房地产抵押贷款证券化第八章【金融证券推荐】课件

第八章 住房抵押贷款证券化,理解住房抵押贷款证券化的内涵及意义 掌握住房抵押贷款证券化的运作 了解住房抵押贷款证券化的实践操作,资产证券化到底是什么？,是一种重要的金融创新产品 是一种重要的金融创新思想和理念 是一种高级形态的、兼具技术和制度创新的金融工具,什么样的资产可以被证券化？,一般选择未来现金流量稳定的资产。具有下列特征的资产较易证券化： （1）资产可以产生稳定的、可预测的现金流收入； （2）原始权益人持有该资产已有一段时间，且信用表现记录良好； （3）资产应具有标准化的合约文件，即资产具有很高的同质性； （4）资产抵押物的变现价值较高； （5）债务人的地域和人口统计分布广泛； （6）资产的历史记录良好，即违约率和损失率较低； （7）资产的相关数据容易获得； （8）资产池中的资产应达到一定规模，从而实现证券化交易的规模经济。 一般来说，同质性低、信用质量较差、且很难获得相关统计数据的资产一般不宜用于证券化交易,美国资产证券化种类、首次发行时间及发行金额,案例回顾,案例回顾,案例概况：1992年，海南三亚开发建设总公司通过发行地产投资券的形式融资开发三亚的丹州小区 预留问题：1、此次投资券发行的基础是什么？ 2、这次投资券的发行是一次不规范的证券化过程，为什么？,补充：房地产抵押贷款初级市场,初级抵押市场是产生和形成抵押贷款关系的市场。 在抵押贷款关系中，享有抵押权的债权人称为抵押权人(也是贷款人。贷款人又称为抵押发起人。抵押贷款的发起人可以是储蓄机构、商业银行和抵押银行，也可以是人寿保险公司、养老基金等)； 提供担保财产的债务人或第三人，称为抵押人； 抵押人提供的担保财产，称为抵押物或抵押财产。,在初级抵押市场中，借款人向抵押贷款机构申请抵押贷款，抵押贷款机构经过审查借款人信用，即向其提供贷款，形成抵押贷款债权债务关系。 初级抵押市场是二级抵押市场的基础，它与二级抵押市场一起组成抵押市场。,补充：房地产抵押贷款二级市场,1.概念 房地产抵押贷款二级市场是指买卖房地产抵押贷款债权的市场。 其具体运作是：房地产贷款银行将不同的房地产贷款债权卖给一定的机构，而机构再将其集中整合包装，打包成一份一份的标准化金融产品，出卖给不同的投资者。,2.结构 贷款银行出卖债权，房地产抵押二级市场集成商买入债权再将其零售给金融市场的分散化投资者。,补充：一级市场与二级市场的关系,初级市场,二级市场,房地产 购买者,证券 投资者,抵押贷款银行,二级市场集成机构,抵押,借款,金融产品,现金,债权交换,现金流,住房抵押贷款证券化例题,美洲银行将由联邦住宅管理局担保的10亿美元住宅抵押贷款，出售给国民抵押贷款协会（GNMA），原贷款利率为11%，期限20年。GNMA购买后发行10亿美元的抵押担保债券MBS，年利率为8.5%，以0.5%作为发行佣金。,例题：某银行将一笔5000万美元年收益率为13%的贷款证券化。该笔贷款证券化的息票率为8.25%；特设机构承诺向证券商支付0.35%的佣金 银行和特设机构将从这次交易中获利多少？ 银行和特设机构获得的额外收入= 预期贷款的收益率 - 发行债券的息票率-其他费用 220万美元,案例：房利美与房地美的危机,房利美是Fannie Mae的音译，它的法定名称是“美国联邦国民抵押协会”；房地美是Freddie Mac的音译，它的正式名称为“美国联邦住宅贷款抵押公司” 。 房利美与房地美赚钱的主要方式是对已证券化的MBS债券收取担保费。为抵押放贷者提供资金，为新房购买者提供资金，每月本金和利息支付由房利美或房地美担保，而不由美国政府担保。,2008年第一季度末，房利美与房地美拥有或担保了美国抵押市场12万亿总价值的一半，即6万亿美元。同样，房利美与房地美在2007年末至2008年期间也遭受了美国次贷危机的重大打击。 2008年7月，房利美与房地美股票分别比一年前的最高价累计下跌了90.5%和94.2%！ 美国政府可能接管并拆分房利美与房地美，将两家公司的“问题资产”置入新企业。,2009年初，花旗银行公布，在2008年最后一个季度亏损了近110亿美元。这是花旗银行196年历史上金额最大的一次亏损。 花旗银行的大部分亏损是由于该银行购买过以次级贷款为基础资产的抵押担保债券。,第一节 住房抵押贷款证券化概述,一、住房抵押贷款证券化 银行等金融机构在信贷资产流动性缺乏的情况下，将其持有的住房抵押贷款债权进行结构性重组，形成抵押贷款资产池，经政府或私人机构担保和信用增级后，在资本市场上发行和销售由抵押贷款组合支持的证券的过程。 1、为什么实行住房抵押贷款证券化？ 2、为什么能实行住房抵押贷款证券化？ 3、怎样实行住房抵押贷款证券化,为什么住房抵押贷款证券化能成为最早的资产证券化品种（其基础资产的特征）？ 1、预期的现金流收入稳定、违约率低 优质资产 2、历史资料、信用记录完整。 很好的预测未来类似损失 3、具有相同或相近的偿还与到期日。 进行结构性重组形成资产池,住房抵押贷款证券化的特征,1、住房抵押贷款证券化实现了传统的金融机构中介信用和市场信用的结合 2、住房抵押贷款证券化实现了从企业整体信用向特定资产信用的转化 “破产隔离”技术 3、住房抵押贷款证券化采用了复杂的信用增级技术 提高抵押贷款支持证券信用等级,住房抵押贷款证券化与房地产股票和债权的区别,1、二者的信用基础不同 住房抵押贷款证券化的信用基础：特定资产；房地产股票和债券：企业整体信用 住房抵押贷款证券化的现金流：证券化基础资产；房地产股票和债券：整个房地产企业,2、对追索权的规定不同 住房抵押贷款实现了证券化资产的“真实出售”，对发起人资产不具有追索权,什么“true sale”？为什么重要？,简单地讲就是没有任何追索权或回购条款的出售行为，这个过程会涉及到许多的法律、税收和会计处理问题。 true sale 的本质和目的是为了使证券化资产做到与原始权益人之间的破产隔离，即原始权益人的其他债权人在其破产时对已证券化资产没有追索权。 只要能满足上述要求，不一定需要进行严格意义上的“真实销售”。 对这个问题的深刻认识有利于在法律制度框架不同的国家或地区进行证券化操作时采取灵活有效的变通措施。,住房抵押贷款证券化与项目融资的区别,1、资金来源不同 项目融资：一家或多家金融机构；住房抵押贷款证券化：机构或个人投资者 2、风险隔离的目的不同： 项目融资：保护发起人的利益；住房抵押贷款证券化：保护证券投资者的利益,住房抵押贷款证券化的意义 宏观意义 微观意义：对发起人的意义；对投资者的意义；对中介结构的意义,第二节 住房抵押贷款证券化基本理论,一、住房抵押贷款证券化的运作模式（资产负债表） 1、表内模式德国和加拿大的证券化模式 证券发起人就是证券的发行人（商业银行以住房抵押贷款为担保，发行证券融资） 无SPV 2、表外模式以美国为代表的大多数国家 发起人与发行人（SPV）不是同一人；基础资产的“真实出售”,资产负债表表示企业 在一定日期 （通常为各会计期末） 的财务状况（即资产、 负债和业主权益的 状况）的主要会计报表。,二、住房抵押贷款证券化的主要参与者,1、发起人原始权益人。 职责：选择拟证券化的住房抵押贷款，对其进行组合，然后出售或作为住房抵押贷款证券化的担保品 由发放住房抵押贷款的金融机构担任,2、服务人发起人或由其设立的附属公司 职责：收取到期的住房抵押贷款的本金和利息，并负责追收过期的抵押贷款；贷款组合的月度与年度报告,3、发行人特殊目的载体SPV（Special Purpose Vehicle） 职责：购买、包装发起人的基础资产，并以此为基础发行抵押贷款支持证券的机构 公司型SPV（特殊目的公司SPC） 信托型SPV（特殊目的信托SPT） 有限合伙型SPV,4、信用增级机构 职责：对基础资产增级，减少住房抵押贷款证券化整体风险 内部增级机构：发起人担当；外部增级机构：独立于发起人的第三人担当（信用增级机构通常由信誉好、信用级别高、有实力的金融机构充当。 ）,信用等级,国际通行的“四等十级制”评级等级，具体等级分为：AAA，AA，A，BBB，BB，B，CCC，CC，C，D （“+、-”符号进行微调 ） 前四个等级定为投资级(AAABBB ） 后五个等级定为投机级(BBC ） 我国：特级、一级、二级和三级；也有的叫A级、B级、C级和D级。,AAA级信用较好 企业的信用程度高、债务风险小。该类企业具有优秀的信用记录，经营状况佳，盈利能力强，发民前景广阔，不确定性因素对其经营与发展的影响极 AA级信用优良 企业的信用程度较高，债务风险较小。该类企业界具有优良的信用记录，经营状况较好，盈利水平较高，发展前景较为广阔，不确定性因素对其经营与发展的影响很小。,A级信用较好 企业的信用程度良好，在正常情况下偿还债务没有问题。该类企业具有良好的信用记录，经营处于良性循环状态，但是可能存在一些影响其未来经营与发展的不确定因素，进而削弱其盈利能力和偿还能力。 BBB级信用一般 企业的信用程度一般，偿还债务的能力一般。该类企业的信用记录正常，但其经营状况、盈利水平及未来发展易受不确定因素的影响，偿债能力有波动。,BB级信用欠佳 企业信用程度较差，偿还能力不足。该类企业有较多不良信用记录，未来前景不明朗，含有投机性因素。 B级信用较差 企业的信用程度差，偿债能力较弱。 CCC级信用很差 企业信用很差，几乎没有偿债能力。,CC级信用极差 企业信用极差，没有偿债能力。 C级没有信用 企业无信用。 D级没有信用 企业已濒临破产。,个人等级,（一）提高学历 （二）拥有技术职称 （三）拥有一份稳定的工作 （四）有还贷的经济能力 （五）拥有个人住房 （六）有良好的信用记录 （七）在贷款行开有帐户 （八）有完满的婚姻,国家信用评级,穆迪、标准普尔和惠誉等三大机构对中国的评级分别是A 1、A +和A A -；而对美国、英国、法国、德国的评级则均为A A A；对日本评级分别为A A 2、A A和A A -。,5、投资银行（在我国称为证券公司） 职责：出售证券；私募发行证券；发起人或发行人的融资顾问，咨询服务 6、受托管理人 职责：管理现金流，进行证券登记及向投资者支付证券本金和利息。（资产池资产产生的现金流要由专门服务机构存入SPV指定的托管人账户，由托管人负责向公众清偿。 ）,7、信用评级机构信用评级：按照惯例，在公开市场发行证券融资都需要达到一定的信用级别要求，资产证券化也需要权威的评级机构。 如：标准普尔、穆迪、惠誉 8、投资者 机构投资者和个人投资者,住房抵押贷款证券化的运作流程,确定资产证券化目标并组建资产池 设立特殊目的载体 资产出售（真实销售，true sale） 信用增级与信用评级 发售证券 向发起人支付资产购买价格 实施资产管理与回收资产收益 证券清偿,资信评级机构,信用增级机构,原始权益人,特殊目的机构（SPV）,投资者,原始债务人,服务人,受托管理人,资信评级,信用增级,住房贷款债权转让,转让收入,发行证券,发行收入,本息偿还,本息偿还,债务偿还,债权,债务,债务偿还,住房抵押贷款证券化运作流程图,资产出售,住房抵押贷款证券化发起人（商业银行）将证券化基础资产出售给SPV的行为,具有稳定可预测 的资金流； 完整的历史交付 记录； 债务人数量众多 且地域和人口统计 分布广泛,真实出售 从资产负债表 中移除 破产隔离 保护投资人的 利益,信用增级,为吸引住房抵押贷款证券化的投资者并降低融资成本，改善证券发行条件,内部信用增级,外部信用增级,发起人,第三方,直接追索权,超额担保,优先/次级结构,部分信用增级,全部信用增级,信用评级,初评,发行评级,对基础资产进行 评级 一般会高于 发起人的信用级别,证券发行、证券清偿,发行人SPV，与承销商一同确定证券的收益率、发行价格和发行时间等 公募或私募方式发行 支付人受托人或其他支付代理人,住房抵押贷款证券化运作工具,抵押过手证券MBS,抵押债券MB,抵押转付债券MPS；CMO,本息分离证券,基础证券工具,衍生工具,P189表8-1,案例介绍：建元2005-1住房抵押贷款证券化,交易概要,国内首批资产证券化试点项目之一 国内首笔个人住房抵押贷款支持证券(RMBS) 基础资产为来自建行上海、江苏、福建三家分行的个人住房贷款 发行对外公开发行三个级别资产支持证券，公开发行规模为29.27亿元 建行持有0.9亿元最低档次证券，以此作为整个交易的信用增强手段之一 公开发行的资产支持证券采用浮动利率，基准利率为7天加权回购利率，通过簿记建档招标，确定利差,发行条款,发行总量: 人民币30.17亿元 发行证券(4支): 优先级证券(3支): A级 / B级 / C级；次级证券(1支): S级 公开发行并申请上市交易证券: 优先级证券(3支): A级 / B级 / C级 A级 B级 C级 S级 发行量（亿元）: 26.70 2.04 0.53 0.91 评级（ 中诚信） : AAA A BBB 不评级 法定到期日： 2037年11月26日 预计到期日（清仓回购） : 2014-8-26 2015-3-26 2015-3-26 预计加权平均回收期（清仓回购）: 3.15年 9.24年 9.30年 利率结构： 基准利率基本利差，并设置上限 基准利率: 7天回购加权平均利率 交易市场: 全国银行间债券市场,设立信托,贷款,资产转让对价,投资机构,现金,承销团,贷款服务机构,还款,贷款本息,登记机构/支付代理机构,资产支持证券本息,全国银行间债券市场,中介机构： 律师事务所、会计师事务所、评级机构等,受托机构 （发行人）,借款人1 借款人2 .,资金保管机构 （信托账户）,发起机构,资产池资产,发行 资产支持证券,资产支持证券 本息,承销 资产支持证券,现金,SPT 特殊目的信托,交易管理机构,下达证券本息分配指令,法律结构,交易参与方,中国建设银行 中信信托投资有限责任公司 中国建设银行 中国工商银行 汇丰银行 中央国债登记结算有限公司 中国建设银行 渣打银行 中国建设银行/中国国际金融公司 金杜律师事务所 / 富而德国际律师事务所/竞天律师事务所 北京穆迪投资者服务有限公司 / 中诚信国际信用评级公司 德勤会计师事务所 毕马威会计师事务所,发起机构,交易主体和中介机构,受托机构和发行人,登记及支付代理机构,交易管理机构,贷款服务机构,资金保管机构,财务顾问,安排人,联合簿记管理人,法律顾问,评级公司,税务顾问和独立审计师,会计顾问,交易参与方的主要职责发起机构,建立贷款库 作为委托人，设立信托 制定与贷款入库、转让、资产回购等相关的内部规章制度 参与撰写交易法律文件和发行说明书 提供与入库贷款相关的资料和数据，接受其他交易机构的尽职调查、资产审慎调查、评级调查等,交易参与方的主要职责受托机构,接受信托财产，作为受托人设立信托 发行资产支持证券 设立信托专用资金账户 委托交易管理机构向资金保管机构下达信托账户支付指令 委托登记结算机构向证券持有人兑付证券本息 代表证券持有人的利益，监督交易参与机构的契约履行情况 鉴别潜在的引发违约事件和服务人违约 违约发生后，强制法制处理 信托终止时进行信托财产的清算和处置 向投资者进行信息披露,交易参与方的主要职责贷款服务机构,制定与入库贷款管理和服务相关的内部规章制度 进行入库贷款管理和服务 定期向资金保管机构汇划入库贷款回收款，并向受托机构提供服务机构报告,交易参与方的主要职责交易管理机构,信托存续期间，按照交易文件约定规则，计算每期应缴纳的税收、中介费用和各档次资产支持证券的本息 向资金保管机构发送资金支付指令 定期向受托机构提供交易管理机构报告,交易参与方的主要职责资金保管机构,接受受托机构委托，设立信托账户 信托存续期间，保管信托资金 接受指令，就托管资金进行投资运作 接受指令，向中介机构和税务当局支付税费 接受指令，向登记结算机构拨付本息 定期向受托机构提供资金保管报告,交易参与方的主要职责安排人,组织制定证券化试点方案，设计交易结构 设计资产支持证券，开发证券化业务模型 组织撰写交易法律文件和发行说明书 选聘交易参与机构，安排证券化试点项目尽职调查、资产审慎调查、评级调查 综合协调证券评级、会计处理、税务处理、法律等相关事务,交易参与方的主要职责联合簿记管理人,组织进行证券发行前的预路演和路演 接受购买资产支持证券的要约，进行证券配售 协助安排证券发行后的上市交易,交易参与方的主要职责中介机构,律师 参与设计交易结构 撰写交易法律文件和发行说明书 出具法律意见书 会计师 对发起机构证券化贷款能否“终止确认”出具会计处理意见书 出具税务处理意见书 对入库贷款进行资产审慎调查 交易持续期内持续审计安排 评级公司: 分析贷款历史数据 对交易进行不同经济状态的压力测试模拟 对资产支持证券进行评级 交易持续期内对证券的跟踪评级,投资者,执行交易 从承销商或证券化公司购买抵押贷款债券 日常工作 按既定比例和规则收取现金流 收取和分析每期的债券数据 管理提前还款和利率风险,财务结构,优先级证券投资人先收到还款 损失首先由最低档次证券承担 最低档次证券由建行自留 评级用来排列相对风险顺序,0,10%,20%,30%,40%,50%,60%,70%,80%,90%,100%,贷款组合,证券化前,证券化后,个人住房抵押贷款组合,AAA,A,BBB,88.5%,发起机构 (第一损失),资产池,资产支持证券,6.75%,1.75%,3%,投资人,转付结构,所有本金偿付以优先级次序为准，逐级偿付本金；只有当高一级证券的本金已被全额偿付后，下一级证券才可获得本级证券的本金偿付。,存续期,资产池余额,A级,B级,C级,次级,T1,T2,T3,T4,此图仅为示范之用，并非表明实际交易中的数量或时间,住房抵押贷款证券化运作工具,抵押过手证券MBS,抵押债券MB,抵押转付债券MPS；CMO,本息分离证券,基础证券工具,衍生工具,P189表8-1,抵押过手证券（MBS）,转手抵押证券。是特设目的载体（SPV发行人）以购买的住房抵押贷款集合为基础发行的证券。 （1）所有权凭证基础资产所有权随证券出售而转移 风险完全由投资者承担; 使借款者与银行的债权债务关系转变为借款者与证券持有者的债权债务关系,（2）发起人的表外模式 （3）不对证券化基础资产现金流进行重组 （4）还款现金流扣除有关费用后直接“过手”给投资者 按月支付本利 支付来源：基础资产现金流,抵押债券（MB）,是抵押贷款发放银行（发起人=发行人）以其持有的住房抵押贷款为担保发行的债券。 （1）债务凭证 （2）表内模式 （3）发行人重组基础资产的现金流 按季或半年付息，本金到期一次支付 既可以用基础资产现金流、也可用其他来源资金 （4）发行人提供超额抵押，分散信用风险,抵押转付债券,衍生形式；结合了前两种的优点。 （1）债务凭证 （2）重组基础资产现金流（与抵押债券同） 每半年付息一次，本金到期一次支付 （3）基础资产所有权随证券出售而转移给SPV（发行人） （4）发起人的表外模式,抵押转付债券之担保抵押债务（CMO）,（1