《东莞市和兴花园地下车位使用权转让方案ppt》(43页)课件

1,和兴花园地下车位使用权转让方案,新城实业新城地产 2011年5月,2,目录,项目简介 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -（3） 市场分析 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -（8） 产品定位 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - （12） 营销策略 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - （15） 定价思路 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - （24） 推广思路 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - （31） 管理建议 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - （37）,3,项目简介,和兴花园地下停车场位于东莞市莞城区八达路旁（即东豪广场后面），处于莞城老城区，周边主要以五金、机电市场和住宅区、居民区为主。,恒丰商业大厦,东豪广场,嘉宝楼,晓翠园,和兴花园,建行,4,和兴花园,和兴花园总住户约300多户，是东莞莞城最早一批商住楼，其中还有东豪广场、东莞山庄宿舍楼、嘉宝楼、和兴阁、市自来水公司宿舍、晓翠园、恒丰商业大厦、东苑楼、怡景楼等近10个房地产项目。项目周边居住相当密集，由于前期规划问题附近业主上下班出入停车一直困扰着广大车主。,5,项目周边情况：,道路狭窄，停车困难。,6,项目周边多为住宅楼和居民区，小车数量也在不断增多，停车难、乱停车现象已经成为社会综合管理的一大难题。因此，车位的刚性需求已悄然出现，如果有一个专业的、安全的停车场已是广大车主期盼以久的愿望，同时也为政府的综合管理减轻压力。,有需求，就一定有市场！,7,项目车场现状：,现场比较陈旧，停车场配套落后，管理不规范，多处出现漏水现象。,8,市场分析,停车一“位”难求！,9,周边地下停车场调查表：,10,11,市场分析小结：,目前和兴花园住户总共约300户； 和兴花园现晚上地面停车约90多辆； 根据与周边的各楼盘物管了解到泊车很难找到车位； 附近和兴阁共多50户业主，只能7个车位； 嘉宝楼总共100多户业主，地面停车只能容纳50辆小车； 对面香港街总共742个地下车位，一个月的时间全部售完； 八达路200多户五金、机电经营商家近400多辆小车停在路边，每天高峰期天天塞车； 周边1公里内居民约1000多户，小车数量约500多辆。,实在的刚性需求，财富就在身边！,12,产品定位,打造 “莞城首个智能地下停车场” 特点：个性、时尚、智能、安全,13,要成功，先打破传统！,高档装修,专专心,专业专心,个性时尚,宽敞明亮,14,时 尚 智 能 安 全 安 心,15,车位营销3策5略火热出炉,营销策略,高 举 高 打,16,3策5略3策之一：知己知彼,知己： 对手车位情况盘点（数量、车位比、位置、进入方便性、装修档次车位情况核查） 知彼： 客户分析（成交客户量、客户车辆拥有情况统计、客户车位需求初排、潜在车位需求统计） 竞品分析：除了价格，了解竞品产品力,产品比产品扩大优势，提高车位核心竞争力！可控的性价比优势！,打造一匹市场“黑马”,17,3策5略3策之二：完美亮相,迅速施工及包装完成示范区，反复模拟客户动线，不断调整完善，同时联系了宝马4S店，将宝马7系和Z4停在展示区。 人们总是愿意为美的事物埋单！,车主：和兴花园的停车场比其它的要漂亮多了！,18,3策5略3策之三：创新付款,买车位，有没有钱重要嘛？不重要嘛？重要吗？ 付款方式2+1 二种购买方式： 一次性付款、一年免息款（首付5成，12个免息月供） 一个大礼包： 开盘88折（仅限当天）+价值5000元洗车店礼包+10年车位管理费,19,3策5略5略之一：速战速决,6月10日正式启动，第一波短信通知； 期间多渠道密集告知客户； 6月11-12日周边地毯式宣传； 目标：储客； 6月24日示范区正式完工； 6月25日示范区开放； 6月26日正式发售！,20,3策5略5略之二：未雨绸缪,从施工第一天，就考虑车位销售！ 从卖第一车位开始，根据销售需要陆续面向业主、投资客户赠送面值3000-5000元的车位券（以车位券代替折扣，既保证销售又考虑了车位）。 针对和兴花园业主及周边商户发放车位代金券100张，代金券使用期限为一个月有效。 边租边售，提高销售现场人气，且和兴花园业主有优先权，与业主建立良好的人际关系。,21,3策5略5略之三：生而不同,车位生而不同，精细化、差异化定价； 重点考虑墙、消防栓、采光井、进楼栋的便利性等价格影响因素； 考虑客户方便选择及扩大客群，确定6种价格，用不同颜色标示； 金色98000元/个 深蓝色88000元/个 红色78000元/个 橙色68000元/个 天蓝色 58000元/外 绿色48000元/个,22,3策5略5略之四：全方位服务,联合洗车公司设计购买车位赠送的5000元大礼包； 普利司通轮胎现场面向车主展示讲解； 润滑油、汽车音响现场展示； 宝马4S店全程支持； 公司工程部保障完成示范区的施工和整改，财务部联系创新信贷产品，公司几乎全员到场支援！ 再小的努力，也是一种支持！,23,3策5略5略之五：多渠道营销,即将发售，描述卖点超长使用权 释放数量，营造氛围150席 免管理费，继续冲击免10年车位管理费 通知时间，实景呈现示范区呈现 折扣放出，礼包特惠88折+大礼包 明日发售，客户车位车位可能不足 一对一， 地毯式宣传可持续强销 点对点， 短信传播针对性强销 现场人潮，客户抢购！,24,定价思路,定价依据,综合定价系数,联排系数,宽度系数,端头系数,便利系数,干扰系数1,干扰系数2,修正系数,车位定价考虑因素：联排系数、宽度系数、端头系数、便利系数、干扰系数1、干 扰系数2。 建议均价：5万元,25,联排系数,单车位，两侧空间较宽敞，停车便利,双车位，相对单侧空间较大，但会受柱子影响,三车位设计，间距较近，停倒车受一定影响,26,宽度系数,很宽：有近2个车位的的宽度，能停两辆车，还能做为其他空间利用。,较宽：有一个半左右的车位宽度，停车较容易，且车门开关比较方便。,一般：标准的车位宽度，停车难度较高，而且车门开启有所不便。,27,端头系数,端头,中间,端头,考虑到停车及倒车的难易程度，建议端头位置与中间位置以4000元为价格差距。,28,便利系数,便利系数是以距离出入口的位置远近为参考标准，建议近的以8000元为价格差距，较近的以3000为价格差距。,29,干扰系数,设备门对车位影响较小，故建议拉开2000元差价，边实墙对倒车及停车产生一定影响，建议拉开7000元差价，限高与地面仅1.8米距离，对停车影响较大，建议拉开11000元价格差距。,30,修正系数,有些车位的位置不好，对停车、倒车都有一定的难度，对车位的使用影响较大，故建议拉开8000元差价。,31,推广思路,我们的优势：,广告设计、工程施工、营销策划各部门紧密配合，在开盘前将地下车库亮相，让客户能感受我们车位的高档精装修、全方位智能、时尚个性的包装、安全安心的人性化服务等亮点！,32,莞城区,200,可容纳200多辆,目标：为超越而来,超越所有同行！ 折后实际成交均价必须达到5万以上！ 如何做到？,33,分析客户特质：有房！有车？,销售对象：和兴花园业主、周边1公里购房客户、投资客户。 投资客户的特质：有房又有车！ 有车就需要有地方停！ 将来必然存在车位紧张的问题！,34,东莞市房产投资对比表,和兴花园打造“莞城首个智能化地下停车场”，每个车位月租金350元/月。买车位除了停车外，没想到投资也有这么高的收益，投资车位风险小、门槛低、收益高，人人都可参与。,35,企业管理资源网/,企业管理资源网/,企业管理资源网/,企业管理资源网/,36,思考：一场心理战,虽然客户心理上是抗拒的！ 但是客户一定是刚性需求！车是必须要停的！ 纵观竞品，迟则生变，必须速战速决！ 要么一鼓作气卖光，要么越拖战线越长 SO：以势取胜，制造热销氛围！,莞城首个智能,200,076923138118,37,新媒体营销,新媒体，接近零费用推广，营销！ 微博、业主QQ群、MSN群、短信、彩信、电话,莞城区首个智能停车场”隆重上市，投资5万元就可能