《土地权属管理》PPT课件.ppt

第五章 土地权属管理,土地制度 土地产权 土地权属管理的任务和内容 国有土地使用权的确认与流转管理 农村集体土地所有权、使用权的确认与流转管理 土地征收 土地权属纠纷的调处,本章复习题,第一节 土地制度,一、土地制度 土地关系：是指社会发展到某一阶段时人们在利用土地过程中所发生的人与人之间的关系，包括土地的所有、占有、支配和使用诸方面的关系。它属于社会生产关系的范畴，是生产关系的重要组成部分，并依赖于生产力的变化而变化。,土地制度：是一定社会制度下土地关系的总和，是关于土地这一基本生产资料的所有、使用的制度。 它包括土地所有制、土地使用制,（一）土地所有制 定义 土地所有制是指人们在一定的社会经济条件下拥有土地的经济形式。 它是整个土地制度的核心，是土地关系的基础。 法律表现形式 土地所有制的法律表现形式是土地所有权，即土地所有者对其土地享有占有、使用、收益和处分的权利。,五种土地所有制 原始公社土地公有制 奴隶主土地所有制 封建地主土地所有制 资本主义土地所有制 社会主义土地所有制,（二）土地使用制 定义 土地使用制是人们在一定的土地所有制下使用土地的形式、条件和程序的规定。 法律表现形式 土地使用制的法律表现形式是土地使用权，即依法对一定土地进行利用、管理并取得收益的权利。,（三）土地所有制与土地使用制的关系 土地所有制决定着土地使用制 土地使用制不仅是土地所有制的反映和体现，而且也是实现和巩固土地所有制的一种形式和手段,二、我国现阶段土地制度 （一）我国现阶段土地所有制 我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制 城市市区的土地属于国家所有。 农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 全部土地属于国家和农民集体所有，土地所有权不得买卖和非法转让,二、我国现阶段土地制度 （一）我国现阶段土地所有制 城市土地国有制的建立方式： 接管、没收 赎买 土地征收 立法 农村集体土地所有制的建立方式： 土地改革 农业合作化运动 人民公社化运动,（二）我国现阶段土地使用制 土地使用制包括城镇国有土地使用制和农村集体土地使用制。 城镇国有土地使用制：国家并不直接参与土地的使用，而是通过行政手段如出让、划拨使用权收取土地使用税来体现所有者的意志。 农村集体土地使用制：农民集体和个人进行非农业建设依法使用本集体所有土地的权利。,（二）我国现阶段土地使用制 城镇国有土地使用制的形成 无偿、无限期、无流动有偿、有限期、有流动 农村集体土地使用制的形成 土地所有权和土地使用权结合到分离,一、土地产权及其基本属性 （一）土地产权的涵义 土地产权指有关土地财产的一切权利的总和，它包括土地所有权、土地使用权、土地租赁权、土地抵押权、土地继承权、地役权等多项权利。,第二节 土地产权,（二）土地产权的基本特性 具有排他性 土地产权客体必须具备可占用性和价值性 土地产权必须经过登记，才能得到法律的承认，并受到法律的保护 土地产权的相对性,二、我国土地所有权的主体、客体和内容 （一）涵义 土地所有权：是指土地所有者在法律规定的范围内自由使用和处分其土地的权利。它包括土地占有权、土地使用权、土地收益权和土地处分权。,（二）我国国有土地所有权的主体、客体和内容 主体：国家，法律规定由国务院代表国家依法行使对国有土地的占有、使用、收益和处分的权利 客体：一切属于国家所有的土地,包括 城市市区的土地 依照法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地 依照法律规定国家征用的土地 依照法律规定属国家所有的荒山、荒地、林地、草地、滩涂及其他土地 内容：指依照法律规定，国家在行使土地所有权的过程中形成的权利和义务。,（三）我国农村集体土地所有权的主体、客体和内容 主体：农民集体 客体：属于上述农民集体所有的一切土地，主要有 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，原则上属于农民集体所有 宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有 内容：指农民集体在行使土地所有权的过程中形成的权利和义务,五、我国土地使用权的主体、客体和内容 （一）涵义 土地使用权：是指使用土地的单位和个人在法律所允许的范围内依法交由其使用的国有土地和农民集体所有土地的占有、使用、收益以及依法部分处分的权利。,（二）我国国有土地使用权的主体、客体和内容 主体：可以是任何依法取得国有土地使用权的单位和个人 客体：国家依法提供给单位和个人使用的国有土地 内容：指国有土地使用权主体在依法行使土地使用权的过程中形成的权利和义务,（三）我国农村集体土地使用权的主体、客体和内容 主体：依法使用农民集体所有土地的单位和个人 客体：上述使用权主体依法取得的承包地、自留地、自留山、宅基地和农村集体建设用地 内容：指集体土地使用权主体在行使土地使用权的过程中依法所形成的权利和义务,第三节 土地权属管理的任务和内容,一、土地权属管理的任务 定义 土地权属管理是国家为合理组织土地利用、调整土地关系而依法对土地所有权和使用权进行的科学管理。 任务 巩固、维护和不断完善社会主义土地公有制 保护土地所有者和使用者的合法权益，调动其合理开发、利用土地和不断改善土地使用条件的积极性 调整土地关系,二、土地权属管理的内容 依法确认土地权属 依法管理土地权属变更 土地所有权变更 土地使用权变更 他项权利变更及主要用途变更等 依法调查、处理土地权属纠纷,第四节 国有土地使用权的确认与流转管理,一、国有土地使用权的确认 （一）国有土地使用权的取得 有偿取得方式 无偿取得方式 国家机关用地和军事用地 城市基础设施用地和公益事业用地 国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地 法律、行政法规规定的其它用地 依法承包经营取得 依照法律、政策规定取得,（二）国有土地使用权的确认 土地管理法第十一条规定：单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上地方人民政府登记造册，核发证书，确认使用权。确认林地、草原的所有权或者使用权，确认水面、滩涂的养殖使用权，分别依照森林法、草原法、渔业法的有关规定办理。,（三）国有土地使用权的收回 为公共利益需要使用土地的 为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的 土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的 因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的,二、城镇国有土地使用权出让管理 （一）概念和特征 城镇国有土地使用权出让：指国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内出让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。 根据国家建设需要，将城市规划区内的国有土地有偿让与用地单位使用 集体土地征收后出让,特征： 受让主体广泛性 有偿性 计划性,（二）基本原则 所有权与使用权分离原则 平等、自愿、有偿原则 国家主权神圣不可侵犯原则 充分合理利用土地原则,（三）出让年限、方式和程序 1、出让期限： 居住：70年 工业：50年 教育、科技、文化、卫生、体育用地50年 商业、旅游、娱乐用地：40年 综合或者其他用地：50年,2、出让方式 协议方式 招标方式 邀请招标 公开招标 拍卖方式 挂牌方式,3、报批程序 预报 出让地块的位置、面积、利用现状 出让土地使用权的出让年限、出让方式 出让土地使用权的地价评估、效益测算 方案实施进展情况,正式批报 市、县土地管理部门根据出让计划会同有关部门拟定出让地块的征地、拆迁补偿安置方案、土地使用条件、土地使用权出让合同，报同级人民政府审核 按照出让国有土地使用权批准权限，经有批准权的人民政府土地管理部门审查后，报人民政府批准 经人民政府批准后，由市、县土地管理部门与国有土地使用权受让人正式签订国有土地使用权出让合同，依法办理土地使用权登记手续，核发土地使用证,（四）出让合同 合同特点： 出让合同的一方（出让方）是特定主体，出让土地必须按照法定的程序进行。 国有土地使用权出让受制于国家宏观调控、总量控制，具有很强的计划性。 土地使用权出让合同属于附意合同（亦称附从合同），即一方权利受到一定的限制，而需要依附对方的意思表示的一种合同。,合同的订立 合同的变更：改变合同规定土地用途或因规划建设要求引起变更 合同的终止 土地使用权出让合同规定的年限期满 土地灭失致使土地使用权出让合同无法继续履行 土地使用者死亡而又无合法的继承人 人民法院或土地管理部门依法作出的没收土地使用权的判决、裁定或决定生效 国家根据社会公共利益的需要，依照法律程序提前收回土地使用权 应土地使用者的要求，土地管理部门同意提前终止土地使用权出让合同 法律、法规规定的其他情况,2、合同内容（基本内容） 出让方及受让人的姓名或者名称、地址 出让土地使用权的坐落位置、宗地号、面积、界址及用途 土地使用年期及起止时间 交付土地出让金的数额、期限及付款方式 交付土地的时间 规划设计要点 项目开工、竣工时间 项目投资总额、单位用地面积投资强度 容积率、建筑系数 市政设施配套建设义务 使用相邻土地和道路的限制 转让、出租和抵押土地使用权的条件 不可抗力对合同履行造成影响的处理方式 违约责任 合同使用的法律及合同争议的解决方式 土地使用条件等,2、合同内容 宗地出让合同包括出让土地的建设项目及其建设进度等方面的规定 工业建设项目受让宗地中，用于企业内部行政办公及生活服务设施的用地占受让宗地面积比例的规定 成片开发土地出让项目包括总体规划、成片开发规划、公共设施等方面的规定 划拨土地使用权补办出让合同包括原划拨土地的位置、面积、四至、界址，现补办出让的面积、应补交地价款及评估等方面的规定,3、合同当事人的权利和义务 出让方的权利： 要求受让方按合同规定按时上缴出让价款，否则有权解除合同并请求违约赔偿 在合同履行过程中对受让方利用土地的情况行使监督检查权 对受让方不按合同规定使用土地或者连续两年不投资建设的，或受让人按照合同约定日期动工建设，但已开发建设面积占建设总面积比例不足1/3，或已投资额占总投资额不足25，且未经批准中止开发建设连续满一年的，行使警告、罚款直到无偿收回土地使用权的处罚权 合同规定的出让年限届满，无偿收回土地使用权，并同时取得其地上的一切不动产所有权 对合同的争议享有提请有关仲裁机构仲裁或向人民法院起诉的权利,出让方的义务 按合同规定提供土地使用权 执行有关仲裁机构或人民法院对合同争议所作的仲裁决定或判决、裁定 遇有不可抗力造成合同不能履行或者不能全部履行以及需要延期履行的情况，应及时将理由及情况通报对方当事人,受让方的权利 要求出让方按合同规定提供土地使用权，否则有权解除合同并请求违约赔偿 对合同的争议享有提请有关仲裁机构仲裁或者人民法院起诉的权利 在不违反合同的情况下，享有独立行使土地使用权并排除不法干扰的权利,受让方的义务 按合同规定缴纳出让价款，并办理土地登记手续 按合同规定对土地进行开发、利用、经营，如需改变合同规定的土地用途，须经出让方同意并经有关部门批准 必须达到合同规定的条件，方可转让、出租、抵押土地使用权 遇有不可抗力致使合同不能履行或者不能全部履行以及需要延期履行时，应采取必要的补救措施尽力减少损失，并及时将有关情况及其理由通报出让方 出让合同届满，及时交还土地使用证和办理土地使用权注销手续，并无偿交付地上建筑物及其他附着物 接受出让方对合同履行情况的监督、检查,三、城镇国有土地使用权转让管理 （一）概念和特征 1、概念 土地使用权转让是以出让方式取得的国有土地使用权在民事主体之间再转移的行为，是平等民事主体之间发生的民事法律关系。 基本形式： 出售 交换 赠与,2、特征 是发生在平等民事主体间的民事法律行为，是当事人之间进行的民事活动，遵循平等、自愿、等价有偿、诚实、信用、不损害公共利益等民事活动基本原则 只是转让一定年限的国有土地使用权，所有权仍属于国家 转让时，原受让人同时转让了该土地使用权出让合同中规定的权利和义务，新的受让人成为出让合同规定的权利和义务的新的承受者 土地使用权与其地上建筑物、附着物在转让时不可分离,（二）条件、内容和程序 1、条件 直接通过出让方式取得土地使用权的转让条件 按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用证书 按照出让合同的约定进行投资开发，属于房屋建筑工程的，完成开发投资总额的25以上 属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件 转让房地产时房屋已建成的，还应当持有房屋所有权证书,以划拨方式取得的土地使用权转让的条件 首先应当报经有批准权的人民政府审批 由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家规定缴纳土地使用权出让金，受让方由此取得出让土地使用权 有批准权的人民政府按照国务院规定，决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当将转让划拨土地使用权所获土地收益上缴国家或作其他处理,2、内容 权利、义务转移 建筑物、附着物转让 使用期限：出让合同规定的使用年限减去原使用者已使用年限的剩余年限 转让价格：如明显低于市场价格，市、县人民政府有优先购买权；市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要的措施，平稳价格,3、程序(必经程序) 转让方与受让方签订土地使用权转让书面合同 转让方协同受让方办理土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让的过户登记，及转让方办理注销登记 分割转让土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权以及转让划拨土地使用权的，向市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门申请批准 经批准同意转让划拨土地使用权的，应补办土地使用权出让手续，补签出让合同及补交出让金，或者将转让土地使用权所获土地收益上缴国家,（三）合同 标的：土地使用权（地上建筑物、附着物） 价款：出售 合同的期限：签订期、有效期 合同的履行方式：一次性全部履行、部分地分期履行 违约责任,四、城镇国有土地使用权出租管理 （一）概念和特征 概念： 土地使用权出租是指合法取得国有土地使用权的民事主体（即出租人）将土地使用权及地上建筑物、其他附着物全部或部分提供给他人（承租人）使用，承租人为此支付租金的行为。,特征： 土地使用权出租也是一种民事法律行为，遵循平等、自愿、等价有偿、诚实、信用等民法原则 土地使用权出租是出租人在保留土地使用权的前提下，把部分土地使用权能租赁给他人使用，并收取租金，不发生作为物权的整个的转移 出租地块必须是合法取得且法律允许出租的地块 土地使用权出租后，出租人仍需继续履行出让合同规定的义务 土地使用权出租主体是通过出让或者转让而取得土地使用权的受让人，不同于土地所有人国家或代表的出让主体 土地使用权出租，必须将出租土地上的建筑物、其他附着物连同土地使用权一并出租,（二）合同 合同主要条款 合同标的：出租土地 租期 租金：地价评估 使用条件：出让合同规定 违约责任,违反土地使用权租赁合同的责任 土地使用权出租合同经到有权登记机关登记生效后，出租人应按合同规定将土地使用权交付承租人使用，不按时交付，应偿付违约金 出租人未按合同约定的使用标准提供土地，使承租人达不到对土地使用目的，承租人有权要求出租人降低租金或者解除合同，并赔偿由此而造成的损失 承租人不按合同规定或约定数额、期限交付租金时，除补交租金，应偿付违约金 由于承租人使用不当，造成租赁地块使用条件破坏的，承租人如不能使其恢复原有状况，应承担赔偿责任 承租人将租赁土地非法转租或进行非法活动的，出租人有权解除合同,五、城镇国有土地使用权抵押管理 （一）概念 土地使用权抵押是指土地使用权人以土地使用权作为履行债务的担保，当土地使用权人不能按期履行债务时，债权人享有从变卖土地使用权的价款中优先受偿权的债务担保形式。,（二）法律规定 抵押权的设立与登记：房地分管体制 抵押权实现后登记 抵押权因债务如期履行或者其他原因使抵押权归于消灭的注销登记 因处分土地使用权而取得土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的过户登记 以划拨土地使用权设定的抵押权，处分土地使用权时，应补办出让手续，补交出让金,（三）合同 1、特征 抵押合同是从属合同，附属于以担保债务为内容的主合同，随主合同的成立而成立，随主合同的消灭而消灭 土地使用权抵押合同只能由土地使用权人与债权人签订，土地使用权人与债务人须为同一人 抵押合同是抵押权的设定行为，直接导致抵押权产生，是抵押权成立的要件之一 抵押合同经有权的登记机关登记而生效，其有效期为抵押登记3个月至出让合同规定的最后使用日止,2、条款 抵押人、抵押权人的名称、住所 主合同的主要内容 抵押土地的位置、面积、用途、有效使用期限和其他条件 当事人双方的权利义务 当事人双方约定的其他事项,3、违反抵押合同的法律责任 停止侵害 消除危险 恢复原状 赔偿损失 重新提出担保等,第五节 农村集体土地所有权、使用权的确认与流转管理,一、农村集体土地所有权与使用权的确认 1、农村集体土地所有权的取得 农民集体土地所有权实质上是农民集体对属其所有土地的共同共有关系。即农民集体对属其所有的土地同享有所有权，但集体内的成员则不能各有其自己应有的部分土地。,2、农村集体土地使用权的取得 依法承包经营取得 通过招标、拍卖、公开协商等方式取得 依法用于非农业建设 依法用作宅基地、自留地、自留山 其他方式取得,（二）农村集体土地所有权、使用权的确认 1、农村集体土地所有权的确认 根据土地管理法第十一条以及土地管理法实施条例第四条规定：农民集体所有的土地，由土地所有者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地所有权证书，确认所有权。,2、农村承包地使用权的确认 土地承包的程序要合法 由本集体经济组织成员的村民会议选举产生承包工作小组 承包小组依法拟订并公布承包方案 依法召开本集体经济组织成员的村民会议，讨论通过承包方案 公开组织实施承包方案 签订承包合同 签订承包合同 发包方、承包方的名称，发包方负责人和承包方代表的姓名、住所 承包土地的名称、坐落、面积、质量等级 承包期和起止日期 承包土地的用途 发包方和承包方的权利和义务 违约责任 承包地登记、发证：由县级以上人民政府向承包方颁发土地承包经营权证，并登记造册，确认土地承包经营权,农村土地承包法第二条规定，耕地的承包期为30年；草地的承包期为3050年；林地的承包期为3070年；特殊林地的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准，可以延长。,3、农村集体建设用地使用权的确认 根据中华人民共和国土地管理法实施条例第四条第二款规定，农村集体所有的土地依法用于非农业建设的，由土地使用者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地建设用地使用权证书，确认建设用地使用权。,（三）农民集体土地所有权的变更、使用权的收回 1、农民集体土地所有权的变更 下列情况可将农民集体所有的土地转变为国有土地 农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地转变为国家所有 因国家组织移民、自然灾害等原因，农民集体迁移后，不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地，转变为国家所有 国家依法征收农民集体土地，并给与补偿，征收后的农民集体土地所有权转变为国家土地所有权,2、农民集体土地使用权的收回 因撤销、迁移等原因而停止使用土地的 乡（镇）村公共设施和公益事业建设需要使用土地的，可依法收回土地使用权 因不按照批准的用途使用土地的，可依法收回土地使用权,二、农村集体土地使用权流转的涵义和背景 （一）农村集体农用地土地使用权流转的涵义、背景和形式 涵义 农村集体农用地使用权流转是指属于农民集体所有的农、林、牧、渔用地使用权在不同使用者之间的流动和转移。,背景： 社会经济发展、产业结构转换的结果 城镇化水平不断提高的必然趋势 计划经济体制向市场经济转变的必然产物 提高土地利用效率，参与市场竞争的客观需要,形式 转包 租赁 “四荒”拍卖 承租转包或返包 转让 入股,（二）农村集体建设用地土地使用权流转的涵义、背景和形式 涵义 农村集体建设用地使用权流转是指农村集体建设用地使用权在不同的主体之间的流动和转移。,背景： 是社会经济发展、农村人口向城镇转移的必然产物 土地市场的发育，激发农民实现土地价值的内在追求，导致集体建设用地使用权流转 集约用地，提高土地利用率，保护耕地，要求集体建设用地有序流转,形式 乡镇企业合并、兼并、迁移及股份改造中的集体建设用地使用权转让、出租 企业倒闭或债权债务原因，通过司法裁定，使集体建设用地使用权发生转移 乡（镇）村以集体建设用地使用权作价入股、联营形式兴办各种企业，发生建设用地使用权流转现象 农民以转让、出租房屋形式，连带转让、出租建设用地使用权 农民将土地征收时分配给他们的安置留用地进行使用权出租或转让,三、农村集体土地使用权流转管理 （一）管理原则 应具备条件 当地二、三产业发展较快、农村剩余劳力得到转移是土地使用权流转的前提条件 明晰的土地产权是农村集体土地使用权流转的必备条件 完善的法律法规是农村集体土地使用权流转的法律保证 农村土地分等定级和价格评估是农村集体土地使用权流转的技术支持,应遵循原则 因地制宜原则 依法、自愿原则 平等、有偿原则,（二）流转管理 措施： 开展农村集体土地产权调查 开展农村集体土地产权登记并颁发土地产权证 开展农用地分等定级与估价工作 正确引导和调控农村集体土地使用权的流向 建立合理的农村集体土地使用权流转收益分配制度 建立农村集体土地使用权流转的支持、保障体系,案例 小产权房1,年月，郑州的代小姐花10.5元，在郑州市三官庙南街买了一套房子。如果没有以后的事情发生，这套包括车库在内共多平方米的房子绝对可以让代小姐安居乐业。而代小姐按约定首付了万元房款，去办房产证时，才知道对方的房子是在村集体土地上盖的，个人仅拥有的产权。尽管房主靳先生已按约定将房子交给了代小姐，但去办理过户手续时才知道，这种房屋属于农村集体自主开发的小产权房，不能办理过户手续。 由于无法办理过户手续，代小姐也不再支付剩余款项，也没退还居住房屋。房主靳先生去年将代小姐诉至法院，要求解除双方在年月签订的购房合同，要求法院判令代小姐返还房屋。,案例 小产权房1,一审法院认定该房是自主开发的“小产权房”，按规定不能办理房屋过户手续。因此靳先生要求解除双方购房合同并返还房屋的诉讼请求得到了法院的支持。并判决靳先生胜诉。而代小姐则提出反诉，代小姐诉称，按照原先约定，在她首付房款万元后，待房屋过户到她名下后，其再支付剩余的万元。房主靳先生曾承诺，个月办好房产证过户手续。法院判决解除双方的购房合同后，给她带来了巨大经济损失，其中装修费47805元，该房屋升值给其带来经济损失19.5万元，合计242805元。由于是房主的过错导致其蒙受损失，故房主靳先生应赔偿其所有损失。,案例 小产权房1,而靳先生则提出，代小姐应支付年来的租金计37795元。法院再审认为，靳先生作为房产的拥有人，在对该房屋掌握的情况全面准确的情况下，仍和代小姐签订房屋买卖合同，并在买卖合同中承诺负责为原告办理房产权过户，因无法办理过户导致双方买卖合同解除，靳先生应承担主要责任。法院据此判决，靳先生在判决生效日内，除返还代小姐购房款万元外，还应赔偿代小姐因合同解除造成的损失99840元，而代小姐则需支付靳先生年来的租金21360元。 对此判决靳先生也提出了上诉。法官认为，如果靳先生不履行法院判决，法院强制执行该案子时，也只能执行靳先生的房产，而这又走了个怪圈，让案件回到了起点。,案例 小产权房2,2002年7月1日，画家李玉兰与农民马海涛签订了房屋买卖协议，约定购买位于北京市通州区宋庄镇辛店村房屋八间及院落，房屋价款45000元。这样的房屋，俗称“小产权房”，由于现有的法律规定，农民自己的住房和宅基地只能在农民之间买卖流转，因此，当初双方这一买卖不能获得国家认可的产权，亦不受法律保护。 后来，宋庄逐渐发展为画家聚集区，房屋价格大幅上涨，再加之政府要重新规划产业园区和道路，很多农家院落面临拆迁，按照现在的房价，房主会得到巨额的拆迁补偿。 于是，2006年12月，马海涛向法院起诉要求确认双方签订的房屋买卖协议无效，返还房屋。这一请求获得北京市第二中级人民法院的终审支持。,案例 小产权房2,2007年12月，法院判决，李玉兰和马海涛双方签署的房屋买卖协议无效，李玉兰腾退房屋。虽然法院在判决书中同时指出，马海涛为导致协议无效的主要责任方，判决马海涛支付李玉兰93808元。但赔偿的范围只包括房屋及添附部分价款，而没有涉及土地增值和溢价部分。这一判决一出，在当时曾引起广泛的争议。 2008年10月20日，北京宋庄画家李玉兰因小产权房纠纷诉农民马海涛一案在宋庄法庭宣判。最终，法院判决李玉兰获赔18万。,第六节 土地征收,一、土地征收的概念 国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用。 1998年 国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。2004年 涵义：土地征收指国家为了公共利益的需要，依法将农民集体所有土地变为国有土地并给予补偿的行为。,特征 土地征收的公益性 土地征收的强制性 土地征收的有偿性 土地征收程序的合法性,史上最牛钉子户,二、土地征收补偿与安置标准 征地补偿原则： 按被征用土地的原用途进行补偿 保证被征地农民生活水平不降低,（一）征地补偿费的构成 土地补偿费：对农村集体经济组织因土地被征收而造成的经济上的损失的一种补偿。主要用于被征地农户 青苗费：给与土地承包者或土地使用者的经济补偿 地上附着物补偿费：如附着物产权属个人，该项补助费付给个人 安置补助费：为了安置以土地为主要生产资料并取得生活来源的农业人口的生活，国家给与的补助费用。谁负责安置，谁管理使用，不安置的支付给个人 社会保障费用：用于保障被征地农民的长远生计 新菜地开发建设基金：交给地方财政，作为开发建设新菜地的投资 拆迁补偿费,（二）征地补偿费标准 1、土地补偿费标准 征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前3年平均年产值的6-10倍。年产值按被征用前3年的平均年产量和国家规定的价格平均计算。征用其他土地（园地、鱼塘、宅基地、林地等）的土地补偿费用标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费的标准规定。 按上述标准支付，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但土地补偿费和安置费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的30倍。,2、安置补助费标准 安置补助费按需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地数量计算。每个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前3年平均年产值的4-6倍。但每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前3年平均年产值的15倍。,3、新菜地开发建设基金收取标准 征用城市郊区连续3年以上种植蔬菜的商品菜地和精养鱼塘，需要缴纳新菜地开发基金。 城市人口（仅指市区和郊区的非农业人口）百万以上的市，每征用1公顷菜地，缴纳105000-150000元 人口在50-100万的城市，每征用1公顷菜地，缴纳75000-105000元 人口不足50万的城市，每征用1公顷菜地，缴纳45000-75000元,4、地上附着物及青苗的补偿费 由省、自治区、直辖市人民政府自行制定。 青苗补偿费标准 对刚刚播种的农作物，按季产值的三分之一补偿工本费。对于成长期的农作物，最高按一季度产值补偿。对于粮食、油料和蔬菜青苗，能得到收获的，不予补偿。 被征用土地上树木，凡有条件移栽的尽量移栽，用地单位支付移栽人工费和树木损失费；不能移栽的，按有关规定给予作价补偿。对突击栽种的树木，不予补偿。,房屋拆迁补偿标准 拆迁房屋按“拆什么补什么，拆多少补多少，不低于原来水平”的原则，对所拆迁的房屋，按其原有建筑的结构类型和建筑面积，给予合理补偿。补偿的标准按各地区现行价格分别制定。突击抢建的附着物不予补偿。 其他桥梁、水井等参照建筑造价，由土地管理部门与被征地单位协商。,5、土地征收补偿安置标准的补充规定 依照现行法律规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使被征地农民保持原有生活水平的，不足以支付因征地而导致无地农民社会保障费用的，省、自治区、直辖市人民政府应当批准增加安置补助费。 土地补偿费和安置补助费的总和达到法定上限，尚不足以使被征地农民保持原有生活水平的，当地人民政府可以用国有土地有偿使用收入予以补贴。 省、自治区、直辖市人民政府要制订并公布各市县征地的统一年产值标准或区片综合地价，征地补偿做到同地同价 对有稳定收益的项目，农民可以经依法批准的建设用地土地使用权入股。 在城市规划区内，当地人民政府应当将因征地而导致无地的农民，纳入城镇就业体系，并建立社会保障制度；在城市规划区外，征收农民集体所有土地时，当地人民政府要在本行政区域内为被征地农民留有必要的耕作土地或安排相应的工作岗位；对不具备基本生产生活条件的无地农民，应当异地移民安置。,祖父的责任田被征用原告能要求土地补偿费吗,【案情】 林全录与林梅娟系夫妻关系，并有一子林耀耀。1981年，福建省龙岩市西陂镇西山村第八村民小组将西陂中学旁的0.72亩责任田发包给林全录的祖父林焕鋆（1982年去世）与祖母郭金菊（1983年去世）及林梅娟、林耀耀四人。 1995年1月1日，林全录作为乙方代表与甲方西陂镇西山村民委员会签订合同书，约定：林梅娟将上述0.72亩责任田出租给甲方，甲方一次性补贴乙方7，200元并每年发给一定量的租谷，乙方仍然负担该责任田的税费，今后重新调整分配责任田,时乙方领到新的按农业人口分配的责任田后本合同终止。合同签订后，林全录领取了7，200元并将责任田交付给甲方使用。甲方收到该责任田后又交付给西陂中学做操场。 2003年9月，龙岩市新罗区发展计划局发文同意为西陂中学操场项目补办立项审批。之后，林全录每年向甲方领取租谷或折价款，并每年交纳上述责任田的相关税费。2002年底，西陂镇西山村民委员会提高补偿标准至每亩36，000元，但该村未将余款18，720元支付给林梅娟、林全录、,林耀耀。2003年8月，该村将18，720元转到西山村第八村民小组。该小组收到款后，即通知林全录夫妇领取青苗补偿费和属原告林梅娟与林耀耀所分的责任田被征用而产生的土地补偿费余额合计6，775.16元，但不同意支付原林焕鋆与郭金菊所分的责任田被征用而产生的土地补偿费。为此，林全录夫妇及林耀耀要求西山村第八村民小组支付全部余款18，720元未果，遂将后者告上了法庭，请求判令西山村第八村民小组支付征地补偿费18，720元。,【审判】 法院认为，西陂中学操场的用地手续正在补办之中，不违反法律规定，因该操场的用地而产生的征地补偿费应受法律保护。西陂镇西山村作为集体土地经营管理单位，在原告林梅娟和林耀耀承包经营的责任田被征用后，未调整其他数量和质量相当的土地给原告林梅娟和林耀耀，应当将相应的土地补偿费支付给原告林梅娟和林耀耀。被告在收到该村转来的征地补偿费后，即通知原告领取青苗补偿费和属原告林梅娟与林耀耀所分的责任田被征用而产生的土地补偿费余额6，775.16元，未违反法律规定，予以照准。,原林焕鋆与郭金菊所分的责任田，原告在该二人去世后龙岩市新罗区西陂镇西山村收回之前可继续耕种，但该责任田被征用后西陂镇西山村无须调整其他数量和质量相当的土地给原告，故原告要求支付原林焕鋆与郭金菊所分的责任田被征用而产生的土地补偿费，没有法律依据。据此，法院判决被告西山村第八村民小组应限期支付林梅娟和林耀耀青苗补偿费和土地补偿费6，775.16元。,【评析】 中华人民共和国土地管理法实施条例第26条第1款的规定：“土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。”同时，福建省实施中华人民共和国土地管理法办法第26条进一步规定：“土地补偿费支付给行使土地所有权的集体土地经营管理单位。但被征用的属农民承包经营的土地或自留地，集体土地经营管理单位又未能调整其他数量和质量相当的土地给农民继续承包经营的，应当,将不少于百分之七十的土地补偿费支付给被征地农民。” 可见，土地补偿费系支付给村集体经济组织所有，用于发展农业生产；但在村集体经济组织未能为被征地村民调整土地的情况下，土地补偿费即应付给被征地的村民。本案所涉的0. 72亩责任田系由林焕鋆、郭金菊、林梅娟及林耀耀4人承包经营，在林焕鋆、郭金菊死亡后，村集体经济组织已无必要再为死者调整土地，故原告要求被告支付该部分的土地补偿费，没有法律依据，当然不能得到法院的支持。,三、土地征收与农用地转用的审批权限 （一）土地征收的审批权限 征收土地实行国务院和省级人民政府两级审批制度。 国务院批准的如下： 基本农田 基本农田以外的耕地超过35公顷的 其他土地超过70公顷的 其他土地由省、自治区、直辖市人民政府批准，报国务院备案。,世界第一区政府郑州市惠济区区政府 其办公区域占地亩，建筑面积超过万平方米，周边园林绿地等用地亩。 记者调查发现，在未获得民政和土地等有关部门批准的情况下，年惠济区新址就开始动工建设，年月，机关各单位即迁入办公。 年月日，惠济区政府开始堂而皇之地向郑州市国土资源局呈交了“用地申请书”，称“惠济区专题召开研究区划问题的常委会、四大班子联席会，经认真调研，决定将机关大院搬迁到新城办事处（毛庄、弓寨两村）特申请办理征用地手续，请尽快批复为盼”！ 当年土地局批准用地，批准100多亩；区政府实际用地530亩。 直到年月日，民政部才正式批复河南省，同意郑州市惠济区人民政府驻地迁移。 当地干部表示，惠济区在郑州市周边几个区县中算“穷”区县，年财政收入几年来徘徊在亿元左右，刚从“要饭财政”过渡到“吃饭财政”。整个区政府新址及四周道路建设投资超过7亿元。 工作人员1000多人，人均占地0.5亩。,区政府侧门,人工湖鸟瞰,古树苑,（二）农用地转用的审批权限 国务院批准权限 国务院批准的建设项目占用农用地的 省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目 直辖市、省、自治区人民政府所在地城市，城区人口在100万以上的其他城市以及国务院指定的其他城市扩张用地 省、自治区、直辖市人民政府的批准权限 上述规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准,四、土地征收的程序 （一）用地预审 预审的内容： 土地征收项目的合法性审查，即该建设项目是否为了公共利益的需要 建设项目是否符合土地利用总体规划 是否持有农用地转用年度计划指标 是否符合建设用地供应政策 投资强度和容积率是否达到要求,（二）用地申请与审查 申请提交的材料： 建设用地申请表；建设单位有关资质；项目可行性研究报告批复或其他有关批准文件；建设项目预审报告表；建设项目初步设计或其他批准文件；建设项目总平面布置图；占用耕地的必须提出耕地补充方案；建设项目位