上饶市鄱阳县房地产市场调查报告.doc

鄱阳县房地产市场调查报告2010年9月20日一、鄱阳县区域分布图一、在售的主要楼盘从鄱阳县城市圈层看，按老城区，城北新区，城东新区地理位置划分楼盘处于老城区（核心圈层）的项目有：老城区：湖城领秀，芝山时代广场 ，芝山美林；城北新城区：世纪城，国际华城，湖城国际，水御芝阳，湖城新天地，湖城南亭，宜景苑等楼盘。城东：东湖世纪豪园，现代城，桃花源季 城北新区楼盘楼盘名称销售均价建筑形态世纪城2650元/多层、高层国际华城2060元/多层，高层水御芝阳2600元/多层，高层湖城蓝庭2100元/多层湖城国际2500元/高层湖城新天地2100元/多层宜景苑2080元/多层 城北老城区楼盘楼盘名称销售均价建筑形态湖城领秀高层芝山时代广场销售结束高层芝山美林售楼部建设中多层，高层 城东楼盘楼盘名称销售均价建筑形态东湖世纪豪园2150元/多层现代城2350元/多层桃花源季2650元/多层，高层，别墅主要在售楼盘的优劣势中盛.世纪城1. 优势-周边配套齐全；交通便利；小区景观规划较好；全框架结构，入住率较高，老业主对该楼盘评价较高；市场口碑好。2. 劣势-靠近湖城学校躁音大；周边环境现状较差。国际华城1、 优势-离老城区近，生活配套完善；价格便宜。入住率高2、 劣势-建筑密度大，楼距较小；部分房型采光差；小区整体规划差，园林景观难以展开； 现代城优势-临近国道，交通便利，该房源供客户选择余地大，物业功能完善，项目规划目光较远。劣势-户型设计较差；周边配套零散，价格较贵；。水御芝阳优势-离学校公立中学较进， 劣势多层只剩复式可选，二期做多层交房时间长。湖城蓝庭优势-离学校近；户型设计较合理；周边配套齐全劣势-房屋的楼间距较小；商铺和住房的外观设计一般；价格偏高。宜景苑优势洪脉大道的开通带动小区升值潜力，房屋的楼间距较大，销售单价较低，劣势-商铺和住房的外观设计一般；绿化景观差，总200户的住宅体量小，桃花源季优势生活配套齐全，景观带较好，楼盘规划面积大，口碑较好。劣势户型设计较差，楼盘以文化定位进入小区实质看不到多大文化内涵“表里不一 ”。二、市场房源去化较快9月鄱阳县部分楼盘销售情况楼盘名称所在区已售套数/套销售均价虽然国家对房地产出台了多方位的抑制房价增长政策，但“新国十条”政策对鄱阳县房地产市场并没有实质性的负面影响。三、市场价格趋势鄱阳县城房地产市场目前均价约为2250元/平米，城北板块的项目基本上是规模较大的项目，以规模和完善的小区配套 、以及周边环境取胜，价格合理，升值空间大。老城区板块以精品楼盘为主，强调的是生活便利性和自身的精致环境，其中“湖城国际” 对高层电梯房的价格由较好的拉升作用。经过对鄱阳县 个主要在售楼盘的走访，部分楼盘的价格出现上调趋势，四、鄱阳县楼盘操作手法及市场特点1、多批次滚动开发。2、口碑营销。主要是维护好老客户的关系，形成较好的口碑，让老客户发展其周围人群和朋友成为项目的新客户。3、注重借鉴外地楼盘的先进经验。4、本地客户对住房的认识已经开始发生转变，从原来的只对位置的认可逐渐提高到对产品的关注。五、市场结论1、销售较好的楼盘主要位于鄱阳县的城市北边范围内的楼盘，城市发展速度较快，但已经明确了城市发展方向向东和向北发展为主线；2、刚性需求为主，市场泡沫不大，鄱阳房地产市场多层房屋的均价在2100元/平米左右，高层均价在2300元/平米左右还有较大的上升空间；3、鄱阳县房地产市场的电梯房价格高于多层价格，现在开发电梯房将有较好的回报空间；4、小规模滚动开发更有利于房价上涨，规模可以小至34栋为一期；5、旺销楼盘成功的因