《房地产评估》PPT课件.ppt

2007-10-30,西南科技大学经济管理学院,房地产评估,主要内容： 房地产评估概述 房地产价格及其影响因素 市场法在房地产评估中的运用 收益法在房地产评估中的运用 成本法在房地产评估中的运用 假设开发法在房地产评估中的运用,资产评估,西南科技大学经济管理学院,第一节 房地产评估概述,一、土地的概念和特点 1、定义 土地：指地球表面的陆地部分。包括内陆水域和滩涂。（狭义） 广义的土地：指陆地及其空间的全部环境因素。石油土壤、气候、地址、地貌、生物和水文、水文地质等因素构成的自然综合体。包括过去和现在人类劳动的结果。 2、土地的供给,资产评估,西南科技大学经济管理学院,（1）土地的自然供给 土地的自然供给应具备的5个条件： 具有适宜人类生存和工作的气候条件 具有适宜植物生长的土壤质地和气候条件 具有可以利用的淡水资源 具有供给人类利用的生产资源 具有一定的交通条件 （2）土地的经济供给 3、土地的特性P88,资产评估,西南科技大学经济管理学院,土地的自然特性 A位置的固定性。B质量的差异性。 C不可再生性。 D效用永续性。 土地的经济特性 A供给的稀缺性。 B土地产权可垄断性。 C土地用途的广泛性。 D效益级差性。 二、土地权利 根据我国的相关法律,我国土地的权利不是孤立的一种权利,而是一个权利束,这个权利束主要包括土地的所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权和空间利用权等。,资产评估,西南科技大学经济管理学院,三、房地产的概念及房地产的特点 1、房地产的概念 房地产：是地产、建筑物以及地产与建筑物的结合及其权属的通称，也称不动产。,一是：物理上不动产,二是：法律上的不动产,资产评估,西南科技大学经济管理学院,2、房地产的特征 (1)位置固定性。 （2）供求区域性。 (3)长期使用性。 （4）大量投资性。 (5)保值与增值趋势。 (6)投资风险性。 （7）不易变现性 (8)政策限制性。 四、房地产评估的原则 合法性原则 最有效使用原则,资产评估,西南科技大学经济管理学院,第二节 房地产价格及其影响因素,一、房地产价格的种类 1、按房地产权益划分,房地产价格可分为所有权价格、使用权价格和其它权利价格。 2、按房地产的实物形态可划分为土地价格、建筑物价格和房地产价格。 3、按房地产价格表示单位可划分为总价格、单位价格、楼面地价等。,它包括：基准地价、标定地价、土地交易价。,资产评估,西南科技大学经济管理学院,楼面地价：又称单位建筑面积的地价。 楼面地价=土地总价格/建筑面积 =土地单价/容积率 容积率=建筑总面积/土地总面积 4、其他价格类型：公告地价、申报地价等 二、房地产价格的特征 1、房地产价格是权益的价格。 2、房地产的价格与用途相关。 3、房地产价格具有个别性,资产评估,西南科技大学经济管理学院,三、房地产评估的影响因素(略)（祥见书89）,影响房地产价格和评估价值的因素归纳为一般因素、区域因素和个别因素。 1、一般因素 一般因素是指影响一定区域范围内所有房地产价格和评估价值的一般的、普遍的、共同的因素。 经济因素 社会因素 行政因素 心理因素,1、土地使用制度、住房制度、地价制度。 2、城市规划、土地利用规划； 3、房地产税制和信贷政策等。,资产评估,西南科技大学经济管理学院,2、区域因素P90 区域因素是指某一特定的区域内的自然条件与社会、经济、行政等因素相结合所产生的区域性特性。主要包括：商业、服务繁华程度、道路通达、交通便捷、城市设施状况、环境状况等。 3、个别因素P9192 土地的个别因素 建筑物的个别因素,1、面积、结构、材料；2、设计、设备是否良好；3、施工质量；4、法律限制；5、建筑物是否与环境协调；朝向和楼层,区位因素、面积大小、形状、地势、地质、容积率、用途、土地使用期限,资产评估,西南科技大学经济管理学院,四、房地产评估基本步骤（P94) 1、明确评估基本事项 明确评估目的 明确评估对象 明确评估基准日 2、签订评估委托协议或合同,资产评估,西南科技大学经济管理学院,3、制定工作计划 4、实地勘察与搜集资料 5、测算待估资产评估价值 6、综合分析确定评估结果 7、撰写房地产评估报告,资产评估,西南科技大学经济管理学院,第三节 市场法在房地产评估中的应用,一、 市场售价类比法的基本思路 1、市场法的含义 市场法又称市场比较法、交易案例比较法等。它是将待估房地产与在较近时期内已经交易的类似房地产加以比较对照,并根据已发生交易的类似房地产的价格,经过因素修正得出待估房地产可能实现的合理价值的估计值的一种方法。 2、适用范围,资产评估,西南科技大学经济管理学院,（1）发育较完善的房地产市场。 （2）在市场中有大量的交易案例，并且资料容易收集。 思考：哪些房地产不宜采用市场法来评估？ 二、计算公式,区位状况修正、权益状况修正和实物状况修正,资产评估,西南科技大学经济管理学院,三、操作步骤 1、搜集房地产交易资料 2、确定可比交易实例 参照物交易实例的选取应注意以下几点: 应是在邻近地区或同一个供需圈内的类似地区中的交易实例； 与待估房地产属于同一交易类型,且用途相同； 参照物的交易应属于正常交易或可修正为正常交易； 与待估房地产的估价日期接近； 与待估房地产的区域特征、个别特征相近。,资产评估,西南科技大学经济管理学院,3、建立价格比较基础 （1）统一付款方式 （2）统一货币单位 （3）统一房屋建筑面积的内涵和计量单位。 例1：收集A、B两宗交易实例可作为可比实例，A.建筑面积为100m2,成交价格为50万元，分两次付清，首付60%，余额在一年后支付40%。B.建筑面积为125m2，成交价格按使用面积计算400美元/m2,一次性付清。若建筑面积是使用面积的1.4倍，贴现率8%，1美元换8.3元人民币，试统一价格比较基础。,资产评估,西南科技大学经济管理学院,解： （1）统一付款方式,(2)统一化为单价： A单=485000100=4850元/m2 B单=400美元/m2（使用面积） （3）统一货币单位： B单=400美元/m28.3=3320元/m2 (4)统一面积单位： A单=4850元/m2 B单=3320元/m21.4=4648元/m2,资产评估,西南科技大学经济管理学院,3、因素修正 （1）市场交易情况修正 特殊因素对交易情况的影响主要表现： 有特别利害关系人之间的交易。 有特殊动机的交易。 有意为逃避交易税,签订是虚假交易合同,造成交易价格偏低。 买方和卖方不了解市场行情,盲目购买或出售,使交易价格偏高或偏低。 特殊的交易方式。 其他特殊的交易情形。,资产评估,西南科技大学经济管理学院,（2）交易日期修正 评估基准日的交易实例价格=交易实例当时成交价格 (评估基准日价格指数交易期日价格指数) （3）区域因素修正 （4）个别因素修正 （5）容积率修正,资产评估,西南科技大学经济管理学院,住房地产区域因素比较指标体系（表1）,资产评估,西南科技大学经济管理学院,商业用房地产的区域因素比较指标体系（表2）,资产评估,西南科技大学经济管理学院,工业用房地产的区域因素比较指标体系（表3）,资产评估,西南科技大学经济管理学院,式中：y 为年限修正系数； N为参照物土地使用权剩余年限； n为待估土地使用权剩余年限； r为折现率。,（6）土地使用年限修正,资产评估,西南科技大学经济管理学院,4、房地产价值的确定 可考虑采用以下几种方法：简单算术平均法、加权算术平均法、中位数法等。,四、应用举例 例2：试用市场法评估宗地A的市场价格。 1、项目基本情况。 待估宗地A为住宅型用地，现收集到4宗类似宗地作为可比实例B、C、D、E，待估地产与4宗可比实例情况如下所示：,资产评估,西南科技大学经济管理学院,待估宗地与可比实例比较表,资产评估,西南科技大学经济管理学院,待估宗地与可比实例比较表(续表）,容积率修正系数表,已知该类土地价格指数自2007年10月以来，每月平均上涨1%，试计算该总土地在2008年10月的市场价格,资产评估,西南科技大学经济管理学院,解： （1）交易情况修正。都是正常情况，无需修正。 （2）交易时间修正。,（3）区域因素修正,资产评估,西南科技大学经济管理学院,（4）个别因素修正,资产评估,西南科技大学经济管理学院,（5）容积率修正 案例B、E：1.8/1.8 案例C: 1.8/2.0 案例D: 1.8/2.2 （6）土地使用年限修正 可比实例B、D、E与待估宗地的使用年限相同，故不需要修正。 可比实例C修正系数： （资本化率为7.5%）,资产评估,西南科技大学经济管理学院,（7）案例修正计算,资产评估,西南科技大学经济管理学院,（8）待估土地的市场价值： （1250.26+1231.99+1216.6+1205.27）/4 =1226.03（元/M2),四、市场法的其他应用形式 1、市场租金倍数法 市场租金倍数法是将评估对象一年的收益乘以相关的市场租金倍数来求取评估对象价值的一种技术。 市场租金倍数=房地产价格/租金,一年的正常租金,资产评估,西南科技大学经济管理学院,2、基准地价修正系数法 （1）定义 基准地价修正系数法,是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等有关资料和数据,按照替代原则,将被估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较,并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正,从而求取被估宗地在评估基准日价值的方法。 （2）基准地价系数修正法的计算公式,资产评估,西南科技大学经济管理学院,p=Aa1a2a3 式中:p为待估土地使用权评估价值; A为基准地价； a1为年限修正系数； a2为个别因素修正系数； a3为市场转让因素修正系数 （3）基准地价修正法的适用范围 适用于完成基准地价评估的土地评估。 主要用于在短时间内进行大批量宗地地价的评估。,资产评估,西南科技大学经济管理学院,下次课应准备的内容： 1、什么是客观收益？客观收益与实际净收益的关系？ 2、在计算生产经营性房地产正常收益时为什么要扣除出经营利润？ 3、在计算出租房屋正常费用是为什么不考虑折旧费？ 3、确定折现率或资本化率时应考虑哪些因素？ 4、回顾不同收益类型收益现值的计算公式。,资产评估,西南科技大学经济管理学院,第三节 收益法途径及其方法在房地产评估中的应用,主要内容： 收益法的原理及适用范围 收益法评估房地产的基本步骤 不同类型房地产正常收益的测定 资本化率种类 房地产价值的评估,资产评估,西南科技大学经济管理学院,一、收益法原理及适用范围,收益法（income approach)：又称收益资本化法，此法通过预计被估不动产未来的正常收益，在选用适当的折现率将其折算为现值并累加，以此估算不动产的价值。 适用范围：有收益的房地产价值的评估。,资产评估,西南科技大学经济管理学院,二、计算公式,基本公式：,不动产未来第i年的收益,不动产的收益期限,折现率,资产评估,西南科技大学经济管理学院,三、收益途径及其方法评估房地产的基本步骤,1)收集相关房地产收入和费用资料 2)预测房地产正常收入 3)估算房地产正常费用 4)测算房地产正常收益 5)估测并选择适当的折现率或资本化率 6)选用适当的具体评估技术和方法估测房地产评估价值,资产评估,西南科技大学经济管理学院,四、不同类型房地产收益的测算,正常收益（客观收益）：指正常的市场条件下房地产用于法律上允许的最佳利用方式上的净收益值。 思考:客观收益实际净收益？,净收益,年净收益 =有效年毛收入-年运营费用,潜在年毛收入-空置等造成的年收入损失,为维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益,资产评估,西南科技大学经济管理学院,不同收益类型房地产净收益的测算 1、出租型房地产 年净收益=租赁收入-维修费-管理费-保险费-税金 2、商业经营型房地产 年净收益=营业收入-销售成本-经营费用-营业税金及附加-管理费用-财务费-商业利润 3、生产型房地产 年净收益=销售收入-生产成本-产品销售费用-产品销售税金及附加-管理费用-财务费用-厂商利润 4、尚未使用或自用的房地产,为什么要扣除厂商利润？,资产评估,西南科技大学经济管理学院,注意：,房地产收益年限的确定 (1)单独的土地或建筑物的收益年限,应分别根据土地使用权年限和建筑物经济寿命确定。 (2)土地与建筑物合二为一的房地产的收益年限,一般应以土地使用权年限为准,包括：建筑物经济寿命长于或等于土地使用权年限的情况。,资产评估,西南科技大学经济管理学院,五、折现率的确定,折现率的概念 折现率又称资本化率，是指将不动产的年收益转换成现值的百分比。 折现率的种类 1、综合折现率 2、建筑物折现率 3、土地折现率,资产评估,西南科技大学经济管理学院,综合折现率、建筑物折现率、土地折现率三者间的关系：,资产评估,西南科技大学经济管理学院,求取折现率的方法 1、市场租价比法,选择各比较实例及相关资料如下表：,x=5.25%,资产评估,西南科技大学经济管理学院,2、安全利率加风险调整值法 3、资金成本加权平均法 用数学式表达： r=Grg+(1-G)re 式中：r为综合折现率 G为借入资金占房地产投资(价值)的比重 rg为借入资金成本(收益率) re为自有资金成本(收益率),资产评估,西南科技大学经济管理学院,六、房地产收益价值的计算,房地产合一的房地产价值：,单独评估土地的价值：,1、由土地收益评估土地价值：,资产评估,西南科技大学经济管理学院,2、由房地产收益评估土地价值（残余估价法）,建筑物净收益=建筑物现值建筑物资本化率,建筑物现值=建筑物重置成本综合成新率,年房地产净收益=年房地产总收益-年总费用,资产评估,西南科技大学经济管理学院,由土地收益评估建筑物的价值,土地净收益=土地现值土地的资本化率,年房地产净收益=年房地产总收益-年总费用,单独评估建筑物的价值,资产评估,西南科技大学经济管理学院,七、收益法应用举例,例1某宾馆，其土地使用权权限40年，自2002年6年开始，该宾馆共有床位300张，平均每张床位的租金是45元/天，平均空置率为20%，与当地同档次宾馆的租金水平相似。营业费用平均每月14万元，正常营业费用平均为营业收入的30%，该类不动产的综合折现率为8%，估算该宾馆2007年6月的市场价值。,资产评估,西南科技大学经济管理学院,该宾馆估值过程,（1）计算年营业总收入： 45300 （1-20%） 365=394.2万元 （2）年营业总费用=394.2 30%=118.26万元 （3）年营业净收益=394.2-118.26=275.94万元 （4）宾馆的市场价值： 275.94 （P/A,8%,35)=3206.81万元,资产评估,西南科技大学经济管理学院,例2：已知建筑物价值为480000元，土地折现率为7%，建筑物折现率为9%，评估时建筑物的剩余使用年限为30年，房地产年净收益为90000元，请估测房地产的价值。 解： （1） 建筑物收益：P=A(P/A,i,n) 480000=A (P/A,9%,30) A=48000010.2737=46720元 （2）土地收益=房地产收益-建筑物收益 =90000-46720=43280元 （3）土地价值=43280 7%=618286元 （4）房地产价值=618286+480000=1098286元,资产评估,西南科技大学经济管理学院,例3 某房地产开发公司于2000年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于2002年3月在此土地上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2%。目前，该类建筑物重置价格为每平方米2500米。该建筑物占地面积500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每年需支付的管理费用为年租金的3.5%，维修费为建筑重置价格的1.5%，土地使用税及房产税合计为每建筑平方米20元，保险费为重置价的0.2%，土地资本化率7%，建筑物资本化率8%。假设土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。试根据以上资料评估该宗地的2006年3月的土地使用权价值。,资产评估,西南科技大学经济管理学院,该宗土地使用权价值评估过程,1、选择评估方法：收益法。 2、计算年总收益： 年总收益=5012 900 （1-10%）=486000元 3、计算年总费用： （1）年管理费用=486000 3.5%=17010（元） （2）年维修费用=2500 900 1.5%=33750（元） （3）年税金=20 900=18000（元） （4）年保险费=2500 900 0.2%=4500（元） 年总费用=17010+33750+18000+4500=73260（元）,资产评估,西南科技大学经济管理学院,4、计算年房地产净收益 年净收益=年总收益-年总费用 =486000-73260=412740（元） 5、计算房屋净收益 （1）计算贬值额,为什么不用2000元？使用年限不用55年？,（2）计算房屋现值 房屋现值=房屋重置价-年贬值额已使用年限 =2500900-46875 4=2062500（元）,资产评估,西南科技大学经济管理学院,（3）计算房屋净收益 房屋年净收益=房屋现值房屋资本化率 =20605008%=165000（元） 6、计算土地年净收益 土地年净收益=年房地产净收益-房屋年净收益 =412740-165000=247740（元） 7、计算土地使用权价值,单价=3358836.15500=6717.67元,资产评估,西南科技大学经济管理学院,5.4 剩余法在 房地产评估中的应用,资产评估,西南科技大学经济管理学院,一、剩余法的基本原理及适用范围,剩余法的定义 剩余法又称假设开发法或倒算法,它是将待估土地预期开发后的全部建筑物的租售价格减去建筑物的开发成本和开发商应获得的正常利润之后，以余额来确定待估土地价值的一种方法。 基本思路 剩余法的基本思路是,开发商欲投资开发一宗土地,由于存在竞争,其投资目的是希望获取社会正常利润。 适用范围：待开发土地的评估、待撤迁改造再开发地产的评估,资产评估,西南科技大学经济管理学院,二、剩余法的计算公式及估价步骤,剩余法的数学表达式 地价=楼价-建筑费-专业费用-利息-利润-税费,房地产混合价,建筑安装费用,（买地价+建筑费+专业费用）的全部付出资本的利息,税费包括两部分内容:一是土地开发产品的租售费用,二是开发建设过程中及完成后应缴的各种税费,资产评估,西南科技大学经济管理学院,剩余法的估价步骤 (1)调查待估土地的基本情况 (2)选择最佳的开发利用方式 (3)预测土地开发完成后的楼价 (4)估测各项成本费用 建筑费的估算:采用市场比较法和重置核算法确定。,资产评估,西南科技大学经济管理学院,专业费用一般根据建筑费的一定比率估算,即： 专业费用=建筑费专业费用率 利息根据全部预付资本的多少乘以适当的利率计算,即： 利息=(地价+建筑费+专业费用)利息率 税费。主要包括营业税、印花税、契税等。 估算房地产完成后的房地产租售费用。 （5）确定开发商的合理利润 利润=(地价+建筑费+专业费用)利润率 （6）计算定确定地价,资产评估,西南科技大学经济管理学院,三、剩余法运用举例,某地市政府公开出让一块面积为20万平米房地产开发用地，规定用途为住宅，容积率为2.2，绿化率为40%，建筑密度为25%。已知税收为销售收入的5.5%，销售费用为收入的2%，利息率为6%，开发商的成本利润率为15%，贴现率为10%，试为拟竞标这块土地的开发商列出估价的基本思路，并分别用静态法和现金流量法测算这块土地的投标价格。,资产评估,西南科技大学经济管理学院,估价的基本思路 （1）收集当地经济、人口、房地产市场供给量、需求量以及价格等情况，以判断市场走势，预计楼价及销售速度等。 （2）对拍卖地块周边新建的商品房价格、二手房价格、近期出让的土地价格进行调查，并结合整个房地产走势判断，认为房地产均价5000元/M2。 （3）调查当地建造物成本以及有关费用，得到建造成本为1300元/M2 ，专业费用为建筑成本的6%，管理费用为建造成本的3%，小区内水、电、绿化等基础设施和配套设施以及向政府缴纳的配套费合计为500元/M2 。,资产评估,西南科技大学经济管理学院,（4）确定斯工期。施工期为3年，第一年开工量为整个建筑面积的30%，第二年占40%，第三年占30%，各项费用投入如下表：,建造费用及相关费用投入表,单位：%,（5）预测销售收入实现速度如下表,资产评估,西南科技大学经济管理学院,用静态法测算土地投标价格 开发后价值=5000202.2=220000万元 建造成本及相关费用为： （1300+500）202.2+1300（6%+3%）202.2 =84348（万元） 利息,利润,税金=2200005.5%=12100万元 销售费用= 2200002%=4400万元,资产评估,西南科技大学经济管理学院,地价 x=220000-84348-0.18x -7591.32-0.15x-12652.2-12100-4400 x=74367.28万元 楼面地价=74367.2844=1690.2元/m2 3、用现金流量法测算土地投标价 开发后价值折现值,建造成本及相关费用折现,资产评估,西南科技大学经济管理学院,税金折现值=160467.185.5%=8825.7万元,销售费用折现值=160467.18 2%=3209.34万元,利润=x 15%+83841.0215%=0.15x+12576.15 地价x=160467.18-83841.02-8825.7-3209.34 -0.15x-12576.15,地价x=45230.41万元 楼面地价=45230.4144=1027.96元/m2,资产评估,西南科技大学经济管理学院,第五节 成本途径及其方法在房地产评估中的应用,一、成本途径及其方法的基本思路及应用范围 1、基本概念 成本法：指通过估计获得土地及重新构建相同效用的全新建筑物的成本，来估计房地产的价值，对于旧的建筑物，还需要扣减一定的贬值。 在理解中重置成本时应注意以下几个问题： （1）重置成本时评估时点的现行成本。 （2）它不是实际建造成本。 （3）它是全部成本，既包括建设费用还包括开发商应获得的正常利润。,资产评估,西南科技大学经济管理学院,2、适用范围 （1）对全新或接近于全新的建筑物的价值进行评估。 （2） 房地产市场狭小,房地产交易实例较少,难以运用市场途径及其方法和收益途径及其方法的房地产估价； （3）开发后供公益事业使用的房地产估价； （4)具有特殊性用途,缺乏比较实例的房地产估价,如工业用房地产等。 二、房地产评估值的计算公式,资产评估,西南科技大学经济管理学院,成本途径的基本数学表达式为： 房地产的评估价值=房地产的重置成本房地产实体有形损耗房地产功能性贬值房地产经济性贬值 其中： 土地使用权的重置成本=土地取得费用+土地开发费用+利息+利润+土地增值收益 房地产的重置成本=土地取得费用+房地产开发成本+管理费用+投资利息+销售税费正常利润,资产评估,西南科技大学经济管理学院,三、各种指标的估算 1、土地重置成本的估算 土地重置成本包括：土地取得费用、土地开发费用、税费、利息、开发利润、土地增值收益。 1)计算土地取得费 土地补偿费 青苗补偿费 树木补偿费 安置补助费 房屋及地上物拆迁补偿费 新菜田开发建设基金 耕地占用税 2）计算土地开发费用 基础设施配套费 公共事业配套费 小区配套费,资产评估,西南科技大学经济管理学院,3)计算投资利息 4)计算投资利润 5)确定土地增值收益 例1某地区政府拟出让本地开发区的一宗已完成“七通一平”的土地，面积100000平方米。该开发区征地费用平均100元/平方米，完成1平方公里的开发需投入2亿元。一般征地完成后，“七通一平”的周期为两年，且第一年的投资额占总开发投资的60%，全部土地投资的回报率为20%，土地出让增值收益率为15%，当时银行贷款年利率为10%。试用成本法估算出让该宗地的市场价值。,资产评估,西南科技大学经济管理学院,解：采用成本法估价步骤如下： 计算土地取得费：100元/平方米 计算土地开发费：2亿元/平方米=200元/平方米 计算利息,计算利润 投资利润=（100+200）20%=60（元/平方米） 计算增值收益,资产评估,西南科技大学经济管理学院,计算土地价值,土地总价值=463.8510=4638.5万元,2、建筑物重置成本的估算 1)土地取得费用 2)开发成本 (1)勘察设计和前期工程费 (2)基础设施建设费,资产评估,西南科技大学经济管理学院,(3)房屋建筑安装工程费 (4)公共配套设施建设费 (5)开发过程中的税费及其他间接费用 3)开发利润 4)管理费用 5)投资利息 6)销售税费 主要包括：销售费用；销售税金及附加(即两税一费)；其它销售税费,资产评估,西南科技大学经济管理学院,3、贬值的估算 1）土地贬值的估算 土地使用权功效损失率=土地已使用年限(土地已使用年限土地剩余使用年限)100% 2）建筑物贬值的估算 （1）建筑物实体性贬值：可采用使用年限法和打分法 使用年限法 房地产有形损耗率=房地产已使用年限(房地产已使用年限+房地产剩余使用年限)100% 房地产有形损耗额=房地产重置成本房地产有形损耗率,资产评估,西南科技大学经济管理学院,打分法 例2某钢筋混凝图结构5层框架楼房，经评估人员现场打分，结构部分成新绿为60%，装修部分成新率为80%，设备部分成新率为70%。三部分成新率的全重分别为：0.75、0.12、0.13，则该楼房的成新率为： 成新率=60%0.75+80%0.12+70%0.13=63.7%,(2)功能性贬值和经济性贬值的估算 房地产功能性、经济性贬值=房地产年租金损失额(1所得税税率)房地产剩余使用年期的年金现值系数,资产评估,西南科技大学经济管理学院,四、成本法估价的应用举例 （一）评估对象概况 评估对象为某事业单位办公楼，占地面积200平方米，建筑总面积500平方米，该建筑物的建筑结构为砖混结构，4层，建于2000年5月。 （二）估价要求 评估该房地产2007年10月的市场价格。 （三）评估过程 1、评估方法的选择。成本法 2、估测土地价格。假定土地评估价为800元/平方米，则土地总价为160000元,资产评估,西南科技大学经济管理学院,3、估测建筑物的市场价格 （1）重置建安成本的估测 重置建安成本的估测采用市场类比法,资产评估,西南科技大学经济管理学院,经分析比较，实例1外墙面粘贴釉面砖，内部装修也好于评估对象，由此单位工程造价叫评估对象高5%，调整后的单位造价为712.5元/平方米。实例2、实例3与评估兑现的情况基本相同，无需调整。此外，1997年初住评估基准日建材价格、施工取费等无多大变化，市场价格方面不与调整。用简单算术平均法计算待估对象的单位造价为：（712.5+720+690）/3=707.5（元/平方米） 工程总造价为： 707.5500=353750元 （2）勘察设计及前期工程费的估测 勘察设计费按工程造价2%计取，其他前期工程费按工程造价1.5%计取，则总费用为： 353750（2%+1.5%）=12381元,资产评估,西南科技大学经济管理学院,（3）工程附加支出的计算 规划管理费，按工程造价0.15%计取，为531元； 质量监督费，按工程造价0.25%计取，为884元； 招投标费，按工程造价1计取，为354元； 竣工图费，按设计费7%计取，为495元； 预算审查费，按