工业园物业服务合同.doc

物业服务合同甲方： 乙方： 甲乙双方根据中华人民共和国合同法等相关法律法规的规定，在自愿、公平、平等的基础上，经协商一致就乙方为甲方位于 的园区提供物业服务相关事宜达成如下协议：一、护卫服务1、经双方协商，乙方为甲方提供以下护卫服务项目：1) 安全防范及秩序维护工作。2) 协助甲方发现治安隐患，堵塞漏洞，健全安全防范制度。3) 严格执行甲方的门卫值班制度，负责对进出甲方园区的外来人员、车辆、物资进行登记验证和检查。4) 负责疏导出入车辆和行人，保障进出车辆、人员出入有序，对园区车辆有序停放负有管理责任。5) 值勤护卫着装规范并佩戴工牌，主警卫室值勤护卫必须实行立岗（上下班时间立岗）；甲方有重大活动须配合甲方做好值勤工作。6) 协助甲方对各公共部位定时和不定时地进行巡视、检查警戒，减少影响甲方安全的各种因素，并认真做好各项检查记录，随时接受甲方的检查。7) 负责甲方信件、信函和小物品邮件的登记、接收和签收(不负责验收)。8) 协助甲方园区内消防器械的日常检查，发现问题及时报告甲方相应负责人。9) 护卫人员维护好甲方所配发的各种物资。10) 护卫人员做好警卫室及门前10M半径内的清洁卫生工作。2、护卫人员要求：1) 护卫人员全天24小时，两班值勤，每周工作6天/人。护卫人员考勤由乙方统一管理。2) 所有队员年龄应在25至50周岁，且必须身体健康、五官端正、军事素质高。3) 乙方护卫人员必须按规定统一着装，服装由乙方配备，且必须干净整洁。4) 进驻甲方的护卫人员在执勤时所需要的警械、日常用品，如橡胶警棍、对讲机、手电筒、登记表、圆珠笔等由乙方解决。5) 乙方护卫人员，应严格遵守甲方相关的规章制度，按乙方制定的业务操作规程进行规范操作。3、人员配置及服务费用：根据护卫服务项目确定乙方派驻甲方护卫人员 名，门岗每班 人，巡逻岗每班 人甲方支付给乙方护卫的服务费用标准为￥ 元/人/月，即每月支付费用￥ 元，（含工资、相关保险等所有费用）。甲方另提供乙方护卫人员工作期间工作餐一份，甲方不再接受上述费用之外的任何费用。乙方需保证设定的岗位在要求的工作时间内有人值守。4、护卫考核标准（见附件）：甲方对乙方队员实行考核（见附件），每月考核一次，总分数在90分以上视为达到标准，不扣服务费用；85分至90分之间的，扣除当月服务项目费用的1%；80分至85分之间的扣除当月服务项目的5%；70分至75分之间的扣除相应服务项目的10%；70分以下视为达不到标准扣除当月服务费用。如乙方不能达到双方约定的标准经甲方提出整改意见后，一个月内仍达不到甲方要求的，甲方有权提前解除本合同。二、保洁服务1、经双方协商，乙方为甲方提供以下保洁服务项目：1) 在物业区域内部，要求任何部位必须干净整洁，一尘不染，无卫生死角2) 亲切的服务，给人以温馨的感觉3) 垃圾及时清理，免除空气的污染4) 保持建筑常用常新2、具体清洁服务人员的选择、培训、教育1) 选择年青、工作勤劳、有一定文化素质的员工2) 注重职业技能培训和服务规范化教育3) 定期进行新技术培训器材及洗剂选定1) 针对石材选用养护技术设备2) 大堂适时采用先进设备进行大面积清洁作业3) 不锈钢表面使用进口高密度柔软清洁巾进行不损伤清洁公共场所设施清洁1) 洗手间设施定期进行消毒2) 垃圾桶、箱定期进行消毒，避免空气污染保护作业法1) 保护建筑的作业：不同的建筑采用不同的方法和洗剂2) 保护使用者的作业：A、选择适当的时间作业；B选择无噪音作业，避免干扰3) 使用保护剂全面保护建筑外观清洁作业的实施1) 制定详细的计划书2) 管理人员确认作业完成情况3) 定期进行专业的技术培训4) 紧急事件的应急增援5) 加强夜间作业避免影响白天的正常工作6) 严格控制外部垃圾、尘沙对内部建筑的破坏7) 加强大堂的日常作业3、清洁业务的基本方针建筑物本来是美造型，脏便会降低其价值。建筑物的美在于通过频繁的清扫，才能展示美的所在，给人们留下美好影响。清扫业务的好与坏，因为一般一通过肉眼也可以判断，因此经常保持良好的清洁状态便是提高园区以及清扫业务形象的重要事宜。如对建筑物的清扫偷懒会加速建筑退化，这已成为现代清洁业务的一般常识，清扫作业可以防止建筑的磨损、变色、生锈、发霉等现象，不仅可以提高美观，在保护建筑方面的作用更为显著。例如：地板涂地板维持剂，不仅可以预防地板脏污，又可以提高建筑的美观，同时也是保护地板的一项重要工作。4、确定清洁作业基准制定清扫业务标准，需要考虑建筑物的建筑构思，建筑物内的使用状况（场所）、季节、时间等因素。对于制作贵园区的作业基准，由于建筑物详细情况目前尚有个别不明之处，请允许我们按照通常的作业基准制作程序加以说明。在我司的清洁管理工作中，作业基准、作业实施不是孤立分开的，而是如下表一样，从制定计划到判断，评价都作为有机整体来考核实施。因此，我们确认在与贵方密切交流、会商共进的前提下，通过下列循环可以永久维持建筑物优美高雅的环境。调查筹划编制计划实施营运诊断评价5、清洁的目的及特点1、清洁作业的根本是清除建筑上附着的污垢，最终达到提高建筑美观、保护建筑、延长其寿命、洁净环境卫生的目的。提高建筑美观延长建筑寿命注重环境卫生2、清洁概念园区的清洁因其建材、场所、使用者、用途的不同，其相应的清洁方法也不同，清洁固有“千变万化”之称，正是这样的变化对作业人员的要求也提出具有专业化和广泛的建材和洗剂知识。1）针对不同的建材采用不同的清洁方法（如石材、金属、毛织物、胶等）2）针对不同的场所采用不同的清洁方法（洗手间、走廊、停车场等）3）针对清洁分类采用不同的清洁方法（日常清洁、定期清洁、特种清洁等）4）不同的用途采用不同的清洁方法（办公楼、住宅等）6、人员配置及服务费用：根据清洁服务项目确定乙方派驻甲方保洁人员 名，甲方支付给乙方保洁的服务费用标准为￥ 元/人/月，即每月支付费用￥ 元，（含工资、相关保险等所有费用）。甲方另提供乙方保洁人员工作期间工作餐一份，甲方不再接受上述费用之外的任何费用。乙方需保证设定的岗位在要求的工作时间内有人值守。7、保洁考核标准（见附件）：甲方对乙方人员实行考核（见附件），每月考核一次，总分数在90分以上视为达到标准，不扣服务费用；85分至90分之间的，扣除当月服务项目费用的1%；80分至85分之间的扣除当月服务项目的5%；70分至75分之间的扣除相应服务项目的10%；70分以下视为达不到标准扣除当月服务费用。如乙方不能达到双方约定的标准经甲方提出整改意见后，一个月内仍达不到甲方要求的，甲方有权提前解除本合同。三、维修服务1、经双方协商，乙方为甲方提供以下维修服务项目：1) 负责编制设备、设施维修保养计划，并组织维修人员实施。2) 负责所辖工业园项目的供电、给排水、消防、电梯、弱电系统、空调及建筑装修等项目的接管验收和技术资料的交接工作。3) 巡查、检查工业园内公用设备及设施运行情况，监督有关责任人对公共设备设施进行维修保养。负责处理公共设备设施的抢修及由设备设施故障运行不正常引起的突发事故、及时排除设施设备的故障。4) 根据设备的实际运行状况，提出对设备的维修养护或技术改造方案提报物业服务中心审核并制定零件采购计划。5) 负责对所辖区域内维修工作。6) 配合供水供电供气等有关部门进行设备设施的维修、检查、保养。7) 每月配合有关部门抄录水电表数。8) 制定部门年工作计划，制定设备设施的年度保养、检查、维修计划。2、制订房屋及设施设备维修养护计划的基本方法1.维修养护的方式与类别(1)维修方式对各类不同的对象应采用不同的维修方式，房屋及设施设备维修应遵循其自身的客观规律，在保证运行的前提下，合理利用维修资源，达到物理寿命周期内费用最经济的目的。1)预防性维修为了降低故障率或防止房屋及设施设备性能劣化，按事先规定的修理计划和技术要求进行的维修活动，称为预防性维修。预防性维修是一种主动的具有预防作用的维修策略，能够降低故障率，将事故隐患消除在初级阶段，从而提高系统的稳定性和可靠性，保障房屋及设施设备的正常使用，是物业管理应提倡的主要维修养护方式。特别是对重点和重要设施设备，更应该实行预防性维修。预防性维修有以下几种方式：计划性预防维修。计划性预防维修又称定期维修，具有周期性特点。它是根据零件的失效规律，事先规定修理间隔期、修理类别、修理内容和修理工作量。状态监测下的预防维修。这是一种以设施设备技术状态为基础，按实际需要进行修理的预防维修方式，是在状态监测和技术诊断基础上，掌握设施设备劣化发展情况，在高度预知的情况下，适时安排的预防性修理，又称预知的维修。它主要适用于重点设施设备，利用率高的精、大、稀设备等。改善性的预防维修。为消除设施设备先天性缺陷或陈旧老化引起的功能不足、故障频发，对设施设备局部结构和零件设计加以改造，结合修理进行改装以提高其可靠性和维修性的措施，称为改善性维修。2)事后维修事后维修是对一些没有列入预防维修计划的项目，在其发生故障或性能降低到不能满足使用要求时才进行修理。采用事后维修策略可以发挥主要构件的最大物理寿命，单位维修经济性好。但对物业管理而言，由于设备故障或性能减低通常会给物业的使用或安全造成较大的影响或威胁，因此一般情况下，应该尽量避免事后维修，仅在下述场合可以采用：故障停机后再修理不会给物业使用造成影响;修理技术不复杂，修理迅速而又能及时提供备件;某些利用率低或有备用的设备。3)紧急抢修紧急抢修是对意外事件引发的故障进行的紧急修理，这类意外事件是偶然发生的，往往不具有预见性，难以进行事前准备。由于发生紧急事件会对物业的使用或安全造成重大影响，因此物业管理应该将紧急抢修列为单独的项目加以考虑。通常采取设计紧急事件处理程序的方法对紧急抢修进行准备。实践证明，这是提高房屋及设施设备管理水平的重要手段。(2)修理类别(对于修理的类别，一般在物业服务合同中加以约定，一般情况下，大、中修不属于物业服务的范围)1)大修设施设备大修是工作量最大的一种计划修理。它是在房屋及设施设备基础构件或主要零件损坏严重，主要性能大部分丧失，安全性和可靠性严重下降，必须经过全面修理才能恢复其效能的情况下使用的一种修理形式。进行设备大修时，一般需要对设备进行全部解体，消除缺陷，恢复设备的规定精度和性能。为了补偿设备的无形磨损，还可结合大修，采用新技术、新工艺、新材料进行改造、改进和改装，提高设备效能。2)中修中修的工作量介于大修和小修之间。在实际工作中大修与中修的差别往往不太容易界定，特别是在结构和构成不复杂的情况下，可取消中修类别。3)小修设施设备小修是维修工作量最小的一种计划修理。对于实行状态(监测)维修的设备，小修的工作内容主要是针对日常点检和定期检查发现的问题，拆卸有关的零部件，检查、调整、更换或修理失效的零件，以恢复设备的正常功能;对于实行定期维修的设备，小修的内容主要是根据掌握的损耗规律，更换或修复在修理间隔期内失效或即将失效的零件，并进行调整，以保证设备的正常工作能力。(3)修理周期和修理周期结构1)修理周期对已在使用的设施设备来说，修理周期是指两次相邻大修之间的间隔时间;对新设备来说，修理周期是指从开始使用到第一次大修理之间的间隔时间(单位：月或年)。3、人员配置及服务费用：根据维修服务项目确定乙方派驻甲方保洁人员 名，甲方支付给乙方维修的服务费用标准为￥ 元/人/月，即每月支付费用￥ 元，（含工资、相关保险等所有费用）。甲方另提供乙方保洁人员工作期间工作餐一份，甲方不再接受上述费用之外的任何费用。乙方需保证设定的岗位在要求的工作时间内有人值守。4、维修考核标准（见附件）：甲方对乙方队员实行考核（见附件），每月考核一次，总分数在90分以上视为达到标准，不扣服务费用；85分至90分之间的，扣除当月服务项目费用的1%；80分至85分之间的扣除当月服务项目的5%；70分至75分之间的扣除相应服务项目的10%；70分以下视为达不到标准扣除当月服务费用。如乙方不能达到双方约定的标准经甲方提出整改意见后，一个月内仍达不到甲方要求的，甲方有权提前解除本合同。四、绿化服务1、经双方协商，乙方为甲方提供以下维绿化务项目：1) 负责做好各种杂草的清除、枯枝败叶的清理、落叶的处理、施肥、浇水、松土、杀虫等具体工作。2) 负责做好各种植物的补种、移植和其它工程种植。3) 负责枝叶修剪、造型，打造清新美丽的园区外围环境2、养护方案1）、草坪养护服务1浇灌、排水（1）用土钻检查草坪土壤干湿程度土层深100mm150mm处若呈干燥状应及时进行浇灌（2）草坪养护人员应使用专用水管进行浇灌浇灌应湿透根系层浸湿的土层深度为100mm但不允许地面长时间积水（3）浇灌时期和浇灌时间可遵循下列规定冷季型草：春秋两季充分浇水每周一次；夏季适量浇水每两周一次宜早晨浇安全越夏暖季型草：夏季勤浇水每周两次宜早、晚浇；春秋季每两周一次冬季可不浇水2修剪（1）草坪长到70mm80mm时草坪养护负责人员应予修剪大面积草坪（面积50m）应用手推式草坪机进行统一修剪小面积草坪（面积50m）可用割草机（亦称割秆机、打边机）或大号枝剪进行局部修整（2）草坪修剪后高度为60mm左右（3）草坪修剪次数见下表3清除杂草、杂物（1）与管理区域的草坪草形态不符的杂草养护人员应及时进行清除并要求除早、除小、除净（2）清除杂草作业分人工除草和化学除草人工除草用尖头小刀进行挑除化学除草应由绿地养护人员用喷药器进行喷洒（3）一周后对未清除的部分杂草可通过人工除草的方法进行补除除草效果测评以立姿目视草坪无杂草为准4施肥（1）冷季型草种追肥宜在春季或秋季暖季型草种追肥宜在晚春（2）追肥应以复合肥料为主追肥的时间和数量可根据土壤肥力、草种和幼苗生长等情况而定早春、晚秋可施有机肥施肥方法可采用撒施和根外追肥（3）每年施肥一次每次施肥成分含量分别为：磷3g/m；钾2g/m；氮5g/m5病、虫害防治病、虫害防治应以防为主防治结合（1）预防：预防性喷药每年一次预防病害以喷灭菌灵等为主常用浓度8001000倍液；预防虫害以喷爱福丁等为主常用浓度20xx倍液（2）除害：绿化人员可依具体情况选择无公害药剂或高效低毒的化学药剂消除病、虫害6其他养护草坪边缘线应整齐划一装饰性草坪或花坛可运用切边机进行切边养护2）、树木养护服务1浇灌、排水（1）夏季浇灌宜早、晚进行冬季浇灌宜在中午进行浇灌要一次浇透尤其是春、夏季节（2）若处高温久旱（气温高于3510天未下雨）时期应及时进行浇灌一般应在清晨或傍晚进行（3）暴雨后一天内树木周围仍有积水应予排水对处于地势低洼处的雪松等易受水淹的树种可采取打透气孔的方式排水（挖若干小洞直径50mm左右至根部；垂直插入相同直径PVC管周边用土填实）2中耕、除草（1）树木根部附近的土壤要保持疏松易板结的土壤在蒸腾旺季应每两个月松土一次（2）乔木、灌木周围大型野草应结合中耕进行铲除特别注意铲除具有严重危害的各类藤蔓（3）中耕、除草宜在晴朗或初晴天气且土壤不过分潮湿的条件下进行3施肥（1）树木休眠期可施基肥(如豆饼)每年10月中旬至11月进行一次树木处于生长期可依据植株的长势对其施追肥（注：花灌木应在花期前、花期后进行）（2）一般乔木胸径在15cm以下的每3cm胸径可施堆肥05kg胸径在16cm以上的每3cm胸径施堆肥05kg15kg树木青壮年期欲扩大树冠及观花、观果植物可适当增加施肥量（3）乔木和灌木均应先挖好施肥环沟其外径应与树木的冠幅相适应深度和宽高均为25cm30cm（4）施用的肥料种类应视树种、生长期及观赏等不同要求而定早期欲扩大冠幅宜施氮肥观花、观果树种应增施磷钾肥（5）施肥宜在晴天4修剪、整形（1）树木应通过修剪调整树形均衡树势调节树木通风透光和肥水分配调整植物群落之间的关系促使树木茁壮生长各类绿地的乔木和灌木的修剪以自然树形为主（2）乔木类：主要修除徒长枝、病虫枝、交叉枝、并生枝、下垂枝、扭伤枝以及枯枝和烂头（3）灌木类：灌木修剪应使枝叶繁茂分布匀称修剪应遵循“先上后下先内后外去弱留强去老留新”的原则进行（4）绿篱类：绿篱修剪应促其分枝保持全株枝叶丰满；花球应确保春、秋两季各修剪一次（5）地被、攀缘类：地被、攀缘植物修剪应促进分枝加速覆盖和攀缠的功能对多年生的攀缘植物要每年一次翻蔓清除枯枝（6）修剪时切口都要靠节剪口要平整对于过于粗壮的大枝应采取分段截枝法操作时应注意安全（7）休眠期修剪以整形为主可稍重剪；生长期修剪以调整树势为主宜轻剪；有伤的树种应在夏、秋两季修剪3、人员配置及服务费用：根据绿化服务项目确定乙方派驻甲方绿化人员 名，甲方支付给乙方绿化的服务费用标准为￥ 元/人/月，即每月支付费用￥ 元，（含工资、相关保险等所有费用）。甲方另提供乙方保洁人员工作期间工作餐一份，甲方不再接受上述费用之外的任何费用。乙方需保证设定的岗位在要求的工作时间内有人值守。4、绿化考核标准（见附件）：甲方对乙方队员实行考核（见附件），每月考核一次，总分数在90分以上视为达到标准，不扣服务费用；85分至90分之间的，扣除当月服务项目费用的1%；80分至85分之间的扣除当月服务项目的5%；70分至75分之间的扣除相应服务项目的10%；70分以下视为达不到标准扣除当月服务费用。如乙方不能达到双方约定的标准经甲方提出整改意见后，一个月内仍达不到甲方要求的，甲方有权提前解除本合同。五、权力、义务与责任甲方：1、 协助乙方对人员实施有效管理，并按服务范围与要求实行监督、指导和考核。2、 对乙方派驻的人员所抓获的犯罪分子、查获的物资，甲方应根据实际情况给予一定的物质奖励。3、 甲方应按公安部门的有关规定，建立一套行之有效的安全防范措施，特别是重点要害部位、贵重物品严格管理，妥善保管；根据公安部门的有关规定，各部门人员不得在抽屉内存放现金、有价证券、金银首饰、手机等贵重物品，财务保险柜内夜间不得超额存放现金。4、 对乙方提出的整改措施、合理化