澳柯玛立项报告.doc

澳柯玛立项报告一、 市场分析：郑东新区位于国务院批准的郑州市总体规划的城市东部圃田组团，规划面积150平方公里，其中起步面积33平方公里。郑东新区中央商务区（CBD）面积约3.45平方公里，是郑东新区的核心区和郑州市的商务中心区。金融、商务、住宅、旅游、娱乐、信息和研究等多功能复合的土地利用方式使CBD成为“24小时城市”。我项目处在郑州市老城区和郑东新区的商业交接处。从宏观市场上来看，我所处位置的商圈正处于一个质变的过程，（从物流中心到商业中心的转变）不久的将来，个体消费将成为这个商圈的主流。以郑汴路、商都路为轴心的郑东商业氛围已经相对稳定，主要以家居类产品为主导。就行业来看，欧凯龙、中博家具广场、东方国际家具广场和未来的红星.美凯龙、金海马家私将是我们的主要竞争对手。欧凯龙在经营上经过多年的摸爬滚打业已形成了自己相对独立的模式，在管理上已经具有了一套成熟方法。在家具行业和市场上具有较高的知名度和品牌美誉度。因此，在河南的家具业内，管理模式基本都上都参照了它。经过十年的苦心经营欧凯龙固定了一部分经营厂家和经销商。在产品质量和品位上已经达到了中高档。但是由于它的卖场楼体大多是租赁形式，因此决定了摊位价格的昂贵。金水路店：平均价格是120元/平方米，文化路店：100元/平方米，南阳路店：80元/平方米。嵩山路店因为是联营、自建，所以价格低廉了很多是均价：38元/平方米。由于摊位租金的不断提高，商户们的经营利益得不到保障，使得一部分老的商户在产生了另外选址的想法。再者就是随着其经营网点不断扩张，他的管理队伍已经显示出了明显的人员储备不足。中博家具广场，地利和历史造就了他的特殊性。这是无法抗拒和竞争的。其经营价位是：14号楼均价85元/平方米，58号60元/平方米。中博的劣势是随着城市圈的不断扩大，道路交通问题已经严重的影响了商户们的经营，增加了大量的运营成本。中博的管理是套用了欧凯龙和集美家私的方法，占据着便利的条件，他一直没有自己成熟的办法和管理队伍。这是困扰中博的最大问题。东方国际方面，由于创始初期建筑结构的基础没有打好，加上经营定位不准确，而且管理、招商人员的缺乏，所以纵使资金雄厚也在短期内无法有大的作为。其目前的价格是30元/平方米。红星.美凯龙和金海马由于是外地进入的品牌而且运作还没有开始，所以目前对他们的情况还不是很了解。二、经营定位：综合对手的情况，我们应该首先是遵循市场规律，再者就是结合自己目前的实际情况，发挥我们的优势。我们在地理上享受了成熟而浓重的家居商业氛围身处郑汴路和商都路的交汇处；与世界商业品牌的比邻；卖场主体自行建设，场地租金可以自主；硬件配套设施齐全，目前尚属一流。如果再加上一定的美化装修，我们在硬件上可以说是郑州第一；可以组织一只有较高水平的管理与招商队伍。以此来弥补我们品牌声誉的劣势。经营方面：我们现有队伍和业内老商户有着良好的、长期的合作关系，丰富的本土运作经验，利用我们良好的商业信誉、低廉的租金价格、一流的硬件设施来吸引商户；在面对终端消费者方面我们应有清晰的定位。现有的家具卖场（如欧凯龙、中博等）品牌、产品结构看似丰富，但细看其实就是很是单一。我们应积极的调整产品结构，更加丰富产品和品牌的多样化。在商场创建初期有一个长远的、适合我们自己的经营思路和品牌目标。首先作到培育市场，选择适合大众消费的中高档产品来吸引人气、尽快的盘活卖场。那么我们起初的针对人群便是对生活充满热情和向往的，具有一定消费能力的一般城市居民；对生活的品质敏感、高要求的，乐于消费的年轻一代。经过一至两年的市场培育和品牌的提升，我们的下一个目标将是品牌、品位、档次、服务四高的精品化家具卖馆。最终做到：家居顾问、全程无忧服务、网络直销服务。三、招商渠道：本地品牌策略本地现有的商户：郑汴路（中博）-需要升级的品牌，和受到高额场地租金影响的一批商户。（中博、欧凯龙）如：北京E风、津津博士、宋氏、北京天坛、金华奇木、大连华丰、青田贝娜、郎晴、雅宝等。外地：以北方产品为主要招商对象（北京、东三省），深圳、上海等南方新兴品牌。（主要在产品风格上尽量的区别于欧凯龙等）四、招商节点：招商时间4月9月中旬4月10日12日上海展会4月20日23日济南展会4月底5月中旬北京、武汉、西安各地考察信息汇总5月底召开新闻发布会开业时间9月28日（阴历八月十八）五、价格及优惠办法：租金一楼：48元/平方米；付一楼、二楼：38元/平方米；三楼：30元/平方米； 四楼：25元/平方米；均价：35.8元/平方米。优惠政策：3个自然月（2007年10月2007年12月） 必须交纳2008年第一季度场地费用的享受优惠。物业费用：经物业人员核定后再行制定六、商场管理：商管工作将分三个部分进行1、 商场内部管理：a.制订责任制b.内部管理条例c.各个部门的管理细则。2、 商户管理：a.摊位租赁合同b.消防合同c.装修合同3、 营业员管理：a.营业员手册b.考勤制度c.培训制度七、投入费用预算：前期资金流向主要是公共装修：550-600万；办公费用：3万；招商费用50万；广告宣传费用：100万；开业庆典费用 ：25万起。自营支出：人员暂定为商管26人、物业27人，总计53人。工资预计9万/月，110万/年。第一年大致投资额将是1000万元。八、收入费用预算：1、整体预测：a、自营收入：均价35.8元。按3万平方预计，月收入为107.4万，年收入为1288.8万。押金收入100元/平方米，共计300万元。首年收入：1588.8万元。（广告位收入另计）2、买断经营权：按均价35.8元/平方计算，35.8*3万平方=107.4万*3年36个月=3866.4万元。2、实际预测：实际场地利用面积四舍五入为：3万平方米。达到开业标准，要求约85%的场地面积=2.55平方米2.55万平方米*35.8元/平方米/月的均价=91.29万元/月91.29万