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试析现有承租人优先购买权制度的缺陷与完善论文摘要 最高人民法院通过了关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体运用法律若干问题的解释，其中对承租人房屋优先购买权做出了进一步规定，对承租人优先购买权的性质、限制行使的情形以及救济方式都重新界定，但其在个别问题上还有可斟酌之处，且该解释对同等条件、合理期限和赔偿数额等方面仍未明确。因此本文对这些问题进行了深入分析，以求进一步完善我国的承租人房屋优先购买权制度。 论文关键词 房屋承租人 优先权 优先购买权 一、房屋承租人优先购买权的含义和渊源 房屋承租人的优先购买权是指在房屋出租人出售房屋给第三人时，应该在出卖房屋之前的合理期限内通知承租人，承租人依法享有在同等条件下优先于他人而购买的权利。在立法之初，当时的不动产资源并不是十分充裕，因此承租人享有房屋的优先购买权是顺理成章的。但是，社会发展到今天，不动产资源已经十分充裕的情况下，出租人为何将房屋租赁给承租人而不是他人呢？那很可能就是基于一种相互信赖的关系。这种在诚实信用基础上建立的租赁关系使得出租人在要出卖租赁物的时候应该提前告诉承租人，因为承租人承租的房屋也是因为各种因素：价格公道、交通便利、信赖出租人、甚至是为了获得承租人优先购买权，所以承租人对出租人付出的这种信赖利益是需要尊重和保护的。另一方面，我们从合同法来看，租赁合同本身是一种双务合同，双务合同中义务人要转让这种租赁义务也是需要经过承租人的同意才可以。因此，从承租人优先购买权的本意看，承租人的优先购买权就是为了保护租赁关系的稳定和安全，对出租人出卖租赁房屋的所有权权能进行一定的限制。 二、浅析解释中的承租人优先购买权制度 随着经济的发展，房屋买卖和租赁也越来越多，审判实践中也出现的一系列问题，因此，2009年最高人民法院出台了最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释（以下简称解释）第21条规定：“出卖人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”这就废止了最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）第118条承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效的规定。解释明确了出租人侵害承租人房屋优先购买权的责任承担方式是赔偿损失而不是强制转移房屋所有权给承租人，完善了我国承租人优先购买权制度，弥补了之前合同法的不足。但是该解释对于承租人优先购买权的规定仍然模糊，有值得商榷之处，下面笔者将一一进行探讨。 （一）承租人优先购买权的性质争议 在解释出台之前，理论界对于承租人优先购买权的性质一直争论不休。分别有期待权，请求权，债权，附条件的形成权等等。德国优先购买权的性质有两种：物权的优先购买权和债权的优先购买权，两者的区别在于能否对抗第三人。而我国解释认为承租人的优先购买权是法定优先缔约权，系债权，不具有对抗第三人的效力。笔者认为，承租人的优先购买权是一种形成权，因为只要承租人有购买租赁物的意思表示即可与出租人形成房屋买卖关系，而不需要有房屋所有权人同意出卖的意思表示。也就是说只要双方成为房屋租赁合同的双方当事人，只要他们在租赁合同中没有约定排除承租人优先购买权，其优先购买权即告形成，只是此项形成权附有停止条件，只有在出租人出卖租赁房屋于第三人时，承租人方能够行使。 因此，结合众多学说，笔者认为我国房屋承租人优先购买权应为债权性之形成权。作为债权性之形成权，承租人通过优先购买权的行使约束出租人，但是同时承租人不能以此权利影响第三人已经取得的房屋所有权。由于承租人和出租人之间成立合同关系，当出租人未将房屋所有权移转给第三人时，承租人有权请求出租人履行该合同，倘若出租人已将房屋所有权转让，则承租人只能请求出租人承担赔偿责任。（二）解释中有关承租人优先购买权的限制性规定 解释第24条的规定是：“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（2）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的。”该法条规定了是限制了承租人优先购买权的优先性的使用范围。其中对近亲属享有比承租人更高优先购买权的规定看似合理，仔细思考之后却有牵强。 首先，这种规定缺乏存在的基础，中国社会的人情因素非常浓厚，基于血缘关系的买卖关系虽存在，但是赋予纯粹基于血缘关系的亲属以优先购买权，那么和人际关系中的远亲不如近邻的熟人、莫逆之交、恩人比起来，如果让出租人自己选择，更可能让自己的朋友而不是近亲属享有此优先购买权，那么这种近亲属优先购买权的基础何在？同时，类似亲密的朋友等等特殊的人际关系是否也应和近亲属一样享有特殊的优先购买权呢？另一方面，该规定也可能造成出卖人规避承租人优先购买权，使该制度成为一纸空文。若房屋所有人缺乏诚信，不想出卖房屋给承租人，而想转卖给他人的话，可以先把房屋转卖给其近亲属，再让其亲属转卖房屋，从而规避承租人优先购买的权利。 （三）赔偿损失成为侵害承租人优先购买权的唯一救济方式 解释第21条的规定是：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”从该规定看出，因为我国解释认为承租人的优先购买权是法定优先缔约权，系债权，不具有对抗第三人的效力。所以，该规定认为承租人优先购买权没有物权性质的权利。据此司法解释便规定，若出租人侵害了承租人的优先购买权，则承租人只能请求损害赔偿，而不能通过请求买卖合同无效而购得房屋。这让承租人能够选择的救济方式只剩下损害赔偿一种。这与曾经规定的承租人优先购买权的救济方式是截然不同的。根据意见第118条，承租人可向法院提起民事诉讼，并提出以下诉讼请求而行使自己的优先购买权：第一，请求法院确认出租人与其他买受人之间的买卖合同无效；第三，请求法院判令承租人支付给出租人以其他买受人同等的价格并取得租赁物的所有权。前面一项诉讼请求为确认之诉，而第二项诉讼请求可界定为给付之诉，争议在于租赁合同与买卖合同均为双务合同，应遵循意思自治原则，如果法院支持该项诉讼请求，似乎有公权力强行介入私权利，违背意思自治原则，强制出租人与承租人订立买卖合同之嫌。因此，该项诉讼请求极易引发争议。 因此解释第21条改变了承租人优先权的救济方式是有一定道理的，本来承租人的优先购买权的效力就比较弱，再加上有违双方意思自治原则，所以解释不再采取宣告买卖合同无效的做法了。但是笔者认为这个规定可能造成一个问题就是：如果侵权成本不高，有可能使出租人在出卖出租房屋的时候，根本不会去通知承租人，因为故意侵权的后果顶多只是赔偿损失，而其获利可能远远高出赔偿的损失。从房屋承租人一方来说，其行使优先购买权的主要目的是购买房屋，而并不是获得赔偿。这样的后果可能会造成承租人的优先购买权成为一句空话。 三、承租人优先购买权的制度完善 （一）明确出租人出卖房屋的通知期限 解释已经明确了承租人的优先购买权行使期限仅为15天，同时该规定还包含一层含义，就是设定了出卖人的通知义务，但是该解释却没有明确出租人履行通知义务的期限。根据我国城市私有房屋管理条例第11条规定：“房屋所有人出卖出租房屋，需提前3个月通知承租人。”意见第118条也作了相关规定，上述规定已经废止。后来的合同法第230条将三个月的期限改成“在出卖之前的合理期限内通知”。但是，合理期限如何掌握？法律并未明确合理期限的具体时间。介于房屋交易的标的额一般都比较大，因此出租人应提前通知承租人其卖房意向，给承租人提供充分的考虑期间。因为在实践中，不乏出租人滥用此项权利，随意拖延时间，故意造成承租人在15天内不及准备买卖资金或者行动不便时，而丧失交易机会，这样对承租人是极为不公平的。或者也可能出现另一种极端，就是发生紧急情况后，出租人的经济情况显著恶化需要出售房屋，若还要经过所谓的“合理”通知期限，那么法律的这种规定便可能损害了承租人的权利，对出租人也不公平。 对于具体的案件可以将出租人出卖房屋的分为两个时间段，第一期间为邀约邀请时段，就是出租人有了想出卖意向。第二期间就是签约阶段，已经有第三人愿意购买房屋，与出卖人达成购买协议。在第一期间内，承租人的考虑和准备时间比较充分，出租人可以随时通知承租人。在到达第二期间后，出租人与第三人订立了买卖合同，就应该尽快通知承租人，才能使承租人有充分时间考虑是否订立同等条件的合同，最迟也应该在达成买卖协议后三天之内通知承租人。 （二）关于“同等条件”的认定 目前我国法律均规定，只有在“同等条件”下，承租人方能行使优先购买权。但对“同等条件”是否仅指价格条件？司法解释并无明确的说明。笔者认为“同等条件”的内涵应从三个方面来把握：一是价格条件；二是价款支付条件；三是其他条件。 首先，房屋的价格是出卖人最关心的交易条件，在一般情况下，出卖人会选择报价较高的买家。因此，同等条件必然包含价格的相同。但是，出卖人在考虑出售的价格之外，还可能考虑其他风险因素。比如价款支付方式和支付条件，比如是否有担保，分期付款还是一次性付款。这些都会影响到承租人的优先购买权的行使。其中价格条件和价款支付条件可以说是“同等条件”的基本要素，但在交易实践中情况却总是要复杂的多，由于出卖人与买家之间可能存在一些特殊的利益关系，如信用及履约能力和情感因素等，那么就应考虑到这个“其他条件”，如果出租人认为承租人的信誉不加或者有其他不良情况，便可以举证证明来对承租人的优先购买权进行抗辩。因为出卖人在交易过程是可以自主选择买家的，如果在租赁期间，承租人给出卖人留下了不良映像，即使房屋承租人报出同等价格，也仍然可能无法行使优先购买权，这也是因为法律