【精品】学习情境十二租赁合同事务处理课件.ppt65

学习情境十二 租赁合同事务处理,1、能力目标 （1）能够针对具体情境提出恰当解决租赁合同纠纷的方案； （2）能够起草、审查租赁合同。 2、知识目标 （1）了解租赁合同的概念、特征； （2）掌握租赁合同中当事人的权利和义务； （3）掌握租赁合同起草、审查方法。 3、素质目标 （1）提高实践操作能力，培养其职业核心能力，形成良好的职业素养。 （2）领会契约自由的精神，形成诚实守信的品格，养成遵守法律的意识。 （3）锻炼和培养法律人的思维。,租赁合同认知,租赁合同起草审查,租赁合同事务的处理,租赁合同事务处理,学习项目一：租赁合同认知,张某建一砖窑，出租给周某。约定：租期1年，每年1万元，同时每年交砖4万块。第一年周某付了租金，但砖未给。张某要求第二年第一季度前给，如还不给，将解除合同。周某主张租金有效，砖的交付无效。,一、情境导入,1.砖应否交付？为什么？ 2.张某是否有权解除合同？为什么？ 3.如果在租赁期间张某出卖砖窑，周某有无优先购买权？ 4.如果周某擅自转租的，出租人张某有何权利？,二、任务提出,三、 租赁合同的特殊效力,学习项目一：租赁合同认知,一、 什么是租赁合同？,二、 租赁合同的效力如何？,一、什么是租赁合同,（一）租赁合同的含义与特征 “租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”（合同法第212条）。 把自己财产交给他人使用的人为出租人 使用他人财产并支付报酬的人为承租人 支付的报酬为租金 出租人交由他人使用的财产为租赁物,租赁合同的法律特征 1.租赁合同是转移财产使用权、收益权的合同 2.租赁合同是诺成合同、双务合同、有偿合同,（二）租赁合同的种类和形式 1、种类 根据租赁是否有固定期限为标准，可以分为定期租赁和不定期租赁。,定期租赁：合同约定有明确期限的租赁 合同法第214条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”,思考：有的当事人在租赁合同中约定：“租期为20年，到期自动续展20年。”此约定是否有效？ 约定“自动续展20年”，是规避法律的行为，租赁合同的期限等于约定了40年。自动续展的约定无效。,不定期租赁，是当事人没有约定租赁期限的租赁。特定：双方当事人都有随时解除权。 不定期租赁三种情形： （1）当事人未约定租赁期限 （2）当事人在租赁合同中将租赁期限约定为6个月以上，但未采取书面形式，视为不定期租赁 （3）租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期,2、形式： 不定期租赁合同与租赁期限不满6个月的定期租赁合同为不要式合同 租赁期限在6个月以上的定期租赁合同为要式合同，应当采用书面形式,（一）出租人的权利义务： 1、收取租金及请求返还原物的权利 2、租赁物的交付及保持义务 “出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”（合同法第216条）。 如出租房屋，应当保持房屋安全，没有不合理的危险；出租设备，应保证设备无故障。,二、租赁合同的效力如何？,3、维修义务 “出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”（合同法第220条） 保持义务的延伸 合同法第221条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当减少租金或者延长租期。”,不能请求出租人支付，只能减少一个月的租金或者延长一个月的租期。,双方当事人没有约定维修义务，而出租人又拒绝维修。为保证安全，承租人出资维修，在维修的一个月中，承租人住旅店花去3000元，能否要求出租人支付？,4、物的瑕疵担保义务 出租人应担保所交付的租赁物能够为承租人依约正常使用、收益。违约责任 合同法第233条规定：“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以解除合同。”人身权最优先的保护,5、权利的瑕疵担保义务 出租人应担保不因第三人对租赁物主张权利而使承租人不能依约使用、收益,（二）承租人的权利义务： 1、按约定使用与按性质使用,甲出租给乙一套房屋，在出租前，该套房屋一直作为生活用房，甲、乙在租赁合同中未约定用途，按合同法第61条也不能确定。,乙只能按租赁物的性质使用，即只能用于生活居住，不能用于经营（作为商店门脸、工厂车间、货物仓库等）。,二、租赁合同的效力如何？,“承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任”（合同法第218条）合理损耗，对价为租金 “承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失”（合同法第219条,2、妥善保管的义务 “承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担赔偿责任” （合同法第222条）。 保管应尽善良管理人的注意义务；保管不善是过错的体现，过错责任,3、不任意改善、增设的义务 “承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”（ 合同法第223条）。 有益费用的偿还问题：承租人经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物，使租赁物价值增加的费用，在租赁关系终止时，出租人应当偿还。,4、支付租金的义务 租金的支付，是承租人的主要义务。承租人应当按照约定的时间、数额和方式交付租金。 “承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同” （合同法第227条）。出租人应当先催告,5、返还租赁物义务 “租赁物期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”（合同法第235条）。 返还原物不等同于原状返还。即使是正常使用，租赁物也会有自然磨损、老化等损害。,6、收益权 合同法第225条规定：“在租赁期间占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。”,什么是租赁合同,租赁合同认知,租赁合同的效力如何,任务实施： 结合所学知识，查找相关资料，分小组讨论导入情境中的任务一、二,任务评估 任务一：砖应当交付。因为本案的“砖”，实际上是租金的特殊表现。 任务二：张某有权解除合同，他已经履行了催告程序。,（一）转租的规则 转租：经出租人同意的，为合法转租 未经出租人同意的，为不合法转租 合同法第224条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。” 另外，出租人 也可以主张承租人与第三人的转租合同无效。,三、租赁合同的特殊效力,（二）所有权变动不破租赁的规则 合同法第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”买卖不破租赁 新的所有权人取代了原出租人的地位 该规则适用于动产租赁物和不动产租赁物,（三）房屋共同居住人的继续承租权 共同居住人是事实上的共同承租人 合同法第234条规定：“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。”,（四）房屋承租人的优先购买权 合同法第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。” 优先购买权，仅房屋的承租人才享有 “同等条件”，主要指价款多少，也可以包括其他因素。,任务实施： 结合所学知识，查找相关资料，分小组讨论导入情境中的任务三、四,任务评估 任务三：周某并无优先购买权，因为只有房屋的承租人才有优先购买权。砖窑并非房屋。 任务四：如果周某擅自转租，出租人张某可以通知周某解除租赁合同，也可以主张转租合同无效。,总结,2003年3月10日，丁某与张某签订了一份为期5年的房屋租赁合同，张某将其临街两层楼房底层四间的其中两间交由丁某使用，年租金为6000元。 2004年5月，张某因女儿生病住院，先后向李某借款4万元。2007年6月，张某因女儿要继续住院，自己仍无力支付医药费，于是打算将租给丁某的该处房产含两层楼房（上四间下四间）8间房屋、两间平房、院墙及楼门以22万元的价格进行出售。,实训巩固,李某知情后，决定买下该房产。两人在协商时，张某考虑到李某曾经帮助过自己，并且4万元的借款又不要利息，遂将该处房产以20万元的优惠价格卖给李某，并于同年8月办理了房产过户登记手续。同年9月，丁某以张某和李某侵害其优先购买权为由，诉至法院，要求确认张某与李某的房屋买卖合同无效，并主张由其以20万元的价格优先购买张某的该宅房产。 任务：如果你是基层法律服务工作者，遇见丁某向你咨询这个案情，该如何提供咨询意见，并说明法律依据。,第二十一条 出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。,关于房屋租赁合同纠纷的司法解释,第二十四条 具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持： （一）房屋共有人行使优先购买权的； （二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的； （三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的； （四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。,一、名词解释 租赁合同 （房屋承租人）优先购买权 二、思考题 1.出租人的主要义务是什么？ 2.承租人的主要权利有哪些？ 3.试述所有权变动不破租赁的规则。,拓展提升,三、案例分析 2008年1月，甲租给乙房屋3间，双方在签订的租赁合同中，没有约定维修义务。租期为25年。2009年4月，由于自然原因，屋顶发生毁坏，维修了3个月。其间，乙另觅房屋搬出居住，3个月后搬回。,问题： （1）租赁合同效力如何？ （2）维修费应当由谁负担？ （3）出租人主张维修的3个月应照常交付租金，承租人主张合同期满可顺延3个月或扣除3个月租金。谁的主张正确？,分析要点提示 ： （1）租赁合同部分无效，有效期缩短至20年。 （2）维修非应当由出租人负担。 （3）承租人主张正确。若顺延，自20年起顺延3个月。,学习项目二：起草、审查租赁合同,同学们有没有参与出租或承租的经历？租赁如果需要签订合同，该如何签订一个能很好保障自己权益的合同呢？假设我们需要出租或承租一套房屋，该如何签订房屋租赁合同呢？,一、起草任务提出,二、起草任务描述,（一）房屋租赁合同一般应具备以下条款： 1、当事人姓名或名称及住所 2、标的物，即租赁的房屋 3、租赁用途 4、租赁期限 5、租金，即租赁价格 6、修缮责任 7、变更与解除合同的条件 8、是否可以转租 9、违约责任,（二）房屋租赁合同签订中应注意哪些问题？ 1、房屋租赁的当事人应当订立书面合同 2、最好留下一个特定或者指定的紧急联络人 3、签约时一些必要的物业状况可以先拍照存证 4、事先约明在什么情形下，出租人具有检视房屋状况的权利,5、对提前收回房屋，或者承租人提前退租、续租以及其他影响租赁期限的事项作出详细约定 6、约定是否可以转租 7、界定出租人法定义务，解决租赁突发纠纷 8、及时办理租赁登记备案手续,实施方法：角色对抗法。 全班分为三个小组，分别担任双方当事人中的一方及中立方的角色进行。,三、起草任务实施,提出任务：1、（出租方）假设你是出租方，如何创设对自己有利的条款？ 2、（承租方）假设你是承租方，如何创设有利的条款？ 3、（中立方小组）假设你是裁判者或行政管理者，如何创设中立的条款。,提供作为中立方的房屋租赁合同范本供大家参考,四、起草任务评估,房屋租赁合同审查要点 （一）审查当事人双方是否具备主体资格 （二）审查房屋的租赁用途与政府批准的规划用途是否一致 （三）审查房屋是否存在禁止出租的情形 （四）审查房屋的坐落地点、面积、结构、装修状况、附属设施和设备状况,五、归纳总结、拓展提高,房屋租赁合同审查要点 （五）审查租赁期限 （六）审查租金、租赁保证金和有关费用及支付方式、期限 （七）关于其他条款的审查 （八）审查是否已将当事人双方约定的特殊要求内容全部列入合同中，是否有遗漏的特殊事项。,学习项目三：签订履行租赁合同事务处理,史某租赁尹某门脸房一套，合同约定该房屋用于餐饮店，并约定了租金和付款期限等条款。合同签订后，承租人史某开始装修，遭到小区多名业主和物业公司的阻拦，说市政府有明确规定，小区的底商不可以经营餐饮店，会污染环境。史某随即向市政府有关部门进行咨询。市环保局告知，市政府确实有规定，说城镇建成区内按规划属于居民住宅的房屋不得改作或者租赁给他人用作能够产生噪声、振动、油烟、粉尘、异味的饮食、娱乐行业的经营活动用房。否则，办不了环评，也领不了营业执照。眼看经营无望，史某多次找到出租人尹某要求解除合同，返还合同款项，尹某拒绝。于是史某将尹某告上了法庭。,一、情境导入,任务：思考史某能否打赢官司？,二、提出任务,1、分小组讨论，完成任务 2、任务评估 针对小组讨论结果，教师进行点评,三、任务实施,案例分析： 合同法第216条规定明确规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”， 可见，在租赁期间保证出租物符合合同约定的用途，属于出租人的