大，但总体水平超过2001年，主要是因为企业的项目选址好，并且在当年的销售收入增加和经营管理较为科学，使销售成本下降，这也是该企业迅速发展扩大的原因。企业的营业费用较为正常，管理费用正常，应维持科学的本管理与核算。4 信用状况和发展前景芜湖市锦天房地产开发有限公司2003年上半年度被芜湖市工行评为AA+级企业，公司在芜湖市工行设有账户，签定了个人住房按揭贷款协议，销售收入全部回笼在工行，该公司无对外担保，商业信用良好，在工行月均存款在200万元以上。公司在市场激烈竞争的情况下，采取“滚动开发”的方式，公司的规模不断扩大，发展前景看好。5企业发展思路1公司自成立以来，发展较为迅速，资产总额由成立之初的3000万元发展至现在的8700万元， 2002年销售收入4000万元，实现利润1200万元。芜湖市锦天房地产开发有限公司下属成立了芜湖市荆山建安有限公司、荆天塑钢门窗有限公司等紧密型的企业，在激烈的房地产市场竞争中，在土建、材料上采购都有较大的优势。2001年4月10日芜湖市土地有偿使用拍卖会上以4000万竞得红墙院地块使用权，开创了芜湖市土地使用和房屋开发的新篇章，并在红墙院地块成功开发建设了“锦天花苑”商住小区。现锦天花苑A区已经于2002年10月1日如期交付业主使用，在建设过程中多次得到了省领导检查指导得一致好评，在2002年11月中旬接受了建设部整顿规范房地产开发市场秩序得检查中，在芜湖100多家房产公司列入首位检查对象，并圆满通过检查验收，在经过锦天花苑得成功后，公司本着高起点，高投入，严把质量关，视建筑质量为公司生存之源，通过已交付使用的业主回访市场满意度为100，至今无一投诉出现，对我公司下一步的发展奠定了良好的基础，赢得了市场的美誉，2在2002年被中国工商银行，中国农业银行评为AA+级信誉企业，省级重合同企业，成为芜湖多家商业金融部门信得过企业，因此有效的为公司资金运转循环提供了强大的保证，公司将结合公司优秀人才的优势，力将为芜湖呈现更大的手笔，将为芜湖更添一道靓丽的风景线。随着我国经济增长的步伐，努力成为安徽省一流的房地产企业，使公司走向更加辉煌的明天。第三章 项目技术可行性分析1设计依据和指导思想1、设计依据1）芜湖市天和苑小区规划设计征集方案说明书。2）芜湖市发展计划委员会关于“天和苑”商住小区开展前期工作的批复。计投字200317号。3）住宅设计规范、城市居住区规划设计规范。4）其它相关的技术规范、规定。2、设计指导思想1）据统计，一座城市的建筑中，住宅一般要占到50-60%，可以看出，住宅构成了城市建筑风貌的基调，而住宅文化的确是城市文化的重要组成。诚如建筑大师沙里宁所说：“根据你的房子就能知道你这个人，根据城市的面貌也就知道这里居民的文化追求。”天和苑小区在规划立意之初，就考虑到要从文化上融入江南名城芜湖，从特色上体现芜湖，为芜湖的城市建设及景观大环境做出自己的贡献。2）住宅小区是与人们的生活息息相关，密不可分的。在已达到或接近小康生活的城市居民中间，回归自然、返璞归真成为人们追求的主流,居住观念的更新，要求建筑师对居住模式、居住心理做更深刻的探究，不能把自己的想法不假思索地强加于人。首先，必须注重生态环境的保护和利用，重视居住环境、空间、氛围的营造，使之不仅仅是人们生活的场所，更要满足人们精神文化方面的追求。其次，住宅小区的价值区域分析必须重视，通过合理规划和资源调配，尽量增加积极空间，减少消极空间，并根据区域价值的高低进行户型设置。第三，设计手法应排斥繁琐，摒弃造作，切实从居民的实际需要出发，以细致、质朴、人性化的设计，来塑造舒适、和谐、有亲和力的新社区，体视建筑师的人文关怀。3）“诗意的栖居，度假式生活”现代高品位住宅区的定位。“自然与人文和谐共生的假日式风景家园”天和苑小区的设计定位。2总体布局1、设计理念现代建筑群的设计，应从城市环境发展及地域环境特征为考虑的出发点，强调建筑与环境的对话，从单一的硬件开发发展为对整体环境氛围的营造，力图创造连续的空间层次体系。具体到住宅小区与城市环境的关系上来，可以概括为将外部的生态环境，引入住宅建筑群中，形成立体的空间与景观环境系统。2、规划布局1）小区的外部环境以小区独特的地理位置，在朝南面对小赭山的方向上，建筑群宜以扇形的布局增加与赭山公园的接触面，使小区从整体上与自然清新的绿色氛围相拥，营造小区良好的外部景观氛围。同时，为了将绿色清新的空气引入小区，我们在小区中部面向小赭山设置了绿色的景观轴（中心花园），使小区内部的环境与赭山自然的风光融为一体，这条景观轴形成了整个小区的绿色呼吸系统“绿肺”，使得小区成为一个在优美的环境中吐纳生息的有机体。2）小区的整体性及景观绿化设计：从道路系统、绿化景观、空间形态多方面来塑造小区统一完整的形象，在小区中心的景观环境设计上，以“水”为主题，设计富有丰满优美曲线的溪流，清波荡漾的绿水中放置弧桥连接沿水两岸，水岸边利用富有层次和韵律的草坪系统及色彩鲜艳的草间小径，以及立体的文化生态系统（亭、台、船、阁、架等）为居民提供一个修身养性、放飞心情的场所。水岸边绿化景观中，种植含笑、桂花、栀子等色香俱佳的植物品种，提升绿化系统的特色和品味。小区的景观轴以南北两个水上广场为始末，同时，这两个广场也正对三个出入口，对于小区的形象起到画龙点晴的作用。同时，中心花园的三幢点式高层，底部架空，使整个小区的优美环境融汇贯通。为了体现小区景观设计中“生态文化园”的理念，除了在中心花园中进行富有韵味的文化营造外，宅间绿化系统也要形成一个文化园的次中心。我们在设计中首先赋予每个院落独特优美的主题“琴苑”、“棋苑”、“诗苑”、“画苑”，每一块宅间绿地中利用层次丰富的绿化植被系统，建筑小品，亭台和雕塑及不同色彩材质的铺地，树、草、花、石各有不同，形成琴棋诗画，一派悠然自得的休闲生活氛围。3）小区的住宅群体：住宅的基本朝向与团结西路平行（即南偏西25o左右），同时，适当引入曲线形的建筑群体组合，主要曲线的线型顺各自主导风向，形成风道，保证小区内部良好的通风。同时，曲线的建筑形态除保证自身优美外观外，还有利于室外环境的塑造。创造出有收有放，步移景异的景观效果。按整体设计的要求，住宅群采用182529层的空间轮廓体系，南低北高，既能有利于整个住宅群的日照分析，同时，又能保证对于赭山公园的视线顺畅。住宅群的布局，采用点式（中间）与板式（外围）相结合的组合形式，使整个小区规整而不失活泼，错落而又不乏韵律。住宅群与整体环境的融合，使人赏心悦目。4）道路交通在设计中我们着重于挖掘道路及交通的丰富内涵，体现三大功能，即交通功能、交往功能与景观功能。（1）出入口设置：小区形象主入口设在团结西路上，同时在九华山路及长宁路上设置主入口次入口。三个出入口间由主干道相连环通。（2）道路系统：道路系统分为二级，小区主干道宽7米，单侧设1.5米的人行步道，其它车道宽4米，消防车道主要依靠小区的车行道路。小区的主要交通系统，是通过一条7米宽的线型舒缓的环形道路，将各部分连系起来，宅间道路宽4米，尽端设置回车场地。（3）停车：机动车停放分为地上、地下两种方式，地下停车场分为两块，一块于集中绿地下设置，另一块设置在东北部三幢高层中间，地上停车主要集中在团结西路主入口附近，此外，局部也有地面停车场地。汽车泊位共330辆，其中，地上250辆，地下80辆。非机动车停放以及设备用房，主要布置在每幢高层住宅的地下室。5）日照分析根据国家城市居住区规划设计规范等有关规范、规定，采用大寒日为标准，根据住宅不同朝向，以大寒日不同时段为有效日照时间，进行日照分析，均满足规范要求。6）公建配套按国家规范要求，按相应的配套设施要求进行设置，小区内设物业管理、居委、会员俱乐部，小型商业服务家政服务设施，沿三条城市道路设24层商业用房，方便本地块居民购物、餐饮、储蓄等多种需求。于重要道路附近，地块边角处设垃圾收集点，箱变，水泵房、报亭等设施，同时在物业管理用房内设一座公厕。这些配套公建布置原则上不影响小区景观，但也应方便利用。3建筑设计1、户型设计本方案的户型标准按照甲方的要求进行多次调整设计，从均好性的角度出发，大开间、浅进深、宽敞明亮，尊贵气派、动静分区，功能合理，圆弧形观景阳台，通透明亮。住宅户型丰富多样，满足各种消费层次的需求。具体详见如下：户 型建筑面积套 数比 例四室二厅二卫A1148.42186%A2144.9852三室二厅二卫B1136.0414891%B2134.8150B3134.37102B4134.2161B5129.27152B6128.07158B7127.674B8124.2875三室二厅一卫B9113.5882二室二厅一卫C199.09363%2、建筑立面设计建筑借鉴北欧理性主义先锋派风格，立面采用简洁素雅的造型，抛弃了以往繁琐的欧陆线条，柱式等僵硬程式化的构件，转而体观轻快、精致及高低错落的起伏感和韵律感。建筑的外立面强调竖线条，体现其高度挺拔感，凸窗，弧形阳台等体现出技术的精美，屋顶设计采用一片轻盈的片格做为收头，穿插在建筑实体与柱子之间，优雅而又飘逸。建筑色彩以浅黄色与白色为基间，体现宁静素雅的建筑风格。3、消防设计1）总平面消防设计本项目建筑均为高层建筑，沿建筑主要一侧均有消防车道，4米宽，距建筑5米，尽端设1818米消防回车场及登高场地，高层建筑之间间距大于13米。2）建筑单体消防设计18层以下高层塔式住宅设一部防烟楼梯，两部电梯（其中一部消防电梯），前室正压送风。1118层单元式住宅，每个单元内设两部防烟楼梯，两部电梯（其中一部消防电梯）。18层以上塔式住宅设两部防烟楼梯，两部电梯（其中一部消防电梯），前室正压送风。4、人防设计原地下人防设施作废，新建人防设施按市人防办的具体要求及国家规范进行设计。4经济技术指标总用地面积： 46809总建筑面积： 175452.5其中：地上总建筑面积 163082.5住宅面积 145886.2(1167套)居委及物业管理面积 112.5小区会员俱乐部面积 53.6小区托儿所面积 221.5小区商业服务中心面积 176.4小区门诊部面积 19.8小区公厕面积 32.5沿街商铺面积 16580m2地下总建筑面积 12370地下汽车库面积 6940地下自行车库面积 5430建筑占地面积 12685容积率 3.48建筑密度 27.1%绿地率 33.8%中心绿地面积 2700汽车泊位 330辆地 上 80辆地 下 250辆总户数 1167户总人口 4085人5结构设计说明一、设计依据1、建筑专业提供的建筑方案图2、建筑结构安全等级：二级建筑重要性类别：丙类抗震设防裂度：七度，按近震考虑基本内压：多层：0.5KN/m2，高层：0.55 KN/m23、设计所涉及的主要规范和规程：高层建筑混凝土结构技术规程JGJ-2002建筑结构荷载规范 GB50009-2001混凝土结构设计规范 GB50010-2002砌体结构设计规范 GB50003-2001建筑抗震设计规范 GB50011-2001建筑地基基础设计规范 GB50007-2002建筑桩基技术规范 JGJ94-94二、基础1、高层住宅采用桩基础。2、多层商场采用天然地基上的钢筋混凝土独立基础或条基。3、地下车库采用抗浮桩。三、上部结构：高层住宅采用剪力墙结构，抗震等级为高度80米以下为三级，高度80米以上为二级。多层商场采用框架结构，抗震等级为三级。6电气设计说明一、概述：该小区是一三面临街的居民住宅区，小区内共有14幢住宅楼，其中29层三幢， 25层三幢，18+1层六幢，16层、18层组合楼两幢，沿街三面为24层商铺。具体参数如下；1、建筑总面积 175452.5住宅面积 145886.2商业及服务中心面积 17196.3地下车库面积 12370.002、总户数 1167户 总人口 4085人二、强电：1、用电负荷计算：A居民住宅楼用电 10750kwB商业部门用电 1700kwC地下车库用电 300kwD共用设施用电 120kwE小区道路照明、服务性部门用电 80kw总负荷 12950kw2、负荷等级：小区建筑为高层民用建筑，内有电梯、消防系统和生活泵站等都属于二级负荷，按二级用电负荷设置，二路10KV高压供电，每路电源均留有一定容量电源作为另一路电源的备用电源。3、供电方案：建立三个10KV变配电所（由供电局提供两路10KV高压电源）；A.1号变配电所容量4*1250KVA（区域内用电负荷4900kw）服务区域；1#、3#、4#、6#、7#、9#六幢住宅楼及区域内商铺、地下车库及共用设施。所在位置：见建筑平面图（1#与3#楼之间）B.2号变配电所容量4*1250KVA（区域内用电负荷4850kw）服务区域；2#、5#、8#、10#、11#五幢住宅楼及区域内商铺及共用设施。所在位置：5#楼地下层C.3号变配电所容量2*1600KVA（区域内用电负荷3200kw）服务区域；12#、13#、14#三幢住宅楼及区域内商铺及共用设施。所在位置：12#楼地下层4、低压配电系统：A由各变配电所向所服务区域住宅楼低压供电，采用直埋电缆敷设方式。B在每幢楼底层或地下层设置低压配电间，采用电缆或母线槽形式分段向楼层供电。三、弱电：1、通信与网络系统；小区内设有电话交接与网络管理中心（设在物业管理处），每户住宅安装电话二门，网络线二根。2、有线电视；电视系统采用分支-分配方式，每户住宅分配一路电视信号，电视终端布置视其住宅房型而确定。3、保安系统：A客访、防范系统每幢楼进口处设置对讲或可视对讲的方式进行来客联络，用电子门锁控制大门的开启。每幢楼进口处和电梯间实行电子监控系统，发现情况异常，可向管理中心报警。底层、二层和顶层住户，室内设置红外线、门窗磁报警装置。每户设置紧急呼叫报警按钮。B火灾、煤气报警系统为了防止煤气泄露引起人员窒息和火灾事故，每户厨房设置煤气泄露报警器，当煤气泄露报警器动作，自动联动厨房排气扇打开并向外界报警。C小区闭路监控系统在小区主要出入口、主要通道处，设置摄像系统，在小区的西面一段围墙处设置主动式红外线探头，监控系统中心设在小区物业管理处。 1、应急与消防报警系统高层住宅楼梯处、地下车库出口处均设置紧急出口指示灯，便于人员疏散。地下车库与商场均设置火灾报警探测器，遇火灾则自动报警，并经消防控制中心自动启动消防泵、喷淋泵。2、住宅智能化利用现代信息技术，实现小区自动化管理，其内容如下：A水、电、煤自动计量、收费；B小区内安全防范系统监控管理；C住宅的火灾、有害气体泄露自动报警；D住宅紧急呼叫系统；E小区局域网与互联网的连接，资源共享。并能通过网络终端实现医疗、文娱、商业等公共服务和费用自动结算。F车库管理系统化。 方案设计依据：10KV及以下变电所设计规范 GB 50053-94民用建筑设计规范 JGJ/T16-92住宅设计规范 GB 50096-1999高层民用建筑设计防火规范 GB 50045-95（2001年版）建筑设计防火规范（修订本） GBJ 16-87（2001年版）低压配电设计规范 GB 50054-95供配电系统设计规范 GB 50052-957给排水、动力方案设计说明本小区考虑生活给水系统、消火栓给水系统、自动喷淋给水系统、生活污水系统、雨水等给排水系统、煤气系统。 本专业所采用的规范标准： 建筑给排水设计规范 GBJ1588（1997年版） 建筑设计防火规范 GBJ1687（1997年版） 高层民用建筑设计防火规范 GB5004595 建筑灭火器配置设计规范 GBJ14090 汽车库、修车库、停车场设计防火规范 GB5006797 自动喷水灭火系统设计规范 GB500842001 人民防空地下室设计规范 GB5003894 室外给水设计规范 GBJ1386（1997年版） 室外排水设计规范 GBJ1487（1997年版） 住宅设计规范 GB50096-99 城市煤气设计规范JJ28-78关于发布“住宅建筑设计防火暂行规定”的通知一、生活给水：1、用水量估算:序号用水名称数量单位用水标准最高日用水量备 注1住宅生活用水1122户300L/人.d1178.1m3/d3.5人/户2公共建筑23136M210L/m22313绿化用水15821M22L/m2.d.次31.61次/d4小 计1440.65不可预见水量10%144.16合 计1584.7本工程最高日用水量为1584.7 m3/d,最大时用水量为151.9 m3/d.水源:本工程由两路进水.2、水源由团结西路及华山路市政给水管网引入。3、给水方式:由市政给水管网引入两条DN200给水管,分别经水表计量后供应小区内生活及消防用水.住宅每户用水量单独核算,水表出户(用远传水表也可以不出户,由业主和自来水公司协商解决).本小区全部为高层住宅,故采用: 地下室至地上2层由市政给水管网直接供水;三层以上市政管网储水池水泵水箱用水点.通过减压阀进行压力分区，312层为低区，1329层为高区。根据小区规模,小区内共设3座水泵房,设置在地下车库内,水池容量、水箱容量合计不小于日用水量的40%。二、消火栓给水系统:1、消火栓用水量:室内30l/s,室外20l/s,火灾延续时间2h.2、消火栓系统:消火栓系统分高低两区, 312层为低区，1329层为高区。由一组给水加压泵供水（2台，一用一备），压力分区通过减压阀实现。小区内布设环状消防管道,间距不大于120m设置三出口地上式SS150消火栓.3、储水装置：在地下车库内设水泵房及生活消防水池，消防水池容积为460m3。在屋顶水箱内含18m3的消防水量。三、自动喷淋给水系统：1、自动喷水灭火系统用水量为27l/s.火灾延续时间1h。2、喷洒系统：由喷淋泵（2台，一用一备）、湿式报警阀、水流指示器、水泵结合器及管网组成。3、危险等级：按中危险级设计。喷头设于地下车库内。四、排水系统：1、排水体制：采用分流制系统，污、雨水分系统排出。生活污水、雨水直接排入市政污雨水管网。2、生活污水：高层污水系统设专用通气管；厨房污水单独排除，并经隔油池后，再排入污水管网。污废水排放量为1426.2 m3/d.3、地下室排水，用排污泵提升后再排除。五、雨水系统：1、室外道路雨水经道路雨水口汇集后接入室外雨水井。2、单体屋面雨水先汇至室外明沟,再经13#雨水口汇至小区雨水井，经小区雨水管网排至市政雨水管网中。六、煤气系统：小区内引入一条DN300的煤气管，并设置一煤气调压站。每户住宅安装两眼煤气灶，安装4.0m3/h煤气表.小区内最大时用气量为779 m3/h.8暖通空调设计说明本小区考虑高层建筑防排烟及空调系统、地下汽车库通风排烟系统。 本专业所采用的规范标准： 采暖通风与空气调节设计规范 GBJ1987（2001年版） 高层民用建筑设计防火规范 GB5004595 汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB5006797住宅设计规范 GB50096-99一、高层建筑防排烟及空调：1、高层建筑在无外窗的消防电梯及其合用前室设置正压送风系统，正压送风机设在首层，正压送风口每层设置，火灾发生时，着火层及着火房上下层正压送风口开启，正压送风机启动。高层建筑外窗的卫生间排出的废气和厨房的脱排油烟机排出的油烟废气均各自排入防倒流标准土建烟气竖井由屋顶排放。2、高层建筑每套单元留有分体式空调电源插座。配合建筑留有空调室外机的位置。空调的凝结水排入外墙上敷设的PVC立管，集中排放。二、地下汽车库通风排烟：地下车库按建筑划分的防火分区设自然进风，机械排风系统，每个排风系统设若干个风机房。排风量按6次/小时计算，排烟风机前设280自动过闭排烟防火阀。排风系统兼作排烟系统使用。排风口的位置和高度符合环保要求。三、各设备用房通风换气次数如下： 变配电站： 15次/时 电梯机房： 15次/时 卫生间： 10次/时 机动车库： 6次/时 地下设备用房： 3-6次/时 餐厅厨房： 40-60次/时 消防、环保：1、地下车库设机械排烟兼排风系统，并在排烟风机入口处有能自动关闭的排烟防火阀（280）.2、各防烟分区的排烟支管接有能自动关闭的排烟防火阀（280）.3、通风管道接入竖井前的水平风管处设防火阀（70）.4、地下汽车库的废气通过竖井在适当高度排放，符合大气环境质量标准。5、风机吊装采用减振吊杆，风机进出口装软接头隔振。6、所有空调通风设备均采用低噪声机型。7、厨房炉灶脱排油烟通过静电型油雾净化器和排风机排至室外，符合大气环境质量标准。8、水泵机组采用低噪声水泵。9、水泵机组应设隔振装置。10、水泵吸水管和出水管上，应设可曲挠橡胶接头或其他隔振管件。11、管道支架宜采用弹性托架和隔振支架。（后附效果图）第四章 项目市场调查和需求预测分析一、项目市场调查1、市场调查1 根据调查2000年2002年三年时间内，芜湖市区房地产开发共完成投资34.1亿，房屋竣工面积达240万平方米，其中住宅近200万平方米，住宅销售了135万平方米，住宅销售额达到了15.9亿元，2000年到2002年底芜湖总共出让了房地产用地20宗，其中协议出让2宗，拍卖出让18宗，占地面积共达93万平方米，成交款达10亿，最高每亩价格达到了361万元亩，虽然芜湖房地产产业快速成长，房价上升比较快，但从总的情况来看，仍然呈现良性运行状态，按照有关经济学比例计算，这三年来芜湖在房地产产业上的34亿元投资共带动芜湖GDP增长74.4亿元，分析指出加速芜湖房地产快速发展的原因：一是金融政策的改变，居民购买商品房可以从银行获得按揭贷款，二是芜湖停止了实物分房，货币化分房成为主流，三是芜湖旧城改造的力度加大，四是芜湖经济快速发展使居民的收入增加，购买力增强。2目前芜湖市市区一类地区均价2325元/平方米，二类地区均价为1895元/平方米，三类地区均价为1316.35元/平方米，目前现有空置房面积为6.37万平方米，其中