《专题3土地市场》PPT课件.ppt

第一节 土地市场的概念与功能 第二节 我国土地市场的现状 第三节 城市土地市场管理概述 第四节 城市土地市场供需调控与管理 第五节 城市土地市场价格管理 第六节 城市土地市场微观管理 第七节 我国土地市场制度建设,专题3：土地市场与城市土地市场管理,旧的土地分类 一级类型（八大类）： 耕地 园地 林地 牧草地 居民点及工矿用地 交通用地 水域 未利用地,现行土地分类： 一级类（三大类） 农用地 建设用地 未利用地,二级类： 农用地分为耕地、 园地、 林地、 牧草地、其他农用地 建设用地分为:商服用地 工矿仓储用地 公共设施用地 公共建筑用地 住宅用地 特殊用地 交通用地 水利建设用地 未利用地分为：未利用地 其他土地,中华人民共和国质量监督检验检疫总局和中国国家标准化管理委员会日前联合发布土地利用现状分类 标志着我国土地利用现状分类第一次拥有了全国统一的国家标准 土地利用现状分类国家标准共分12个一级类、56个二级类 其中一级类包括：耕地、园地、林地、草地、 商服用地、工矿仓储用地、 住宅用地、公共管理与公共服务用地、 特殊用地、交通运输用地、 水域及水利设施用地、其他土地。,市场： 狭义的市场是指商品交换的具体场所。 广义的市场是指商品交换关系的总和。,第一节 土地市场的概念与功能,土地市场： 从狭义上讲， 土地市场是指以土地作为交易对象进行交易的场所；,第一节 土地市场的概念与功能,土地市场： 从广义上讲， 土地市场是指土地这种特殊商品在流通过程中发生的经济关系的总和。 即：土地产权流动中所发生的土地供求双方以及整个产权交易领域。 城市土地市场 农村土地市场,第一节 土地市场的概念与功能,土地市场关系的两种基本形态： 土地所有权让渡关系 土地使用权让渡关系,第一节 土地市场的概念与功能,土地市场的特征： 地域性：不能移动 垄断性： 稀缺性 层次性：存在一、二级土地市场 双重性：土地具有投资和消费的双重性 衍生性：土地具有保值、增值作用,第一节 土地市场的概念与功能,土地市场的功能： （1）通过土地市场机制对土地资源进行高效配置； （2）推动产业结构调整，优化生产结构； （3）健全和完善市场体系，促进市场经济发展。,第一节 土地市场的概念与功能,第二节 我国土地市场的现状,土地产权流动的方式： 国家依法向集体征用土地； 行政划拨土地使用权； 土地所有者在土地出让市场让渡土地使用权； 土地流转市场土地使用权流转。,从产权构成来看，我国土地市场可以划分为： 土地所有权市场（土地出让市场） 土地使用权市场（土地流转市场）,第二节 我国土地市场的现状,土地出让市场（出让一级市场）： 国家作为土地所有权主体与土地使用权主体之间所发生的土地产权交换关系。 体现在国有土地有偿有限期出让、出租土地使用权中。 方式：协议、招标、拍卖,第二节 我国土地市场的现状,土地流转市场（二级市场）： 已经参与土地出让市场的纵向运动 或划拨土地使用权经过补办出让手续为前提,第二节 我国土地市场的现状,我国城市土地市场的形成与发展,土地市场建立和发展必然以商品经济发展到一定阶段为前提条件，伴随市场经济发展而发展，在时间上呈现阶段性。 1979年中外合资经营企业法 1980年关于合资企业建设用地的暂行规定 明确规定了中外合资企业建设用地实行有偿使用，揭开了土地使用制度改革序幕。,第二节 我国土地市场的现状,我国城市土地市场的形成与发展 分为：萌芽，形成和完善三阶段,1、城市土地市场的萌芽阶段； 1987.9.9深圳市政府首次以协议方式出让土地使用权； 1987.11.26深圳市政府首次以公开招标方式出让土地使用权； 1988年土地管理法正式宣布土地有偿使用制度的确立。,第二节 我国土地市场的现状,我国城市土地市场的形成与发展,2、城市土地市场的形成阶段： 1988.4第七届全国人大第一次会议删去了宪法第十条第四款不得出租土地的规定； 1990.5国务院颁布 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例,第二节 我国土地市场的现状,我国城市土地市场的形成与发展,3、城市土地市场的发展的完善阶段 1999 城市房地产管理法颁布 城市土地市场发展进入转折期,第二节 我国土地市场的现状,城市土地市场的结构体系,城市土地市场类型结构包括： 1、城市各类用地市场 住宅用地市场；商业用地市场；工业用地市场等 2、城市土地产权市场,第二节 我国土地市场的现状,2.城市土地市场层次结构 城市土地一级市场： 出让、出租和入股 城市土地二级市场： 转让、转租、抵押和入股,第二节 我国土地市场的现状,3.城市土地市场组织结构 城市土地市场主体组织： 产权独立、自主进行决策、追求自生利益最大化 市场中介组织： 法律、投资咨询、代租代售、评估 市场调控组织： 政府,第二节 我国土地市场的现状,城市土地市场运行机制: 市场机制；宏观调控机制 1.城市土地市场机制： 包括供需机制；竞争机制和价格机制,第三节 城市土地市场管理概述,2.城市土地市场宏观调控机制： 市场行为存在利益分配上的局限性 和调节活动的短期性 宏观调控，即政府通过市场机制间接作用于企业活动。,第三节 城市土地市场管理概述,城市土地市场管理的必要性： 1.城市土地市场管理是由土地市场本身的特性决定的。 2.城市土地市场运行中出现的问题也要求加强土地市 场管理。,第三节 城市土地市场管理概述,土地的社会性 保护产权 抑制投机,盲目开发 收益分配不合理 资源配置不合理,闹市设工业用地 商品房空置 城市不断扩张,城市土地市场管理的原则： 1.整合性利益原则； 2.平等对待原则； 3.控制与弹性管理原则； 4.依法管理的原则,第三节 城市土地市场管理概述,城市土地市场管理的内容 1.宏观管理： 重点是对一级市场的供需和价格进行管理。 2.微观管理： 对市场主体、交易程序进行管理，保证公平。,第三节 城市土地市场管理概述,第四节 城市土地市场供需调控与管理,土地市场供需平衡模型与调控机制 城市土地供需平衡：指城市土地供需运动的趋势从非均衡趋向于均衡，是一种动态的平衡。,从一种分配状态到另一种状态的变化中，在没有使任何人境况变坏的前提下，也不可能再使某些人的处境变好。换句话说，就是不可能再改善某些人的境况，而不使任何其他人受损。那这种经济状况就是帕累托最优(Pareto Optimality)，也称为帕累托效率（Pareto Efficiency）、帕累托改善、帕雷托最佳配置 。,第四节 城市土地市场供需调控与管理,第四节 城市土地市场供需调控与管理,1、城市土地市场供需平衡模型 供需范畴的界定：有效供给和有效需求 城市土地需求引致需求 土地所有者 提供土地 土地开发商 出售 土地需求者,第四节 城市土地市场供需调控与管理,1、城市土地市场供需平衡模型 一级市场土地供给S1h 一级市场土地需求D1h 二级市场土地供给S2h 二级市场土地需求D2h S2h =D1h 城市土地供需平衡模型： S1h =D1h（S2h ） =D2h,第四节 城市土地市场供需调控与管理,1、城市土地市场供需平衡模型 一级市场供过于求S1hD1h 一级市场供不应求S1hD2h 二级市场供不应求S2h D2h,城市中有大量未开发的闲置土地,没有未开发土地 建筑密度和容积率极高,大量土地未脱售而空置,居民住房和营业性用房极为紧张,第四节 城市土地市场供需调控与管理,2、城市土地市场供需平衡调控机制 对一级市场土地供过于求（S1hD1h）的调控 对一级市场土地供不应求（S1hD1h）的调控,控制城市土地增量供给 刺激开发商开发闲置的城市土地,适当扩大规划限额 适时、适度降低农地价格,第四节 城市土地市场供需调控与管理,2、城市土地市场供需平衡调控机制 对二级市场土地供过于求（S2hD2h）的调控 对二级市场土地供不应求（S2hD2h）的调控,控制一级市场土地供给 降低商品房价格 加快福利房的转变,一级市场土地供不应求 房价偏低刺激开发公司行为， 抑制购买者的购买行为,二、城市土地市场供需调控的“三维立体结构”,城市土地市场供需调控的“三维立体结构” 是指城市土地市场供需调控的方向、时间和力度。,第四节 城市土地市场供需调控与管理,1、城市土地市场供需调控的方向： 选择调控目标 确定调控措施的作用方向 2、城市土地市场供需调控的时间 何时开始调控 持续时间 3、城市土地市场供需调控的力度,第四节 城市土地市场供需调控与管理,三、城市土地市场供需调控与管理的政策工具,1、发展计划和规划 发展计划：年度用地计划、年度信贷投放计划。 土地利用总体规划：确定建设用地总量 耕地保有量 土地用途管制 制约年度计划编制 城市规划：用地使用 建筑控制 设施配套等等,第四节 城市土地市场供需调控与管理,三、城市土地市场供需调控与管理的政策工具,2、财政政策 地租政策：影响对不同用途用地需求。 税收政策：土地市场运行环节中体现（如减免税）。 财政投资政策：导向作用。,第四节 城市土地市场供需调控与管理,三、城市土地市场供需调控与管理的政策工具,3、金融政策：信贷资金的缩放 直接调控：制定政策 依靠中央银行直接调控。 间接调控：利率，贷款成数。,第四节 城市土地市场供需调控与管理,四、城市土地市场供需调控与管理创新土地储备制度,土地储备制度的作用 1.培育和规范土地市场； 2.盘活企业存量土地资产； 3.落实城市总体规划，加快市区旧城改造； 4.增加政府土地收益。,第四节 城市土地市场供需调控与管理,土地储备制度的组织体制 第一层次是土地收购储备管理委员会 第二层次是土地储备中心,第四节 城市土地市场供需调控与管理,土地储备制度的内容和运作程序 土地收购 土地储备 土地供应,第四节 城市土地市场供需调控与管理,土地收购的对象,土地收购的工作程序,土地收购补偿费计算,一、城市土地市场价格管理 城市土地市场价格管理简称地价管理 对土地价格及土地价格体系进行管理，调控地价水平； 对土地价格评估工作进行管理； 对土地市场中因土地价格引起的各种纠纷进行处理。,第四节 城市土地市场供需调控与管理,地价管理的目的 1、通过地价管理，使土地价格合理化； 2、通过地价管理，使土地价格在一定时期内保持稳定； 3、通过地价管理，使土地价格与国家地价政策一致。,第四节 城市土地市场供需调控与管理,地价管理的意义 1、从宏观上看，地价管理是国民经济健康发展的保证； 2、从中观上看，地价管理是土地市场管理的核心； 3、从微观上看，地价管理直接关系到土地产权交易双方的切身利益。,第五节 城市土地市场价格管理,地价管理的作用 1、调节土地供求关系，抑止土地投机，保证土地市场均衡、 平稳发展； 2、促进土地资源合理配置，充分有效利用土地； 3、为土地市场管理提供依据； 4、规范土地市场中交易各方行为；,第五节 城市土地市场价格管理,地价管理的作用 5、规范土地估价方法，培养土地估价人才，不断提高估价 水平； 6、防止国有土地收益流失； 7、通过地价管理，合理分配社会财富。,第五节 城市土地市场价格管理,二、城市土地市场价格管理的依据,1、土地利用计划和土地出让计划 2、国家有关法律 土地管理法 城市房地产管理法 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例,第五节 城市土地市场价格管理,3、国家的地价政策 制订原则： 与土地利用政策、产业政策一致； 考虑地域差异性： 不同经济发展阶段地价政策不同； 不同用途土地地价不同。,第五节 城市土地市场价格管理,二、城市土地市场价格管理的依据,4、行业标准： 城镇土地分等定级规程 城镇土地估价规程,第五节 城市土地市场价格管理,二、城市土地市场价格管理的依据,三、我国城市土地市场价格管理政策和制度,1、土地使用权协议出让实行最低限价制度； 2、土地价格定期公布制度； 3、政府按经济和城市建设的需要，提前收回已出让土地的土地使用权的补偿；,第五节 城市土地市场价格管理,4、政府对土地使用权转移有优先购买权； 5、政府对地价上涨可采取必要行政手段，进行干预； 6、征收土地增值税；,第五节 城市土地市场价格管理,三、我国城市土地市场价格管理政策和制度,7、土地价格评估制度； 8、土地登记和土地价格申报制度； 9、土地估价人员资格认证及土地估价机构资格评级制度。,第五节 城市土地市场价格管理,三、我国城市土地市场价格管理政策和制度,四、土地价格的监测系统地价指数,地价指数 1.反映土地价格随时间变化的趋势与幅度的相对数； 2.反映一个城市（或地区）各类土地（商业、住宅、工业等）价格变化及其总体综合平均变化趋势的相对数。,第五节 城市土地市场价格管理,四、土地价格的监测系统地价指数,地价指数的分类： 1.综合地价指数一般简称为地价指数； 2.分类地价指数是按照城镇用地类型（商业用地、工业用地、住宅用地）测算的地价指数。,第五节 城市土地市场价格管理,地价指数计算的基本步骤和工作程序：,第五节 城市土地市场价格管理,资料调查,平均地价权重值的确定,地价指数和分类地价指数计算,城镇地价指数编制 地价指数的应用 1、是土地估价、城市基准地价调查调整以及土地增值税测算的重要依据。,第五节 城市土地市场价格管理,地价指数的应用 1、是土地估价、城市基准地价调查调整以及土地增值税测算的重要依据； 2、是政府进行土地市场管理和地价管理的依据； 3、通过地价指数可以了解地价变化趋势和幅度，有利于提高市场透明度，引导市场参与者合理交易，减少土地开发投资的盲目性，促进土地市场健康发展。,第五节 城市土地市场价格管理,城市地价动态监测的工作步骤,第五节 城市土地市场价格管理,市场样点资料调查,地价资料的整理与录入,成果整理、归档和验收,地价监测点的设立原则 原则：代表性原则； 稳定性原则； 一般性原则； 合理分布的原则； 易操作性原则； 动态性原则。,第五节 城市土地市场价格管理,地价监测点的标准 在选择地价监测点时，主要考虑以下几方面的因素 土地面积； 地块形状； 土地权利状况； 土地开发程度； 临街状况。,第五节 城市土地市场价格管理,第六节 城市土地市场微观管理,土地市场的微观管理， 是指国家通过法律的、行政的等手段对土地市场运行进行统一的规范与管理，保证市场主体公平交易、平等竞争，以发挥土地市场机制的正常调节功能。,一、对土地市场客体的管理 我国城市土地市场的客体主要是指土地及土地产权，对土地市场客体的管理主要是限制允许进入市场的土地产权的范围。,第六节 城市土地市场微观管理,我国宪法明确规定：“城市的土地属于国家所有。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。” 因此，在我国城市土地所有权不能进入市场。在城镇（包括城市、县城、建制镇、工矿区）只允许国有土地使用权进人市场流转。,第六节 城市土地市场微观管理,二、对土地市场主体的资质审查,土地使用权出让人和转让人的资格 土地使用权出让人只能是国家，其代表是经国家授权的各级政府。 凡因土地使用权的出让、转让而享有土地使用权的境内外的