物业管理理论与实务 教学课件 ppt 作者 刘秋雁 第9章 物业的租赁管理1

第九章 物业的租赁管理,2019/5/23,2,目 录,物业租赁管理概述,1,物业的租约,2,物业租赁管理的程序,3,案例分析,4,2019/5/23,3,第一节 物业租赁管理概述,一、物业租赁的含义 通常意义的物业租赁指的是房屋租赁。它是指业主作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 物业租赁的含义包括以下2点： 1.出租人必须是物业的所有权人； 2.出租人将房屋出租给承租人使用，包括给承租人居住或从事经营活动。,2019/5/23,4,第一节 物业租赁管理概述,二、物业租赁的形式 物业租赁可以按物业租赁方式、租金支付方式和租赁管理模式进行划分。 （一）按物业租赁方式划分 1.定期租赁 2.自动延期租赁 3.意愿租赁 4.强制占据租赁,2019/5/23,5,第一节 物业租赁管理概述,（二）按租金支付方式划分 1.毛租 2.净租 3.百分比租赁 （三）按租赁管理模式划分 1.包租转租模式 2.出租代理模式 3.委托管理模式,2019/5/23,6,第一节 物业租赁管理概述,三、物业租赁的登记备案 城市房屋租赁管理办法规定房屋租赁实行登记备案制度，其核心是对合法有效的房屋租赁行为颁发房屋租赁证。 房屋租赁登记备案制度的主要内容有： （一）房屋租赁登记备案的一般程序 房屋租赁登记备案的一般程序为申请、审查、颁证三步。 （二）房屋租赁的条件 公民和法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租（不包含某些特殊情况）。,2019/5/23,7,第一节 物业租赁管理概述,（三）转租的规定 1、房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。承租人经出租人同意，可以依法将承租房屋的部分或者全部转租给他人。出租人可以从转租中获得收益。 2、转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期，但出租人与转租双方协商约定的除外。,2019/5/23,8,第二节 物业的租约,一、物业租约的含义 物业租约，是出租人与承租人签订的，用于明确租赁双方权利义务关系和责任、以房屋为租赁标的的协议，是一种债权合同。 二、物业租约的组成内容 一个有效租约应该基本由以下部分组成： （一）签约双方的法定签名及住所 （二）物业的具体描述 （三）限制租赁用途的条款 （四）规定租期的条款 （五）关于续租的条款 （六）规定租金支付方式的条款 （七）取得物业实际占有权的条款,2019/5/23,9,第二节 物业的租约,（八）调整租价的条款 （九）承担不可预见费的条款 （十）规定转租和分租的条款 （十一）承担灾祸损失的条款 （十二）租户责任条款 （十三）租户对物业改造的条款 （十四）规定保证金的条款 （十五）规定业主职责的条款 （十六）关于索赔的规定条款,2019/5/23,10,第二节 物业的租约,三、租约中租赁双方的权利与义务 （一） 出租方的权利与义务 1.出租人的权利（4个） 2、出租人的义务（4个) (二)承租方的权利与义务 1、承租人的权利（5个） 2、承租人的义务（4个） 四、物业租赁合同的终止 （一）自然终止 （4种情形） （二）人为终止（8种情形）,2019/5/23,11,第二节 物业的租约,五、其他注意事项 1. 房屋租赁合同时租赁关系正式建立的凭证。 2. 租赁合同要统一按规定填写，不得擅自涂改更改。 3. 租赁合同一式两份，双方各执一份，双方签字盖章后生效。,2019/5/23,12,第三节 物业租赁管理的程序,物业租赁管理的程序一共有九步。 一、捕捉潜在租户 （一）通过广告捕捉潜在用户 （二）适当使用“免费”噱头捕捉潜在租户 （三）引导潜在租户参观 （四）建立租售中心捕捉潜在租户 二、租户资格审查 （一）潜在租户的登记 （二）潜在租户的身份证明 （三）租赁经历 （四）资信状况,2019/5/23,13,第三节 物业租赁管理的程序,三、租约条款谈判 谈判的目标就是要签署租赁双方都满意的、公平合理的租约，物业服务企业往往要监控谈判的全过程。 （一）控制签约进程 （二）利用经纪人 （三）谈判妥协 （四）租期的确定 （五）关于物业改造的谈判 （六）扩租权的谈判 （七）限制竞争租户条款的谈判 四、缔约技巧 面对租户的迟疑，物业管理者可以采用单刀直入式和总结式的缔约技巧。,2019/5/23,14,第三节 物业租赁管理的程序,五、检查物业 租用签订就意味着租赁业务的开始。在租赁开始，物业管理者应陪同租赁人检查物业，检查所租物业是否符合租赁条款中的条件。 六、提供租赁服务 一旦双方签署了租赁合同，租赁关系即告成立。租户搬进，物业管理者就要与租户建立良好的关系。一方面，与租户建立良好的关系有利于对物业的维修和管理；另一方面，租户如果满意物业管理的服务，一般多数都愿意续签合同。 七、收缴租金 （一）租金缴纳时间的管理 （二）滞纳金的管理 （三）收费通知单的管理,2019/5/23,15,第三节 物业租赁管理的程序,八、续签租约 （一）宏观经济对租赁条款更改的影响 1、宏观经济对租期条款的影响 2、宏观经济对维修、更换与装修条款的影响 （二）租金调整条款 1、影响租金提高的因素 2、租金增加对空置率的影响 3、租金增加对租户关系的影响 九、租赁终止 （一）租赁终止的种类 （二）租赁终止的程序,2019/5/23,16,第四节 案例分析,案例1 -租户欠交物业服务费怎么办？ 案例2 -物业服务企业该听开发商的，还是该听租户的？ 案例3 -物业服务企业能指定装修吗？,2019/5/23,17,教你写字,下面是赠送的PPT模板不需要朋友可以下载后编辑删除！谢谢！,2019/5/23,18,感恩 父母,2019/5/23,19,天冷时，是他们给你送来温暖,2019/5/23,20,有时，他们会对我们发火,2019/5/23,21,感恩父母 感谢你们 把我带到了这个世界 感谢你们 给了我自由的空气 感谢你们 谆谆的教导 殷殷的嘱托 我长大了 而你们却老了 谁言寸草心 报得三春晖 我会向你们献上一片诚挚的孝心 祝你们永远健康,2019/5/23,22,愿天下所有的父母 永远健康快乐！,2019/5/23,23,对部门及岗位职责的理解,系统集成（SI，System Integration）：就是通过结构化的综合布线系统和计算机网络技术，将各个分离的设备(如个人电脑)、功能和信息等集成到相互关联的、统一和协调的系统之中，使资源达到充分共享，实现集中、高效、便利的管理。,负责集成项目软、硬件产品与网络设备的安装、调试及使用培训、售前技术支持。,负责项目及相关技术问题的跟踪和解决，售后设备维护工作。,2019/5/23,24,三、工作总结,项目运维,项目实施,银青高速,无线网桥 视频监控,东毛隧道,语音电话 人员定位基站 隧道监控 停车场,项目全面实施 （IP设置）,银青路基五标,贵州独平高速,项目全面实施 （监控室机柜布线）,2019/5/23,25,四、心得体会,在这段时间的学习过程中，我对部门很多产品从零学起，刚到公司的时候感觉压力很大，经过这些时间的认真学习和实际操作，调整心态，现已完全能融入公司的各项岗位职责和管理制度中。这些时间，感觉不仅仅是工作技能的提深，更宝贵的是对我人生观念和工作认识有了很大的改变，还让我对工作流程和工作方法有了深刻的体会。由于到达公司时间较短，不可能一下子将公司所有产品亲自操作一遍，但通过公司相关文档的学习收获颇多。希望以后有机会多多